STVARNO PRAVO Doc dr Aljoa Deman Pravna fakulteta

STVARNO PRAVO Doc. dr. Aljoša Dežman Pravna fakulteta Univerze v Mariboru 2010

Delitve prava - javno in zasebno (civilno) - stvarno, obligacijsko, ect.

TEMELJNA NAČELA STVARNEGA PRAVA -n. omejenega kroga stvarnih pravic (numerus clausus) -n. absolutnosti (5. člen SPZ) -prednostno n. (6. člen SPZ) -načelo specialnosti (7. čeln SPZ) -n. povezanosti zemljišča in objekta (8. člen SPZ) -n. publicitete (10. in 11. člen SPZ) -n. kavzalnosti (40. člen SPZ)

Načelo absolutnosti (erga omnes, contra omnes) - Učinek stvarnih pravic ZOPER VSE, ki bi potencialno neupravičeno posegli vanje * močan učinek, zato pravna varnost glede števila, vsebine in obsega

Prednostno načelo - pove, katera stvarna pravica ima prednost pred drugo konkurenčno pravico na isti stvari * Pravilo “prior tempore, potior iure” – relevanten trenutek vložitve zemljiškoknjižnega predloga za vpis hipoteke

Načelo specialnosti - Predmet stv. pr. samo individualno določena stvar * izj. Neposestna zastava in fiduciarna lastnina na zalogah

Načelo povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) - Stvarnopravni položaji na nepremičnini se razširijo na vse, kar se spoji z njo - Primer: A je prodal B-ju kip s pridržkom lastninske pravice, ki ga je ta vzidal v stensko nišo svoje hiše.

Načelo publicitete - domneva se, da je lastnik nepremičnine vpisani lastnik v ZK (! izvenknjižna pridobitev pravice) * Pri prem. posestni privid

Stvar in nepremičnina -def. stvari (generično) v 15. členu SPZ – klasična def. Iz RP + obvladljive oblike energij in valovanj Nepremičnina= 1. parcela, opredeljena v skladu z identifikatorjem kot ga določa izvorna evidenca v zemljiškem katastru (za identifikacijo zadoščata parcelna št. + katastrska občina) 2. posamezni deli stavb, ki so lahko samostojen predmet stvarnih pravic (čl. 11/2 ZZK) – identifikacijska številka v katastru stavb 3. stavbna pravica (fikcija) * pravna podlaga za zemljiški kataster in kataster stavb je v ZENDMPE

Pritiklina, sestavina in plodovi - Sestavina (čl. 16/1 SPZ) je vse, kar se po splošnem prepričanju šteje za del druge stvari (zgradba na zemljišču, drevesa, kolesa na avtomobilu, lestenci, vrata, kljuke, vzidan kip, itd. ) *! Načelo povezanosti zemljišča in objekta

Pritiklina (čl. 17 SPZ) - premična stvar, ki je v skladu s splošnim prepričanjem namenjena gospodarski rabi ali olepšanju glavne stvari (npr. ključ od vhodnih vrat, kmetijsko orodje in stroji, itd. ) - v dvomu deli pravno usodo glavne stvari - *! Hipoteka obsega tudi pritikline, ki so v lasti zastavitelja

Plodovi - neposreden proizvod matične stvari, ki nastajajo periodično, pri tem ne poslabšajo matično stvar in so namenjeni separaciji (ločitvi) - NARAVNI IN CIVILNI - do ločitve so naravni plodovi sestavina matične stvari - Civilni so periodični prejemki iz nekega pravnega razmerja (obresti, zakupnina, itd. )

Javno dobro • Stvar, ki jo lahko uporablja vsakdo ob enakih pogojih v skladu z njenim namenom. • Posebna pravica uporabe pod zakonskimi pogoji.

Razpolagalno upravičenje in razpolagalna sposobnost – razpolagalni pravni posel - prenos lastninske pravice in obremenitev z omejeno stvarno pravico - razpolagalna moč ali sposobnost, ki izhaja iz razpolagalnega upravičenja – RU je del same pravice *izj. prenos ali pooblastitev

Posest - Dejanska oblast nad stvarjo (*! ni pravica!) - ni vedno utemeljena na pravici * pri premičninah ustvarja privid pravice Pravne posledice posesti: - legitimacijska funkcija - dopustna samopomoč - posestno varstvo - priposestvovanje

Vrste posesti - neposredna in posredna (široka razlaga dejanske oblasti in pravno razmerje) - soposest (navadna in skupna) delna posest (*nač. specialnosti ne velja za pos. položaje!) lastniška (dobroverna/zloverna) in nelastniška dobroverna in zloverna

1. primer: A ima vikend na morju, kjer je vknjižen v zemljiško knjigo kot lastnik. Tam ni bil že tri leta. Kako je s posestjo in kdaj bi A posest izgubil? 2. primer: A in B sta solastnika stanovanja, v katerem živita že pet let. Nenadoma A zamenja ključavnico na vhodnih vratih in onemogoči B-ju izvrševanje posesti. Ali ima B posestno varstvo? Ali bi bilo drugače, če B ne bi bil lastnik stanovanja in bi živel tam npr. na podlagi najemne pogodbe? 3. primer: C se nasilno vseli v prazno B-jevo stanovanje. B je v tujini in dolgo časa ne opazi, da je C protipravno v njegovem stanovanju. Ali ima C posestno varstvo nasproti A-ju, ki mu želi preprečiti posedovati hišo? Kaj pa proti lastniku B-ju, ko ga želi pregnati? Utemeljite.

Posestno varstvo - posesorna pravda - hiter postopek - ni presojanja o pravici niti o dobrovernosti ! le zadnje stanje posesti in nastalo motenje *nač. “petitorium absorbet possessorium” (36. člen SPZ)

Predpostavke posestnega spora - SR = 30 D - OR = 1 L * Ne relativno vicioznemu, če je posestnik izvrševal dovoljeno samopomoč

LASTNINSKA PRAVICA - upravičenja LP (*ni mogoča pogojna – ZK dovolilo) - omejitve (obligacijske) LP - prepoved odtujitve in obremenitve - odkupna pravica (38. člen SPZ) * omejeno absolutni učinki – vpis v ZK

Prepoved odtujitve in obremenitve - Vpis v ZK – omejeno absolutni učinki: - Starši in otroci - Posvojitelji in posvojenci - Zakonca ali zunajzakonska partnerja

Odkupna pravica - Pod dogovorjenimi pogoji na zahteva upravičenca prodati stvar *Opcijsko upravičenje - Vpis v ZK – omejeno absolutni učinki

Pridobitev LP na nepremičnini -izvirno in izvedeno - pravni posel (izvedeno) dedovanje (izvedeno) zakon (izvirno) odločba drž. organa (prekogradnja- čl. 47 SPZ)

Načelo kavzalnosti - razmerje med zavezovalnim in razpolagalnim im pravposlom (vsaka razpolaga mora imeti svojo podlago)- 40. člen SPZ Primer: A proda in izroči B-ju premično stvar. Ker B ne plača kupnine, ga A pozove, da plača. Ker B tudi v dodatnem roku ne izpolni, se pogodba po zakonu razveže u učinkom ex tunc

PRIDOBITEV LP NA PODLAGI PRAVNEGA POSLA – RAZPOLAGANJE S STVARNO PRAVICO (pravno-poslovna derivativna translativna pridobitev stvarne pravice na nepremičnini) - zavezovalni posel (oblika in kavzalnost) + - razpolagalni posel (ZK dovolilo *overitev podpisa – razpolagalno upravičenje – razpolagalna sposobnost) + - pridobitni način (vpis v zemljiško knjigo oz. intabulacija)

Zavezovalni pravni posli - pogodbe kot kavze za prenos LP pisna oblika (čl. 52 OZ) ali notarski zapis Vrste pogodb, ki so lahko temelj prenosa LP: -prodajna (pisna oblika) + predkupne pravice! -menjalna (pisna oblika) -darilna (pisna oblika) -izročilna (*oblika notarskega zapisa) -o dosmrtnem preživljanju (*oblika notarskega zapisa) -o preužitku (*oblika notarskega zapisa)

Prodajna pogodba glede nepremičnine -pisna oblika pp + intabulacijska klavzula z overjenim podpisom prodajalca *-potrdilo o namenski rabi (razvidna dejanska raba, morebitne zakonite predkupne pravice, poseben režim prometa, ect. ) – ni več obvezno v nobenem postopku *postopek v zvezi s predk. pra. , odobritvijo, ect. , je potrebno opraviti pred overitvijo podpisa prodajalca

Predkupna pravica - samo v zvezi s prodajno pogodbo - obveznost lastnika stvari, da pr. upravičenca obvesti o nameravani prodaji stvari in o pogojih prodaje ter mu ponudi, da jo on odkupi pod enakimi pogoji (čl. 507 OZ) -pogodbena in zakonita predkupna pravica

Pogodbena predkupna pravica (507. do 512. čl. OZ) 1. 2. 3. Lastnik obvesti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji pr. upr. V roku 30 dni od prejema obvestila obvesti lastnika (prodajalca) o svoji odločitvi Hkrati z izjavo mora plačati ali položiti kupnino - nepodedljiva in neodsvojljiva -preneha s potekom časa, ki je določen s pog. (najsalj za časa življenja pr. upr. ), drugače po preteku 5 let * Ne učinkuje na prisilni javni dražbi, če je pravica vpisana v javni knjigi in če je bil pr. upravičenec posebej povabljen ! Vpis v ZK (13. čl. ZZK-1) z vknjižbo (! Ne tudi zakonita-public. zagotovljena)

Kršitev predkupne pravice in pravne posledice če je tretji moral ali mogel vedeti za obstoj pr. , lahko pr. upr. Zahteva razveljavitev pogodbe in da se stvar pod enakimi pogoji proda njemu -SR = 6 M -OR = 5 L *enako velja, če je bil napačno obveščen glede pogojev prodaje

Zakonita predkupna pravica 513. OZ – smiselna uporaba pravil za pogodbeno pr. -ni vpisa v ZK – publiciteta izhaja iz zakona (*ignorantia iuris nocet) -trajanje ni omejeno -odkazovanje na področne zakone - SPZ (solastnik in etažni lastnik) ZUre. P-1 (občina) ZKZ (6 kategorij predkupnih upravičencev) SZ (najemnik-prejšnji imetnik stan. pravice) ZVKD-1 (država, pokrajina in občina)

Kolizija predkupnih pravic - kolizija pogodbene in zakonite p. p. *arg. pravne teorije civilnega prava - kolizija dveh zakonitih predkupnih pravic načelo specialnosti (lex specialis legi generali derogat)

Izvirni načini pridobitve LP na nepremičnini na podlagi zakona - Priposestvovanje (43 -46 SPZ) - Pridobitev s prirastjo (54 SPZ) - Povečanje vrednosti nepremičnine (48 SPZ)

Priposestvovanje (43 -46 SPZ) - nep. dobroverna lastniška posest 10 let - samo knjižno priposestvovanje! *izj. od nač. Specialnosti (del nep. ) *mala fides superveniens nocet - nač. zaupanja v ZK ima prednost! (kolizija 44/2 in 28 SPZ)

Pridobitev s prirastjo (54 SPZ) - LP na nepremičnini se razširi na premičnino, ki se spoji z njo – postane sestavina (lat. superficies solo cedit) - *nepremičnina vedno glavna stvar!

Povečanje vrednosti nepremičnine (48 SPZ) – lex specialis na prirast (54. čl)! - graditelj s soglasjem lastnika - ne pridobi LP, temveč kondikcija -če je poseben dogovor, takrat solastnina (*pravnoposlovna pridobitev na podlagi menjalne pogodbe) - *tek zastaralnih rokov za kondikcijo

Izvirni načini pridobitve LP na premičnini na podlagi zakona - Okupacija (50. SPZ) Najdba (51. SPZ) Najdba zaklada (53. SPZ) Prirast (54. SPZ) Spojitev (55 SPZ) Pomešanje (56. SPZ) Izdelava nove premičnine (57. SPZ)

Okupacija • Vzetje v posest + prilastitveni namen • *(primer – zaprtje srne) • * predpostavka – res nullius !

Najdba Obvestitev lastnika/policije Rok: 1 L od prijave *Netrajna stvar – kritna prodaja

Najdba zaklada *relikt RP v moderni civilistiki Razlika: tudi v premičnini Bistvo - najdba Lastnik in najditelj: ½

Prirast Stvarnopravni položaji nepremičnine se razširijo na premičnino, ki postane del; - nač. superficies solo cedit! - Vedno nep. glavna stvar! *razlika do ZTLR (pridržek lastninske pravice – neučinkovit)

Spojitev -Spojitev več premičnin -Enakega pomena – solastnina glede na vrednost -Glavna stvar – accessio cedit principali *Kriterij splošnega prepričanja (ladja, okvir motorja, dva kipa)

Pomešanje - Kapljevine ali sipke generične stvari -Nemožnost opraviti ločitev (drugače ni spremembe) -Pravila o spojitvi (solastnina)

Izdelava nove premičnine Materija (snov) + delo Lasten material – samo pedagoška norma Tuj material – predelovalec pridobi LP, če vrednost dela ni bistveno nižja od materiala

Pridobitev LP na plodovih Lastnik, dobroverni posestnik in “upravičenec iz pravnega razmerja” pridobivajo izvirno (s separacijo) * Razlika do RP!

RAZPOLAGANJE S STVARNO PRAVICO na premičnini - zavezovalni posel (kavzalnost) + - razpolagalni posel (brezoblična konkludentna izjava volje) – razpolagalno upravičenje – razpolagalna sposobnost) + - pridobitni način (izročitev ali surogat* - 60. člen SPZ)

Pogojni prenos LP Pri premičninah dopusten, ker je RPP lahko pogojen -problem spojitve Primera: -prenos v zavarovanje -pridržek LP

Posebni primeru pridobitve LP (t. i. a non domino pridobitev) - Dilema v p. teoriji: izvirni ali izvedeni način? - 64. člen SPZ – natančno določeni pogoji! - Relevantno razmerje med prenosnikom in pridobiteljem

“a non domino” pridobitev - Zakonski pogoji (4): -premična stvar -dobra vera pridobitelja -odplačen pravni posel -kavzalnost iz 40. člena SPZ + ena od 3 zakonsko določenih situacij

- razmerje “a non domino” vs. priposestvovanje - trenutek pridobitve LP in medsebojno izključevanje *Sanacija učinkov “padca kavzalnosti” v kavzalnem sistemu nasproti tretjim na področju premičnin!

A si je izposodil od B-ja njegovo kolo. Dogovorjena sta bila, da mu bo kolo naslednji dan vrnil. A pa je kolo odnesel na bolšji sejem in ga prodal C-ju za 500. Kako je s stvarnopravnimi položaji na kolesu? Ali bi bilo kaj drugače, če bi kolo A C-ju podaril? Ali bi C pridobil lastninsko pravico? Kaj pa, če prodajna pogodba med A in C ne bi bila veljavna?

Solastnina - Skupnosti po deležih in svojeročne skupnosti; - Upravljanje in razpolaganje - Posli rednega upravljanja – soglasje nad ½ , drugače odločitev v nepravd. post.

Redno upravljanje -posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja – soglasje solastnikov!

Razpolaga s solastnino -Idealni deleži (pars pro indiviso) -Samostojnost razpolage z idealnimi deleži *predkupna pravica (na nepremičnini 66/3) *-v sorazmerju z idealnimi deleži

Stroški in delitev - stroški in JP dajatve v sorazmerju z idealnimi deleži -pravica zahtevati delitev (nepr. Post. ), razen ob neprimernem času! - delitev – 1. naravna, 2. izplačilo razlike v vrednosti 3. civilna

Skupna lastnina -svojeročne skupnosti *relikt germanskih prav -Deleži niso vnaprej določeni ! *razpolaganje in upravljanje samo skupno! -solidarna odg. Za obveznosti v zvezi s S -najprej delitev v solastnino, potem delitev -subsidiarna uporaba pravil za so. L

Primeri skupne lastnine - ZD: skupna lastnina sodedičev *ZZZDR: skupno premoženje SPZ: mejna znamenja SZ: posebni skupni deli -* ali je ius cogens?

Sosedsko pravo -Prepovedane imisije (75 SPZ) -direktne (vse prepovedane, razen če obstaja P naslov) in - indirektne (krajevno običajna mera ali znatna škoda)

Varstvo pred imisijami -a. negatoria (99 SPZ) -a. popularis (133 OZ)

Ureditev meje -3 kriteriji: 1. močnejša pravica (domneva po dokončno določeni meji v katastrskem postopku) -nad 2 x vrednosti SMV – soglasje 2. zadnja mirna posest (če je ugotovljiva) 3. pravična ocena (77 SPZ)

Uveljavitev močnejše pravice v pravdi - če se nasprotni udeleženec ne strinja z ureditvijo meje, lahko v roku 3 M po pravnomočnosti sklepa o ureditvi meje uveljavlja močnejšo pravico v pravdi (78 SPZ)

Nujna pot - razvojno star institut - povezava z javno cesto *primer javne služnosti -sodna določitev (čim manjši poseg + odškodnina)

Varstvo LP - lastninska, publicijanska in negatorna T - stvarnopravne tožbe *v našem pravu ni zastaranja, preneha s priposestvovanjem

Reivindikacija - Tožba lastnika (solastnika ali skupnega L) proti neposrednemu lastniškemu posestniku na vrnitev stvari. -Dokaz: lastninske pravice + dejanske oblasti toženca + opisati stvar

t. i. Stvarnopravne reparacije -odvisne so od položaja lastniškega P Dobroverni lastniški posestnik: - obdrži plodove do vrnitve; - uporabe stvari ne dolguje plačati, ne odgovarja za poslabšanje koje bil BF pos. ; - pravica do povračila potrebih stroškov - tudi vrnitev koristnih stroškov -pridrži lahko stvar do povrnitve stroškov

Nedobroverni lastniški posestnik: - vrniti vse plodove; - povrniti vrednost obranih plodov in ki jih ni obral; - povrniti škodo, če je poslabšal ali uničil stvar, razen hip. vzr. pri last. -povračilo potrebnih stroškov, koristnih samo, če so koristni za lastnika -glege olepšanja – samo ius tollendi

A Publiciana - dobroverni lastniški posestnik – lahko zahteva tudi od tistega s šibkejšim naslovom – močnejši naslov: 1. odplačno pridobljena S 2. neposredna posest stvari

A Negatoria - prepoved nadaljnjena vznemirjanja lastnika stvari * Ne gre za odvzem stvari, drugače pos. V + reivindikacija

Omejene stvarne pravice= stvarne pravice na tuji stvari - omejitev lastninske pravice v določenem obsegu (posameznih upravičenj LP): - zastavna pravica - zemljiški dolg - služnosti - pravica realnega (stvarnega) bremena - stavbna pravica

Zastavna pravica (128 -169 SPZ) - pravica stvarnopravnega zavarovanja *na nepremičninah hipoteka - akcesornost - prioritetno načelo (rang) - lex commissoria (samo po zapadlosti) pravni temelj: -pravni posel – razp. sposobnost! - odločba organa - zakon

Vrste ZP 1. 2. 3. 4. Hipoteka Ročna zastava Neposestna ZP na premičninah ZP na terjatvah, VP in drugih prem. prav.

Hipoteka (138 -154 SPZ) Neposestna ZP na nepremičninah nastanek s pravnim poslom: - podlaga – pogodba/klavzula v kred. pog. *pisna oblika (52 OZ) *neposredno izv. – notarski zapis - razpolagalni posel - vpis v ZK Obseg: nep. + sestavine + plodovi + pritikline v lasti zastavitelja *nač. pignoris causa indivisa!

Zasebna listina o ustanovitvi hip. : - pr. temelj, ZK označba, višina, zapadlost T Neposredno izvršljiv notarski zapis: - soglasje zast. Za vknjižbo in poplačilo v 30 D izj. * (ne višine in zapadlosti T – bodoče in pog. ) * zaznamba izvršljivosti v ZK * prodajo opravi notar, ne sodišče

ZK dovolilo za hip. Ustanovitelj A. A. , EMŠO …, stan. …, izrecno in nepogojno dovoljujem, da se pri nepremičnini, parc. št. …, k. o. …, vknjiži hipoteka za znesek 50. 000, 00 EUR, ki zapade v plačilo 15. 5. 2012, in sicer: v korist B. B. , EMŠO …. , stan. …, do ½ od celote

- maksimalna hipoteka (146 SPZ) - T iz določenega razmerja - do višine vpisanega zneska * za bod. in pog. T - skupna hipoteka (145 SPZ) - za zavarovanje iste T na več nepr. - prodaja nepr. v kateremkoli vrstnem redu

Realizacija H. - zasebna listina – pridobiti izv. Naslov - javna listina – notarska prodaja - prioritetno načelo *(prior tempore, …) - *realizacija pred zapadlostjo , če D zmanjšuje vrednost (151 SPZ)

Ročna ZP (pignus) • Zastavna pravica na premičnini nastane na podlagi veljavne zastavne pogodbe, ko zastavitelj zastavnemu upniku izroči zastavljeno premičnino v neposredno posest. • Zastavna pravica nastane tudi, če se zastavljena premičnina izroči v neposredno posest tretjemu tako, da njeno izročitev lahko zahteva samo zastavni upnik.

A non domino ZP • Dobroverni zastavni upnik pridobi zastavno pravico, tudi če zastavitelj ni imel pravice razpolagati, če ima zastavitelj premičnino v svoji posesti po volji njenega lastnika. • *Zastavni upnik, ki je v dobri veri glede neobstoja drugih zastavnih pravic, pridobi zastavno pravico z najboljšim vrstnim redom, če ima zastavitelj premičnino v svoji posesti.

• Zastavni upnik mora hraniti zastavljeno premičnino kot dober gospodarstvenik oziroma kot dober gospodar. Zavarovana terjatev se poveča za potrebne stroške, ki jih je imel zastavni upnik z zastavljeno premičnino – Z pogodba! • Prepoved uporabe ZS, brez dovoljenja; • Zastavni upnik, ki uporablja zastavljeno premičnino brez zastaviteljevega dovoljenja ali jo izroči drugemu v rabo ali v zastavo, odgovarja tudi za naključno uničenje ali poškodbo stvari, ki bi se zgodila pri tem.

Antihreza • Na plodovih zastavljene premičnine, ki se ločijo od glavne stvari med trajanjem zastavne pravice, pridobi lastninsko pravico zastavni dolžnik, če v zastavni pogodbi ni določeno drugače. • Če zastavni upnik pridobi lastninsko pravico na plodovih, se za vrednost plodov zmanjša zavarovana terjatev. Vrednost plodov se najprej odšteje od povračila stroškov, do katerega ima pravico zastavni upnik, nato od dolžnih obresti in končno od glavnice.

Sodni odvzem • Na zahtevo zastavitelja sodišče odredi, naj se zastavljena premičnina vzame zastavnemu upniku in izroči nekomu tretjemu, da jo ima v posesti zanj in za njegov račun, če zastavni upnik ne hrani zastavljene premičnine tako, kot bi jo moral, če jo brez zastaviteljevega dovoljenja uporablja ali daje v rabo drugemu ali če je ne uporablja v skladu z danim dovoljenjem, in sploh če ravna z njo v nasprotju s pogodbo in zakonom.

Predčasna prodaja ZS • Če se zastavljena premičnina kvari ali če sicer izgublja vrednost in je nevarnost, da bi postala nezadostna za zavarovanje upnikove terjatve, lahko sodišče na zahtevo zastavnega upnika ali zastavitelja po zaslišanju druge stranke lahko odredi, naj bo stvar prodana in določi pogoje prodaje. Prodaja se opravi na javni dražbi ali po morebitni borzni ali tržni ceni. Kupnina se po odbitju stroškov postopka in prodaje izplača zastavnemu upniku na račun zavarovane terjatve tako, da se pri tem upoštevajo obresti v višini bančne eskontne stopnje v kraju izpolnitve zavarovane terjatve od dneva plačila do dneva zapadlosti zavarovane terjatve.

Sodna prodaja • Če zavarovana terjatev ni poravnana ob zapadlosti, sme zastavni upnik zahtevati od sodišča odločbo, naj se zastavljena premičnina proda in opravi poplačilo. Za prodajo se smiselno uporabljajo predpisi, ki urejajo izvršbo s prodajo premične stvari.

Izvensodna prodaja • Zastavni upnik in zastavitelj se lahko z zastavno pogodbo dogovorita, da se zastavljena premičnina lahko proda izvensodno. Dogovor o izvensodni prodaji mora biti sklenjen pisno. Pri zastavnih pogodbah, ki se po določilih obligacijskega prava štejejo za gospodarske pogodbe, se obstoj dogovora o izvensodni prodaji domneva. • Če zavarovana terjatev ni poravnana ob zapadlosti, lahko zastavni upnik proda zastavljeno premičnino na javni dražbi ali po morebitni borzni ali tržni ceni. Prodaja se lahko opravi po osmih dneh od dneva, ko je opozoril dolžnika zavarovane terjatve, pa tudi zastavitelja, če ta ni ista oseba, da bo tako ravnal. Zastavni upnik mora obema pravočasno sporočiti dan in kraj prodaje. Zastavni upnik iz izkupička prodaje poplača svojo celotno terjatev skupaj z obrestmi in stroški, morebitni presežek pa mora izročiti zastavitelju.

Nepoosestna ZP na prem. • ZP na premičnini, pri kateri zastavljena premičnina ni izročena v neposredno posest zastavnemu upniku niti ni izročena v neposredno posest tretji osebi za zastavnega upnika, ampak zastavljena premičnina ostane v neposredni posesti zastavitelja ali tretje osebe zanj.

Nastanek • • Neposestna zastavna pravica nastane s sporazumom v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Sporazum mora vsebovati označbo zastavnega upnika in dolžnika zavarovane terjatve ter zastavitelja, če ta hkrati ni dolžnik zavarovane terjatve, podatke iz drugega odstavka 177. člena tega zakona, pravni temelj, opis zastavljene premičnine, predpisani enolični identifikacijski znak za premičnino, višino in zapadlost zavarovane terjatve oziroma podatke, na podlagi katerih se lahko višina in zapadlost ustrezno določita ter soglasje, da se zastavitelj strinja z ustanovitvijo zastavne pravice na premičnini in s poplačilom zavarovane terjatve po njeni zapadlosti iz zastavljene stvari. Sklenitev sporazuma ima v postopku izvršbe učinek rubeža premičnine. V primerih, ko so predmet zastave premičnine, za katere se vodi register iz 177. člena tega zakona, nastane zastavna pravica z vpisom zastavne pravice v tem registru, ki jo na podlagi notarskega zapisa pristojni organ opravi na zahtevo notarja.

Varstvo ZP • Zastavni upnik ima v času trajanja zastavne pravice enako pravno varstvo kot lastnik in lahko pod istimi pogoji zahteva vrnitev zastavljene stvari, prenehanje vznemirjanja in posestno varstvo.

Neposestna ZP na zalogah • Predmet neposestne zastavne pravice so lahko tudi zaloge, ki so na točno določenem prostoru. • Zastavitelj je dolžan na običajen način skrbeti za obnavljanje zalog in mora zastavnemu upniku omogočiti reden nadzor nad obnavljanjem zalog ter mu o tem pošiljati izpiske iz svojih knjig, če med strankama ni dogovorjeno drugače. – *izj. Od N specialnosti!

Devastacija • Če zastavitelj s svojim ravnanjem ali opustitvijo zmanjšuje vrednost zastavljene premičnine ali kako drugače poslabšuje njeno stanje, lahko zastavni upnik zahteva, da se stvar izroči v neposredno posest njemu ali komu tretjemu za zastavnega upnika. • Z izročitvijo zastavljene premičnine v neposredno posest zastavnega upnika ali tretjemu se pridobi zastavna pravica na premičnini (ročna zastava), pri kateri se domneva obstoj sporazuma o izvensodni prodaji.

Poplačilo • Če dolžnik ob zapadlosti ne poravna zavarovane terjatve, mora zastavitelj izročiti zastavnemu upniku zastavljeno premičnino v neposredno posest. • Z izročitvijo zastavljene premičnine v neposredno posest zastavnega upnika se pridobi zastavna pravica na premičnini (ročna zastava), pri kateri se domneva obstoj sporazuma o izvensodni prodaji. • Če zastavitelj ne izroči zastavnemu upniku zastavljene premičnine, lahko zastavni upnik predlaga izvršbo za izročitev stvari ali izvršbo s prodajo.

Register NZP • Če je mogoča enolična identifikacija premičnine, se lahko s posebnim predpisom vzpostavi register neposestnih zastavnih pravic. V tem primeru se za neposestno zastavno pravico smiselno uporabljajo določila tega zakona o hipoteki. • Če je premičnina vpisana v register neposestnih zastavnih pravic, se nihče ne more sklicevati na to, da ni poznal podatkov o zastavni pravici, ki so vpisani v tem registru. Kdor se zanese na te podatke in v pravnem prometu vestno ravna, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih pravnih posledic.

Izterjava Zast T • Ko zastavljena terjatev zapade v plačilo, jo mora zastavni upnik izterjati. • Če je predmet zastavljene terjatve izročitev kakšne stvari, z izpolnitvijo zastavljene terjatve zastavnemu upniku nastane zastavna pravica na stvari, s katero je bila terjatev izpolnjena. • Če je predmet zastavljene terjatve denar, mora zastavni upnik na zastaviteljevo zahtevo položiti izterjani znesek pri sodišču.

Ugovori D • Dolžnik zastavljene terjatve lahko uveljavlja proti zastavnemu upniku enake ugovore, kot jih pri odstopu terjatve dolžnik odstopljene terjatve lahko uveljavlja proti prevzemniku.

ZP na VP • Če se zastavljeni vrednostni papir glasi na prinosnika, nastane zastavna pravica, ko je vrednostni papir izročen zastavnemu upniku. • -Če se zastavljeni vrednostni papir glasi po odredbi ali če se zastavljeni vrednostni papir glasi na ime, vendar se v skladu z zakonom prenaša z indosamentom, nastane zastavna pravica z indosamentom, v katerem je navedeno, da je vrednostni papir izročen v zastavo (indosament v zastavo) in izročitvijo vrednostnega papirja. • -Če se zastavljeni vrednostni papir glasi na ime, nastane zastavna pravica v trenutku, ko dolžnik iz vrednostnega papirja od zastavitelja prejme obvestilo, da je terjatev iz vrednostnega papirja zastavljena. • -Nastanek zastavne pravice na vrednostnem papirju, ki je v skladu z zakonom izdan v nematerializirani obliki, ureja zakon, ki določa način in pogoje izdaje vrednostnega papirja v nematerializirani obliki.

ZP na terjatvi • Zastavna pravica na terjatvi nastane v trenutku, ko dolžnik zastavljene terjatve od zastavitelja prejme obvestilo, da je terjatev zastavljena. • Zastavitelj mora izročiti zastavnemu upniku morebitno listino in druga dokazila o zastavljeni terjatvi. • Dolžnik zastavljene terjatve lahko po prejemu obvestila o zastavitvi veljavno izpolni samo zastavnemu upniku. • Zastavni upnik je dolžan ukreniti vse potrebno za ohranitev zastavljene terjatve.

Ustanovitev ZD SPZ – samo lastniški ZD - enostranski pravni posel v obl. notarskega zapisa (*ust. lahko le lastnik!) -(ime ust. , ZK označba nepremič, višina in zap. ZD) - vpis v ZK - izstavitev zemljiškega pisma * edina izj. – konverzija hipoteke v ZD ob soglasju lastnika

Primer za vajo: A je najel pri banki posojilo v višini 100. 000 EUR. Zavaroval ga je z zastavitvijo vseh nepremičnin, ki sestavljajo kmetijsko gospodarstvo. Čez nekaj časa je vložil kar nekaj denarja in materiala v posodobitev poslopij. Med drugim je zgradil tudi nov hlev. S svojim denarjem (ne s sredstvi kredita) je kupil tudi nov traktor in nekaj konj. Traktor je kupil s pridržkom lastninske pravice od B-ja, kupnine pa B-ju še ni izročil. Kupil je tudi kip vrtnega palčka, ki ga je postavil na trato pred hišo in kip venere, ki ga je vzidal v stensko nišo. Zatem je kupil tudi osebni avtomobil znamke “Citroën. ” Katere stvari obsega hipoteka banke? Utemeljite.

Zemljiški dolg - pravica stvarnega zavarovanja (pravica zahtevati poplačilo določenega zneska iz vrednosti nepremičnine pred upniki s slabšim vr. redom) - neakcesoren (samostojna pravica, neodvisna od T) - lastna zapadlost - fiduciarni dogovor (relativni učinki med U in D) - nova stvarna pravica (sledi Grundschuld iz BGB) - vrednostni papir (edini stvarnopravni)

Zemljiško pismo - stvarnopravni VP po odredbi - indosament - izvršilni naslov (199/2 SPZ) = notarski hipoteki ! Nevarnost kršitve fiduciarne zaveze! *rešitev: recta klavzula v indosamentu – ugovori iz temeljnega posla

Služnosti (služnostna pravica) - stvarne in osebne - omejevanje LP vsakokratnega lastnika v korist: vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine ali osebe služnostnega upravičenca Stvarne služnosti: - poljske in hišne - pozitivne in negativne - pravni posel, zakon (priposestvovanje) ali odločba drž. Org. (nujna pot) - priposestvovanje (10 L dobrovernega izvrševanja) - nepravo priposest. (20 L dejanskega izvrševanja) 217 SPZ *ne zahteva se dobra vera, lastnik ne nasprotuje

Primer ZK dovolila za ustanovitev ZD Ustanovitelj A. A. , EMŠO …, stan. …, izrecno in nepogojno dovoljujem, da se pri moji nepremičnini parc. št. …, k. o. …, vknjiži zemljiški dolg za znesek 100. 000 EUR, katerega zapadlost se določi na dan 20. 6. 2012: v korist vsakokratnega zakonitega imetnika zemljiškega pisma, do celote

Osebne služnosti - v korist določene osebe - vezane na osebo - užitek (ususfructus) * mogoč prenos izvrševanja - raba (usus) * le za osebne potrebe - stanovanje (habitatio) * mogoča na delu stvari - upravičenja - razlika do najema in zakupa!

Primer ZK dovolila za ustanovitev užitka A. A. . EMŠO …. , stan. …, dovoljuje, da se pri služeči nepremičnini parc. št. …, k. o. …, vknjiži užitek v korist: B. B. , EMŠO …, stan. …, in sicer dosmrtno

Primer ZK dovolila za ustanovitev zemljiške služnosti vožnje X. X. , EMŠO …, stan. …, dovoljuje, da se pri služeči nepremičnini parc. št. …, k. o. …, vknjiži brezplačna služnost vožnje z osebnimi vozili, in sicer po že obstoječi makadamski poti ob južni meji služečega zemljišča parc. št. …, k. o. v širini treh metrov, v korist vsakokratnega imetnika gospodujoče nepremičnine parc. št…. , k. o. …

Stvarno (realno) breme (249 SPZ) - pravica zahtevati od vsakokratnega L nepremičnine ponavljajoče se dajatve ali storitve - v naturalijah, storitvah ali denarnih zneskih - nastanek na podlagi pravnega posla ali zakona -pravni posel = kavza + RPP + modus aquirendi *zakonito v korist etažnih lastnikov (120 SPZ)

Vsebina SB - personalna (osebna) in predialna (zemljiška) *(v korist točno določene osebe ali vsakokratnega L nep. ) – smiselna uporaba pravil o služnostih (255 SPZ) - obl. in stvarnopr. elementi (periodične izpolnitve + odgovornost z nepremičnino)

Delitev nepremičnine 1. Delitev obremenjene nep. : odgovarja vsak lastnik kot solidarni dolžnik 2. Delitev upravičene nep. : ostane v korist lastnika vsakega posameznega dela (* verjetno sorazmerno!? )

Stavbna pravica (256 -265 SPZ) - pravica imeti stavbo na, nad ali pod tujo nepremičnino - *ureditev podhodov, pasaž, ect. (**mogoča tudi na javnem dobru) - pravna fikcija, 2. izjema od N. povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) - podobna užitku, vendar prenosljiva - časovno omejena na 99 let - nadomestilo lastnika imetniku

nastanek in prenehanje - samo na podlagi pravnega posla! -kavza + RPP + vpis v ZK - *mogoča etažna lastnina na zgradbi na SP - *mogoča zastavna pravica na SP

- Pravni posel (kavza): ime lastnika N, ZK oznaka, natančen opis SP, čas trajanja in nadomestilo! - Prenehanje: z izbrisom iz ZK - Temelj izbrisa: pretek časa ali pogodba (če je na SP ustanovljena zast. p. , je pogoj prenehanja pisna izjava ZU, da s prenehanjem soglaša) ali sodna odločba (če imetnik izvršuje preko obsega SP ali ne plačuje nadomestila)

Posledica prenehanja SP - 1. Zgradba postane sestavina nepremičnine - 2. Nastane T za dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme biti manjše od ½ tržne vrednosti SP

Etažna lastnina - izključna lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina njenih skupnih delov - *2. izjema od nač. povezanosti zemljišča in objekta - urejena v SPZ, na stanovanjih pa v SZ-1 - “avtomatična” in nedeljiva solastnina (ni odpovedi, ni delitve)

Posebni skupni del Mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo Drugi deli so skupni deli *obvezna in nedeljiva solastnina, ni se ji mogoče odpovedati!

Nastanek - enostranski pravni posel (investitor) - sporazum o delitvi solastnine * če je del obremenjen, samo s sogl. ZU - sodna odločba (nepr. postopek delitve solastnine) + vpis v ZK ! Obvezna določitev solastnine na skupnih deležih! (v alikvotnem deležu, če ni drugačnega dog. )

Prehod hipoteke in zemljiškega dolga Načelo pignoris causa indivisa* - ZD in Hip. Po delitvi preideta na vse posamezne dele v etažni lastnini.

Razpolaganje z EL - skupni deli lahko postanejo del posameznega dela; - iz SD lahko ustvarijo nov posamezni del *soglasje in pogoji! -etažni lastnik lahko razdeli svoj del na dva, če so pogoji in tudi dva spoji v enega!

Pravice in obveznosti etažnih lastnikov Pravice in obveznosti so sorazmerne deležu posameznega dela/celote -pogodba o meds. razm. -upravljanje skupnih delov -upravnik -obvezen rezervni sklad -zakonito stvarno breme

Pogodba o MR • • • – opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena tega zakona, – način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz podzakonskega predpisa; – morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini; – način uporabe skupnih delov; – namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini; – nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu; – način upravljanja skupnih delov; – uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene; – zavarovanje zgradbe kot celote; – pooblastila upravnika, če odstopajo od zakonskih

Upravljanje skupnih delov • Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila za solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače. • Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.

Upravnik • Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. • Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja. • Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

Pooblastila upravnika – izvajati sklepe etažnih lastnikov; – skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov; – poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti; – upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem; – zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. *Upravnik mora pri svojem delovanju upoštevati interese etažnih lastnikov.

Obvezen rezervni sklad • - več kot dva EL in več kot osem posameznih delov – za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja - Skupno premoženje EL - Sredstva vodi upravnik na posebnem računu - Samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, potrebnih izboljšav ter v te namene najetih posojil!

• Rezervni sklad je nedeljiv, EL tudi ne more zahtevati vrnitve plačil; • Poziv upravnika za vplačilo je verodostojna listina za izvršbo

Zakonito stvarno breme Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, obstoji na posameznem delu v etažni lastnini stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov za stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad do višine petkratnega zneska najnižjega vplačila v rezervni sklad. To stvarno breme iz ima najboljši vrstni red.

Omejitve EL -Etažni lastnik mora v primernem času zagotoviti popravila v svojem delu v etažni lastnini, če je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim delom zgradbe. Etažni lastnik mora dovoliti vstop v svoj posamezni del, da se lahko opravijo popravila in izboljšave na skupnih delih, ki jih drugače ni mogoče opraviti ali pa jih je mogoče opraviti le z nesorazmernimi stroški. Če etažni lastnik ne dopusti vstopa, odloči o tem na zahtevo upravnika oziroma preostalih etažnih lastnikov sodišče v nepravdnem postopku. Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo etažnega lastnika. Etažni lastnik mora biti o nameravanih posegih obveščen v primernem roku. Etažni lastniki morajo upravniku ali drugim etažnim lastnikom posredovati podatke in omogočiti vpogled v vse listine, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov.

Izključitvena tožba • Če etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se kršilec opomni. • Če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo njegovega posameznega dela. • Sodba o izključitvi se izvrši s prodajo posameznega dela v etažni lastnini po pravilih, ki urejajo izvršbo na nepremičnine.

Zakonita predkupna pravica • Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico. • Za uveljavljanje predkupne pravice se smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo predkupno pravico solastnikov.

Identifikacija stavbe in posameznega dela - kataster stavb – podatki o stavbah in delih stavb - identifikacija z identifikatorjem primer ZK dovolila: A. A…. , izrecno in nepogojno dovoljuje, da se: pri posameznem delu stavbe z identifikacijsko št. 30 na ulici X v Ljubljani, na stanovanju z identifikacijsko št. 5 z oznako N 5 v 3. etaži, v izmeri 70 m 2, vknjiži lastninska pravica na ime:

Ločeni in posebni skupni deli - ločeni SD služijo več stavbam (kotlovnice, zaklonišča, ect. ) - *skupna lastnina vseh lastnikov (etažnih in drugih), ki jim takšen skupen del služi (23 SZ-1) - posebni SD služijo le posameznim etažnim L (npr. dvigalo, ki služi le zadnji etaži) - solastnina le tistih L, katerim služijo

ZK izvedba 1. zahteva za prvi ZK vpis (investitor) + elaborat z et. Načrtom (št. Parcele, prikaz lege, oblike stavbe, načrt delov stavbe, površina delov, ect. ) (62 ZENDMPE) 2. geodetska uprava izda odločbo z ident. št. stavbe in posameznih delov 3. pravni posel o delitvi solastnine ali razdelitvi enotne Lp v etažno lastnino 4. ZK sodišče odpre poseben vložek iz osnovnega vložka (skupni deli in drugi skupni deli) + podvložkov (x št. pos. delov) (posamezni deli in skupni deli, ki imajo drugačno solastninsko stanje kot na skupnih delih pri osnovnem vložku) *ZZK -1 C – odprava vložkov! 5. vpis LP z ZK dovolilom

ZK dovolilo za vpis etažne L A. A. . , EMŠO …, izrecno in nepogojno dovoljuje, da se: pri posameznem delu stavbe z identifikacijsko št. 30 na ulici X v Ljubljani, na stanovanju z identifikacijsko št. 5 z oznako N 5 v 3. etaži, v izmeri 70 m 2, vknjiži lastninska pravica na ime: B. B. , EMŠO …, stan. …, do celote

Lp tujcev na nepremičninah - državljani DČ EU - državljani držav kandidatk - državljani tretjih držav - mednarodni sporazumi - drugače dedovanje *pogoj vzajemnosti domneva vzajemosti (4/1 ZUVza)

Zemljiška knjiga - javna knjiga publiciteta (mat. in form. publicitetno n. ) dobra vera (n. zaupanja v ZK) pravice in pravna dejstva konstitutiven vpliv na pravice

Pravice, ki se vpisujejo v ZK (13 ZZK-1) stvarne pravice: - lastninska pravica - hipoteka - zemljiški dolg - služnostna pravica - pravica stvarnega bremena - stavbna pravica obligacijske pravice: - prepoved odtujitve oz. obremenitve - zakupna in najemna pravica - predkupna pravica - pravica uporabe javnega dobra * pogoji po SPZ ali dosm. p. * samo pravnoposlovna

Pravna dejstva, ki se vpisujejo v ZK (22 ZZK-1) - začetek sodnega postopka glede imetnika (zaznamba os. stanj in stečaja) - pravni posel ZK lastnika za varovanje vrstnega reda pridobitve pravice (zaznamba vrstnega reda) - odpoklic terjatve, zavarovane s hipoteko (zaznamba odpoklica T) - vložitev hipotekarne tožbe (zaznamba hipotekarne tožbe) - zaznamba spora - zaznamba izvršbe - zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve - zaznamba izrednega pravnega sredstva - druga dejstva, za katera določa Z

Vpisi v ZK (27 ZZK-1 in nasl. ) - glavni: - vknjižba (glavni vpis pridobitve/prenehanja pravice) - predznamba (pogojni vpis/nepravnomočna odl. 2 M/neoverjeno ZK dov. /listina brez ZK dov. 1 M – učinek nadaljnjih vpisov pod razveznim pogojem! - zaznamba (vpis pravnih dejstev) - pomožni: - plomba (javna objava, da je bil pričet ZK postopek – *vrstni red prejema predlogov – trenutek pričetka!) - Poočitev (sprememba podatka glede nep. , imetnika nep. ali povezave med posameznimi vpisi) - Javnost vpogleda (196 ZZK-1)

Sestava ZK - glavna knjiga in zbirka listin - glavna knjiga (vpisi pravic in pravnih dejstev – *informatizirana centralna glavna knjiga!) in informatizirana zbirka listin (ni več vložkov!) - javno dostopna (materialno on formalno publicitetno N!) - zbirka listin (sklep o dovolitvi predloga za vpis, predlog za vpis, listine, ki so bile priložene predlogu/podlaga za vpis - dostopna le z „upravičenim“ interesom (neobičajen pravni standard!? )