TRATAMIENTO FISCAL Y PUNTOS CONFLICTIVOS DEL REGIMEN DE

TRATAMIENTO FISCAL Y PUNTOS CONFLICTIVOS DEL REGIMEN DE ARRENDAMIENTO Dr. Fidel Reyes Loera. 1

TEMARIO. 1) Aspecto Legal del Arrendamiento. v v v Tipos de arrendamiento. Definición. Bienes que se pueden arrendar. Formalidad del arrendamiento. Derechos y obligaciones del arrendador. Derechos y obligaciones del arrendatario. Arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación. Arrendamiento de fincas rústicas. Arrendamiento de bienes muebles. Subarriendo. Modos de determinar el arrendamiento. Otras disposiciones aplicables. 2) Aspecto Fiscal del Arrendamiento. LISR y Reglamento. v Ingreso acumulable para la persona moral. v Fecha en que se considera obtenido el ingreso. Momento de acumulación. 2

v v v v v Otros ingresos acumulables. Depósito en garantía. Deducibilidad para quién paga el arrendamiento. Requisitos para su deducibilidad. Partidas no deducibles. Avisos a presentar para deducir renta de casa habitación. Ingresos por arrendamiento de las personas físicas. Momento de acumulación. Deducciones autorizadas para las personas físicas. Deducción opcional del 35% Restricciones en las deducciones. Pagos provisionales. Presentación de declaraciones en “Mis Cuentas”. Mecánica del pago provisional. Retención del 10% del ISR. Obligaciones del arrendador. Otras disposiciones. 3

3) Aspecto Fiscal del Arrendamiento. LIVA y Reglamento. . v v v v Actos o actividades gravadas por IVA. Uso o goce temporal de bienes. Exenciones. Uso o goce en territorio nacional. Momento de causación. Base gravable. Inmuebles amueblados para casa habitación. Obligación de llevar contabilidad. 4) D – 5 Arrendamientos. v v v Definición. Clasificación. Arrendamientos operativos. Contabilización. Arrendador – arrendatario. Reglas de presentación. Arrendador-Arrendatario. Reglas de revelación. Arrendador – arrendatario. 4

OBJETIVO. Al finalizar el evento el participante habrá repasado todas las disposiciones aplicables al arrendamiento de bienes inmuebles otorgado por personas morales y físicas y conocerá los puntos conflictivos que existen en esta actividad para lograr una buena aplicación de las disposiciones en beneficio de las entidades a las que presta sus servicios. 5

1)ASPECTO LEGAL DEL ARRENDAMIENTO Fundamento: Arts. 2298 al 2496 (Código Civil de la Ciudad de México) 6

1) Bienes Inmuebles. Tipos de Arrendamiento: 2) Bienes Muebles. 7

A) Personas Físicas. Otorgado Por: B) Personas Morales. 8

El arrendamiento es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio justo. Casa habitación. Definición El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser menor a un año. Comercio o industria. El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de veinte años. 9

CONTRAPRESTACIÓN. Renta = Dinero, o cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. 10

BIENES QUE SE PUEDEN ARRENDAR. v Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, excepto a aquellos que la Ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales. 11

COPROPIEDAD. v No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios. 12

FORMALIDAD DEL ARRENDAMIENTO. v El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que éstos sean consecuencia directo de aquélla. 13

VENTA DEL BIEN INMUEBLE ARRENDADO. v Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 2448 -J, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la totalidad de las rentas adeudadas y las que se causen, de conformidad a lo establecido en el contrato. A su vez el arrendador tiene la obligación de notificar de manera fehaciente al arrendatario de inmediato que le han otorgado el correspondiente título de propiedad, para estar en aptitud de reclamar el pago de rentas, aun cuando el arrendatario manifieste haber pagado por adelantado al propietario anterior, a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el contrato, o lo acredite con los recibos correspondientes. 14

DERECHO DEL TANTO. v En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, él o los arrendatarios, siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas, tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero. Aviso. v En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y moralidades de la compraventa. 15

EXPROPIACIÓN DEL INMUEBLE RENTADO. v Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato, sea verbal o escrito, se rescindirá pero el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador; el primero siempre y cuando sea el propietario, en los términos y conforme a lo que establezca la Ley respectiva; el segundo, con un monto equivalente a seis meses de renta, siempre y cuando compruebe haber habitado el inmueble al menos por un año; además, el arrendatario tendrá derecho a que se le indemnice con el importe de las mejoras que acredite haber realizado en el inmueble arrendado, siempre y cuando sean necesarias y se hayan efectuado durante los últimos seis meses. 16

DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Arts. 2412 al 2424. Código Civil. v Obligaciones: Entrega. I. Entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble. Conservación. II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todos las reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad de inmueble. - Continúa 17

- Continuación – No estorbar. III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; Uso pacifico. IV. A garantizar el uso o goce pacifico de la cosa por todo el tiempo del contrato; Vicios ocultos. V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento. v Obligaciones: Entrega de la cosa. La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiera convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario. - Continúa - 18

- Continuación – v Obligaciones: Prohibición. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III del artículo 2412. Poner en conocimiento. v Obligaciones: El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause. - Continúa 19

- Continuación – v Obligaciones: Pago de daños y perjuicios. Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que resuelva lo que en derecho corresponda. El arrendador será responsable de los daños y perjuicios que se cause el arrendatario por su omisión. El Juez decide. v Obligaciones: El Juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones. El arrendatario debe informar. v Obligaciones: El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve tiempo posible, toda usurpación de novedad dañosa que otra haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que causa con su omisión. - Continúa - 20

- Continuación – v Obligaciones: Vencido en juicio Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra. v Obligaciones: Responsabilidad del arrendador. El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevivido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Éste puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento, antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada. Devolución de saldo a favor. v Obligaciones: Si al terminar el arrendamiento hubiere un saldo a favor del arrendatario, el arrendador debe devolverlo de inmediato. - Continúa 21

- Continuación – v Obligaciones: Pago de mejoras. Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario: I. Si en el contrato, o posteriormente, por escrito lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas. II. Cuando se trate de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor, o bien por esta circunstancia y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato; y III. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras, y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da al arrendador por concluido el arrendamiento. - Continúa - 22

- Continuación – v Obligaciones: Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada. 23

DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Arts. 2425 al 2247 Código Civil. v El arrendatario está obligado: q A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenido; q A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus sirvientes, subarrendatarios o familiares. q A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella. q A pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aun cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad. q La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa habitación o despacho del arrendatario. q A pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada. - Continúa - 24

- Continuación – q Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato. q Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo de más de dos meses. q El arrendatario es responsable del incendio y quedará obligado a cubrir los daños materiales y perjuicios que se causen, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción. No será responsable si el incendio se propagó de otra parte y el tomó las preocupaciones para evitarlo. - Continúa - 25

- Continuación – q Cuando son varios los arrendatarios y no se determine dónde comenzó el incendio, todos son responsables y proporcionalmente en relación a los daños materiales y perjuicios que se causen, y de la responsabilidad civil que se genere, y si el arrendador ocupa parte de la finca, también responderá proporcionalmente. Si se comprueba que el incendio comenzó en la habitación de uno de los inquilinos, solamente éste será el responsable. Si el incendio es intencional, sólo responderá aquél que lo provocó. q El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria, en un término no mayor de dos meses, contados a partir de la fecha en que se demuestre que se generó la relación de arrendamiento; y si no lo hace, será causa de rescisión. - Continúa - 26

- Continuación – q El arrendatario no puede, sin el consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios. q El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que regularmente son causadas por las personas que habitan el edificio. q El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses en sus respectivos casos. q El arrendatario que ha durado más de tres años y está al corriente en el pago de sus rentas tiene derecho de preferencia sobre otro interesado en rentar. Si el inmueble se vende, tendrá el derecho del tanto. 27

DEL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIÓN. Arts. 2448 – 2458 Código Civil. v No podrá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias para la habitabilidad del inmueble. v El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable, higiénica y segura es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esta causa. v La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, que será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario. - Continúa 28

- Continuación – v La renta deberá estipularse en moneda nacional y sólo podrá ser aumentada anualmente, no podrá exceder de un 10% de la cantidad pactada como renta mensual. v La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a falta de convenio por meses vencidos. El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma. El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera de depósito. - Continúa 29

- Continuación – v El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador: v El contrato debe contener, cuando menos lo siguiente: q Nombres del arrendador y arrendatario. q Ubicación del inmueble. q Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan. q Monto y lugar del pago de la renta. q La garantía, en su caso. q La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado. q El término del contrato. q Obligaciones de ambas partes que adicionalmente hayan pactado. q El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía. q El carácter y las facultades que tiene el arrendador para celebrar el contrato. - Continúa - 30

- Continuación – v El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos en las leyes. Con exclusión de cualquier otra persona, el cónyuge, el concubinario o la concubina, los hijos, los ascendientes en línea consanguínea o por afinidad del arrendatario fallecido se subrogarán en los derechos y obligaciones de éste, en los mismos términos del contrato, siempre y cuando hubieran habitado real y permanentemente el inmueble en vida del arrendatario. v El arrendatario, si está al corriente en el pago de la renta tendrá derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. Asimismo, tendrá el derecho del tanto en caso de que el propietario quiera vender la finca arrendada. 31

DEL ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS. Arts. 2454 al 2458. v La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos. v El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios. Se entiende por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, terremoto, langosta, y otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever. En estos casos el arrendamiento se rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas. v En el arrendamiento de predios rústicos por plazo determinado debe el arrendatario, en el último año que permanezca en el fondo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras que tenga desocupadas y en las que él pueda 32 - Continúa -

- Continuación – verificar la nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que fueren necesarios para las labores preparatorias del año siguiente. v El permiso a que se refiere el artículo que precede no será obligatorio sino en el periodo y por el tiempo rigurosamente indispensable, conforme a las costumbres locales, salvo convenio en contrario. v Terminado el arrendamiento, tendrá a su vez el arrendatario saliente derecho para usar de las tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato. 33

DEL ARRENDAMIENTO DE BIENES MUEBLES. Arts. 2450 al 2477. v Son aplicables al arrendamiento de bienes muebles las disposiciones aplicables a los inmuebles, que sean compatibles con la naturaleza de esos bienes. v Si en el contrato no se hubiere fijado plazo, ni se hubiere expresado el uso que a la cosa se destina, el arrendatario será libre para devolverla cuando quiera, y el arrendador no podrá pedirla sino después de cinco días de celebrado el contrato. v Si la cosa se arrendó por años, meses, semanas o días, la renta se pagará al vencimiento de cada uno de esos términos, salvo convenio en contrario. v Si el contrato se celebra por un término fijo, la renta se pagará al vencerse el plazo salvo convenio en contrario. - Continúa - 34

- Continuación – v Si el arrendatario devuelve la cosa antes del tiempo convenido, cuando se ajuste por un solo precio, está obligado a pagarlo integro; pero si el arrendamiento se ajusta por periodos de tiempo, sólo está obligado a pagar los periodos corridos hasta la entrega. v El arrendatario está obligado a pagar la totalidad del precio cuando se hizo el arrendamiento por tiempo fijo y los periodos sólo se pusieron como plazos para el pago. v Si se renta un inmueble amueblado, se entenderá que el arrendamiento de los muebles es por el mismo tiempo que el del edificio o aposento, a menos de estipulación en contrario. v Cuando los muebles se alquilaren con separación del edificio, su alquiler se regirá por los dispuesto en este Capítulo. - Continúa 35

- Continuación – v El arrendatario está obligado a hacer las pequeños reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento. v La pérdida o deterioro de la cosa alquilada se presume siempre a cargo del arrendatario, a menos que él pruebe que sobrevino sin culpa suya, en cuyo caso será a cargo del arrendador. v El arrendatario está obligado a dar de comer y beber al animal durante el tiempo en que lo tiene en su poder, de modo que no se desmejore, y a curarle las enfermedades ligeras, sin poder cobrar nada al dueño. v Los frutos del animal alquilado pertenecen al dueño, salvo convenio en contrario. v En caso de muerte de algún animal alquilado, sus despojos serán entregados por el arrendatario al dueño, si son de alguna utilidad y es posible el transporte. - Continúa 36

- Continuación – v Cuando se arrienden dos o más animales que forman un todo, como una yunta o un tiro, y uno de ellos se inutiliza, se rescinde el arrendamiento, a no ser que el dueño quiera dar otro que forme un todo con el que sobrevivió. v El que contrate uno o más animales especificados individualmente, que antes de ser entregados al arrendatario se inutilizaren sin culpa del arrendador, quedará enteramente libre de la obligación si ha avisado al arrendatario inmediatamente después que se inutilizó al animal; pero si éste se ha inutilizado por culpa del arrendador o si no se ha dado el aviso, estará sujeto al pago de daños y perjuicios o a reemplazar el animal, a elección del arrendatario. v Si en el arrendamiento de un predio rústico se incluyere el ganado de labranza o de cría existente en él, el arrendatario tendrá, respecto del ganado, los mismos derechos y obligaciones que el usufructuario, pero no está obligado a la fianza. 37

DISPOSICIONES ESPECIALES RESPECTO DE LOS ARRENDAMIENTOS POR TIEMPO INDEFINIDO. Arts. 2478 al 2479 C. C. v Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria. v Dado el aviso señalado, el arrendatario del predio urbano, de comercio o de industria, está obligado a mostrar el interior del inmueble a los que pretendan verlo. 38

DEL SUBARRIENDO. Arts. 2480 al 2481 C. C. v El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario de los daños y perjuicios. v Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización concedida en el contrato, el arrendatario y subarrendatario serán responsables ante el arrendador, en los términos pactados en el contrato de subarriendo, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa. 39

MODO DE TERMINAR EL ARRENDAMIENTO. Arts. 2483 al 2496 C. C. v El arrendamiento puede terminar: I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la Ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada; II. Por convenio expreso; III. Por nulidad; IV. Por rescisión; V. Por confusión; VI. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor; VII. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública; VIII. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento; IX. Por venta judicial. 40

OTRAS DISPOSICIONES APLICABLES. Arts. 2489 al 2496 C. C. v Si el arrendatario se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo dispuesto en los artículos 2478 y 2479. v Vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumentar hasta un diez por ciento de la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate, han sufrido un alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento. v Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda - Continúa - 41

- Continuación – conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478. las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesa al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario. v El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: q Por falta de pago de la renta. q Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2425. q Por el subarriendo de la cosa, sin tener autorización. q Por daños graves a la cosa arrendada imputable al arrendatario. q Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador. - Continúa 42

- Continuación – v El arrendatario puede exigir la rescisión del contrato: I. Por contravenir el arrendador la obligación a que se refiere la fracción II del artículo 2412 de este ordenamiento; II. Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada. III. Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario. v Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste pedir la rescisión del contrato. v Si el inmueble dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que se celebró dentro de los setenta días anteriores al secuestro del inmueble, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido. 43

2) ASPECTO FISCAL DEL ARRENDAMIENTO. (LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y REGLAMENTO) 44

INGRESO ACUMULABLE PARA LA PERSONA MORAL. QUE OTORGA EL ARRENDAMIENTO. Art. 16 LISR. v Las personas morales residentes en el país, incluida la asociación en participación, acumularán la totalidad de los ingresos en efectivo, en bienes, en servicio, en crédito o de cualquier otro tipo, que obtengan en el ejercicio, inclusive los provenientes de sus establecimientos en el extranjero. 45

FECHA EN QUE SE CONSIDERA QUE SE OBTIENE EL INGRESO. Art. 17, fracción II. v Para los efectos del artículo 16 de esta Ley, se considera que los ingresos se obtienen, en aquellos casos no previstos en otros artículos de la misma, en las fechas que se señalan conforme a lo siguiente tratándose de: v Fracción II. - Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, cuando se cobren total o parcialmente las contraprestaciones, o cuando éstas sean exigibles a favor de quien efectúe dicho otorgamiento, o se expida el comprobante fiscal que ampare el precio o la contraprestación pactada, lo que suceda primero. 46

OTROS INGRESOS ACUMULABLES. Art. 18, fracción III. v También se consideran ingresos acumulables los siguientes: v Los que provengan de construcciones, instalaciones o mejoras permanentes en bienes inmuebles, que de conformidad con los contratos por los que se otorgó su uso o goce queden a beneficio del propietario. Para estos efectos, el ingreso se considera obtenido al término del contrato y en el monto que a esa fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada por las autoridades fiscales. 47

NO ES INGRESO ACUMULABLE. Art. 16 RISR. v Para los efectos del artículo 16 de la Ley, no se considerarán ingresos acumulables los depósitos recibidos por el arrendador, cuando éstos tengan como finalidad exclusiva garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento y sean devueltas al finalizar el contrato. Aplicación posterior. v Cuando los depósitos se apliquen al cumplimiento de cualquier obligación derivada del contrato de arrendamiento, el monto aplicado será considerado como ingreso acumulable para el arrendador en el mes en que se apliquen. 48

DEDUCIBILIDAD PARA QUIEN PAGA EL ARRENDAMIENTO. Art. 25, frac. III. v Los contribuyentes podrán efectuar las deducciones siguientes: q q q q q Devoluciones, descuentos, bonificaciones. Costo de ventas. Gastos netos de descuentos, bonificaciones o devoluciones. Inversiones. Créditos incobrables. Cuotas pagadas al IMSS. Intereses devengados. Ajuste anual por inflación. Anticipos y rendimientos a sociedades cooperativas y sociedades y asociaciones civiles. q Reservas para fondos de pensiones, jubilaciones. 49

REQUISITOS DE LAS DEDUCCIONES. Art. 27, fracción I. v Ser estrictamente indispensables para los fines de la actividad del contribuyente, salvo que se trate de donativos no onerosos ni remunerativos, que satisfagan los requisitos previstos en esta Ley y las reglas que establezca el Servicio de Administración Tributaria---------------------------------- 50

PARTIDAS NO DEDUCIBLES. Art. 28, fracción XIII. v No serán deducibles: XIII. - ………………………………… Tratándose de pagos por el uso o goce temporal de casas habitación, sólo serán deducibles en los casos que señale el Reglamento de esta Ley. Las casas de recreo, en ningún caso serán deducibles. - Continúa 51

AVISO QUE DEBEN PRESENTAR LAS PERSONAS MORALES QUE PRETENDAN DEDUCIR LOS PAGOS POR EL USO O GOCE TEMPORAL DE CASA HABITACIÓN. Art. 60 RISR. v Para efectos del artículo 28, fracción XIII de la Ley, las personas morales que pretendan deducir los pagos por el uso o goce temporal de casas habitación deberán presentar ante la autoridad fiscal correspondiente, un aviso conforme a las disposiciones de carácter general que emita el SAT, donde manifiesten bajo protesta de decir verdad, que la información presentada es cierta y refleja los hechos, actos y operaciones que realiza el contribuyente. Conservación de documentos. v Después de presentado el aviso y para poder deducir, el contribuyente deberá conservar por cada ejercicio la documentación que acredite la estancia de las personas que ocupan dicho inmueble. 52

- Continuación – Automóviles. Tratándose de automóviles, sólo serán deducibles los pagos efectuados por el uso o goce temporal de automóviles hasta por un monto que no exceda de $ 200, diarios por automóvil o $ 285. 00, diarios por automóvil cuya propulsión sea a través de baterías eléctricas recargables, así como por automóviles eléctricos que además cuenten con motor de combustión interna o con motor accionado por hidrógeno, siempre que además de cumplir con los requisitos que para la deducción de automóviles establece la fracción II del artículo 36 de esta Ley, los mismos sean estrictamente indispensables para la actividad del contribuyente. Lo dispuesto en este párrafo no será aplicable tratándose de arrendadoras, siempre que los destinen exclusivamente al arrendamiento durante todo el período en el que le sea otorgado su uso o goce temporal. 53

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INGRESOS POR ARRENDAMIENTO DE LAS PERSONAS FÍSICAS. Arts. 114 al 118 LISR. v Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los siguientes: I. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma. II. Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Momento de acumulación. v Los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados. 55

DEDUCCIONES AUTORIZADAS PARA LAS PERSONAS FÍSICAS. Art. 115 LISR. A). Impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles. B). Contribuciones Locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas. C). En su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles. D). Gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras, siempre que los pague el arrendador. E). Pago de agua, siempre que los pague el arrendador. - Continúa 56

- Continuación – F) Intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles, siempre y cuando obtenga el comprobante fiscal correspondiente. G) Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a esta Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados. H) El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos. I) Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras. 57

DEDUCCIÓN OPCIONAL DEL 35%. Art. 115 LISR. v Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este artículo, en substitución de las deducciones mencionadas. v Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda. 58

RESTRICCIONES EN LAS DEDUCCIONES. A) Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente. Mismas Reglas. B) Aplican estas mismas reglas al subarrendador. Parte Proporcional. C) La parte proporcional se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble. - Continúa - 59

- Continuación – Gasto en relación con el ingreso. D) Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al período por el cual se otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce. Porcentaje Máximo del 10%. Art. 148, frac. VI. E) Los salarios, comisiones y honorarios, pagados por quien concede el uso o goce temporal de bienes inmuebles en un año de calendario, no serán deducibles en el monto en que excedan, en su conjunto, del 10% de los ingresos anuales obtenidos por conceder el uso o goce temporal de bienes inmuebles. 60

PAGOS PROVISIONALES PARA ARRENDADORES. Art. 116. LISR. v Periodicidad. A) Mensual. B) Trimestral: Los contribuyentes que únicamente obtengan Ingresos que no excedan de diez salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal elevados al mes, podrán efectuar los pagos provisionales de forma trimestral. Opción de Resolución Miscelánea. Regla 3. 14. 2. v Los contribuyentes que también obtengan ingresos por sueldos o salarios, asimilados a salarios o ingresos por intereses, podrán optar por efectuar pagos provisionales trimestrales del ISR por arrendamiento de casa habitación. v El SAT actualizará la obligación en base a la primera declaración presentada en 2017. 61

PRESENTACIÓN DE DECLARACIONES POR ARRENDAMIENTO EN “ MIS CUENTAS “. Regla 3. 14. 3. Res. Misc. v Los contribuyentes que obtengan ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, podrán presentar sus declaraciones de pagos provisionales mensuales o trimestrales, según corresponda, utilizando “Mis Cuentas”, en el apartado “Mis Declaraciones”, contenido en el Portal del SAT. Sin Variación. v La opción a que se refiere el párrafo anterior, no podrá variarse en el mismo ejercicio fiscal y la misma no será aplicable cuando alguno de los conceptos por los cuales deban presentar la información no se encuentren contenidos en la aplicación electrónica “Mis Cuentas”. 62

DETERMINACIÓN DEL PAGO PROVISIONAL. Art. 116 LISR. Mecánica. - v El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 106 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o trimestre, por el que se efectúa el pago, el monto de las declaraciones a que se refiere el artículo 115 de la misma, correspondiente al mismo período. Mecánica para el subarrendador. v Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador. 63

RETENCIÓN DEL 10% POR PAGOS RECIBIDOS DE PERSONAS MORALES. Art. 116 LISR. v Cuando los ingresos se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancias de la retención y comprobante fiscal; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 96 de esta Ley. El impuesto retenido en los términos de este párrafo podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con el segundo párrafo de este artículo. 64

OBLIGACIONES DE LOS ARRENDADORES. Art. 118 LISR. q Solicitar su inscripción en el RFC. q Llevar contabilidad de acuerdo al CFF y Reglamento. No quedan comprendidos en lo dispuesto en esta fracción quienes opten por la deducción del 35% a que se refiere el artículo 115 de la Ley (Deducción ciega). (Aunque para IVA si estaría obligado a llevar contabilidad. q Expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas. q Presentar declaraciones provisionales y anual. q Informar al SAT de las rentas cobradas en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos. 65

OTRAS DISPOSICIONES CONTEMPLADAS EN EL RISR. Art. 196. fecha para ejercer la opción a que se refiere el Art. 115 (Deducción ciega). v Los contribuyentes que opten por efectuar la deducción ciega, lo deberán hacer por todos los inmuebles por los que se otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional (17 febrero – 17 abril), que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan. - Continúa - 66

- Continuación – Art. 197. Deducciones correspondientes a pagos provisionales. v Los contribuyentes al efectuar los pagos provisionales, harán las deducciones que correspondan, respecto del periodo por el que se presenta la declaración. Inversionesv Tratándose de inversiones, los contribuyentes que obtengan ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles para casa habitación, podrán deducir de los ingresos del período, la cuarta parte de la deducción que corresponda al año calendario. En el caso de contribuyentes que obtengan ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles para uso distinto de casa habitación, podrán deducir de los ingresos del período, la doceava parte de la deducción que corresponda al año de calendario. - Continúa 67

- Continuación – Fuera del período. v Cuando las deducciones no se efectúen dentro del período al que correspondan, se podrán efectuar en los siguientes períodos del mismo ejercicio o al presentar la declaración anual. Deducciones mayores. v En el caso de que los ingresos percibidos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, sean inferiores a las deducciones del período, los contribuyentes podrán considerar la diferencia que resulte entre ambos conceptos, como deducible en los períodos siguientes, siempre y cuando dichas deducciones correspondan al mismo año calendario. - Continúa 68

- Continuación – Art. 194. - Opción para calcular el último pago provisional. v Los contribuyentes que perciban ingresos por arrendamiento, podrán calcular el último pago provisional considerando en lugar de los ingresos y de las deducciones del período que corresponda, los del año calendario, aplicando la tarifa del artículo 152 de la Ley y acreditamiento los pagos provisionales efectuados en el ejercicio, así como las retenciones. Art. 195. Pérdidas. v Cuando las deducciones sean mayores a los ingresos, el arrendador podrá deducir la diferencia de los demás ingresos, excepto salarios y actividad empresarial. Art. 199. - CFDI con requisitos. v Los CFDI deberán reunir los requisitos establecidos en el artículo 29 -A del Código Fiscal. Además los CFDI deben contener el número de cuenta predial del inmueble de que se trate. 69

3). ASPECTO FISCAL DEL ARRENDAMIENTO. (LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO Y REGLAMENTO) 70

¿QUÉ GRAVA LA LEY DEL IVA? v Los actos o actividades siguientes: I. Enajenación de bienes. II. Prestación de Servicios Independientes. III. Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes. IV. Importación de bienes o servicios. 71

CAPÍTULO IV. DEL USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES. Arts. 19 al 23 LIVA. v Concepto de uso o goce temporal de bienes. Para los efectos de esta Ley se entiende por uso o goce temporal de bienes, el arrendamiento, el usufructo y cualquier otro acto, independientemente de la forma jurídica que al efecto se utilice, por el que una persona permita a otra usar o gozar temporalmente bienes tangibles, a cambio de una contraprestación. Tiempo compartido. v Se dará el tratamiento que esta Ley establece para el uso o goce temporal de bienes, a la prestación del servicio de tiempo compartido. 72

EXENCIONES TRATÁNDOSE DEL USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES. Art. 20 LIVA. v No se pagará el impuesto por el uso o goce temporal de los siguientes bienes: I. Derogada. II. Inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación. lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casa de hospedaje. III. Fincas dedicadas o utilizadas sólo a fines agrícolas o ganaderos. IV. Derogado. V. Libros, periódicos y revistas. 73

USO O GOCE EN TERRITORIO NACIONAL. Art. 21 LIVA. v Para los efectos de esta Ley se entiende que se concede el uso o goce temporal de un bien tangible en territorio nacional, cuando en éste se encuentre el bien en el momento de su entrega material a quien va a realizar su uso o goce. MOMENTO DE CAUSACIÓN DEL IVA. Art. 22 LIVA. v Cuando se otorgue el uso o goce temporal de un bien tangible, se tendrá obligación de pagar el impuesto en el momento en el que quien efectúa dicho otorgamiento cobre las contraprestaciones derivadas del mismo y sobre el monto de cada una de ellas. 74

BASE DEL IMPUESTO EN EL CASO DE USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES. Art. 23 LIVA. v Para calcular el impuesto en el caso de uso o goce temporal de bienes, se considerará el valor de la contraprestación pactada a favor de quien los otorga, así como las cantidades que además se carguen o cobren a quién se otorgue el uso o goce por otros impuestos, derechos, gastos de mantenimiento, construcciones, reembolsos, intereses normales o moratorios, penas convencionales o cualquier otro concepto. Ejemplo. Renta $ 20, 000. Gastos Mantenimiento 2, 000. Vigilancia 1, 000. Base Gravable $ 23, 000. 75

INMUEBLES AMUEBLADOS DESTINADOS A CASA HABITACIÓN. Art. 45 RIVA. v Para los efectos del artículo 20, fracción II de la Ley, cuando se otorgue el uso o goce temporal de un bien inmueble destinado a casa habitación y se proporcione amueblado, se pagará el impuesto por el total de las contraprestaciones, aun cuando se celebren contratos distintos por los bienes muebles e inmuebles. No se considera amueblada v No se considera amueblada la casa habitación cuando se proporcione con bienes adheridos permanentemente a la construcción, y con los de cocina y baño, alfombras y tapices, lámparas, tanques de gas, calentadores para agua, guardaropa y armarios, cortinas, cortineros, teléfono y aparato de intercomunicaciones, sistema de clima artificial, sistema para la purificación de aire o agua, chimenea no integrada a la construcción y tendederos para el secado de la ropa. 76

OBLIGACIÓN DE LLEVAR CONTABILIDAD. Art. 32 LIVA. v Los obligados al pago de este impuesto y las personas que realicen los actos o actividades a que se refiere el artículo 2 -A (tasa 0%), tienen, además de las obligaciones señaladas en otros artículos de esta Ley, las siguientes: I. Llevar Contabilidad de Conformidad con el Código Fiscal de la Federación y su Reglamento. Renta de casa habitación Renta de Local Comercial sin problema en ISR e IVA. Con problemas en IVA, en ISR 77

4) D – 5 ARRENDAMIENTOS. v Definiciones. Arrendamiento: Convenio que otorga el derecho de usar bienes muebles e inmuebles, planta y/o equipo, a cambio de una renta. Arrendamiento Capitalizable: Un arrendamiento que transfiere sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo, independientemente de que se transfiera la propiedad o no. Arrendamiento Operativo: Todo aquel arrendamiento que no se clasifica como arrendamiento capitalizable. 78

CLASIFICACIÓN. Clasificación. Capitalizable. Si transfiere sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo arrendado. Este tipo de arrendamiento normalmente son no cancelables y aseguran para el arrendador la recuperación de su inversión de capital más un rendimiento. Operativo. Un arrendamiento se clasifica como operativo si los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo arrendado permanecen sustancialmente con el arrendador. 79

ARRENDAMIENTOS OPERATIVOS. Requisitos. Todos aquellos contratos que no reúnen los requisitos para considerarse como arrendamientos capitalizables, se considerarán como arrendamientos operativos. Ø Ø Contabilización para el arrendador. Las rentas se reportan como ingreso durante el periodo de arrendamiento de una manera sistemática, como puede ser el método de línea recta, aunque los cobros no sean sobre esta misma base. Las rentas variables (dependientes de eventos futuros tales como volumen de ventas, inflación, CPP, etc) se reportan como ingreso conforme se devenguen. Los activos arrendados se deprecian conforme a las políticas normales de depreciación del arrendador. Los costos directos iniciales deben diferirse durante el período de arrendamiento y aplicarse a resultados en proporción al reconocimiento del ingreso relativo. Otros costos relacionados con el arrendamiento se aplican a resultados conforme se incurren. - Continúa 80

- Continuación – Contabilización para el arrendatario. Ø Las rentas deben cargarse a resultados durante el periodo del arrendamiento de una manera sistemática, como puede ser el método de línea recta, aunque los pagos no sean sobre esta misma base. Puede emplearse otro método sistemático más representativo del beneficio para el arrendatario por el uso del activo rentado. Ø Los costos directos iniciales deben diferirse durante el período del arrendamiento y aplicarse a resultados en proporción al reconocimiento del gasto relativo. Otros costos relacionados con el arrendamiento se aplican a resultados conforme se incurren. Ø Las rentas variables se cargan a resultados conforme se devengan. - Continúa 81

- Continuación – Presentación en los estados financieros por el arrendador. Ø Los activos arrendados deberán presentarse en el balance en o junto al rubro de propiedades, planta y equipo. Revelación. Ø La información siguiente respecto de los arrendamientos operativos debe ser revelada en los estados financieros del arrendador: 1. El costo y el valor en libros, si éste es diferente de los activos arrendados, clasificados por grupos homogéneos de acuerdo a su naturaleza o función y el importe de la depreciación acumulada a la fecha del último balance presentado. 2. Importe de las rentas por cobrar en el futuro en cada uno de los cinco años siguientes a la fecha del último balance presentado. - Continúa 82

- Continuación – 3. Rentas variables totales incluidas en los resultados en cada periodo en que se presente un estado de resultados. 4. Una descripción general de las cláusulas más importantes de los contratos de arrendamiento. Presentación en los estados financieros del arrendatario. La siguiente información referente a los contratos de arrendamiento operativo, debe ser revelada en los estados financieros: 1. Rentas cargadas en resultados por cada período por el cual se presente el estado de resultados, separando los pagos mínimos de las rentas variables y de los ingresos por subarrendamiento. - Continúa 83

- Continuación – 2. Si el contrato es por un periodo inicial no cancelable de más de un año, se deberá informar además de los pagos mínimos futuros, su total y el importe por cada uno de los cinco años siguientes, así como, tratándose de subarrendamientos, el importe de los pagos mínimos por recibir en el futuro por el periodo no cancelable de contratos de subarrendamiento. 3. Una descripción general de los contratos de arrendamiento, incluyendo entre otra información, lo siguiente: a) La base para la determinación de las rentas variables. b) Los términos de las operaciones de renovación y de compra, así como cláusulas de actualización de rentas. c) Restricciones impuestas por los contratos de arrendamientos tales como limitaciones en el pago de dividendos, contratación de deuda u otros arrendamientos. 84