Doc dr Izet Lalii v ass Haris Hasi

Doc. dr Izet Laličić v. ass Haris Hasić, MA ZEMLJIŠNE KNJIGE

POJAM ZEMLJIŠNE KNJIGE • Suština postojanja zemljišnih knjiga je u tome da obezbijede da svako može pretpostaviti da je njihov sadržaj istinit i da se u skladu s tim svako može pouzdati da će mu pravni sistem pružiti zaštitu kod ostvarenja te pretpostavke.

Nast. • Zemljišna knjiga je javna knjiga i sadrži relevantne podatke o pravnom stanju nekretnina koje mogu biti u pravnom prometu. • To su javni registri u koje se upisuju: - sve nekretnine i stvarna prava na nekretninama, - druga prava koja nisu stvarnopravnog karaktera, a predviđena su zakonom za upis (npr. pravo dugoročnog zakupa, pravo preče kupovine, plodouživanja i dr) kao i - ostale zakonom predviđene činjenice koje su od značaja za pravni promet (npr. maloljetnost, vođenje spora i dr. ). • (Član 2. st. 1. ZZK)

Nast. • Prema članu 5. ZZK iz 2003. vlasništvo i druga stvarna prava na nekretninama nastaju (mogu se steći), prenositi ili ograničiti tek sa upisom u zemljišnu knjigu, koji ima konstitutivno dejstvo. Pri tome izuzetak postoji kod sticanja prava po osnovu nasljeđivanja. • U odnosu na pomenutu odredbu treba imati u vidu da donošenjem ZSP (kao i u ranijem sistemu) obaveza upisa je propisana samo u slučaju sticanja stvarnih prava na osnovu pravnog posla (Član 53. ZSP). • To znači da u situaciji kada se pravo na nekretnini stiče na osnovu: zakona, nasljeđivanja, pravomoćne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog organa tada upis ima jedino deklerativno dejstvo.

Nast. • Iz navedenog proizilazi da osobe koje svoje pravo nisu evidentirale u zemljišnu knjigu rizikuju da izgube to svoje pravo (posljedica). Ovo zbog toga, jer se tako stečeno pravo onda ne može suprostaviti pravu onog koje je postupajući sa povjerenjem u zemljišne knjige u dobroj vjeri upisao svoje pravo na nekretnini (član 56. st. 2. ZSP). • To praktično znači, da će savjesni sticatelj koji postupa sa povjerenjem u zemljišnu knjigu steći pravo vlasništva, dok će osoba koja svoje pravo nije evidentirala tada imati samo mogućnost da protiv osobe koja je ranije bila upisana kao vlasnik istakne obligacionopravni zahtjev za naknadu štete.

• • Javno povjerenje Osiguranje pravne sigurnosti Značaj nekretnina Nevidljivost stvarnih prava (inherentna) i vidljivost kroz zemljišnu knjigu • Problemi asocirani sa zemljišnim knjigama • Elektronizacija zemljišnih knjiga

NAČELA ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG PRAVA 1. Načelo javnosti 2. Načelo povjerenja 3. Načelo stvarnosti 4. Načelo potpunosti 5. Načelo preglednosti 6. Načelo specijalnosti 7. Načelo konsenzusa 8. Načelo legaliteta 9. Načelo upisa 10. Načelo prvenstva ili prioriteta

NAČELO JAVNOSTI • . . . znači da je uvid u zemljišnu knjigu i sve pomoćne propise svakome slobodan i da zemljišne knjige, izvadak, ispisi, i prijepisi iz zemljšne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava (član 77. i 78. ZZK) • Formalna javnost • Materijalna javnost

NAČELO POVJERENJA • Ukoliko se jednom uzme da je sadržaj zemljišnih knjiga istinit i potpun, svaki onaj koji postupa pošteno može sa sigurnošću uzeti da ono što je upisano u zemljišnoj knjizi, stvarno i postoji (pozitivna strana) a ono što nije upisano da u stvarnosti ne postoji (negativna strana). • Presumptio iuris et de iure (apsolutna pravna pretpostavka).

Nast. • Smatra se da je upisano pravo u zemljišnoj knjizi tačno, a da brisano pravo iz zemljišne knjige ne postoji. • Za treća lica, koja u dobroj vjeri u postojanje nekretnine ili prava na nekoj nekretnini, putem pravnog posla steknu takvo jedno pravo, sadržaj zemljišne knjige se smatra tačnim, ukoliko ispravnost zemljišne knjige nije osporena putem upisa prigovora ili ukoliko je trećoj osobi poznata netačnost zemljišne knjige ili zbog grube nepažnje nije poznata. • Član 9. st. 1. i 2. ZZK.

NAST. • Ukoliko je nosilac prava upisanog u zemljišne knjige ograničen u pravu raspolaganja u korist neke osobe, tada ograničenje djeluje prema trećoj osobi samo onda kada je to ograničenje upisano u zemljišnu knjigu ili poznato trećoj osobi. • Za savjesnost treće osobe kod sticanja prava na nekretnini mjerodavno je vrijeme podnošenja zahtjeva za upis. • Član 9. st. 3 i 4. ZZK

NAČELO STVARNOSTI • . . . Znači da su objekt upisa u zemljišne knjige nekretnine i stvarna prava na nektretninama. • U ZK može, eventualno biti upisana i neka obavezna prava, koja tako dobijaju apsolutno dejstvo. • Pokretnine se ne upisuju u ZK, ali mogu u druge registre.

Nast. • Nekretnine koje se upisuju u zemljišnu knjigu? • U zemljišnu knjigu se upisuju sve nekretnine (obaveza knjiženja-član 6. ZZK). • Prema članu 52. ZSP FBi. H osobe koje su stekle pravo vlasništva na nekretnini na osnovu: zakona, nasljeđivanja, pravomoćne odluke suda ili konačne drugog nadležnog organa imaju mogućnost, dakle ne i obavezu, da to svoje pravo upišu u zemljišne knjige.

Nast. • Time je faktički došlo do derogiranja člana 8. ZZK koja propisuje obavezu upisa prava na nekretninama, kao i upisa svih promjena koje se tiču podataka u zemljišnoj knjizi je, to znači da ta obaveza ostaje jedino u slučajevima sticanja vlasništva pravnim poslom. • O posljedicama ne upisa je bilo ranije govora.

NAČELO POTPUNOSTI • . . . Zahtijeva da zemljišne knjige sadrže sve pravno relevantne činjenice za promet nekretnina, a kao što su podaci o vrsti, velični nekretnine, osobi vlasnika, teretima itd.

NAČELO SPECIJALNOSTI Načelo određenosti • . . . podrazumjeva da svaki upis u zemljišnoj knjizi čini zasebnu, samostalnu i određenu pravnu cjelinu. • Svako zemljišnoknjiško tijelo je upisano na zasebni uložak, svaki upis je potpuno određen po vrsti i sadržaju, pri upisu založnog prava se naznačava novčani iznos na koji se zasniva založno pravo, iscrpno se upisuje sadržaj služnosti. . .

NAČELO PREGLEDNOSTI • . . . je u biti zahtjev da se zemljišne knjige ustanove i vode na takav način da svako može lako i brzo se obavijestiti o upisanim nekretninama, stvarnim pravima na njima kao i svim drugim bitnim podacima. • Ovo se postiže na razne načine: vođenjem glavne knjige i zbirke isprava, tehničkim mjerama (zabranjeno je precrtavanje i brisanje) ali i digitalizacijom.

NAČELO KONSENZUSA • Upisi u zemljišne knjige su moguće samo na temelju saglasnosti osobe čije se pravo prenosi, ukida ili ograničuje te osobe koja stiče zemljišnoknjižno pravo. Clausula intabulandi • Saglasnost za upis se izražava izjavom stranke kojom ona iskazuje svoju pravno relevantnu volju na pravno dozvoljen učinak upisa izvjesnog prava, prestanka, ograničenja prava ili druge pravno relevantne pravne činjenice u zemljišnu knjigu.

NAČELO LEGALITETA • . . . Zahtjeva da sud mora ex officio ispitati postojanje zakonom predviđenih pretpostavki upisa u zemljišne knjige. • Načelo službene provjere i istraživanja činjenica (Član 64. ZZK).

NAČELO UPISA • . . . Podrazumjeva da se stvarna prava na nekretninama stječu isključivo upisom u zemljišne knjige odnoso u glavnu knjigu. • Upis u zemljišnu knjigu je modus acquirendi.

NAČELO PRVENSTVA ILI PRIORITETA • Prema ovom načelu pravni učinak upisa ravna se prema njegovom prvenstvenom redu, a on prema vremenu (trenutku) kad se zahtjev za upis stigao zemljišnoknjižnom uredu. • Prior tempore potior iure. • Potrebno je evidentirati dan, sat pa i minutu kad je podnesak sa zahtjevom za upis stigao sudu.

NADLEŽNOST ZA VOĐENJE ZEMLJIŠNIH KNJIGA Stvarna nadležnost • Stvarno nadležni za vođenje zemljišnih knjiga su sudovi određeni zakonom (čl. 11. st. 1. ZZK). Mjesna nadležnost • Za vođenje zemljišnih knjiga nadležan je onaj sud na čijem se području nalazi nekretnina (čl. 12. ZZK)

Nast. Zemljišnoknjižni referent • Zemljišne knjige u stvarno i mjesno nadležnim sudovima vode posebni zemljišnoknjižni uredi. Nadležni službenik za vođenje zemljišnih knjiga naziva se zemljišnoknjižni referent i taj referent postupa pod nadzorom zemljišnoknjižnog sudije. • Zemljišnoknjižni referenti i zemljišnoknjižne sudije su nadležni za vršenje upisa u zemljišnu knjigu. Oni odluke u vezi sa vršenjem upisa u zemljišnim knjigama donose samostalno, u skladu sa ovim zakonom i drugim propisima. • Čl. 14. st. 1. i 2. ZZK

SADRŽAJ ZEMLJIŠNE KNJIGE Sastav zemljišne knjige (čl. 15. ZZK) • Zemljišna knjiga se sastoji od - glavne zemljišne knjige, - zbirke isprava i - pomoćnih registara. • Glavna zemljišna knjiga se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka. • Glavna zemljišna knjiga se vodi za jednu katastarsku općinu.

Zemljišnoknjižni uložak (Član 16. ZZK) • Upisi se vrše u zemljišnoknjižni uložak. • U zemljišnoknjižni uložak se upisuje jedno zemljišno- knjižno tijelo. • Zemljišnoknjižno tijelo se sastoji od jedne ili više katastarskih parcela koje se nalaze u istoj katastarskoj općini i na kojima postoje isti pravni odnosi. • Određivanje područja i naziva katastarskih općina uređuju propisi o katastru zemljišta tako da jedna katastarska općina može obuhvatati samo one nekretnine koje se nalaze na području nadležnosti jednog zemljišnoknjižnog suda, s tim što nekretnine na području nadležnosti jednog zemljišnoknjižnog suda mogu biti podijeljene u više katastarskih općina. • Zemljišnoknjižni uložak se sastoji iz natpisa (naslova) i tri odjeljka (A, B i C).

ČLAN 17 ZZK • Natpis zemljišnoknjižnog uloška • U natpisu zemljišnoknjižnog uloška se navodi: • 1) naziv suda koji vodi zemljišnu knjigu; • 2) katastarska općina; • 3) broj zemljišnoknjižnog uloška.

ČLAN 18 ZZK – POPISNI LIST • Prvi odjeljak zemljišnoknjižnog uloška • U prvi odjeljak (A) zemljišnoknjižnog uloška “Popisni list“ se unosi: • 1) broj katastarske parcele; • 2) naziv (opis) i kultura katastarske parcele; • 3) veličina (površina) katastarske parcele; • 4) spajanje ili dioba zemljišnoknjižnog tijela; • 5) stvarna prava koja su osnovana u korist zemljišno- knjižnog tijela.

ČLAN 19 ZZK – VLASNIČKI LIST • • • Drugi odjeljak zemljišnoknjižnog uloška U drugi odjeljak (B) “Vlasnički list“ se unosi: 1) pravni osnov upisa; 2) ime vlasnika zemljišnoknjižnog tijela; 3) u slučaju vlasništva više lica podaci vlasnika u smislu tačke 2. i to da li im zemljišnoknjižno tijelo pripada kao zajedničko vlasništvo ili suvlasništvo. Kod suvlasništva se upisuju međusobni odnos suvlasnika i visina suvlasničkog dijela; • 4) ograničenja prava raspolaganja vlasnika zemljišno- knjižnog tijela kao i zabilježbe koje se tiču vlasništva.

ČLAN 20 ST. 1 ZZK – TERETNI LIST • Treći odjeljak zemljišnoknjižnog uloška • (1) U treći odjeljak (C) “Tereti“ unose se tereti i ograničenja: – 1) pravni osnov upisa; – 2) prava koja opterećuju zemljišnoknjižno tijelo i zabilježbe koje se odnose na ta opterećenja, kao i podaci o nosiocu, odnosno nosiocima prava. Shodno se primjenjuje odredba iz tačke 3. člana 19. ovog zakona.

ČLAN 22 ZZK - POMOĆNI REGISTRI • Pored zemljišne knjige, vode se također slijedeći pomoćni registri: 1) registar vlasnika (član 23. ) 2) registar parcela (član 24. ) 3) dnevnik (član 25. )

UPIS U ZEMLJIŠNU KNJIGU A. Pretpostavke za upis (član 3. ZZK) • • Postupak upisa u zemljišnu knjigu pokreće se podnošenjem zahtjeva za upis. Zahtjev se odnosi na propisani tekst upisa. Normirane tekstove donosi ministar pravde. Uz zahtjev za upis treba priložiti i dokaznu dokumentaciju na kojoj se zahtjev temelji. • To mogu biti: • Pretpostavka za upis je i dokaz o plaćanju sudske takse. • Ukoliko se isprava nalazi kod istog organa koji provodi upis, ne mora se ponovo podnositi. U zahtjevu za upis organ koji obrađuje zahtjev treba da zabilježi gdje se isprava nalazi. – – – 1) 2) 3) 4) 5) 6) isprava koja je osnov za sticanje stvarnog prava; dokument na osnovu kojeg se dokazuje stvarno pravo; ovjerena kopija sudske odluke koja je osnov za upis; neki drugi dokument kojim se potvrđuje stvarno pravo osigurano predbilježbom; dokumenti navedeni u članu 7. ovog zakona; drugi dokumenti potrebni za upis određeni zakonom.

Nast. B. Prava koja se upisuju u zemljišnu knjigu (Čl. 28. ZZK) • • U zemljišnu knjigu upisuju se sljedeća prava: – 1) vlasništvo, suvlasništvo i zajedničko vlasništvo, – 2) hipoteka i zemljišni dug, – 3) sudsko založno pravo, nadzaložno pravo, – 4) pravo dugoročnog najma i zakupa, pravo preče kupovine i pravo otkupa, – 5) stvarne služnosti, – 6) plodouživanje, – 7) stvarni tereti, – 8) prava korištenja. Svi upisi prava s izuzetkom vlasništva vrše se u zemljišnoknjižni uložak zemljišta koje se opterećuje. • Stvarna prava na tuđoj stvari, koja pripadaju svakom pojedinom vlasniku zemljišnoknjižnog tijela se na zahtjev vlasnika zemljišnoknjižnog tijela upisuju i u zemljišno- knjižnom ulošku njegovog zemljišnoknjižnog tijela. • Ukoliko stvarno pravo iz stava 3. ovog člana bude promijenjeno ili ukinuto, tada će zemljišnoknjižni ured na zahjev izvršiti ispravku upisa.

Nast. C) Upisivanje etažnog vlasništva (član 30. ZZK) • Za svako vlasništvo na stanu uspostavlja se poseban zemljišnoknjižni uložak. • Zemljišnoknjižni uložak zemljišta se po službenoj dužnosti zatvara. • U zemljišno- knjižnom ulošku stana se upisuje posebno vlasništvo koje pripada suvlasničkom dijelu i kao ograničenje suvlasništva priznavanje prava posebnog vlasništva koja pripadaju drugim suvlasničkim dijelovima. • Potrebno je ukazati na ostale zemljišnoknjižne uloške stanova koji pripadaju ovoj zajednici vlasništva na stanovima.

Nast. • Bliži opis suvlasničkog dijela i vlasništva na stanu se vrši u odjeljku A. • Radi bližeg označavanja predmeta i sadržaja posebnog vlasništva može se uputiti na izjavu o diobi, dogovor o diobi i plan podjele. • Uz zahtjev za upis potrebno je priložiti sljedeće dokaze: 1) Crtež sa pečatom, štambiljom i potpisom nadležnog organa vlasti, iz koga je vidljiva podjela zgrade kao i položaj i veličina dijelova zgrade koji se nalaze u posebnom vlasništvu i dijelova zgrada koji se nalaze u zajedničkom vlasništvu (plan podjele). Sve pojedinačne prostorije koje pripadaju vlasništvu na istom stanu označavaju se odgovarajućom istom oznakom, koja treba da se podudara sa brojem navedenim u odobrenju upisa. • 2) Uvjerenje nadležnog organa vlasti da se radi o cjelovitoj jedinici (uvjerenje o cjelovitosti).

POJAM UPISA • Upis je sumarno od nadležnog suda ustanovljenje prava, pravnih činjenica i odnosa važnih za nekretnine i za prava na njima. • Prestavlja modu accquirendi • Razlikujemo tri vrste upisa

VRSTE UPISA Upis Uknjižba Predbilježba Zabilježba

POJAM UKNJIŽBE • Uknjižba je svaki bezuvjetan i konačan upis stjecanja, prenosa, ograničenja i prestanka knjižnih prava, koji ne zavisi ni o kakvom naknadnom opravdanju. • Čl. 2. st. 5. ZZK

POJAM PREDBILJEŽBE • Predbilježba je upis kojim se knjižna prava stječu, prenose, ograničavaju i prestaju pod uvjetom naknadnog opravdanja i u opsegu u kojemu budu naknadno opravdana. • Čl. 2. st. 3. ZZK.

Nast. Karakteristike predbilježbe • Predbilježba je uvjetan upis. • Mora se naknadno opravdati. • Kada se opravda onda je uknjižba. • Predmet mogu biti sva prava koja se mogu i uknjižiti. • Predbilježba je dopuštena ako isprava za upis ne udovoljava posebnim pretpostavkama za upis (npr. nedostaje clausula intabulandi ili pravna snaga)ali udovoljava općim pretpostavkama za zemljišnoknjižki upis.

POJAM ZABILJEŽBE • Zabilježba je upis kojim se u svrhu publiciteta evidentiraju određene okolnosti koje se odnose na pravni preomet nekretnina ili se njima osiguravaju određeni pravni učinci za njegova predlagatelja. • Zabilježba se može odnositi na lične odnose kao što su maloljetnost, stavljanje pod starateljstvo, produženje roditeljskog prava ali i na druge činjenice kao što su otvaranje stečaja, postojanje spora, postupak eksproprijacije, prvenstveni red, prinudna uprava i dr. • Čl. 2. st. 4. ZZK

POSTUPAK UPISA U ZEMLJIŠNU KNJIGU A. Rješenje o upisu (član 31. ZZK) • Upis se vrši na osnovu rješenja o upisu, koje donosi zemljišnoknjižni referent. • Rješenje o upisu se odnosi na zahtjev za upis, koji je podnesen u skladu sa članom 3. stav 1. ovog zakona.

NAST. B. Preuzimanje zahtjeva za upis (Član 33. ZZK) • Zahtjev je primljen u zemljišnoknjižni ured kada je podnesen nadležnom zemljišnoknjižnom referentu ureda i kada on odgovara uvjetima navedenim u članu 3. ovog zakona. • Nadležni zemljišnoknjižni referent stavlja na podneseni zahtjev zabilješku o datumu i vremenu njegovog pristizanja i potpisuje ga. • Samo preuzimanje zahtjeva ne podrazumijeva dodjelu redoslijeda. • Zahtjevi koji su pristigli poštom istog dana smatraće se da su stigli istovremeno i bit će upisani u dnevnu knjigu kao posljednji pristigli tog dana. Kao vrijeme prijema se uzima vrijeme prestanka prijema zahtjeva za upis.

NAST. C. Odlučivanje o upisu (član 43. ZZK) • Nakon provjere zahtjeva za upis, zemljišnoknjižni referent donosi rješenje da li će zahtjev potpuno ili djelimično prihvatiti. • Zemljišnoknjižni referent donosi rješenje o odbijanju zahtjeva za upis ako: 1) se zemljišnoknjižno tijelo ne nalazi u zemljišno knjižnom području dotičnog zemljišnoknjižnog ureda; 2) osoba nije ovlaštena da zahtijeva upis; 3) pravni osnov upisa nije vidljiv iz predočenih dokumenata; 4) postoji neka druga smetnja koja sprečava upis;

NAST. D. Upis u zemljišnu knjigu (član 45. ZZK) • Upis u zemljišnu knjigu vrši se na osnovu rješenja o upisu. • Rang upisa se ravna prema redoslijedu upisa, ukoliko nije upisan neki drugi redoslijed ranga u zemljišnoj knjizi.

NAST. E. Rang upisa i njegovo označavanje (član 53. ZZK) • Ukoliko se u jedan odjeljak zemljišnoknjižnog uloška vrši više upisa, oni imaju rang redoslijeda svog upisivanja. • Ukoliko se vrši više upisa u različite odjeljke u različito vrijeme istog dana, oni imaju isti rang, ukoliko se ne vrši upis koji se tome suprotstavlja. • Zainteresirana lica mogu odrediti drugačije redoslijed. Takvo drugačije određenje se upisuje u zemljišnu knjigu.

TUŽBA ZA BRISANJE A. Neispravan upis (član 60) • Ukoliko se ispostavi da je upis u zemljišnoknjižnom ulošku neispravan, zbog odgovornosti zemljišnoknjižnog ureda, tada će zemljišnoknjižni ured neodložno upisati zabilježbu pored pogrešnog upisa u datom zemljišnoknjižnom ulošku. • Ukoliko se ispostavi da je upis u zemljišnoknjižnom ulošku neispravan iz drugih razloga osim navedenih u stavu 1. ovog člana, tada će zemljišnoknjižni ured po odobrenju upisane osobe upisati zabilježbu pored pogrešnog upisa u datom zemljišnoknjižnom ulošku. • Ukoliko upisana osoba nije dala odobrenje na pomenuti upis iz stava 2. ovog člana, zainteresovana osoba može podići tužbu za davanje odobrenja. • Ispravka zemljišne knjige se vrši na osnovu odobrenja upisane osobe ili sudske odluke. • Ako zemljišnoknjižni ured sazna za slučaj neispravnosti upisa iz stava 1. ovog člana, obavijestiće o tome ministra pravde.

NAST. B. Način ispravke upisa (član 61. ZZK) • Prilikom ispravke upisa neispravni dio upisa se podvlači crvenom linijom, a upis, kojim se vrši ispravljanje, se poduzima u obliku zabilježbe. • U novom upisu bit će naznačeno da on dopunjuje odnosno zamjenjuje raniji upis. • Ispravka na drugi način je zabranjena.

UVID U ZEMLJIŠNE KNJIGE 1. Uvid u zemljišnu knjigu (čl. 77. ZZK) • Uvid u zemljišne knjige, pripadajuće akte, isprave i pomoćne isprave je slobodan uz prisustvo službene osobe iz zemljišnoknjižnog ureda, ako posebnim zakonom za pojedine podatke nije drugačije određeno. 2. Pravo na izvode zemljišnoknjižnih uložaka (čl. 78. ZZK) • Svaka osoba može nakon plaćanja takse dobiti zemljišnoknjižne izvode. • Izvod je javna isprava.

DIGITALIZACIJA I ELEKTORNSKO VOĐENJE ZEMLJIŠNIH KNJIGA Elektronsko vođenje zemljišnih knjiga (član 81. ZZK) • Zemljišnu knjigu treba, što je prije moguće, voditi u elek- tronskoj formi. • Elektronski način vođenja zemljišne knjige uređuje se posebnim pravilnikom koji donosi ministar pravde. • Mora biti osigurano: 1) pridržavanje načela ispravne obrade podataka, osobito preduzimanje mjera za sprečavanje gubitka podataka, kao i da se nužne kopije stanja podataka drže barem na dnevnoj bazi i da originalni podaci, kao i njihove kopije, budu čuvani na sigurnom; 2) da upisi, koje treba izvršiti, što prije budu uneseni u memoriju podataka i da se mogu reproducirati u čitljivoj formi trajno nepromjenjivog sadržaja; 3) da se preduzmu mjere predviđene uredbom o prelasku na elektronsko vođenje zemljišne knjige.

PITANJA ?

HVALA NA PAŽNJI !