GESTO do CONDOMNIO DESAFIOS OPORTUNIDADES PERSPECTIVAS 30 de

GESTÃO do CONDOMÍNIO: DESAFIOS | OPORTUNIDADES | PERSPECTIVAS 30 de agosto de 2016 Porto Alegre - RS Harlei Antonio Noro

Agradecimentos • Cíntia Monguilhott dos Santos, Gerente de Condomínios da Crédito Real, pelo convite; • Imóveis Crédito Real, pela iniciativa; • A cada um de vocês, pela presença e pelo interesse em relação ao tema proposto para esta noite: Gestão do Condomínio: desafios, oportunidades e perspectivas

Justificativa? !

Justificativa! • A temática proposta responde de forma direta os objetivos do Condomínio em Foco*: üampliar o conhecimento e; ügerar a troca de experiências em gestão condominial entre os síndicos; § em atividade mensal promovida para abordar questões referentes: ü a conflitos na administração dos condomínios e; ü aos desafios e consequências do profissional na gestão dos mesmos. § que tem como público alvo síndicos, subsíndicos, conselheiros e moradores de condomínios. * https: //www. creditoreal. com. br/condominios/condominio-em-foco

Justificativa? • É uma urgência/emergência refletir sobre o serviço (gestão) que pessoas físicas e/ou jurídicas prestam aos condomínios procurando identificar desafios, oportunidades e perspectivas em vista da sua qualificação. • A abordagem é proposta à luz de experiência pessoal na administração condominial, considerando a própria realidade e apresentações e/ou sistematizações existentes sobre o tema, com a expectativa da interação e da participação dos presentes.

Objetivos Abordar, desde a experiência cotidiana, questões relativas à gestão do condomínio, destacando desafios, oportunidades e perspectivas encontradas, com os seguintes objetivos: üpartilhar experiências; ürefletir sobre o serviço prestado; üpromover a qualificação da gestão condominial a partir da troca de experiências. § Propor a criação de um espaço para a organização e a articulação dos gestores de condomínios?

Pressupostos • Perguntar sobre o “fim”* como ponto de partida! ü Tomás de Aquino: “o fim é o primeiro na ordem da intenção e último na ordem da execução” (Ia. IIae. , q. 1, a. 4). üSêneca: “Se um homem não sabe a que porto se dirige, nenhum vento lhe será favorável” (Ad Lucilium Epistulae Morales). Qual é o fim da gestão/administração do condomínio? Código Civil - LEI No 10. 406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 -; Livro III - Do Direitos das Coisas; Capítulo VII - Do Condomínio Edilício; Seção II - Da Administração do Condomínio

Pressupostos • Necessidade de qualificar três faculdades* que incidem diretamente na gestão do condomínio: <- Perceber -><- Compreender -><- Relacionar -> *faculdade, substantivo feminino, 1. possibilidade, natural ou adquirida, de fazer algo; capacidade. “f. de falar”

• Percepção “. . . faculdade de apreender por meio dos sentidos ou da mente. . . ”

• Compreensão “. . . faculdade de entender, de perceber o significado de algo; entendimento. . . ”

• Relacionar “. . . estabelecer relação ou analogia entre coisas diferentes. . . fazer, adquirir relações, amizades, conhecimentos. . . ”

Pressupostos • Existe um universo de informações diante do qual é necessário discernimento (avaliar) e sabedoria (saber ao que se ater). discernimento “capacidade de compreender situações. . . capacidade de avaliar as coisas com bom senso e clareza” sabedoria “. . . temperança, reflexão, sensatez*. . . ” * Sensatez: ponderação ao tratar de assunto delicado ou difícil; prudência, precaução.

Gestão/do Condomínio • Gestão “. . . ato ou efeito de gerir; administração, gerência. . . ” Lei Nº 10. 406, de 10 de Janeiro de 2002 (Código Civil) Parte Especial, Livro III - Do Direitos das Coisas -, Capítulo VII - Do Condomínio Edilício Seção II - Da Administração do Condomínio Art. 1. 347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Gestão q O conceito de gestão* deve incluir: • um conjunto de tarefas; • que procuram garantir a afectação eficaz**; • de todos os recursos disponibilizados; • pela organização; • afim de serem atingidos os objetivos prédeterminados. * http: //knoow. net/cienceconempr/gestao/ ** http: //knoow. net/cienceconempr/gestao/afetacao-eficaz/

Gestão/do Condomínio • Um conjunto de tarefas: Art. 1. 348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

Gestão/do Condomínio V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.

Gestão • Cabe à gestão a otimização do funcionamento das organizações • através da tomada de decisões racionais e fundamentadas no recolhimento e no tratamento de dados e informações relevantes • e, por essa via, contribuir para o seu desenvolvimento • e para a satisfação dos interesses de todos os seus colaboradores e proprietários.

Gestão • Compete à gestão: üatuar através de atividades de üplanejamento, üorganização, üliderança üe controle üde forma a atingir os objetivos organizacionais pré-determinados.

Gestão • Para desempenhar suas funções os gestores: ürecorrem a técnicas já experimentadas e demonstradas cientificamente. . . üutilizam também conhecimentos de diversas disciplinas científicas tais como a matemática, as ciências sociais e humanas, a economia, o direito, entre outras.

Gestão • É necessário conhecimento empírico (alguns chamam-lhe arte). . . • Deriva daqui a importância da experiência e do convívio com as situações concretas no local onde se desenrola a ação.

Gestão • Na gestão empresarial são consideradas áreas funcionais: ügestão financeira ügestão da produção ügestão de recursos humanos ügestão comercial § Além destas, podem ainda ser consideradas outras, que variam de acordo com a organização ou empresa em causa. . . • Gestão do condomínio? Gestão administrativa | Gestão contábil | Gestão de comunicação | Gestão de pessoal | Gestão financeira | Gestão jurídica | Gestão de projetos | Gestão de manutenção | Gestão de segurança. . .

Condomínio • Que condomínio? CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício Seção I Disposições Gerais Art. 1. 331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. Um olhar sobre a realidade dos condomínios brasileiros – ver Censo 2015.

Condomínio • O Código Civil, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, em seus artigos referentes a condomínios, modificou a Lei 4. 591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. • O que é tratado na Lei 4. 591/64? Quais as mudanças importantes promovidas pelo Código Civil? • O Código Civil diferencia principalmente parte comum e privativa, fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros. • A Lei 4. 591/64, que é válida naquilo que não foi alterado pelo Código Civil, trata de direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, da utilização da edificação por parte dos condôminos, dentre outros. • Portanto, é de extrema importância conhecer o conteúdo dos dispositivos legais de forma a saber como proceder em diversas situações.

Condomínio Edilício Tema Artigo(s) Possibilidade - Definição 1. 331 Instituição e Registro 1. 332 Convenção 1. 333 e 1. 334 Direitos do condômino 1. 335 Deveres do condômino 1. 336 Descumprimento dos deveres X multa 1. 337 Vagas e partes comuns 1. 338 a 1. 340 Realização de obras 1. 341 a 1. 343 Conservação do terraço 1. 344 Responsabilidade pelo débitos 1. 345

Condomínio Tema Artigo(s) Seguro obrigatório 1. 346 Escolha do síndico x prazo 1. 347 Competência do síndico X funções e deveres 1. 348 Destituição do síndico 1. 349 Convocação Assembleia Geral Ordinária 1. 350 Alteração da Convenção e outros 1. 351 Quórum para as deliberações 1. 352 e 1. 353 Exigência da convocação de todos os condôminos 1. 354 Conselho Fiscal x finalidade 1. 356 Extinção 1. 357 e 1. 358 Procurações 653 e 654

Síndico • Síndico “. . . em um prédio de apartamentos, morador eleito pelos condôminos para administrar o imóvel. • Origem ⊙ ETIM gr. súndikós, on 'o que dá assistência a alguém na justiça', donde 'assistente, defensor‘ Art. 1. 348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos. . . § 1 o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

DESAFIO OPORTUNIDADE PERSPECTIVA Escolher um síndico para administrar o condomínio ou investir outra pessoa em poderes de representação. X Cair de paraquedas? Conhecer as disposições da convenção a propósito; Tomar uma decisão à luz da competência (conhecimento – saber; habilidades saber fazer; e atitudes - querer fazer) requerida para a execução do serviço (administrar o condomínio). Prever e propor, se for o caso, o ajuste da convenção aos novos cenários; Definir perfil de administrador para o condomínio.

DESAFIO Participação dos condôminos nas assembleias. X Participação reduzida ou mínima. OPORTUNIDADE PERSPECTIVA Acompanhar e analisar a participação dos condôminos nas assembleias; Sensibilizar a comunidade para a importância da participação. Qualificar a preparação e a realização das assembleias; Definir estratégias para promover a participação dos condôminos nas assembleias.

DESAFIO Disponibilidade de tempo para administrar o condomínio. X “Multitarefas”, “multiocupações”: quem muito abraça, pouco aperta. OPORTUNIDADE PERSPECTIVA Verificar, identificar, sistematizar (relacionar checklist) as necessidades, rotinas e processos que devem ser atendidos pelo administrador. Definir necessidades a serem atendidas, rotinas a serem cumpridas e processos a serem realizados na administração do condomínio, com a previsão de tempo a ser alocado pelo administrador.

DESAFIO Representar o condomínio praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns. X Revelia, sanções. . . OPORTUNIDADE Conhecer as diferentes esferas nas quais o condomínio pode e/ou deve ser representado; Compreender as formas de representação. PERSPECTIVA Mapear situações de risco para minimizar eventuais necessidades de representação e/ou prejuízos. Manter guardada pelo prazo de cinco anos. . . a documentação relativa ao condomínio.

DESAFIO Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio. X OPORTUNIDADE Identificar procedimentos necessários para atender às exigências da gestão condominial; Qualificar a comunicação PERSPECTIVA

DESAFIO OPORTUNIDADE PERSPECTIVA Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. X Deixar de atender às disposições dos referidos instrumentos Conhecer os instrumentos que ordenam a vida do condomínio; Estudar a adequação dos instrumentos ao novo Código Civil. Tornar conhecidos os instrumentos que regulam a vida em condomínio; Propor a alteração dos instrumentos e/ou dispositivos que conflitam com a legislação atual.

DESAFIO Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. X Negligenciar, transcurar. . . Responsabilização. . . OPORTUNIDADE Mapear as partes comuns que dever ser objeto de conservação e guarda; Relacionar as demandas comuns que serão objeto da contratação de prestador de serviços; Prevenção PERSPECTIVA Registrar as ações de conservação das partes comuns com a previsão e agendamento de novas intervenções; Acompanhar, controlar e avaliar a prestação dos serviços contratados; Definir rotinas e responsáveis.

DESAFIO Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. X Arrecadação insuficiente/saldo devedor na conta principal. . . OPORTUNIDADE Qualificar a elaboração da “previsão orçamentária” com base na análise criteriosa da documentação do período anterior; Planejar com clareza as obrigações mensais (ordinárias) e os investimentos futuros (extraordinários). PERSPECTIVA Monitorar a execução do orçamento identificando possíveis variações que demandem a majoração da cota condominial; Propor, eventualmente, a majoração da taxa de condomínio; Prestar contas periodicamente aos condôminos (transparência).

DESAFIO Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. X Conviver com pessoas inadimplentes; Ausência de provas. . OPORTUNIDADE Identificar os procedimentos autorizados e/ou apropriados para a hipótese de inadimplência e/ou infração de dispositivo que regula a vida em condomínio. PERSPECTIVA Criar estratégias para reduzir a inadimplência; Promover o devido registros dos procedimentos havidos e, relação às advertências/notifica ções e/ou multas.

DESAFIO Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. X Falta de transparência. . . OPORTUNIDADE PERSPECTIVA Organizar as informações relativas à gestão para que os condôminos possam acompanha-la; Prestar contas periodicamente aos condôminos (transparência). Divulgar as informações relativas à gestão do condomínio; Promover o interesse dos condôminos pelos assuntos que envolvem a gestão do condomínio.

DESAFIO OPORTUNIDADE PERSPECTIVA Realizar o seguro da edificação. X Negligenciar. . . Conhecer a legislação relativa ao seguro dos condomínios; Identificar/examinar quais seriam os riscos a que a estrutura condominial está exposta, com a finalidade cuidar da vida, proteger o patrimônio e gerar segurança. Contratar seguro que cubra eventuais necessidades do condomínio; Assegurar o cuidado com a vida, a proteção do patrimônio e a segurança de todos.

DESAFIO (percepção/ver) situação ou grande problema a ser vencido ou superado OPORTUNIDADE (compreender/julgar) circunstância oportuna, favorável para a realização de algo PERSPECTIVA (relacionar/agir) vista ao longe, até onde os olhos alcançam, expectativa

Contato Harlei Antonio Noro harlei@hotmail. com Cel. /Whats: (51) 8144 4564 ----------------------------- Quem não Vive para Servir, não Serve Para Viver Mahatma Gandhi