Pouit metody ist souasn hodnoty pro vnosov ocenn

Použití metody čisté současné hodnoty pro výnosové ocenění lesního porostu pro přiblížení se ceně obvyklé (tržní hodnotě) v místě a čase ****** Jiří Matějíček 2012

Proč? • nárůst požadavků na zjištění ceny obvyklé (tržní hodnoty) • kritika přetrvávajícího rozdílu mezi cenou věcnou a cenou obvyklou • neexistence široce rozšířeného, prakticky uchopitelného a použitelného výnosového způsobu ocenění lesního porostu • neexistence a nemožnost využití porovnávací databáze pro lesy

Metody odhadu tržní hodnoty Metoda porovnávací Problém: • neexistence databáze sjednaných cen lesních majetků • srovnatelnost (poloha, velikost, zpřístupnění, výnosovost …), počet obchodních případů (15), časová a prostorová srovnatelnost Pozn. : Ing. Zádrapa, Ph. D. Sdružení znalců a poradců v LH

Metody odhadu tržní hodnoty Výnosové metody Problém: - použití klasické výnosové metody (s kapitalizací) vázáno na určitou velikost nebo věkovou strukturu lesního majetku *** - neodstraňují problém záporných tržních hodnot v porostech do cca 40 let, - ovlivnění subjektivně stanovenou úrokovou mírou

Výnosové ocenění Rozlišit mezi: a) výnosovým oceněním lesa = výnosová (důchodová, kapitálová) hodnota lesa (pozemku a porostu) na základě roční, resp. periodické renty na les. majetku r WR = ——— 0, 0 p R 1 R 2 R 3 r ( WR = ——— + ————— ) 1, 0 p 10 1, 0 p 30 1, 0 p 50 0, 0 p. 1, 0 p 60 Pravidelnost (vyrovnanost) a nepravidelnost (nevyrovnanost) výnosů (plošného zastoupení věkových stupňů), resp. těžebního předpisu

Výnosové ocenění b) výnosovým oceněním lesního (jednotlivých lesních dřevin) porostu = metoda čisté současné hodnoty (ČSH) metoda Net Present Value (NPV) metoda diskontovaných peněžních toků (DCF- Discounted Cash Flow) Výsledek: modelové ocenění v Kč na 1 ha podle skupin dřevin, věku a bonit

Výnosové ocenění c) výnosovým oceněním podniku = celkové ocenění, neboť celková hodnota podniku nemůže být vypočtena oceňováním jednotlivých částí (podnik neexistuje tím, že sestavíme vedle sebe množství hospodářských statků, ale tyto statky musí být spojeny do jednoho celku podnikatelskými rozhodnutími, plánováním apod. ) Pozn. : § 24 odst. 3 zákona o oceňování majetku – použití ČSH Pro posouzení přicházejí v úvahu další komponenty, např. - technologické vybavení, know-how - úvěry, závislost na veřejných či soukromých zdrojích a zakázkách - konkurence a v důsledku toho úroveň cen - kvalifikace, schopnost či neschopnost vedení podniku - kvalifikace, pracovní morálka výrobních pracovníků - vnitřní struktura podniku - závislost na surovinách, odběratelích apod. - konkurenční výhody, rizika apod. Dobrá pověst podniku (goodwill)

PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (1) Nejobecněji lze vzorec pro odhad ceny přírodního zdroje zapsat v této formě: C = t kde C = rt = it = rt ——————— (1 + i t) t cena přírodního zdroje očekávaná veličina ročního rentního efektu v roce t očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry v roce t.

PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ (2) Obecný vzorec pro výpočet čisté současné hodnoty (Net Present Value NPV) má podobu T C= t=0 Vt - N t ————— (1 + i t) t kde. V = výnosy (výnosy v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) N = náklady (náklady vynakládané v rámci jednotlivých období - věkových stupňů) T = počet období Pozn: Rok 0 vyjadřuje současné období, v němž se ocenění provádí Nejedná se o pravidelnou rentu (rentní efekty), ale o jednorázové výdaje (náklady) či příjmy (výnosy) v určitý časový okamžik.

PRINCIP VÝNOSOVÉHO OCENĚNÍ LESNÍHO POROSTU slovně Výnosový způsob ocenění lesního porostu na základě analýzy budoucích výnosů představuje zjištění současné hodnoty lesního porostu v daném věkovém stupni jako součtu diskontovaných budoucích peněžních toků (kladných nebo záporných) za určité časové období. Výnosová hodnota je oproštěna od subjektivních hledisek Výnosové oceňování - výnosová hodnota – tržní hodnota Nezaměňovat s výnosovou metodou, s kapitalizací roční renty !!! WR = r/0, 0 p

Metoda čisté současné hodnoty • nejrozšířenější a nejpoužívanější metoda při finančních analýzách nejrůznějších projektů (hodnocení efektivnosti investic) podstata hodnocení investic = porovnávání nákladů na investici s výnosy • určitý způsob „zúčtování“ toku peněz = diskontováním ke stejnému časovému okamžiku, tj. ke dnešnímu dni (úroková míra a obmýtí jako faktor času v LH) zahrnutí vlivu inflace a investičního rizika

Pojmy • analýza nákladů a užitků CBA = Cost-Benefit Analysis • určení peněžního (finančního) toku CF = Cash Flow • diskontovaný peněžní (finanční) tok DCF = Discounted Cash Flow • diskontování (faktor času a finanční matematika) • time window (časové okno)

Analýzy nákladů a užitků - CBA (analýza podnikového cash flow) Obecná struktura CBA: 1. vymezení modelu (projektu) 2. stanovení ekonomicky relevantních dopadů modelu (projektu) 3. fyzická kvantifikace vlivů (stanovení hodnoty nákladů a přínosů a určení, kdy se objeví v průběhu času) 4. výpočet peněžního ohodnocení 5. diskontování 6. použití testu čisté současné hodnoty (vnitřní výnosové procento-vnitřní úroková míra)

Stanovení peněžního toku – Cash flow • Výpočet toku hotovosti neboli finančního toku (cash flow) z běžné činnosti – je třeba STANOVIT PRAVIDLA ! • provést reálnou prognózu budoucího vývoje • Varianty metody DCF (podle způsobu kalkulace daní, podle použitých cen, podle způsobu kalkulace peněžních toků apod. ) • Abstrahování od vlivu: - finanční činnosti - daní (DPH, DPFO, DPPO) - odpisů (není to faktor snižující CF) - dotací - uplatnění pěstebních nákladů formou tvorby rezerv • Výsledek = stavová veličina (hodnota), CF renta

Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin…. ) Kč Au Dc Výnosy Db Da roky Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v Náklady Pf c u

Kalkulační období pro CBA a) v rámci doby obmýtní b) na definované časové okno

Časové okno na celou dobu obmýtní Diskontování budoucích výnosů 100 let

Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 70 let

Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 40 let

Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 20 let

Časové okno na zbývající roky do konce obmýtí 10 let

? obmýtí TRH: věcná cena X ceny obvyklá (výnosová)

Kalkulační období pro CBA a) v rámci doby obmýtní b) na definované klouzavé časové okno

Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v mladém věku porostu 30 let

Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let ve středním věku porostu 30 let

Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v předmýtním a mýtním období 30 let

Klouzavé „časové okno“ (time window) na 30 let v době očekávaného smýcení a zalesnění 30 let

Zásadní výhody „časového okna“ Výhody metody ČSH s klouzavým kalkulačním obdobím peněžního toku, s tzv. klouzavým „časovým oknem“ při oceňování lesního porostu: • zkrácení kalkulačního období na dohlednou dobu (místo obmýtí → časové okno, tj. např. 100 → 30 let) • zkrácení nejistot a spekulací při zpracování analýzy nákladů a užitků (CBA) • zkrácení období diskontování a snížení silného vlivu použité diskontní úrokové sazby na celkový výsledek

VSTUPY DO MODELU ČSH

Vstupní údaje ekonomického modelu • Kalkulace peněžního toku – kalkulační období • Hospodářský způsob (pasečný, maloplošný podrostní, výběrný…) • Časové okamžiky vzniku výnosů a nákladů (ve věkovém stupni) • Produkce (růstové tabulky) • Způsob sortimentace • Ceny surového dříví (informační zdroj, časové řady) • Náklady • Diskontní úroková míra (časová hodnota peněz a riziko)

Způsob hospodaření • Pěstební činnost do zajištěné kultury (HS, přirozená obnova, nezdar zalesnění, technologie výsadby, ochrana kultur) • Výchovný model (podle růstových a taxačních tabulek, prořezávky, probírky v hlavním porostu) • Postup obnovy porostu (obmýtí, obnovní doba, těžební procenta, okamžik těžby, použitá technologie aj. )

Ekonomický model průběhu nákladů a výnosů (různý dle dřevin…. ) Kč Au Dc Výnosy Db Da roky Úroky z půdního kapitálu (z pořiz. ceny půdy - B) Všeobecné roční (správní) náklady - v Náklady Pf c u

Vstupní veličiny dle vyhlášky pro kalkulaci CBA na 1 ha • Náklady: Náklady na zajištěnou kulturu („c“) Těžební náklady Správní náklady („v“) • Výnosy Hodnota mýtní výtěže („Aa“) a) komerční probírky b) smýcení porostu • Diskontní úroková míra („p“) Pozn. : odlišné diskontování kladných a záporných peněžních toků

Správní náklady • šetření u SVOL na jaře 2007 • definování pojmu „správní náklady“ ve smyslu oceňování lesa (např. výchova, ochrana, všeobecné podnikové náklady, daně a poplatky, pojištění, údržba a opravy LDS, odpisy cest aj. ) • 73 respondentů odpovědělo • původ dat – podnikové účetnictví, kvalifikovaný odhad, jiná evidence

Správními náklady ve smyslu oceňování lesa jsou veškeré náklady lesního podniku mimo • Nákladů vynaložených po zajištěnou kulturu (c) • Těžebních nákladů spojených s předmýtními a mýtními těžbami

tzn. že se jedná především o: • Náklady na další výkony lesnické činnosti, tj. na výchovu lesa (činnosti po dosažení zajištěné kultury jako jsou např. prořezávky, nekomerční probírky apod. a náklady na ochranu lesa • Všeobecné podnikové náklady (režijní náklady), tj. osobní správní náklady (platy a jiné příjmy včetně pojištění, cestovné), věcné správní náklady (kancelářské výdaje, energie, nájmy, výpočetní technika a zpracování dat, telefony, poštovné, roční podíl nákladů na vyhotovení LHP, odpisy a údržba budov a kancelářských zařízení apod. ) • Daně a poplatky (např. daň z lesních pozemků), pojištění majetku apod. • Údržbu a opravy lesní dopravní sítě, odpisy cest apod.

Průměrné roční správní náklady na lesní podnik (2006) • Aritmetický průměr……. • Vážený aritm. průměr… • Median ………………… (střední hodnota) • Modus ………………… (nejčastěji se vyskytující hodnota) *** 2 589 Kč/ha/rok 3 798 Kč/ha/rok 1 779 Kč/ha/rok 2 600 Kč/ha/rok V zahraničí stanovena horní hranice

Použití metody Kalkulace na obmýtí (= DNES): • Ocenění lesů pro účely národních účtů (metodika ESA 95 – obecné zásady pro oceňování: běžné tržní ceny, odhad, náklady, DCF) • výpočet základu majetkové daně Kalkulace na časové okno (= ZÍTRA): • Přiblížení se tržní hodnotě při neexistenci databáze prodejů lesa - nástroj pro potřeby lesnické praxe (znalců-lesníků) – dopracování metodiky, naprogramování a informační naplnění - pro zpřesněný návrh na úpravu cenového předpisu (klouzavé časové okno) za účelem sladění základu daně u vlastníků lesa s pojetím v lesnicky vyspělých zemích EU

Poznámka: Omezení v použití výnosové hodnoty lesního porostu • ustanovení německé spolkové oceňovací směrnice „Wald. R 2000“ • Hodnota lesa nemůže být v žádném případě stanovena nižší než součet hodnot půdy a hodnoty mýtní výtěže mýtně zralých porostů • to dokládá, že minimálně v těchto případech neexistuje žádná výnosová hodnota půdy a hodnota porostu nemůže vyplynout ze zjištěné důchodové hodnoty lesa.

Waldwertermittlungsrichtlinie 2000 – Wald. R 2000 Příklad zjištění tržní hodnoty lesní půdy: 1. Místně rozhodující tržní hodnota zemědělské půdy …. . 18 000 DM/ha 2. Poměr ceny lesní půdy k zemědělským cenám půdy ve srovnatelné oblasti …. . 45: 100 3. Stanovení tržní hodnoty lesní půdy …. . 18 000 DM/ha x 45/100 = 8 100 DM/ha

Analogie použití metody ČSH v LH Hodnocení investice (projektu): • Ocenění energetické plantáže (na cca 20 let a 4 sklizně) • Ocenění semenného sadu

Finanční plán pro plantáž RRD a pěstování polní plodiny (žita)

Praktické oceňování lesa – tržní přístupy 1. tržní přístup: porovnávací hodnota *** 2. tržní přístup: hodnota mýtní výtěže – uživatelská sortimentace 3. tržní přístup: metoda ČSH 4. úřední ocenění = horní mez, výnosové ocenění = dolní mez

DĚKUJI VÁM ZA POZORNOST!