INVESTICIJE n Investicije su novana ulaganja u osnovna

INVESTICIJE n Investicije su novčana ulaganja u osnovna sredstva / investicione projekte, koji su u formiranju, kao i obrtna sredstva n Investicije u ekonomskoj teoriji predstavljaju troškove, odnosno finansijska sredstva koja se ulažu u kapitalna dobra, sa očekivanjem da će u budućnosti doneti profit n Projekti u čiju se realizaciju ulažu i troše investicije radi ostvarenja ciljeva investiranja nazivaju se investicioni 1

BIZNIS PLAN n Preduzetništvo podrazumeva preduzimljivost, preduzetničku ideju i osposobljenost za uspešno kreiranje sopstvenog biznisa i uključenje u proizvodnju i privredne tokove. n To može da podrazumeva i osnivanje i poslovanje preduzetničke firme (mala i srednja preduzeća). n Preduzetničko poslovanje podrazumeva i definisanje cilja i strategije poslovanja, kao i planiranje finansijskih sredstava. n Jedan od načina je da se obezbede sredstva za pokretanje proizvodnje od banaka putem kredita, je dokazivanje opravdanosti ulaganja preko biznis -plana 2

BIZNIS PLAN n Sa aspekta malog biznisa (građevinska radnja, preduzeće) može se biznis-plan definisati kao obrada poslovne ideje kojom se dokazuje opravdanost njene realizacije, prema uputstvu ili metodologiji davaoca kreditora n Poželjno je biznis-plan raditi kao program poslovanja i finansijskih ulaganja generalno, a ne samo kada se traži namenski/proizvodni kredit 3

BIZNIS PLAN n Najčešće se radi o relativno malim sumama kredita (do 50. 000 eura) n Godišnja kamata je oko 10% n Banke uobičajeno stavljaju hipoteku na imovinu korisnika kredita (najčešće stan) n Rok otplate kredita je često od 3 -5 godina n Zavisno od visine kredita banka može da odobri i polugodišnji grace period 4

OKVIRNI SADRŽAJ BIZNIS PLANA n n n Osnovni podaci o podnosiocu biznis plana Rezime biznis plana (ključne informacije) Opis i svrha ulaganja Analiza tržišta Tehničko-tehnološka rešenja projekta Mere zaštite Ekonomsko-finansijska analiza Statička ocena ekonomske efikasnosti projekta Opis menadžerskog i profesionalnog iskustva rukovodioca privatnog preduzeća Zaključak Ugovor ili predugovor o nabavci (uvozu) opreme, repromaterijala, i slično Dokazi o postojanju realnih instrumenata obezbeđenja kredita i procena vrednosti hipoteke 5

STUDIJA OPRAVDANOSTI n Predviđanje cene koštanja investicija/objekata se odvija preko predinvesticionih studija, studija opravdanosti i investicionih programa/planova n Takođe, preko ovih dokumenata može se sagledati i opravdanost ulaganja u planiranu investiciju n Planiranje/programiranje troškova projekta vrši se investicionim programom n Da bi se izvršila procena stanja investicije, u određenom vremenskom preseku, potrebno je znati njenu ukupnu finansijsku vrednost i vrednost pojedinih faza 6

STUDIJA OPRAVDANOSTI n Po aktuelnom Zakonu o planiranju i izgradnji investicioni program nije obavezan n Investicioni program praktično, predstavlja osnovni izvor podataka za formiranje finansijske konstrukcije projekta n Kao takav, investicioni program je povezan sa studijom opravdanosti n Zakon o planiranju i izgradnji za pojedine objekte, za koje odobrenje za izgradnju izdaje ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, obavezuje izradu prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti 7

STUDIJA OPRAVDANOSTI n n n Novim Pravilnikom o sadržini, obimu i načinu izrade prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti za izgradnju objekata, omogućen je kvalitetan i sveobuhvatan pristup planiranju i realizaciji budućih investicija. Pravilnik o sadržini, obimu i načinu izrade prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti za izgradnju objekata koji je donet u skladu sa ovlašćenjem datim u Zakonu o planiranju i izgradnji – član 106. („Službeni glasnik Republike Srbije“ br. 47/2003), objavljen je u „Službenom glasniku Republike Srbije“ br. 80/2005. Donošenjem ovog pravilnika prestao je da važi Pravilnik o obimu i sadrži prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti koji je bio objavljen u „Službenom glasniku Republike Srbije“ br. 39/99 i koji je bio donet u skladu sa ovlašćenjem iz tada važećeg Zakona o izgradnji objekata („Službeni glasnik Republike Srbije“ br. 44/95) 8

STUDIJA OPRAVDANOSTI n n Pravilnik o sadržini, obimu i načinu izrade prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti za izgradnju objekata je pripremila Komisija koju je obrazovao Ministar urbanizma i građevina, a kasnije i Ministar za kapitalne investicije. U njenom radu učestvovali su stručnjaci različitih profila, koji su zaposleni u javnim preduzećima i institucijama koje se bave realizacijom objekata za čiju izgradnju odobrenje izdaje Ministarstvo za kapitalne investicije (NIS „Energogas“, EPS, JP za prenos električne energije „Elektroistok“, TELEKOM Srbija, MOBTEL, Institut za vodoprivredu „Jaroslav Černi“, Republička direkcija za puteve Srbije, Saobraćajni institut CIP, Građevinski fakultet u Beogradu, Viša građevinsko-geodetska škola u Beogradu, Ministarstvo za kapitalne investicije). 9

STUDIJA OPRAVDANOSTI n n n Novim Pravilnikom se nastojalo da se usklade, uvaže i propišu različiti zahtevi za različite vrste objekata iz člana 89. Zakona o planiranju i izgradnji, i s tim u vezi i različita vrsta i obim pojedinih aktivnosti. Planeri velikih i važnih investicionih projekata – naročito saobraćajnica i infrastrukture, u slučaju kada su se ti projekti finansirali od strane međunarodnih finansijskih institucija (kao što su Svetska i Evropska banka za obnovu i razvoj i Evropska investiciona banka), u proceduri razmatranja i dodele kredita, koristili su i koriste metodološke postupke ovih institucija. Poznata je i metodologija Ujedinjenih nacija. 10

STUDIJA OPRAVDANOSTI n n U nas je 1987. godine izrađena Zajednička metodologija za ocenjivanje društvene i ekonomske opravdanosti investicija i efikasnosti investiranja u SFRJ, koja se bavila ocenom investicionih projekata. Ova metodologija je, uglavnom tretirala industrijske objekte, a ne i objekte saobraćaja, telekomunikacija, kao i ostale specifične objekte, što je ostalo i u starom Pravilniku koji reguliše ovu oblast kada se radi o objektima od značaja za Republiku Srbiju. Na osnovu ove metodologije je Udruženje banaka Jugoslavije 1988. godine izdalo Priručnike za primenu Zajedničke metodologije, u nekoliko knjiga/nekoliko delova, a 1989. godine Uputstvo za izradu, proveru i praćenje manjih investicionih projekata. Do 1995. godine, kada je izašao stari Pravilnik, varirali su metodološki pristupi izrade i ocene investicionih studija, zavisno od vrste objekta i obrađivača ovih studija. 11

STUDIJA OPRAVDANOSTI n Novim Pravilnikom su utvrđeni sadržaj i obim prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti kao minimalni nivoi potrebni za odlučivanje o opravdanosti daljeg projektovanja i/ili izgradnje 17 vrsta objekata iz člana 89. Zakona, koji su grupisani u sledeće grupe objekata: 1. Nuklearne objekte i druge objekte koji služe za proizvodnju energije, nuklearnog goriva, radioizotopa, ozračivanja, uskladištenje radioaktivnih otpadnih materija za naučno istraživačke svrhe; objekte bazne i prerađivačke hemijske industrije, crne i obojene metalurgije, objekte za preradu kože i krzna, objekte za preradu kaučuka, objekte za proizvodnju celuloze i papira i objekte za preradu nemetalnih minerala; objekte u granicama nacionalnog parka, kulturnih dobara od nacionalnog i međunarodnog značaja i objekte u njihovoj zaštićenoj okolini i drugih zaštićenih dobara od nacionalnog i međunarodnog značaja, u skladu sa zakonom; postrojenja i uređaja za uklanjanje otpada spaljivanjem i hemijskim postupcima; objekte za proizvodnju, skladištenje i uništavanje opasnih materija i skladištenje i uništavanje štetnih materija i otpada koji ima svojstvo opasnih materija; aerodrome za javni vazdušni saobraćaj; i mehanizovana teretna i javna putnička pristaništa. 12

STUDIJA OPRAVDANOSTI 2. Objekte za proizvodnju i preradu nafte i gasa, međunarodne i magistralne gasovode i naftovode za transport, gasovode nazivnog radnog natpritiska preko 16 bar ako prelaze preko teritorije najmanje dve opštine, skladišta nafte, gasa i naftnih derivata kapaciteta preko 500 tona i magistralnih i regionalnih toplodalekovoda; međuregionalne i regionalne objekte vodosnabdevanja i kanalizacije, gradske sisteme za vodosnabdevanje i kanalisanje otpadnih voda, kao i postrojenja za prečišćavanje voda; magistralne i regionalne puteva, putne objekte i saobraćajne priključke na magistralne i regionalne puteve; javne železničke infrastrukture i priključke; regulacione radove na plovnim putevima i plovne kanale i brodske prevodnice koje nisu u sastavu hidroenergetskog sistema. 13

STUDIJA OPRAVDANOSTI 3. Hidroelektrane snage 10 i više MVA, termoelektrane snage 10 i više MVA i dalekovode i trafostanice napona 110 i više KV; i telekomunikacione objekte u sistemima veza koji su međunarodnog i magistralnog značaja i telekomunikacione objekte koji se grade na teritoriji dve ili više opština, zaključno sa glavnim kapacitetima. 4. Visoke brane i akumulacije ispunjene vodom, jalovinom ili pepelom za koje je propisano tehničko osmatranje; i regulacione radove za zaštitu od velikih voda gradskih područja i ruralnih površina većih od 300 ha. 14

STUDIJA OPRAVDANOSTI § § § Pre donošenja starog Pravilnika o obimu i sadrži prethodne studije opravdanosti i studije opravdanosti, problemu planiranja investicionih projekata se pristupalo selektivno u zavisnosti od toga kojoj delatnosti objekat koji je predmet investicionog planiranja pripada. Stari Pravilnik je pokazao da se odustalo od selektivnog pristupa investicionim objektima i u procesu njihovog planiranja i izrade studijske dokumentacije. Sadržina i obim studijske dokumentacije bio je previše uopšten, tako da stari Pravilnik nije bio primeren objektima infrastrukture, već je više odgovarao komercijalnim objektima visokogradnje. 15

STUDIJA OPRAVDANOSTI n n n Novi Pravilnik je, pored ostalog, imao za cilj da se težište stavi na razradu varijantnih rešenja koja treba da doprinesu donošenju odluka o opravdanosti realizacije investicije. Prethodnom studijom opravdanosti utvrđuje se naročito prostorna, ekološka, društvena, finansijska, tržišna i ekonomska opravdanost investicije za varijantna rešenja definisana generalnim projektom, na osnovu kojih se može doneti planski dokument, kao i odluka o opravdanosti ulaganja u prethodne radove za idejni projekat i izradu studije opravdanosti i idejnog projekta. Studijom opravdanosti, prema novom Pravilniku, određuje se naročito prostorna, ekološka, društvena, finansijska, tržišna i ekonomska opravdanost investicije za izabrano rešenje, razrađeno idejnim projektom, na osnovu kojeg se može doneti odluka o opravdanosti ulaganja i pokretanju postupka za dobijanje odobrenja za izgradnju. 16

STUDIJA OPRAVDANOSTI n n n Novim Pravilnikom se insistiralo da proceduralno propiše da se istovremeno radi projektna dokumentacija i prethodna studija opravdanosti, odnosno studija opravdanosti. U praksi se do sada dešavalo da se prethodna studija opravdanosti smatra delom generalnog projekta (a ne obrnuto), odnosno da se studija opravdanosti smatra delom idejnog projekta, pa da su se ove studije izrađivale tek posle izrade projekata, a ne istovremeno, tako da su često bile više formalnog karaktera. Generalni projekat i prethodna studija opravdanosti u fazi pripreme investicionog projekta, odnosno idejni projekat i studija opravdanosti u fazi ocene investicionog projekta se moraju izrađivati simultano, a prethodna studija opravdanosti i studija opravdanosti moraju dati jasno i koncizno obrazloženje o prostornoj, tehničko - tehnološkoj, ekološkoj i društveno - ekonomskoj opravdanosti investicionog projekta. 17

STUDIJA OPRAVDANOSTI n n n Konačno, novim Pravilnikom se nastojalo da se otklone, odnosno neutrališu neke nedoumice koje su se u praksi javljale u primeni starog Pravilnika. U praksi su se prethodnom studijom opravdanosti i studijom opravdanosti često prikazivale čisto ekonomske kategorije investicije (kao što je neto sadašnja vrednost, interna stopa rentabilnosti, period povraćaja, stopa prinosa, prag rentabilnosti, cost-benefit faktor, itd. ). Tendencija je da se buduća investicija posmatra sa sveukupnim budućim efektima (i tehnološkim, organizacionim), pri čemu treba težište staviti na uređenje prostora, ekološke parametre, način realizacije, itd. 18

STUDIJA OPRAVDANOSTI n Za objekte za koje se planira izgradnja, odnosno korišćenje u etapama, prethodna studija opravdanosti mora da sadrži elemente za sve etape koje su planirane, a studija opravdanosti može se izraživati i za pojedine etape. n Ukoliko se u izradi prethodne studije i studije opravdanosti koriste softverski alati za proračun i vrednovanje, konačni rezultati moraju da sadrže rezime i rekapitulaciju razmatranih rešenja, kao i opis izabrane tehnologije za izradu studije. 19

PRETHODNA STUDIJA OPRAVDANOSTI n Prethodna studija opravdanosti je dokument koji predstavlja sintezu proučavanja - osnov za njenu izradu čine: relevantna planska dokumenata (Strategija razvoja Republike Srbije, šeme prostornog razvoja itd. ), prethodni radovi i generalni projekat, pri čemu se prethodna studija opravdanosti i generalni projekat moraju raditi paralelno sadržinski i vremenski sinhronizovano. n Ovakav pristup podrazumeva da se u toku izrade razmenjuju rezultati pojedinih faza kako u procesu formiranja varijanti, tako i u procesu vrednovanja, kao i da se neke faze izrade ovih dokumenata rade iterativno, a u cilju uvažavanja svih relevantnih kriterijuma (tehnološko - tehničkih, prostornih, ekoloških, ekonomskih) za izbor najprihvatljivije varijante. 20

SADRŽAJ PRETHODNE STUDIJE OPRAVDANOSTI Uvod Analiza postojećeg stanja Tržišni aspekt: analiza i projekcija Prikaz tehnološko-tehničkih rešenja generalnog projekta Analiza nabavnog tržišta Prostorni aspekt Prethodna analiza uticaja na životnu sredinu Finansijska analiza i ocena Društveno-ekonomska analiza i ocena Analiza osetljivosti i rizika investiranja Prethodna analiza izvora finansiranja i finansijskih obaveza 12. Prethodna analiza organizacionih i kadrovskih mogućnosti 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 21

PRETHODNA STUDIJA OPRAVDANOSTI n Na osnovu prethodne studije opravdanosti i njenih rezultata donosi se odluka o opravdanosti ulaganja u sledeću fazu izrade dokumentacije, odnosno, u izradu studije opravdanosti i idejni projekat, uključujući i ulaganja u prethodne radove. n Ukoliko je prihvaćena pozitivna ocena prethodne opravdanosti, investitor preduzima mere za izradu studije opravdanosti i idejnog projekta. n U slučaju negativne ocene prethodne opravdanosti investitor preuzima obavezu arhiviranja prethodne studije i prati promene glavnih pokazatelja koji su uzrok negativne ocene. 22

STUDIJA OPRAVDANOSTI n Studija opravdanosti je dokument koji predstavlja sintezu proučavanja - osnov za njenu izradu čine prethodni radovi i idejni projekat, pri čemu se studija opravdanosti i idejni projekat moraju raditi paralelno sadržinski i vremenski sinhronizovano. n Ovakav pristup podrazumeva da se u toku izrade razmenjuju rezultati pojedinih faza i da se neke faze izrade ovih dokumenata rade iterativno, a u cilju uvažavanja svih relevantnih kriterijuma (tehnološko - tehničkih, prostornih, ekoloških, ekonomskih) za izbor najprihvatljivijeg načina realizacije izabrane varijante. 23

SADRŽAJ STUDIJE OPRAVDANOSTI 1. Podaci o naručiocu i autorima studije 2. Uvod 3. Ciljevi i svrha investiranja 4. Opis objekta 5. Analiza razvojnih mogućnosti investitora 6. Metodološke osnove izrade studije 7. Tehničko-tehnološko rešenje idejnog projekta 8. Tržišni aspekti 9. Prostorni aspekti 24

SADRŽAJ STUDIJE OPRAVDANOSTI 10. Ekološke aspekte 11. Ekonomske troškove 12. Dobiti - koristi 13. Finansijsku efikasnost sa ocenom rentabilnosti i likvidnosti 14. Društveno-ekonomsku efikasnost 15. Analizu osetljivosti i rizika investiranja 16. Analizu izvora finansiranja, finansijskih obaveza i dinamike 17. Analizu organizacionih i kadrovskih mogućnosti 18. Zaključak o opravdanosti investicije 25

STUDIJA OPRAVDANOSTI n n Na osnovu studije opravdanosti i rezultata provere donosi se odluka o opravdanosti ulaganja u izgradnju objekta, odnosno, u slučaju pozitivne ocene opravdanosti, odluka o pristupanju izradi sledećih faza izrade tehničke dokumentacije (glavni i izvođački projekat) uključujući i prethodne i dopunske radove, pribavljanju odobrenja za izgradnju i prikupljanju ponuda i ugovaranju sa isporučiocima opreme, eksproprijaciji i raseljavanju i izvođačima radova na realizaciji objekta. U slučaju negativne ocene studije opravdanosti neophodno je da investitor na pogodan način prati promene glavnih pokazatelja koji su uzrok negativne ocene 26

FINANSIJSKI POKAZATELJI INVESTIRANJA § Buduća/konačna vrednost investicije je vrednost sadašnjeg novčanog iznosa ili niza isplata u nekom budućem vremenu, procenjena uz odgovarajuću/zadatu kamatu-stopu. § U tom smislu i sadašnja vrednost projekta, predstavlja, praktično, sadašnju vrednost budućeg novčanog iznosa ili niza isplata, uz definisanu kamatu § Procena troškova finansiranja je ključna akcija u opredeljenju za način finansijske realizacije projekta. § Vremenska vrednost novca predstavlja obezvređivanje novca tokom vremena. § Zbog toga je uobičajeno da se budući efekti investicije svode na sadašnju vrednost 27

STRUČNA KONTROLA TEHNIČKE DOKUMENTACIJE § Nadležnost i delokrug rada Revizione komisije § Proces vršenja stručne kontrole § Stručna kontrola prethodne studije opravdanosti i generalnog projekta § Stručna kontrola studije opravdanosti i idejnog projekta 28

STUDIJA IZVODLJIVOSTI § Naše govorno područje «fizibilnost» prevodi i tumači kao «opravdanost» . § Shodno tome se i Feasibility Study prevodi i tumači kao Studija opravdanosti. § Međutim, ispravnije je ovaj engleski pojam tumačiti kao «izvodljivost» - engl. feasible: izvodljiv. § Uobičajeno se do sada, kada se razmatrala opravdanost neke investicije, u analizi pominjala i izvodljivost, odnosno mogućnost za izvođenje te investicije. § Ovo su, međutim, dva različita, mada kompatibilna pojma. 29

STUDIJA IZVODLJIVOSTI § Studija opravdanosti treba da oceni mogućnost realizacije investicionog projekta § Studijom izvodljivosti analiziraju se mogućnosti izvođenja projekta § sa tehničko-tehnološkog, organizacionog i sa aspekta planiranja § određuju se etape i faze izgradnje objekta § formira se dinamički plan izgradnje objekta § utvrđuje se dinamika ulaganja finansijskih sredstava, ukupno i po strukturi/nameni § formira se organizacija i sistem za upravljanje projektom 30

KOMPENZOVANJE INVESTIRANIH SREDSTAVA POVRŠINOM OBJEKTA § Vrednost, obim i dužina trajanja radova na realizaciji građevinskog objekta, uslovljavaju angažovanje većeg broja učesnika i značajna ulaganja u dužem vremenskom periodu § Interes svih učesnika je da se uspostavi kontinuitet građevinske proizvodnje i da se građevinski objekat kao zajednički proizvod iznese na tržište 31

KOMPENZOVANJE INVESTIRANIH SREDSTAVA POVRŠINOM OBJEKTA § Obrtni kapital ima veliki značaj kod investicionih projekata § Samim tim, ako usled promenjenih uslova privređivanja u toku procesa izgradnje, investitor ostane bez mogućnosti obezbeđenja obrtnog kapitala, to može da dovede do prekida radova i onemogući završetak projekta § Ovakva situacija, uslovljava investitore, izvođače radova, proizvođače i isporučioce materijala, kao i ostale učesnike građevinskih projekata da traže rešenja u cilju ostvarivanja svojih interesa, odnosno mogućnosti poslovanja u ovakvim uslovima 32

KOMPENZOVANJE INVESTIRANIH SREDSTAVA POVRŠINOM OBJEKTA § Način obezbeđenja kontinuiteta realizacije građevinskog projekta koji će ovde biti analiziran, je ulaganje, učesnika u izgradnji, sopstvenih resursa koji se kompenzuju izgrađenom površinom objekta. § Princip na kome se zasniva ovaj način poslovanja je da svakom učesniku, srazmerno ulogu, pripadne odgovarajuća površina ili deo objekta koji se gradi. § Ulagači na taj način postaju vlasnici pripadajuće površine objekta, koju mogu izneti na tržište kada se za to steknu uslovi, ili koristiti za sopstvene potrebe kada se objekat izgradi 33

KOMPENZOVANJE INVESTIRANIH SREDSTAVA POVRŠINOM OBJEKTA § Kompenzacija (latinski: compensatio - izravnanje, zamena) je u prethodnim godinama, u nestašici konkretnih finansijskih sredstava, uobičajena praksa da se neki radovi ili roba plate drugom robom, ili objektom koji se gradi, itd. § Cesija (latinski: cessio) je ustupanje - prenošenje nekog (finansijskog) prava na drugog (po nekom osnovu, npr. potraživanje) § Asignacija: Upućivanjem (asignacija) jedno lice (asignant), ovlašćuje drugo lice - upućenika (asignat) da za njegov račun izvrši nešto određenom trećem licu, primaocu uputa (asignator), a ovoga ovlašćuje da to izvršenje primi u svoje ime - član 1020. Zakona o obligacionim odnosima 34

UGOVORNA DOKUMENTACIJA ZA PRIVOĐENJE LOKACIJE NAMENI § Ovde se navode ugovori preko kojih se odvija realizacija objekata – poslovnih, stambenih, industrijskih § Značajan učesnik u stambenoj izgradnji nekada su bile stambene zadruge (one su sada, praktično, u nestajanju) § Razlika između stambenih zadruga i ostalih investitora je: § što ove firme obezbeđuju sredstva za realizaciju lokacija na različite načine (sopstvena sredstva, krediti, prodaja i naplata u celini ili delimično unapred, itd. ) § što je njihov osnovni interes da ostvare određeni profit, dok zadruge svoje poslovanje usmeravaju preko zajedničkog ulaganja većeg broja zadrugara – budućih vlasnika i posluju bez profita (na bazi stvarnih troškova) 35

UGOVORNA DOKUMENTACIJA ZA PRIVOĐENJE LOKACIJE NAMENI § Ugovori za naknade javnim komunalnim preduzećima § Ugovori za građevinsku realizaciju objekta § Ugovori sa licima koja se raseljavaju sa lokacije § Ugovori sa kupcima § Dokumentacija za pribavljanje proizvodnih kredita 36

KONTROLA FINANSIJSKIH TOKOVA I POSLOVANJA U GRAĐEVINARSTVU § Kontrola se javlja kao arbitar između funkcije ekonomskog planiranja i tehničke pripreme proizvodnje § Sistem kontrole troškova treba da omogući menadžeru stalno praćenje nivoa troškova, njihovo upoređivanje sa standardom – planom ili normama, i preduzimanje korektivnih mera radi držanja troškova u prihvatljivim granicama 37

KONTROLA FINANSIJSKIH TOKOVA I POSLOVANJA U GRAĐEVINARSTVU § Praćenje i kontrola realizacije projekta tesno je povezano sa naplatom izvršenog posla § Kontrola se uspešno sprovodi ukoliko su tehničkotehnološki i ekonomski parametri investicije dobro isplanirani § Da bi se kontrola resursa (radne snage, mehanizacije, materijala i finansijskih sredstava) i obrada i analiza finansijskih pokazatelja sprovela potrebno je uspostaviti procedure kontrole. § Ovo podrazumeva kadrovsku opremljenost i određeni organizacioni nivo 38

OBRADA I ANALIZA FINANSIJSKIH POKAZATELJA PRILIKOM REALIZACIJE PROJEKTA § računanje cene projekta na određeni vremenski presek § analiza izvršenih ulaganja na isti vremenski presek § analiza preostalih ulaganja na isti vremenski presek § ocena pouzdanosti sračunate cene projekta na osnovu analize izvršenih i preostalih ulaganja i, po potrebi, korigovanje sračunate cene projekta § dinamika preostalih ulaganja na osnovu mrežnog plana izvođenja radova, odgovarajućeg finansijskog plana i preostalih aktivnosti do završetka objekta § praćenje inflatornih kretanja i poremećaja na tržištu i predlog realnog obrasca za razliku u ceni (klizne skale) 39

PLAN, PROGRAM I STRUKTURA UPRAVLJANJA INVESTICIJAMA § izvođača § investitora § gradskih komunalnih preduzeća § gradskih preduzeća za planiranje i gazdovanje prostorom 40

Plan, program i struktura upravljanja investicijama na nivou izvođača § pravljenje ponuda za ugovaranje sa investitorom i sa podizvođačima § praćenje troškova proizvodnje § praćenje razlike u ceni/klizna skala § planiranje građevinske proizvodnje: § građenja § finansija § resursa 41

Plan, program i struktura upravljanja investicijama na nivou investitora § izrada investicionih programa § baza podataka o cenama elemenata investicionog programa § praćenje troškova investicije § evidencija priliva sredstava § evidencija utrošenih sredstava § inoviranje cene na osnovu: § ukupnih troškova § preostalog priliva sredstava 42

Plan, program i struktura upravljanja investicijama na nivou investitora § klizna skala § praćenje svih investicija na generalnom nivou § izrada licitacionih elaborata § rangiranje ponuda § procedura upravljanja investicijom § dinamički plan upravljanja investicijom § dinamika obezbeđenja finansijskih sredstava 43

Plan, program i struktura upravljanja investicijama na nivou gradskih komunalnih preduzeća § evidencija o objektima infrastrukture § evidencija o stepenu plaćenosti participacija § formiranje i inoviranje cene participacija ili objekata § investicioni program za objekte infrastrukture 44

Plan, program i struktura upravljanja investicijama na nivou gradskih preduzeća za planiranje i gazdovanje prostorom § evidencija o ustupanju zemljišta § evidencija o stepenu plaćenosti zemljišta § formiranje i inoviranje cene za ustupanje zemljišta § evidencija o nepokretnostima § planiranje učešća pojedinih elemenata u ceni § evidencija učešća pojedinih elemenata u ceni. 45

NOVČANI TOK /CASH FLOW § ''Cash Flow'' analiza i prikazuje prihode i troškove i određuje da li su sredstva u ''kešu'' dovoljna za planirano ulaganje ili mora da se traži pozajmica ili kredit. § ''Cash'' na engleskom znači gotov novac (na raspolaganju) u banci ili novac koji cirkuliše u poslovanju § Cash flow označava tok gotovog novca - u poslovanje i iz poslovanja, tokom posmatranog vremenskog perioda 46

NOVČANI TOK /CASH FLOW § Posmatranje da li je u nekom periodu vremena protok novca ''pozitivan'' ili ''negativan'' je ključni zadatak menadžera - rukovodica projektom. § Pozitivan cash flow jednostavno znači za građevinsko preduzeće da je naplata realizovanih radova pravovremena i da su troškovi dobro procenjeni § Negativan cash flow se javlja u nekoliko slučajeva: usled slabe naplate, lošeg nivoa organizacije, nepredviđenih zastoja, itd. § U drugom slučaju nastaju teškoće za preduzeće 47

FINANSIJSKI PLAN § Finansijski plan se zasniva na realnim tehničko – tehnološkim pokazateljima proizvodnje § Finansijski planovi mogu biti: § Statički finansijski planovi § Dinamički planovi ulaganja finansijskih sredstava 48

Dinamički plan ulaganja finansijskih sredstava § Zasniva se na dinamičkom planu napredovanja radova (npr. mrežnom planu), i urađen je na osnovu vrednosti pojedinačnih aktivnosti (odnosno vrednosti pojedinačnih pozicija). § Korišćenjem računara u planiranju, relativno je lako dobiti različite izveštaje, između ostalih i finansijski plan, ukoliko su u analizu pri proračunu mrežnog plana uzete vrednosti pojedinih pozicija , odnosno aktivnosti § Da bi se pristupilo izradi ovog plana, neophodno je, pre svega, utvrditi mesečne cene koštanja svih vrsta radova na izgradnji određenog objekta § To se postiže proračunom potreba u radnoj snazi, materijalu i mehanizaciji 49

Dinamički plan ulaganja finansijskih sredstava § Cene svih aktivnosti u toku meseca daju mesečne iznose. § Ti mesečni novčani iznosi formiraju dinamički plan finansijskih sredstava. § On se može predstaviti histogramom, a kumulativni zbir tih vrednosti određuje krivu ulaganja novčanih sredstava za izgradnju nekog objekta. § Ova kriva ima najčešće oblik latiničnog slova "S", pa se naziva i "S" kriva 50

Dinamički plan ulaganja finansijskih sredstava S S S prikazana su težišta ulaganja finansijskih sredstava, gde su prva dva težišta pod slučajevi dobrog ulaganja, a treće težište slučaj lošeg ulaganja 51

NAPLATA IZVEDENIH RADOVA n n Način naplate izvedenih radova se definiše odredbama ugovora zaključenog između izvođača i investitora. Najčešće se ova naplata vrši na dva načina: po izvršenim radovima n beskamatnom avansnom uplatom n 52

NAPLATA PO IZVRŠENIM RADOVIMA n n n Naplata po izvršenim radovima može se vršiti jednokratno, po završenom poslu za radove koji kraće traju, ili sukcesivno, za parcijalno izvršene radove, kada su radovi dugotrajni Za dugotrajne radove, naplata izvedenih radova se vrši periodično, putem ispostavljenih privremenih situacija Privremene situacije se obračunavaju na vrednost kumulativno izvedenih radova, od početka izvođenja radova 53

NAPLATA PO IZVRŠENIM RADOVIMA n n Od ovako sračunate vrednosti oduzme se vrednost do tada naplaćenih radova, što rezultira sumom koja je za naplatu Po završetku radova vrši se okončani obračun i ispostavlja se okončana situacija, koja se, takođe, obračunava na kumulativnu vrednost radova 54

NAPLATA PO IZVRŠENIM RADOVIMA n Ako se ugovorom reguliše da se izvršeni radovi plaćaju na osnovu privremenih situacija, potrebno je ugovoriti: n n period ispostavljanja privremenih situacija (najčešće mesec dana) rok od ispostavljanja do overe i isplate privremene situacije rok od ispostavljanja do overe i isplate okončane situacije način nadoknade, ako se iz nekih razloga ugovoreni rokovi ne ispoštuju 55

NAPLATA PO IZVRŠENIM RADOVIMA n Prema Posebnim uzansama o građenju "Na osnovu privremene situacije isplata se vrši u roku od 8 dana od dana prijema privremene situacije, a na osnovu okončane situacije - u roku od 15 dana od dana prijema okončane situacije (član 63)" 56

NAPLATA PO IZVRŠENIM RADOVIMA n Prema Uzansama "Overavanje situacije od strane naručioca nije uslov za plaćanje na osnovu situacije (član 65. )", što znači da se overom situacije definiše nesporna vrednost radova za naplatu, a moguće je koristiti i druge načine plaćanja: avansno plaćanje, plaćanje prema dinamici priliva sredstava investitoru, plaćanje prema finansijskom dinamičkom planu, itd. , pod uslovom da ukupno plaćanje ne prelazi ugovorenu vrednost radova, što se obračunava okončanom situacijom. 57

NAPLATA PO IZVRŠENIM RADOVIMA n n n U slučaju prekoračenja ugovorenog roka naplate situacije, investitor je dužan da izvođaču pravično nadoknadi štetu koja je nastala Ovo je od posebnog značaja, ako se posluje u inflatornom režimu Obračun nadoknade se obično ugovara: putem zatezne kamate, putem ugovorene klizne skale, ili na osnovu deviznog kursa 58

OBRAČUN PRIVREMENIH SITUACIJA PUTEM GRAĐEVINSKE KNJIGE n n n Ovaj način obračuna situacija se primenjuje kada su radovi ugovoreni po jedinici mere ugrađenog materijala Građevinska knjiga se sastoji od obračunskih listova Obračun izvedenih količina vrši se u obračunskom listu građevinske knjige na osnovu, na licu mesta, izmerenih dimenzija izvedene pozicije 59

OBRAČUN PRIVREMENIH SITUACIJA PUTEM GRAĐEVINSKE KNJIGE n Privremena situacija se popunjava na sledeći način: n n n Opis radova po pozicijama za koje se vrši obračun u privremenoj situaciji Uz opis radova/pozicija upisuju se kumulativno izvedene količine radova Jedinične cene radova Množenjem upisanih količina i jediničnih cena pozicija, dobijaju se finansijske vrednosti pozicija Vrednost privremene situacije u posmatranom obračunskom periodu dobija se oduzimanjem kumulativne vrednosti prethodne situacije od kumulativne situacije za posmatrani obračunski period 60

OBRAČUN PRIVREMENIH SITUACIJA PUTEM MATRICE NAPLATE n n n Ovaj način obračuna situacija pogodan je kada se ugovorom precizira da su ugovorenom cenom obuhvaćeni svi radovi potrebni da se objekat izgradi i privede funkciji To znači da se ne obračunavaju ni viškovi ni manjkovi radova u odnosu na predmer radova iz ponude izvođača, koja je usvojena i verifikovana ugovorom U našoj praksi na ovaj način se obično obračunavaju radovi ugovoreni po m 2 izgrađenog prostora 61

OBRAČUN PRIVREMENIH SITUACIJA PUTEM MATRICE NAPLATE n Radi preciznijeg određivanja procenta izvršenja, pozicije matrice mogu da se podele na više sastavnih tehnoloških aktivnosti, npr: parketarske radove moguće je podeliti na polaganje parketa, hoblovanje i lakiranje n zidarske radove na zidanje i malterisanje n elektro instalacije na prvu fazu (kablovi koji se montiraju u zidove objekta), drugu fazu (elementi koji se montiraju na zidove objekta) i instalacije slabe struje (telefonske i TV instalacije) n 62

OBRAČUN PRIVREMENIH SITUACIJA PUTEM MATRICE NAPLATE n n Da bi se dobila finansijska kumulativna vrednost izvršenih radova, ukupan kumulativni procenat izvršenja množi se sa ugovorenom cenom izvođenja radova za ceo objekat Razlika finansijske kumulativne vrednostui dve situacije daje finansijsku vrednost realizacije u obračunskom periodu između ove dve situacije 63

NAPLATA BESKAMATNIM AVANSOM n n n Avans (francuski: avance - isplata unapred), znači plaćanje unapred za radove koji će tek biti izvršeni. Avans se obično daje kao deo (ili procenat) od ukupno ugovorene vrednosti radova radi nabavke materijala i formiranja gradilišta Član 29. Posebnih uzansi o građenju govori o uticaju primljenog avansa na ugovorenu cenu: "Ako je ugovoreno da se avans ili deo avansa daje izvođaču radi nabavke materijala, izvođač ne može da zahteva izmenu cene zbog izmene cene materijala, ukoliko je primljenim avansom mogao isključiti uticaj izmena cena materijala na ugovorenu cenu". 64

NAPLATA BESKAMATNIM AVANSOM n n n Avans se obično daje kao deo (ili procenat) od ukupno ugovorene vrednosti radova radi nabavke materijala i formiranja gradilišta Avans je po pravilu beskamatni Interes investitora je da, davanjem beskamatnog avansa, izvođaču omogući obrtna sredstva za otpočinjanje izvođenja radova, a takođe i da osigura fiksnost cene, odnosno da je zaštiti od uticaja inflacije na tržištu 65

NAPLATA BESKAMATNIM AVANSOM n n n Izvođač je spreman da prihvati avans, za pripremne radove i nabavku materijala. Postavlja se pitanje, ako se posluje na inflatornom tržištu, koliki avans racionalno izvođač može da prihvati za obezbeđenje materijala Višak primljenog avansa, koji izvođač ne može racionalno da iskoristi, ima mogućnost da plasira svojim kooperantima i isporučiocima materijala, u cilju obezbeđenja ugovorenih cena njihovih usluga od uticaja inflacije 66

NAČIN UPLATE AVANSA n n Način uplate, odnosno naplate avansa, kao i sva druga plaćanja po ugovornim obavezama, najbolje je odrediti članovima ugovora Odredbama ugovora se reguliše da se ugovoreni avans izvođaču uplaćuje u celosti ili u delovima, u određenim rokovima, na osnovu ispostavljene avansne situacije, ili samo na osnovu ugovora, bez ispostavljanja avansne situacije 67

NAČIN UPLATE AVANSA n n U slučaju prekoračenja ugovorenog roka uplate avansa, kao i parcijalne uplate avansa, investitor je dužan da izvođaču pravično nadoknadi štetu koja je nastala, jer nije ugovorenim sredstvima mogao da raspolaže u ugovorenom vremenskom preseku Nadoknadu treba regulisati odredbama ugovora, a obračun nadoknade se obično ugovara putem zatezne kamate, putem ugovorene klizne skale, ili na osnovu deviznog kursa 68

POVRAĆAJ AVANSA n n Uplaćeni avans izvođač pravda izvedenim radovima i vraća investitoru putem privremenih situacija ''Opravdan'' avans je, u praksi realizacije finansijskih odnosa između naručioca i izvođača, deo avansa, ili celokupna suma avansa, koji je namenski utrošen za građenje, odnosno nabavku materijala 69

POVRAĆAJ AVANSA n mogući načini vraćanja avansa su: n Izvođač vraća primljeni avans uz svaku mesečnu situaciju koja se ispostavlja po ugovorenoj dinamici naplate izvođenja radova. Avans se vraća mesečno u delovima. Ukupna vrednost ispostavljene situacije se umanjuje za iznos stvarno iskorišćenog avansa na sledeći način: Ukupan iznos avansa se podeli brojem meseci iz ugovorenog roka građenja. Svaka ispostavljena mesečna situacija se umanjuje za dobijeni iznos avansa, tako da se avans u potpunosti opravda (vrati) na kraju roka građenja n Primer: Neka je investitor uplatio izvođaču avans, 30% od ukupno ugovorene vrednosti radova, i neka je ugovoreni rok građenja 10 meseci. Neka mesečna situacija sadrži realizaciju od 10% ugovorene cene. Od toga je 7% za naplatu, a 3% je deo kojim se pravda (vraća) avans 70

POVRAĆAJ AVANSA n Izvođač vraća primljeni avans uz svaku mesečnu situaciju, koja se obračunava po stvarno izvršenim radovima, u procentu u kome je primljen na ukupno ugovorenu vrednost radova n Primer: Neka je investitor uplatio izvođaču avans od 30% ukupno ugovorene vrednosti radova. Neka mesečna situacija sadrži realizaciju u nekom iznosu. Od toga 70% je za naplatu, a 30% je deo kojim se pravda (vraća) avans 71

POVRAĆAJ AVANSA n n n Ako do okončanog obračuna deo avansa ostane neiskorišćen, bilo iz kog razloga, njega treba vratiti putem okončane situacije Ako i posle obračunate okončane situacije preostane neiskorišćen deo sredstava od avansa, izvođač ih mora vratiti investitoru uz zakonsku kamatu Posebno je pitanje zbog čega je došlo do toga da deo avansa ostane neiskorišćen: zbog nedorečenih ugovornih odredbi, ili neažurnosti izvođača ili investitora 72