KEMENTERIANPEKERJAANUMUMDAN DANPERUMAHANRAKYAT DIREKTORATJENDERALPENYEDIAANPERUMAHAN PEMELIHARAAN RUSUNAWA RUMAH SUSUN SEWA

KEMENTERIANPEKERJAANUMUMDAN DANPERUMAHANRAKYAT DIREKTORATJENDERALPENYEDIAANPERUMAHAN PEMELIHARAAN RUSUNAWA RUMAH SUSUN SEWA Semarang, 1 Junil 2016 Batam, 7 November 2018

TUJUAN PEMBELAJARAN Kompetensi Dasar Peserta Diklat diharapkan dapat memahami konsep pemanfaatan dan kemudian sistem pemeliharaan dan perawatan gedung rusunawa sesuai dengan ketentuan yang ada Indikator Keberhasilan 1. Menjelaskan mengenai pemanfaatan gedung rusunawa sesuai dengan ketentuan yang ada 2. Menjelaskan pengertian umum terkait dengan pemeliharaan dan perawatan gedung hunian 3. Menjelaskan lingkup, metode dan tata cara pemeliharaan gedung hunian 4. Menjelaskan lingkup, metode dan tata cara perawatan gedung hunian 5. Menjelaskan program kerja, peralatan dan perlengkapan serta standar kinerja pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung hunian

MENGAPA PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN GEDUNG RUSUNAWA Rusunawa merupakan bangunan gedung publik dengan fungsi tempat tinggal Ada 2 (dua) aspek persyaratan teknis : (1) untuk keamanan pengguna bangunan keandalan bangunan, (2) untuk kenyamanan pengguna bangunan kelaikan bangunan Untuk menjamin keandalan dan kelaikan tersebut, kemudian untuk mengoptimalkan keberfungsian serta mempertahankan umum teknis perlu pemeliharaan dan perawatan gedung rusunawa Rusunawa sebagai bangunan hunian bertingkat harus memiliki keandalan : (1) arsitektural, (2) struktur, (3) mekanikal, (3) elektrikal dan (4) tata ruang

KESADARAN MENGENAI PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN n Potensi terjadinya penurunan keandalan dan kelaikan gedung cukup besar terutama karena pola penggunaan atau pemanfaatan bangunan oleh penghuni n Pengelola rusunawa perlu memperhatikan perlunya menyelenggarakan pemeliharaan dan perawatan gedung n Pengelola perlu memiliki pemahaman konsep pemeliharaan dan perawatan gedung rusunawa, sehingga dapat : (1) mempertahankan kualitas bangunan, (2) mencegah kerusakan dan (3) mengembangkan program pemeliharaan dan perawatan gedung

Dasar Hukum n Undang-undang No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung n Peraturan Pemerintah No. 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung n Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung

Lingkup Pemanfaatan Rusunawa Pemanfaatan Unit Hunian Pemanfaatan Gedung Rusunawa Pemanfaatan PSU Pemanfaatan Komponen Bangunan Gedung Dilakukan berdasarkan kesepakatan antara pengelola dengan penghuni sesuai dengan perjanjian sewa menyewa

Ketentuan Pemanfaatan Unit Hunian Rusunawa q Pemindahan dan pengubahan lokasi/bentuk/warna elemen unit hunian q Penempatan sekat pemisah ruang antar ruang tidur tidak mengganggu konstruksi bangunan q Pemanfaatan dapur dan toilet, saluran air limbah rumah tangga dan pembuangan sampah mengikuti peraturan tata tertib q Penggunaan air bersih dan listrik mengikuti peraturan q Pemakaian dan penempatan furniture disesuaikan dimensi ruangan dan tidak mengganggu kegiatan lingkungan sekitar. q Penggunaan alat elektronik yang bersuara tidak mengganggu lingkungan q Jumlah pemanfaat dalam setiap unit satuan rumah susun sesuai dengan peraturan yang ditetapkan oleh UPT q Penyediaan unit hunian bagi penyandang cacat ditempatkan pada lokasi yang mudah dicapai

Pengertian n Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi (preventive maintenance) n Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi ( currative maintenance) n Bangunan gedung adalah bangunan yang didirikan dan atau diletakkan dalam suatu lingkungan sebagian atau seluruhnya pada, di atas, atau di dalam tanah dan/atau perairan secara tetap yang berfungsi sebagai tempat manusia untuk melakukan kegiatan bertempat tinggal, berusaha, bersosial-budaya, dan kegiatan lainnya

LATIHAN 1: Sebuah unit hunian pada bangunan rusunawa walk-up flat (5 lantai) memerlukan pemeliharaan dan perawatan: Sebutkan kegiatan apa saja yang dilakukan pada pemeliharaan dan perawatan. PEMELIHARAAN PERAWATAN

LINGKUP PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. A. ARSITEKTURAL 1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan. 2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan sehingga tetap rapih dan bersih. 3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta perlengkapannya. 4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools). 5. Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.

B. STRUKTURAL: 1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya. 2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur. 3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif (preventive maintenance). 4. Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan gedung, di luar batas beban yang direncanakan. 5. Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya 6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang direncanakan.

C. MEKANIKAL (TATA UDARA, SANITASI, PLAMBING DAN RANSPORTASI) 1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara. 2. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah. 3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lif, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan transportasi vertikal lainnya. D. ELEKTRIKAL (CATU DAYA, TATA CAHAYA, TELEPON, KOMUNIKASI DAN ALARM), meliputi pemeriksaan periodik dan memelihara: 1. perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan. 2. perlengkapan penangkal petir. 3. sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan. 4. jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data. 5. jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.

E. TATA RUANG LUAR, memelihara secara baik dan teratur: 1. kondisi dan permukaan tanah dan/atau halaman luar bangunan gedung. 2. unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan (hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture), saluran pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga. 3. kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan lingkungannya. 4. taman (oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya)

F. TATA GRHA (HOUSE KEEPING), 1. Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service) meliputi program kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan ‘Public Area’, ‘Office Area’dan ‘Toilet Area’ serta kelengkapannya. 2. ‘Hygiene Service meliputi program pemeliharaan dan perawatan untuk pengharum ruangan dan anti septik yang memberikan kesan bersih, harum, sehat meliputi ruang kantor, lobby, lif, ruang rapat maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan. 3. Pemeliharaan Pest Control, bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja bersifat umum, berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara penggunaan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging) atau fumigasi, baik ‘indoor’ maupun ‘outdoor’ untuk memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung. 4. General Cleaning program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan maupunperformance gedung yang dikerjakan pada hari tertentu atau pada hari libur yang bertujuan untuk mengangkat atau mengupas kotoran pada suatu objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan kantor.

Komponen Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa RUSUNAWA Service Area Unit Hunian Arsitektur Struktur MEP PSU Lingkungan

1. Pendekatan biaya perbaikan tiap 5 tahun, gedung berumur 60 tahun dan kondisi gedung normal. Tahun Biaya Pemeliharaan (%) Komulatif (%) 5 4, 5 10 5, 1 9, 6 15 6. 5 16, 1 20 11, 1 27, 2 25 4, 5 31, 7 30 14, 4 46, 1 35 4, 5 50, 6 40 22, 1 72, 7 45 6, 5 79, 2 50 5, 1 84, 3 55 4, 5 88, 8 60 2, 5 91, 3 Total 91, 3 RATA – RATA BIAYA PEMELIHARAAN PER TAHUN = 91, 3%/60 = 1, 5% DARI INVESTASI GEDUNG

Perhitungan biaya perawatan dengan interval tiap 5 tahun adalah sebagai berikut : TAHUN KOMPONEN BIAYA PERAWATAN % KOMULATIF % 5 Dekorasi luar dan dalam + rutin 4, 5 10 Dekorasi luar dan dalam + rutin + penyelesaian lantai 5, 1 9, 6 15 Dekorasi luar + rutin + peralatan listrik 6, 5 16, 1 20 Dekorasi luar dan dalam + rutin + atap penutup + barang – barang dari besi + penyelesaian lantai + alat – alat sanitasi + ketel uap + pekerjaan luar 11, 1 27. 2 25 Dekorasi luar dan dalam + rutin 4, 5 31, 7 30 Dekorasi luar dan dalam + rutin + pengecetan pintu-pintu luar _ penyelesaian dinding + penyelesaian lantai + penyelesaian langit-langit + pemasangan kawat listrik + peralatan listrik 14, 4 46, 1 35 Dekorasi luar dan dalam + rutin 4, 5 50, 6 40 Dekorasi luar dan dalam + rutin + penutup atap + barang – barang dari besi + penyelesaian lantai + alat – alat sanitasi + air atau sanitasi + ketel uap +pipa dan radiator + pekerjaan luar 22, 1 72, 7 45 Dekorasi luar + rutin + peralatan listrik 6, 5 79, 2 50 Dekorasi luar dana dalam + rutin + peneyelesaian lantai 5, 1 84, 3 55 Dekorasi luar dan dalam + rutin 4, 5 88, 8 60 Perawatan rutin 2, 5 91, 3 TOTAL Rata – rata biaya perawatan pertahun = 91, 3 = 1, 5% dari biaya investasi 60 91, 3%

PROTOTYPE RUSUN 3 LANTAI- TYPE 36 TNI-POLRI (Keluarga) PERHITUNGAN LUASAN TIPE 3 LANTAI v. Dimensi Blok Bangunan : 12. 75 x 60. 75 v. Ukuran / Luas Lahan Minimum : 22. 75 x 70. 75 / 1610 m 2 v. Luas Lantai Dasar : 790 m 2 v. Luas Lantai Tipikal : 790 m 2 v. Total Luas Lantai : 2370 m 2 v. Total Luas Lantai : 16 v. Jumlah Unit / Lantai : 48 v. Fasilitas Sirkulasi Vertikal : Tangga v. Fasilitas Umum :

LATIHAN 2: Penjelasan: Beban biaya pemeliharaan belum termasuk biaya penggunaan air dan listrik

RUSUN PEKERJA DI RAWA BEBEK 6 LANTAI- TYPE 26, 4 (Lajang)

LINGKUP BANGUNAN RAWA BEBEK Ø - Luas / Bangunan Lantai Satu Lantai Dua Lantai Tiga Lantai Empat Lantai Lima Lantai Enam Lantai Atap : 5. 540, 89 m 2 : 931, 04 m 2 : 931, 04 m 2 : 123, 27 m 2 : R. Serbaguna, R. Usah Klinik, R. Difable : 25 Unit, 4 Jiwa : 25 Unit, 4 Jiwa : 125 Unit 500 Jiwa Ø Luas Unit Hunian Tipe Lajang : 26, 40 m 2 Terdiri Dari : - 4 T. Tidur & 4 Lemari - 1 KM - 1 Toilet

LATIHAN 3:

Organisasi Pemeliharaan Gedung Kepala UPT Pengelola Rusunawa Staf UPT yang Mengepalai atau Membidangi Operasional Gedung (sebagai Building Manager) Pemeliharaan dan Perawatan oleh Staf dan Penghuni Koordinator Bagian Teknis Koordinator Tata Grha Staf Pelaksana Pemeliharaan dan Perawatan Keterlibatan dan Partisipasi Penghuni Pemeliharaan dan Perawatan oleh Pihak Ketiga

Fungsi dan Tugas Pemeliharaan Gedung Fungsi Pimpinan pemeliharaan Tugas Mengkoordinir, mengawasi dan inspeksi langsung pelaksanaan dan perawatan yang juga sering dikenal sebagai Building Manager pemeliharaan dan perawatan Melaksanakan pengarsipan seluruh kegiatan dan menyusun SOP pemeliharaan dan perawatan Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional manajemen untuk periode tertentu Bersama dengan Kepala UPT mengembangkan hubungan baik dan kerjasama dengan SKPD atau pihak lain yang terkait dengan pemeliharaan dan perawatan rusunawa Mengawasi staf pelaksana pemeliharaan, perawatan dan Penanggung Jawab Bagian Teknik perbaikan peralatan/perlengkapan bangunan dan instalasi serta utilitas bangunan Mengevaluasi, menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan SOP Memberikan masukan kepada Kepala Bagian untuk menyusun SOP, rencana biaya operasional, dan biaya penggunaan bahan dan energi

Fungsi Tugas Penanggung Jawab Bagian Tata Grha (Hosue Keeping) Staf Pelaksana Mengawasi dan memeriksa pekerjaan staf pelaksana dalam melaksanakan pemeliharaan kebersihan dan house keeping lainnya Mengatur jadwal kerja harian, mingguan dan bulanan Mengendalikan penggunaan bahan dan peralatan pembersih Mengevaluasi, menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan SOP Memberikan masukan kepada Kepala Bagian untuk menyusun SOP, rencana biaya operasional, dan biaya penggunaan bahan dan energi Melaksanakan tugas pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung sesuai dengan SOP yang ada serta arahan dari Penanggung Jawab Bagian Teknik dan Penanggung Jawa Bagian Tata Ghra

Fungsi Penghuni Tugas Pihak Ketiga Penghuni bertanggung jawab terhadap pemeliharaan unit huniannya masing-masing Penghuni juga bisa dilibatkan ikut menjaga kebersihan, melaporkan kerusakan dan upaya lainnya dalam rangka pemeliharaan dan perawatan bangunan rusunawa Pihak ketiga ditunjuk atau dipilih melalui proses sesuai ketentuan Perawatan serta pemeliharaan yang bersifat besar, sulit dan khusus lainnya akan dilaksanakan oleh pihak ketiga

Kepala UPT/Lembaga Pengelola Rusunawa Prosedur Pemeliharaan Bangunan Gedung Kepala Operasional/ Teknis Gedung (Building Manager) Pelaporan rutin Pengawasa, Pengawasan, dan khusus, inspeksi, pengajuan perintah Pengawasan, perintah kebutuhan alat perbaikan inspeksi, perintah kebersihan dan bahan khusus perbaikan khusus, khusus advis teknis Koordinator Pemeliharaan Koordinator Tata Grha Teknis Gedung (House Keeping) Melaporkan jika terjadi Pengawasan Pelaporan Pengawasan, kebocoran pipa, sosialisasi, advis Pelaporan rutin, inspeksi, perintah korsleting dan yang teknis, dll melaporkan halmelaporkan kebersihan khusus, sejenis hal khusus (jika hal-hal khusus advis teknis Penghuni terjadi Petugas/Pelaksana kerusakan Kebersihan, Tata Grha dan besar, dll) Pemeliharaan Teknis Pemeriksaan rutin komponen gedung Melaksanakan tugas kebersihan rutin Melaksanakan perbaikan jika ditemukan kerusakan kecil : keran bocor, lampu mati dan yang sejenis Mengisi form pemeriksaan rutin dan kebersihan Pemeriksaan rutin komponen gedung di dalam unit hunian Melaksanakan tugas pemeliharaan kebersihan rutin di dalam unit hunian Melakukan penggantian sendiri untuk peralatan dan perlengkapan gedung yang bukan merupakan sarana gedung dalam unit hunian Melaporkan jika terjadi kerusakan pada sarana sanitair, listrik

Komponen Gedung yang Menjadi Objek Pemeliharaan Komponen Jenis Kerusakan Umum Arsitektural • Atap bocor, dinding retak, dinding berlumut atau berjamur, pintu dan jendela rusak atau lapuk, listplank lapuk, talang tersumbat atau bocor, cat memudar • Dinding retak, cat memudar, langit-langit rusak, lantai rusak, peralatan rusak Struktural Kerusakan beton akibat korosi, kerusakan struktur kayu akibat rayap dan jamur, kerusakan pondasi akibat akar pohon Mekanikal Peralatan sanitair berkapur atau berkarat, mesin tidak berfungsi, operasional peralatan tidak efisien Elektrikal Peralatan tidak berfungsi, operasional peralatan tidak efisien Tata Ruang Luar Rambu atau penanda yang rusak atau bahkan hilang, permukaan jalan tidak rata, kotor akibat sampah, taman rusak Tata Grha Kebocoran, limpasan, binatang (tikus, rayap dan lainnya)

PELAKSANAAN PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG Program Kerja 1 – Pembersihan Harian Komponen Prosedur Pemeliharaan Asbak dan Kosongkan semua asbak, kotak sampah dan Kotak Sampah membersihkan bagian dalam dan luarnya Perlengkapan dalam toilet Bersihkan semua perlengkapan toilet, dudukan kloset, urinal, kran air, cermin dan perlengkapan lain dengan menggunakan obat pembersih yang tepat

2 – Pembersihan pada Waktu Jam Kerja Komponen Prosedur Pemeliharaan Koridor umum, lobby bebas asap, tangga dan ruang pembuangan sampah • Menyedot, melap dan/atau mengepel kering lantai Papan petunjuk, petunjuk lobby, lampu-lampu dan fiting Membersihkan dari debu Semua jalan dan tangga masuk • Menyapu • Membersihkan dinding berdebu dan cermin • Membersihkan dari kotoran • Dilaksanakan setiap pagi dan sebelum jam 17. 00

3 – Pembersihan di Luar Waktu Jam Kerja Komponen Toilet dan bak Prosedur Pemeliharaan • cuci Membersihkan semua penyekat ruangan kloset dari noda bekas rokok, dll. • Membersihkansemua fitting dan fixture, termasuk dudukan WC, urinal, pembuangan lemak, sink, vanity top, kran air, cermin, dll. • Mengosongkan tempat sampah dan kotak pembuangan lainnya. • Mengisi kembali tissue toilet, kertas handuk, sabun cair, dan plastik pembuangan sampah. • Mengepel lantai dan mencuci dengan air dingi dan deterjen Areal ruang • Membersihkan semua noda yang ada di lantai (karpet dan keramik) hunian, dan • Membersihkan noda yang tetap melekat pada permukaan meja kursi kantor pengelola

4 – Pembersihan Mingguan Komponen Prosedur Pemeliharaan Ruang pintu • Membersihkan semua debu dan sampah termasuk yang masuk ada di dalam pot. (termasuk teras) • Membersihkan permukaan marmer, digosok dan dikeringkan Lubang saluran pembuangan (drain) • Membersihkan drain • Pastikan bahwa perangkap drain dalam keadaan bersih, terutama saat musim hujan dan saat terkena angin kencang Area tangga darurat • Mencuci dan menggosok lantai serta melap dan membersihkan list Kaca dan jendela Mencuci bersih semua kaca, pembatas ruangan, pintu masuk, rangka dan jendela bagian luar Koridor umum dan area toilet • Mengepel kering semua bagian koridor (parket, vinil, marmer, granit). • Menggosok panel-panel dan rangka pintu dengan menggunakan peralatan penggosok dan/atau obat lainnya yang sesuai

5 – Pembersihan Bulanan Komponen Lantai dan dinding Prosedur Pemeliharaan • Mengangkat lapisan lantai dan dinding (jika perlu). • Memberi lapisan dan menggosok hingga mengkilap sekali Tempat- • Membersihkan semua tempat-tempat yang tinggi dari debu, kotoran, sarang laba-laba, dan tinggi serangga. • Membersihkan lantai vinil dengan sistem spoting

6 – Pembersihan 3 Bulanan Komponen AC dan Exhaust Fan Prosedur Pemeliharaan • Membersihkan dan menyedot semua oulet/inlet AC dan exhaust fan dari noda dan debu. Lantai Toilet • Menyikat dan memoles lantai toilet dengan mesin Lantai • Membersihkan drain mekanikal dan • Pastikan bahwa perangkap drain dalam keadaan ruang bersih, terutama saat musim hujan dan saat terkena perlengkapan angin kencang

Standar Kebersihan Difuser/Grill Plafond Kaca Horizontal Blind Saklar dan Stop Kontak Furniture Lantai Karpet Bersih, tidak bernoda, tidak ada sarang laba-laba, tidak berdebu Bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, tidak ada sarang laba-laba Bersih, jelas, bening, tidak ada noda, tidak ada kotoran, tidak berdebu, frame kaca bersih. Bersih, tidak kotor, tidak berdebu, rapi Tidak berdebu, tidak bernoda Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, bila diusap tidak membekas, tidak ada sampah, tidak ada sarang laba Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, tidak buram, tidak basah, tidak bau, nat lantai bersih Bersih, tidak berdebu, tidak bernoda, tidak basah, tidak bau, tersisir rapi

Toilet Ruang Kaca Cermin Kloset Keran Lantai Pegangan/ handle Pintu Urinoir Keset Tidak bau amis, pesing dan anyir Bening, terang, tidak kusam, tidak bernoda, tidak basah Mengalir lancar, tidak ada noda, tidak ada bercak air di sekelilingnya, tidak bau Tidak berkarat, tidak basah, tidak kusam Bersih, kering, tidak ada noda, tidak ada sampah Bersih, tidak ada noda, mengkilat (sesuai aslinya) Bersih, tidak ada noda, tidak bau, tidak berkarat Tidak berdebu, tidak basah, tidak ada sampah, tidak bau

Tangga Railing Bordes Pegangan besi Taman Lantai Aspal Tidak berdebu, tidak ada noda, bila diusap tidak membekas Tidak berdebu, tidak ada sampah, tidak basah, tidak bau Tidak berdebu, tidak bernoda, tidak ada bercak Subur, bersih, rapi, indah Bersih tidak ada sampah, tidak banjir, tidak ada kotor tanah

Komponen Pemeliharaan Gedung Komponen Arsitektural 1. Jalan keluar 2. Dinding, Pintu dan Jendela 3. Plafon Triplek/Gypsum 4. Kunci, gerendel dan engsel 5. Kusen

Komponen Struktur 1. Pondasi Bangunan 2. Dinding beton/bata merah 3. Kolom/Tiang 4. Balok 1. 2. Bersihkan tanaman rambat dari struktur bangunan atau akar pohon dari area pondasi Cat ulang Bersihkan karat dari kolom baja/ atau lantai baja (spandek/ structural deck) meni dan cat ulang

Komponen Mekanikal 1. Sistem Air Kotor 2. Sistem Persampahan 3. Sistem air Bersih 4. Peralatan Sanitair 5. Kran 6. Bak Cuci Piring (sing) 7. Plumbing dan Pompa 8. Sistem Proteksi Kebakaran

Komponen Elektrikal Komponen elektrikal yang menjadi objek pemeliharaan utama adalah panel listrik tiap gedung dan instalasi listrik

Sistem Proteksi Kebakaran n Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran n Sarana jalan keluar n Alat pemadam api ringan (APAR) n Sisi pipa tegak dan slang atau hidran bangunan

Komponen Tata Ruang Luar Tangki Septik n Mencegah bahan yang tidak larut masuk ke dalam tangki septik n Air bekas mandi tidak dibuang ke dalam tangki septik n Memeriksa bak kontrol untuk melihat apakah tangki septik sudah penuh atau belum n Secara umum penyedotan tangki septik dapat dilakukan setiap 6 (enam) bulan sekali atau jika sudah penuh

Talang n Bersihkan dari kotoran yang terdapat pada talang datar, bersihkan dari bahan yang dapat menimbulkan korosif pada seng talang datar n Berikan lapisan meni agar seng talang tetap dapat bertahan dan berfungsi baik n Talang tegak yang terbuat dari pipa besi atau PVC sebaiknya dicat kembali n Bila talang tegak PVC pecah atau retak karena sesuatu benturan, perbaiki dengan melapis dengan bahan yang sama dengan menggunakan perekat atau lem dengan bahan yang sama

Floor Drain dan Roof Drain (kalau ada) n Periksa saringan air yang terdapat pada lantai kamar mandi, WC atau koridor (single loaded) n Usahakan selalu terdapat air pada setiap saringan untuk mencegah masuknya udara yang tidak sedap ke dalam ruangan (kamar mandi atau WC) n Perbaiki atau ganti tutup saringan bila telah rusak n Bersihkan roof drain dari sampah, lumut, karat

Pengecatan Ulang (Dinding Luar) dilakukan n Jika cat menggelembung : n Jika cat berbintik n Jika cat retak-retak n Jika cat berubah warna n Jika cat kurang berkilap n Jika daya tutup berkurang n Jika lapisan cat menurun n Jika terdapat garis-garis bekas kuas

Pemeliharaan Atap Gedung n Pemeriksaan secara berkala n Jika retak dicat/ditambal n Jika rusak parah dilakukan penggantian n Dicat kembali jika pudar n Dilakukan untuk Atap seng dan cement fiber gelombang n Atap genteng keramik n Listpang kayu

House Keeping Memelihara kebersihan n Toilet secara berkala n Pelat Atap Beton n Koridor n Lantai Semen n Lantai Keramik n Dinding Cata

Pengolahan Sampah n Diharapkan setiap penghuni melakukan pemilahan sampah rumah tangga n Sampah dr kegiatan diluar hunian dipilah oleh petugas n Pemanfaatan sampah : 1. Pengomposan 2. Daur ulang sampah plastik, logam, kertas dan kaca

ANGGARAN PEMELIHARAAN 1. Peraturan menteri pekerjaan umum No. 45/PRT/M/2007 tentang pedoman teknis pembangunan gedung negara: a. Biaya pemeliharaan = 2% dari harga standard per m² tertinggi yang berlaku. b. Kerusakan / perawatan: q Kerusakan ringan = 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan gedung baru yang berlaku untuk tipe atau kelas lokasi yang sama. q Kerusakan sedang = 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan gedung baru yang berlaku untuk tipe atau kelas lokasi yang sama. q Kerusakan berat = 65% dari harga satuan tertinggi pembangunan gedung baru yang berlaku untuk tipe atau kelas lokasi yang sama.

3. Pendekatan service charge per bulan. Biaya pengelolaan : 6 % Biaya perawatan & pemeliharaan : 94 % Biaya perawatan tersebut terdiri dari : q q q • Listrik & air : 35 % • Operasional perawatan meliputi plumping, genset, electrikal, AHU, pompa-pompa, AC, Lift, saluran, dll. : 15 % • Pencegahan bencana, keamanan, keselamatan kerja, parkir, latihan evakuasi kebakaran dll. : 2% • Pengendalian lingkungan, meliputi pest control, sampah, rayap dll : 5 % • Kebersihan (cleaning service) : 35 % • Taman : 2%

Tahapan pelaksanaan kegiatan pemeliharaan dan perawatan adalah 1. Pendataan 2. Identifikasi 3. Evaluasi 4. Perencanaan 5. Pelaksanaan 6. Pemeriksaan 7. Laporan

a. Pendataan dilakukan terhadap kondisi gedung yang meliputi : 1) Spesifikasi material dan peralatan atau mesin yang terpasang digedung 2) Sistem peralatan atau mesin digunakan misal menggunakan building automation system. 3) Metoda pemeliharaan seperti yang tercantum pada buku manual/brosur-brosur dari pabrik. 4) Jenis-jenis mesin atau peralatan terpasang 5) As built drawing. 6) Jam kerja pelayanan gedung.

b. Identifikasi dilakukan untuk menentukan jenis pekerjaan pemeliharaan dan perawatan yang akan dilakukan, yaitu dengan menggunakan pendekatan : What Where When Who : Apa problemnya/pekerjaannya : dimana problemnya/pekerjaannya : Kapan problemnya/pekerjaannya : siapa yang melaporkan & melaksanakan

c. Evaluasi Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan sering kali datangnya secara iba-tiba dan banyak, selain dari yang sudah dijadwalkan. Karena itu harus dievaluasi untuk menentukan urutan prioritasnya Urutan prioritas pekerjaan disusun berdasarkan tingkat urgensi pekerjaan, yaitu : 1) Priotitas mendesak ( emergency priority ) Pekerjaan perawatan atau pemeliharaan prioritas paling tinggi dan harus segera dilaksanakan yaitu kondisi atau kerusakan yang mengakibatkan pengoperasian/pemanfaatan bangunan gedung terhenti. Misal sistem sprinkler bocor, aliran air pecah.

2) Prioritas penting (urgent priority) Pekerjaan perawatan atau pemeliharaan dengan urutan prioritas nomor 2 (dua). Misal sistem fire alarm tidak bekerja. Prioritas ini berhubungan dengan keselamatan manusia. 3) Priotitas rutin (Routine Priority) Pekerjaan perawatan atau pemeliharaan dengan prioritas nomor 3 (tiga) karena bersifat rutin, contoh mengganti tempat yang mati, plafond yang rusak dan lain-lain. 4) Prioritas dapat ditunda (Differed Priority) Pekerjaan perawatan atau pemeliharaan dengan prioritas nomor 4 (empat) karena dapat ditunda, misal mengecat dinding basemen, mengganti karper ruang kosong, dan lain-lain.

e. Pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan dan perawatan dilakukan dengan mengacu pada perencanaan yang telah dibuat. Adapun tenaga pelaksana dapat menggunakan tenaga internal (swakelola) atau dengan kontraktor luar (out sourcing). Pertimbangan menggunakan out sourcing adalah : 1) Fokus pada bisnis inti 2) Tenaga kerja internal tidak mampu karena harus menggunakan alat khusus. 3) Memperoleh kepastian anggaran 4) Sifat kekhusuan mesin atau peralatan

f. Pemeriksaan Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan yang telah selesai. Selanjutnya diperiksa dan dilakukan uji coba hasil pekerjaan (testing & commissioning). Apabila hasil uji coba telah sesuai dengan persyaratan dalam kontrak maka dibuat berita acara serah terima pekerjaan. Jika hasil uji coba belum memenuhi persyaratan yang ditetapkan maka harus diperbaiki lagi sampai memenuhi persyaratan yang ditetapkan.

g. Laporan Pekerjaan yang telah selesai dan dapat diterima dengan baik karena telah sesuai persyaratan maka dibuat laporan kepada atasan. Laporan ini akan menjadi catatan riwayat peralatan atau mesin (history record of equipment).

Catatan riwayat peralatan atau mesin ini, meliputi : 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12) Peruntukan peralatan atau mesin Tipe peralatan atau mesin Pabrik pembuat Nomer model Lokasi dipasang (lantai, ruang, dan lain-lain) Waktu pemasangan Overhoul terakhir Riwayat preventive maintenance Suku cadang yang dipakai untuk preventive maintenance Perbaikan-perbaikan kecil Perawatan & overhoul yang akan datang Inspeksi yang akan datang

PENYUSUNAN JADWAL Untuk menyusun jadwal pekerjaan diperlukan : 1. Jenis dan tingkat urgensi / prioritas pekerjaan. 2. Ruang lingkup pekerjaan 3. Jumlah bahan / material yang diperlukan 4. Jumlah orang yang diperlukan 5. Kaitan dengan pengguna gedung / pihak terkait 6. Pengiriman material 7. Jumlah peralatan yang diperlukan

PELAKSANAAN PEKERJAAN 1. 2. Tim internal / swa kelola Out sourcing / kontraktor dari luar dengan pertimbangan : a. b. c. d. e. Fokus pada bisnis inti Perlu keahlian, peralatan dan suku cadang khusus yang biasanya dimiliki oleh agen terkait Tingkat kepadatan pekerjaan internal Tim internal tidak ada yang mampu Mengurangi resiko problem tenaga kerja

PELAKSANAAN & PENYELESAIAN PEKERJAAN 1. 2. 3. 4. 5. Koordinasi dengan pihak terkait, terutama dengan pengguna bangunan gedung Siapkan persyaratan & peralatan K 3 Kendalikan dan pantau pelaksanaan pekerjaan agar sesuai dengan waktu, mutu dan biaya yang ditetapkan Usahakan zero injury Setelah selesai, lokasi kerja harus bersih dan rapi.

INSPEKSI & TESTING & COMMISSIONING Tujuan : untuk memastikan bahwa pekerjaan yang telah selesai benar-benar sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan dalam kontrak. Inspeksi ini dilakukan dengan cara : 1. 2. Menggunakan panca indera : lihat, dengar, bau dan rasakan Dengan alat, misal : infra red thermometer, volt meter dan lain-lain

1. Change mindset that maintenance is not expenses but investment. 2. Susunan organisasi dan tempatkan tenaga kerja yang kompeten dengan job description yang jelas. 3. Lakukan edukasi terhadap pemilik / pengguna gedung (pimpinan, karyawan, penghuni, dan tamu) akan pentingnya pemeliharaan/perawatan gedung. 4. Sosialisasikan peraturan perundangan terkait dengan pemeliharaan & perawatan gedung. 5. Lakukan delegasi wewenang sesuai tanggung jawab personil secara proporsional.

PENUTUP Pemeliharaan dan perawatan gedung sangat penting agar gedung, dalam hal ini rusunawa dapat terjaga keberfungsiannya, sehingga penghuni dapat tetap merasa nyaman dan aman saat tinggal di rusunawa. Pemahaman baik konseptual dan praktis dari pengelola rusunawa akan menjamin terselenggaranya pemeliharaan dan perawatan tersebut secara optimal.