Woningfinanciering een inleiding Hoofdstuk 8 Hoofdstuk 8 De

Woningfinanciering een inleiding Hoofdstuk 8

Hoofdstuk 8: De kwantitatieve aspecten van de annuïteitenhypotheek n Kenmerken annuïteitenhypotheek n Berekening van de annuïteit n Bepaling van restschuld, rente en aflossing periode n Bepaling van de maximale leencapaciteit hoofdstuk 8 2

Kenmerken annuïteitenhypotheek n Constant totaalbedrag aan rente + aflossing periode n Totaalbedrag = annuïteit n Exponentiële toename aflossingsdeel n Exponentiële afname rentedeel n Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk hoofdstuk 8 3

Berekening van de annuïteit n m. b. v. meetkundige rij n m. b. v. formule n m. b. v. annuïteitentabel n m. b. v. GR n m. b. v. Excel hoofdstuk 8 4

Lopend voorbeeld n Annuïtaire lening met n Hoofdsom: € 270. 000 n Looptijd: 30 jaar n Nominaal rentepercentage: 6, 0% op jaarbasis n Maandelijkse betalingen achteraf hoofdstuk 8 5

Berekening van de annuïteit m. b. v. meetkundige rij n Stel A = maandelijks te betalen annuïteit MR met t 1 = A / 1, 005 R = 1 / 1, 005 hoofdstuk 8 6

Berekening van de annuïteit m. b. v. meetkundige rij n De som van de contante waarden is gelijk aan de hoofdsom n Volgens somformule: n Hieruit volgt A = € 1. 618, 79 hoofdstuk 8 7

Berekening van de annuïteit m. b. v. formule n De annuïteit A is gelijk aan K hoofdsom van de lening n n aantal perioden n g groeifactor periode (meestal maand) n hoofdstuk 8 8

Berekening van de annuïteit m. b. v. formule In voorbeeld: K = € 270. 000 n = 360 maanden g = 1, 005 Dus: hoofdstuk 8 9

Berekening van de annuïteit m. b. v. annuïteitentabel n Gebruik uit bijlage A de tabel voor ‘contante waarde en postnumerando’ annuïteitentabel n hoofdstuk 8 10

Berekening van de annuïteit m. b. v. annuïteitentabel hoofdstuk 8 11

Berekening van de annuïteit m. b. v. annuïteitentabel n In voorbeeld: hoofdstuk 8 12

Berekening van de annuïteit m. b. v. GR n Vul alle bekende gegevens in n N looptijd n I% rentepercentage n PV hoofdsom van de lening n Restschuld n indien niet FV = 0 n anders invullen bij FV, tegengesteld van teken met PV n Overige instellingen: zie H 7 n Annuïteit = PMT hoofdstuk 8 13

Berekening van de annuïteit m. b. v. GR n In voorbeeld: n Annuïteit = € 1. 618, 79 hoofdstuk 8 14

Berekening van de annuïteit m. b. v. Excel n Via de financiële functie BET(rente; aantal_termijnen; hw; type_getal) PMT(rate; nper; pv; fv; type) hoofdstuk 8 of 15

Bepaling van restschuld, rente en aflossing periode op GR n CASIO Bereken eerst de annuïteit n Kies in financieel menu voor F 4: Amortization n Vul periodenummer(s) in bij PM 1 en/of PM 2 n Bereken gewenst grootheid met een van de functietoetsen F 1 t/m F 5 n n TI-84 Bereken eerst de annuïteit n Scroll in Finance menu naar beneden n Kies voor: n Bal(k) restschuld na k perioden n ∑Prn(m, n) aflossing periode m t/m n n ∑Int(m, n) rente periode m t/m n n hoofdstuk 8 16

Bepaling van restschuld, rente en aflossing periode met Excel n Gebruik een van de financiële functies: n IBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; type_getal) n PBET(rente; termijn; aantal_termijnen; hw; type_getal) n CUM. RENTE(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde _periode; type_getal) n CUM. HOOFDSOM(rente; aantal_termijnen; hw; begin_periode; einde _periode; type_getal) hoofdstuk 8 17

Bepaling van restschuld, rente en aflossing periode met Excel hoofdstuk 8 18

Bepaling van de maximale leencapaciteit (algemeen) 1. Bereken op basis van financieringslastpercentage (fl%) of woonquote de maximale financieringslast (mf) op maandbasis 2. Maximale leencapaciteit is gelijk aan de hoofdsom van een annuïteitenlening met n n n Looptijd = MIN(geoffreerde looptijd, 30 jaar) Annuïteit = mfmaand Maandelijkse betalingen achteraf hoofdstuk 8 19

Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode n Extra regels: n Toetsinkomen is som van de huidige vaste inkomsten en een percentage van het vermogen waarvan de inkomsten vrij beschikbaar zijn n n Percentage = MIN(3% , geoffreerde hypotheekrente) Geen woonquotes (afhankelijk van bank) maar door het NIBUD vastgestelde financieringslastpercentages n Zie tabellen in bijlage B t/m E hoofdstuk 8 20

Bepaling van de maximale leencapaciteit volgens Gedragscode n Extra regels (vervolg): n n n Rentevaste periode > 10 jaar toetsrente = geoffreerde rente Rentevaste periode < 10 jaar toetsrente = rente door CHF vastgesteld Inkomen van partner telt mee n Het financieringslastpercentage is echter gelijk aan dat van het hoogste inkomen hoofdstuk 8 21

Voorbeeld n Hoeveel kan Milou in 2009 lenen volgens de Gedragscode? Gegevens: n n n Aflossingsvrije hypotheek gewenst met een looptijd van 40 jaar en een variabele rente De bank offreert een variabele rente van 4, 5% Milou (30 jaar) verdient € 25. 000 per jaar; haar samenwonende partner is 33 jaar en verdient € 20. 300 Partner heeft een vermogen van € 50. 000 op de bank CHF-percentage = 5, 8% Milou betaalt voor een autolening € 320 per maand hoofdstuk 8 22

Voorbeeld (uitwerking) n Looptijd = MIN(40, 30) = 30 jaar n Rentevaste periode < 10 jaar toetsrente = CHF-rente = 5, 8% n € 1. 500 (3% van € 50. 000) mag worden opgeteld bij het gezamenlijke inkomen n Totale inkomen = 25. 000 + 20. 300 + 1. 500 = 46. 800 euro hoofdstuk 8 23

Voorbeeld (uitwerking) n Financieringslastpercentage wordt gebaseerd op (alleen) het inkomen van Milou n Leeftijd < 65 jaar en leencapaciteit in 2009 gebruik tabel B uit bijlage n Financieringslastpercentage = 32, 5% hoofdstuk 8 24

Voorbeeld (uitwerking) hoofdstuk 8 25

Voorbeeld (uitwerking) n maximale financieringslast per maand: max. leencapaciteit bedraagt 161. 481 euro hoofdstuk 8 26

Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG n In principe als bij Gedragscode, echter: 1. Er wordt geen rekening gehouden met vrij beschikbare inkomsten uit vermogen 2. Nog meer extra regels hoofdstuk 8 27

Bepaling van de maximale leencapaciteit bij NHG n Extra regels: n Overige financiële verplichtingen uit leningen of kredieten worden in mindering gebracht op maximale financieringslast n n n Gebeurt zonder NHG meestal ook Precieze uitwerking van inkomstenbronnen Richtlijnen over bepaling toetsinkomen bij: a. b. c. d. Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep Over deel van lening is rente niet fiscaal aftrekbaar In buitenland belastingplichtig Koopsubsidie hoofdstuk 8 28

Inkomstenbronnen bij NHG n Het toetsinkomen is gelijk aan de som van: a. Brutojaarsalaris + vakantietoeslag b. Pensioen-, AOW of VUT-uitkering c. Sociale uitkering (WW, WAO enzovoorts) d. Mits structureel: onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk, e. Vaste 13 e maand of eindejaarsuitkering f. Inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf g. Alimentatie ten gunste van de aanvrager h. VEB-toelage n Verminderd met: i. Jaarlijkse erfpachtcanon j. Alimentatie ten gunste van de ex-partner n Het financieringslastpercentage wordt gebaseerd op de som van de bedragen uit a tot en met h hoofdstuk 8 29

NHG: Flexibele arbeidsrelatie of zelfstandig beroep n Toetsinkomen is gelijk aan het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het jaarinkomen van het laatste kalenderjaar. hoofdstuk 8 30

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar n Kan gevolg zijn van: n Bijleenregeling n Meefinanciering van n Koopsompolissen n Eenmalige inleg bij effectenhypotheek n Boeterente bij oversluiten hoofdstuk 8 31

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar n Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen: 1. Bereken de financieringslast per maand van het leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is via de formule (sinds 1 jan. 2010: ) waarbij n n Ann = annuïteitenfactor (= 1 / vermenigvuldigingsfactor uit annuïteitentabel) K = hoofdsom leningdeel waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is F = financieringslastpercentage R = toetsrente hoofdstuk 8 32

NHG: rente is gedeeltelijk niet aftrekbaar n Berekening van maximale leencapaciteit in drie stappen (vervolg) 2. Bereken de resterende financieringslast per maand door de maximale financieringslast per maand die bij het inkomen hoort te verminderen met de in 1 berekende financieringslast 3. Bereken de leencapaciteit op basis van de resterende financieringslast uit 2 en vermeerder de uitkomst met K (de hoofdsom van het leningdeel waarvan de rente niet aftrekbaar is) hoofdstuk 8 33

NHG: in het buitenland belastingplichtig n Geen profijt van aftrek hypotheekrente n Financieringslastpercentage wordt verlaagd met de som van de toetsrente en 3, 0% Sinds 1 jan. 2010 is de verlaging gelijk aan de som van 1, 5 keer de toetsrente en 1, 5%-punt n Bij tweeverdieners alleen dan geen verlaging als persoon met hoogste inkomen in Nederland belastingplichtig is n hoofdstuk 8 34

NHG en koopsubsidie n Toetsing vindt plaats op basis van het verschil tussen de hoofdsom en de contante waarde van de subsidiebedragen hoofdstuk 8 35