Woningfinanciering een inleiding Hoofdstuk 5 Regelgeving n Gedragscode

Woningfinanciering een inleiding Hoofdstuk 5

Regelgeving n Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Nationale Hypotheek Garantie hoofdstuk 5 2

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Zelfregulering, tot stand gekomen binnen het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) n Alleen geldig als: n Financiering voor verwerving, verbouwing of herfinanciering van eigen woning n Woning binnen de EU ligt n Financiering op basis van recht van hypotheek n Financiering publiekelijk als standaardproduct aangeboden wordt hoofdstuk 5 3

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Voorlichtingsmateriaal moet informatie bevatten over belangrijkste financiële en fiscale gevolgen van eigenwoningbezit en een hypothecaire financiering uitleg over Aangeboden hypotheekvormen n Bijkomende kosten n Mogelijkheden tot vervroegde aflossing n Effectieve rentepercentages n Enzovoorts n hoofdstuk 5 4

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Verplichte verstrekking van een hypotheeklastenberekening n Hypotheekofferte bevat een aantal verplichte elementen, zoals n n n Juridische- en economische looptijd Hypotheekvorm Rentetype Mogelijkheden tot vervroegde aflossing Bijkomende kosten (bijv. afsluitprovisie) Geldigheidsduur hoofdstuk 5 5

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Beoordeling van een aanvraag van een hypotheekofferte mag alleen op basis van 1. 2. 3. Financiële positie van consument Betalingsmoraliteit van consument Waarde van aangeboden zekerheden n Geen enkele vorm van discriminatie is toegestaan n Redlining is eveneens verboden hoofdstuk 5 6

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n CHF-norm: leencapaciteit op basis van n Inkomen(s) n Vrij beschikbare inkomsten uit vermogen n Woonlastpercentages vastgesteld door NIBUD n Toetsrente n n CHF-percentage als rentevaste periode < 10 jaar Rentepercentage uit offerte anders Annuïtaire lening Looptijd = MIN (30 jaar, gewenste looptijd) n Berekening: zie H 8 hoofdstuk 5 7

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Bij maatwerk: 1. Geldgever moet consument informeren overschrijding van de CHF-norm en de daaraan gekoppelde risico’s 2. Consument moet schriftelijk verklaren dat geldgever aan 1 heeft voldaan en dat hij de risico’s begrijpt en accepteert 3. Overschrijding en motivering moeten schriftelijk worden vastgelegd in dossier hoofdstuk 5 8

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Verplichte vermelding van het effectieve rentepercentage in hypotheekofferte n Consument mag alleen verplicht worden tot nevenovereenkomsten als deze verband houden met Consument in rol van geldnemer n Onderpand waarop recht van hypotheek is gevestigd n hoofdstuk 5 9

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Recht om jaarlijks 10% boetevrij af te lossen n Niet cumulatief n Als actuele rente < hypotheekrente mag geldverstrekker over het meerdere een boeterente in rekening brengen (zie ook H 9) n Algehele aflossing is boetevrij bij n Aflossing door uitkering bij overlijden n Verkoop van de woning n Tenzij consument geen gebruik maakt van aangeboden meeneemregeling maximaal vier maanden rente of 3% van aflossing als boete hoofdstuk 5 10

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Geldverstrekker heeft informatieplicht bij beleggingsverzekering n Jaarlijks overzicht met n n Waarde van de verzekering Twee voorbeeldkapitalen op einddatum in vergelijking met doelkapitaal n Verlengingsofferte minimaal één maand voor afloop van de rentevaste periode hoofdstuk 5 11

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Tijdens looptijd is (in principe) alleen rentewijziging toegestaan n Bij financiële problemen van consument: n Geldverstrekker heeft overlegverplichting n Openbare verkoop van woning mag pas n n Na overleg Na minimaal twee maanden na in gebreke blijven van consument § Bij NHG pas na minimaal zeven maanden! hoofdstuk 5 12

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Depotrente moet worden uitgedrukt in een percentage van: Hetzij het beschikbare bedrag n Hetzij de hoofdsom van de lening n n Hypotheekbemiddelaars moeten regels van Gedragcode ook naleven n Hypothecair financiers zijn verplicht hierop toe te zien hoofdstuk 5 13

Gedragscode Hypothecaire Financieringen n Klachten via de Geschillencommissie Hypothecaire Financieringen n Bevoegdheid tot n n Bindende adviezen Tuchtrechterlijke uitspraken over toepassing van Gedragscode hoofdstuk 5 14

Nationale Hypotheek Garantie n Doel: stimulering van eigenwoningbezit n Middel: borgstelling van de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) voor een eventuele restschuld na gedwongen verkoop n Mits geldverstrekker zich aan alle voorwaarden heeft gehouden hoofdstuk 5 15

Nationale Hypotheek Garantie n Voordelen voor geldgever: n 100% zekerheid n Lening met NHG is solvabiliteitsvrij n Voordelen voor geldnemer: n Lager rentepercentage (tot 0, 6% op jaarbasis) n Geen restschuld na gedwongen verkoop, mits n n Onschuldig aan betalingsproblemen Medewerking tot minimalisering van restschuld hoofdstuk 5 16

Voorwaarden NHG n Lening kan worden afgesloten voor aankoop van n n Woning Woonwagenstandplaats Maandelijkse waardevermindering borgtocht volgens 30 -jarige annuïtaire lening vanaf één jaar na afsluiten van lening n ongeacht hypotheekvorm hoofdstuk 5 17

Voorwaarden NHG n Eerste hypotheek n Bij woonwagen eerste pandrecht Bij aanvullende lening mag ook tweede hypotheek (pandrecht), mits bij zelfde geldgever afgesloten n Sinds 1 juli 2009 verplichting tot insolventieverzekering bij nieuwbouw n Hypotheekakte (pandakte) moet huurbeding bevatten n hoofdstuk 5 18

Voorwaarden NHG Verplichting tot opstalverzekering n Bij hypotheek op basis van levensverzekering zijn de rechten hiervan aan geldgever verpand (eerste pandrecht!) n Als uitkering van beleggingsovereenkomst dient ter aflossing van (een deel van) de schuld zijn de rechten hiervan aan geldgever verpand (eerste pandrecht!) n Tijdens offerte wordt aan alle normen voldaan n hoofdstuk 5 19

Voorwaarden NHG n Geen prijsgave van zekerheden zonder toestemming WEW n Lening mag aflossingsvrij zijn tot maximaal 50% van oorspronkelijke onderhandse verkoopwaarde n Geldgever kan bij scheiding een geldnemer uit aansprakelijkheid voor lening ontslaan, mits n n n inkomen van overblijvende geldnemer voldoende is om aan dan geldende normen te voldoen ontslagen werknemer niet langer (mede-)eigenaar ontslagen werknemer heeft woning duurzaam verlaten hoofdstuk 5 20

Voorwaarden NHG n Borgtochtprovisie n 0, 45% van de hoofdsom van de lening (2009) n 0, 55% in 2010 Inning bij geldnemer door geldgever n Geldgever machtigt het WEW tot incasso n n n Inning door het WEW bevestigt de borgstelling Fiscaal aftrekbaar hoofdstuk 5 21

Voorwaarden NHG n Geldgever houdt dossier bij over lening n Doel: na gedwongen verkoop bij het WEW kunnen aantonen dat aan alle voorwaarden en normen is voldaan n Zonder bewijs geen vergoeding van eventueel verlies hoofdstuk 5 22

Voorwaarden NHG n Bij betalingsproblemen: n Verplicht overleg tussen geldgever en geldnemer n Bij gedwongen verkoop eerst onderzoek naar mogelijkheden onderhandse verkoop n Executie pas na zeven maanden mogelijk hoofdstuk 5 23

Normen voor borgtocht n Voorwaarden waaraan aanvrager/geldnemer moet voldoen n Persoon waarvan inkomen benodigd is voor verkrijgen van NHG moet: Bewoner van de woning worden n (Mede-)eigenaar van de woning worden n Hoofdelijk (mede)schuldenaar van de lening zijn n hoofdstuk 5 24

Normen voor borgtocht n Als woning met erfpachtovereenkomst voor 1 januari 1992 resterende duur van recht van erfpacht is minstens gelijk aan helft van de looptijd van lening n Tenzij in overeenkomst is vastgelegd dat erfpacht na resterende duur onvoorwaardelijk wordt verlengd hoofdstuk 5 25

Normen voor borgtocht n Toetsing kredietwaardigheid van aanvrager bij n Bureau Krediet Registratie (BKR) n Geen lening met NHG als § Code 1 tot en met 4 (2010: 1 tot en met 5) § Lopende schuldsanering § A-registratie n n Uitzondering: A- of A 1 -registratie met melding dat achterstand is ingelopen of lening afgelost Stichting Fraudepreventie Hypotheken (SFH) hoofdstuk 5 26

Normen voor borgtocht n Taxatierapport is noodzakelijk n Bouwkundig rapport slechts noodzakelijk als uit taxatierapport blijkt: n n n Geschatte kosten voor achterstallig onderhoud > 10% onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik Nader bouwkundig onderzoek verdient aanbeveling Appartement met bouwjaar < 1940 n Tenzij na 1940 totale renovatie heeft plaatsgevonden n Kosten voor bouwkundig rapport zijn fiscaal aftrekbaar hoofdstuk 5 27

Normen voor borgtocht n Bij hypotheekvorm met beleggingen moet brutorendement < 8% n Bij verwachte inkomensdaling moet lagere inkomen ook voldoende zijn om lasten te dragen n Eventueel te bereiken via extra aflossingen n Verplichte overlijdensrisicoverzekering zolang lening meer dan 80% van de waarde van de woning hoofdstuk 5 28

Normen voor borgtocht n Totale kosten voor woning maximaal 350. 000 euro n n Woonwagen € 62. 000 (2010: € 130. 684) Woonwagenstandplaats 45. 000 euro (2010: € 50. 000) n Bijtelling bijkomende kosten bedraagt n n 12% bij bestaande bouw 8% bij nieuwbouw n Maximale koopprijs is n n 312. 500 euro bij bestaande bouw 324. 074, 07 euro bij nieuwbouw hoofdstuk 5 29

Normen voor borgtocht n Nieuwe of aanvullende lening ook mogelijk bij n Vergroting van eigendom n n Na echtscheiding Na erfenis Door afkoop van erfpachtcanon Kwaliteitsverbetering (maximaal. € 265. 000) n n Herstel van achterstallig onderhoud Verbetering of uitbreiding van de woning hoofdstuk 5 30

Normen voor borgtocht n Uitgangspunt bij inkomenstoets: huidig bruto- inkomen voor onbepaalde tijd intentieverklaring nodig n toekomstige loonsverhoging telt mee mits n n binnen zes maanden onvoorwaardelijk (verklaring werkgever) inkomen uit toekomstig dienstverband mits n n binnen zes maanden dienstverband voor onbepaalde tijd zonder proeftijd hoofdstuk 5 31

Normen voor borgtocht n Bij flexibele arbeidsrelatie is toetsinkomen gelijk aan minimum van het gemiddelde inkomen van laatste drie kalenderjaren en het inkomen van het laatste kalenderjaar n Analoog bij zelfstandig beroep, eigen bedrijf of directeur-grootaandeelhouder n Aanvrager 56 jaar of ouder toetsinkomen wordt mede bepaald door verwachte hoogte van AOW en pensioen vanaf 65 jaar hoofdstuk 5 32

Normen voor borgtocht n Bepaling van maximale leencapaciteit n Vrijwel analoog aan Gedragscode n Maar ook eigen specifieke normen n n Bijvoorbeeld: kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen mogen tot een bedrag van maximaal € 6. 500 buiten beschouwing worden gelaten Voor kwantitatieve details zie H 8 hoofdstuk 5 33

Normen voor borgtocht n Woonlastenfaciliteit n Extra lening tot 9% van de NHG-lening n Doel: overbruggen van betalingsproblemen n n Voorkomen van een gedwongen verkoop Voorwaarden: n n Problemen zijn gevolg van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, scheiding of overlijden van partner Geldnemer levert bijdrage naar draagkracht Eigen bijdrage is in de eerste plaats bestemd voor betaling van premie levensverzekering of beleggingsovereenkomst Totaalbedrag in hypotheekakte moet ruimte bieden hoofdstuk 5 34