UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA IZVORI Zakon

UGOVOR O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINA

IZVORI • Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12, 14/14, 32/19) • Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18) • pravila o ugovoru o posredovanju (čl. 835. -848) • opća pravila o ugovornim odnosima

POJAM • Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj posao bude sklopljen.

POJAM - ZOO • Ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu određenu proviziju, ako ugovor bude sklopljen.

UGOVORNE STRANE • Posrednik u prometu nekretnina ovlašteno je trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik koji ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina • Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina)

POSREDNIK • Posredovanjem u prometu nekretnina mogu se baviti samo osobe koje ispunjavaju posebne uvjete predviđene Zakonom: • trgovačko društvo, trgovac pojedinac ili obrtnik • stručno osposobljen za posredovanje u prometu nekretnina ili ima ugovor o radu na puno radno vrijeme s osobom koja je agent posredovanja u prometu nekretnina • ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu nastalu obavljanjem djelatnosti posredovanja • Rješenje o ispunjavanju uvjeta donosi Ministarstvo nadležno za gospodarstvo • Posrednik može početi obavljati djelatnost danom primitka rješenja • Posrednik mora poslovati u prostoru primjerenu za uredsko poslovanje koji je u cijelosti odvojen od prostora za druge namjene (stambenog, proizvodnog, skladišnog i sl) s izdvojenim prostorom za povjerljive razgovore

POSREDNIK • Posredovanjem u prometu nekretnina mogu se baviti i osobe koje imaju poslovni nastan izvan Hrvatske • ako ispunjavaju uvjete za obavljanje posredovanja sukladno propisima države u kojoj imaju poslovni nastan • nisu dužne ispunjavati uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina sukladno hrvatskom zakonu • moraju dostaviti prethodnu pisanu izjavu o namjeri obavljanja djelatnosti posredovanja Hrvatskoj gospodarskoj komori koja vodi Registar posrednika

AGENT POSREDOVANJA • Agent posredovanja u prometu nekretnina fizička je osoba upisana u Imenik agenata posredovanja u prometu nekretnina • Ne smije bez suglasnosti posrednika za kojeg radi obavljati istovremeno istovrsne poslove za drugog posrednika

STRUČNA OSPOSOBLJENOST POSREDNIKA ILI AGENTA • Stručna osposobljenost posrednika i/ili agenta dokazuje se polaganjem stručnog ispita • Provodi ga HGK prema Programu osposobljavanja za agenta • Polaže se pred komisijom koju imenuje ministar nadležan za gospodarstvo • HGK vodi evidenciju o položenim stručnim ispitima

REGISTAR POSREDNIKA U PROMETU NEKRETNINA • Vodi ga HGK • Ministarstvo nadležno za gospodarstvo dostavlja rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje djelatnosti HGK-u radi upisa posrednika u registar • Svaku promjenu podataka posrednik mora prijaviti u roku od 30 dana od dana nastanka promjene • Registar je javan, a dostupnost je osigurana preko interneta • „Jednom godišnje posrednik je dužan HGK-u dostaviti dokumentaciju iz koje proizlazi da nisu prestali postojati zakonski uvjeti za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretninama…”

BRISANJE IZ REGISTRA • Ako je posrednik brisan iz sudskog, odnosno obrtnog registra • Ako nema ugovor o radu na puno radno vrijeme s osobom koja je agent • Ako nema ugovor o osiguranju od odgovornosti • Ako je pravomoćno osuđen za prekršaj ili kazneno djelo, pa mu je izrečena zaštitna mjera zabrane obavljanja djelatnosti, dok traje ta mjera • Ako poslove obavlja protivno zakonu ili provedbenim propisima

IMENIK AGENATA • Vodi ga HGK • Agenta će se upisati na njegov zahtjev ako dokaže da: • ima najmanje srednju stručnu spremu • ima položen stručni ispit • Svaka se promjena podataka mora prijaviti u roku od 30 dana • Zainteresirane osobe mogu zatražiti ovjereni prijepis (izvod) podataka iz Imenika

OSIGURANJE OD ODGOVORNOSTI ZA ŠTETU • Posrednik je dužan kod osiguravatelja u RH, EU ili EEA osigurati se i obnavljati osiguranje od odgovornosti za štetu koju bi nalogodavcu ili trećim osobama mogao prouzročiti • Najniža svota osiguranja 200. 000 kn po jednom štetnom događaju, odnosno 600. 000 kn za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini

UGOVOR KARAKTERISTIKE • Konsenzualan pravni posao • Naplatan pravni posao • Formalan pravni posao • Sklapa se na određeno vrijeme • Sklapa se adhezijom • Odredbe Zakona o tom ugovoru pretežno su (polu)striktne naravi • Odnosi se na tzv. reguliranu djelatnost • Može biti sklopljen kao trgovački ili potrošački ugovor

KARAKTERISTIKE • Ugovor mora biti sastavljen u pisanom obliku • Ugovorne strane moraju odrediti rok na koji se ugovor sklapa, a ako ništa ne odrede, smatra se da je ugovor sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se sporazumom strana više puta produžiti. • Ugovorom se odredbe Zakona ne mogu isključiti, odnosno ograničiti, osim ako je u vezi s pojedinom odredbom izričito dopušten drukčiji dogovor ugovornih strana, odnosno drukčiji dogovor u očitom interesu nalogodavca

KARAKTERISTIKE • Posrednik je obvezan sačiniti opće uvjete za obavljanje posredovanja • Opći uvjeti moraju biti istaknuti na vidljivom i pristupačnom mjestu • Moraju osobito sadržavati: • određeni opis pojedinih poslova koje je posrednik obvezan obaviti pri obavljanju pojedinih radnji • visinu posredničke naknade i opis poslova koji su njome obuhvaćeni • vrstu i visinu troškova, ako posrednik u dogovoru s nalogodavcem obavlja za njega i druge radnje u vezi s poslom koji je predmet posredovanja

SADRŽAJ UGOVORA • U ugovoru osobito moraju biti navedeni podaci o: • posredniku • nalogodavcu • vrsti i bitnome sadržaju posla • posredničkoj naknadi te mogućim dodatnim troškovima • Ugovor može sadržavati i druge podatke (npr. rok i uvjet isplate naknade, podatke o osiguranju od odgovornosti, uvjete osiguranja isplate posredničke naknade i sl. )

OBVEZE POSREDNIKA • Opće • Posebne – jedino ako su posebno ugovorene

OPĆE OBVEZE POSREDNIKA • Posrednik je dužan: • u obavljanju poslova posredovanja postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka) • prilikom oglašavanja u sredstvima javnog priopćavanja, odnosno drugim pisanim i elektroničkim medijima, u prostorijama posrednika ili na drugim mjestima gdje je dopušteno oglašavanje u vezi s nekretninom koja je predmet posredovanja, objaviti svoju tvrtku • nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla • upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine

OPĆE OBVEZE POSREDNIKA • Posrednik je dužan: • pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini i upoznati nalogodavca na: • očite nedostatke i moguće rizike u vezi s neuređenim zk stanjem • upisana stvarna prava ili druga prava trećih na nekretnini • pravne posljedice neispunjavanja obveza prema trećoj strani • nedostatke građevine i uporabne dozvole • okolnosti obveze primjene prava prvokupa i ograničenja u pravnome prometu • obaviti potrebne radnje radi predstavljanja nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge ugovorene radnje koje prelaze uobičajenu prezentaciju

OPĆE OBVEZE POSREDNIKA • Posrednik je dužan: • omogućiti pregled nekretnina • čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje • ako je tako ugovoreno, ne otkrivati identitet nalogodavca do sklapanja ugovora (anonimni nalogodavac) • ako je predmet ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju • obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate

POSEBNE OBVEZE POSREDNIKA • Posrednik je dužan: • posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao

OBVEZE NALOGODAVCA • Nalogodavac je dužan: • obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za • • • obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te, ako ih posjeduje, dati na uvid lokacijsku, građevnu, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu dati posredniku na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo upozoriti posrednika na uknjižene i neuknjižene terete na nekretnini osigurati posredniku i trećoj osobi razgledavanje nekretnine obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o traženoj nekretnini, posebno o cijeni i opisu nekretnine isplatiti posredničku naknadu obavijestiti posrednika o svim promjenama važnima za posao

OBVEZE NALOGODAVCA • Nalogodavac NIJE dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao • Ugovorna odredba kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je • Nalogodavac će odgovarati za štetu ako pri tom nije postupao u dobroj vjeri • dužan je naknaditi troškove koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade

PRAVA POSREDNIKA Posrednik ima pravo: - na posredničku naknadu - na naknadu troškova

POSREDNIČKA NAKNADA • Određuje se ugovorom • Ne smije prelaziti 6% kupoprodajne cijene • Posrednik je stječe nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako su strane ugovorile da ju posrednik stječe pri sklapanju predugovora • Posrednik ne može zahtijevati djelomično plaćanje unaprijed • Nema pravo na naknadu ako s nalogodavcem sam, kao ugovorna strana, sklopi ugovor koji je bio predmet poslovanja

POSREDNIČKA NAKNADA • Ako drukčije nije ugovoreno, posrednik ima pravo na posredničku naknadu u periodu od 12 mjeseci nakon prestanka ugovora i u slučajevima kad nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je pretežito posljedica djelovanja posrednika prije prestanka ugovora o posredovanju

POSREDNIČKA NAKNADA • Ako drukčije nije ugovoreno, posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana, može zahtijevati od svake strane samo polovicu naknade • Posrednik koji je protivno ugovoru ili protivno interesima svog nalogodavca radio za drugu stranu, gubi pravo na posredničku naknadu

TROŠKOVI • Pravo na troškove posrednik ima jedino ako je ono izrijekom ugovoreno • Riječ je o troškovima dodatnih usluga u vezi s poslom koji je predmet posredovanja • Na te troškove posrednik ima pravo čak ako njegov trud ostane bez uspjeha

ISKLJUČIVO POSREDOVANJE • Ugovorna odredba kojom se nalogodavac obvezuje posredniku da za posredovani posao neće angažirati niti jednog drugog posrednika • Prilikom sklapanja ugovora o isključivom posredovanju, posrednik je dužan posebno upozoriti nalogodavca na značenje i pravne posljedice te ugovorne odredbe • Ako je, suprotno tom ugovoru, nalogodavac sklopio pravni posao preko drugog posrednika, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu i stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja

UGOVOR O POTPOSREDOVANJU • Posrednik može prenijeti ugovor o posredovanju na druge posrednike jedino ako je to izričito ugovoreno • U tom slučaju, nalogodavac ostaje u ugovornom odnosu samo s posrednikom s kojim je sklopio ugovor, a posrednik će nalogodavcu predati popis posrednika na koje se ugovor prenosi

PRESTANAK UGOVORA • Ispunjenjem • Protekom vremena • Otkazom jedne od strana • Raskidom