Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadni pravilnik

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadni pravilnik Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice Zagreb, rujan 2014.

Ø Ø Ø OPIS STANJA do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje procjene vrijednosti nekretnina, pravna nesigurnost za vlasnike i investitore, procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada ne postoji regulacija procesa, ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za procjene. ZAKLJUČNO: neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i manipulaciji u prometu nekretnina 2

PROMJENA STANJA Ø zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom uređenju (NN 153/2013) Ø Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o procjenama Ø teoretske osnove Uredbe: ˃ ˃ Baugesetzbuch - 2011 (Bau. GB), Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (Immo. Wert. V), European Valuation Standards – 2012 (EVS), International Valuation Standards – 2010 (IVS). Ø u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja 3

CILJEVI Ø zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti nekretnina: SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA PROCJENITELJI METODE PODACI Ø uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere; Ø propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate procjene; Ø kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina. 4

I. OPĆE ODREDBE § Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije propisano drukčije (čl. 1. Uredbe). § Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama (čl. 2. st. 1. Uredbe). § Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu: pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe). 5

II. OPĆI NAČINI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine: Ø Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe). Ø Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe). Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS) Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU Ključno - objektivni koncept s dvije stranke Ø Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno obrazložiti 6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina: § Poredbena metoda § Prihodovna metoda propisane metode (čl. 6. Uredbe) § Troškovna metoda Ø U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe). Ø Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe). 7

III. POSEBNI NAČINI PROCJENA NEKRETNINA Ø Ø Ø Način procjene vrijednosti prava građenja Način procjene vrijednosti prava služnosti Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem Procjene vrijednosti za površine javne namjene Procjene naknade za izvlaštene nekretnine (uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične gubitke i dobitke) Ø Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima 8

Odnos između Uredbe i Pravilnika OPĆI NAČINI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA (PRAVILNIK) POSEBNI NAČINI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA (UREDBA) PROPISANE METODE: 1. POREDBENA, 2. PRIHODOVNA I 3. TROŠKOVNA. IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA: 1. KAMATNIH STOPA NA REZULTAT: NEKRETNINE, TRŽIŠNA VRIJEDNOST 2. KOEFICIIJENATA ZA NEKRETNINE I NUŽNI PRILAGODBU, PODATCI 3. INDEKSNIH NIZOVA, 4. KOEFICIJENATA ZA PRERAČUNAVANJE I 5. POREDBENIH POKAZATELJA. § § KOEFICIJENTI KORISNE VRIJEDNOSTI POVRŠINA KAKVOĆA NEKRETNINA UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA ZRAKA OVK I OOVK … TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I NUŽNI PODATCI ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. PRAVA GRAĐENJA OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI, NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA, POVRŠINA JAVNE NAMJENE, NAKNADE ZA IZVLAŠTENE NEKRETNINE, NAKNADE ZA USTANOVLJENJE SLUŽNOSTI, NAKNADE ZA USTANOVLJENJE ZAKUPA, 9 U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

IV. PODACI ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINA § Pribavljanje podataka - JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli § Izdavanje podataka - uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka § Evaluacija podataka 10

§ Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta 11

§ Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina 12

REKAPITULACIJA Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti nekretnina: PROCJENITELJI METODE PODACI i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere, te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate procjene. Zahvaljujem na pažnji 13