PRIMJENA UREDBE I PRAVILNIKA O METODAMA PROCJENE VRIJEDNOSTI
PRIMJENA UREDBE I PRAVILNIKA O METODAMA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSEBNI SLUČAJEVI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Predavač: Dragutin Matotek, dipl. ing. građ. HDSV Zagreb, 20. 09. 2014.
POSEBNI SLUČAJEVI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Uredbom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i Pravilnikom o metodama procjena vrijednosti nekretnina (NN 79/14) propisani su i posebni slučajevi procjena kod osnivanja prava služnosti i u postupcima izvlaštenja. Ujedno je prema uzoru iz njemačkih propisa uvedeno načelo „prethodnog učinka“ kojim se kvalitetno rješava pitanje naknade za zemljišta u postupcima izvlaštenja. Nadalje, uveden je kao obvezan izračun gubitaka i dobitaka na imovini uslijed postupka izvlaštenja, kao integralno rješenje za procjenu naknade.
ZAKON O IZVLAŠTENJU I ODREĐIVANJU NAKNADE (NN 74/14) Naknada za izvlaštenu nekretninu Članak 11. Za izvlaštenu nekretninu vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti nekretnine. Osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine Članak 25. (1) Prije podnošenja prijedloga za izvlaštenje korisnik izvlaštenja dužan je, putem Ministarstva, odnosno nadležnog tijela, zatražiti osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine za koju predlaže izvlaštenje (nalaz i mišljenje vještaka ili procjene procjenitelja). (3) U slučaju ustanovljenja služnosti nalaz i mišljenje vještaka ili procjena procjenitelja mora sadržavati i procjenu vrijednosti ograničenja prava vlasništva u odnosu na cijelu ili pojedini dio nekretnine.
ZAKON O IZVLAŠTENJU I ODREĐIVANJU NAKNADE (NN 74/14) Naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu Tržišna vrijednost nekretnine Naknada za ustanovljenje služnosti Članak 51. (1) Za ustanovljenje služnosti naknada se određuje u iznosu za koji je zbog ustanovljenja služnosti umanjena tržišna vrijednost nekretnine.
1. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu POSTOJEĆE STANJE: Obiteljska stambena kuća u području stambene izgradnje na zemljištu prve kategorije: q izvlaštenje dijela građevne čestice površine 800 m 2 (A) radi proširenja postojeće prometnice q ki = 0, 8 odnosno GBP = 640 m 2 q tržišna vrijednost zemljišta iznosi 100 €/m 2
1. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu NOVO STANJE: Obiteljska stambena kuća u području stambene izgradnje na zemljištu prve kategorije: q građevna čestica površine 600 m 2 (dio A) q izvlašteni dio površine 200 m 2 (dio B) q ki = 0, 8 odnosno GBP = 480 m 2 q tržišna vrijednost zemljišta iznosi 100 €/m 2
1. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 1. Procjena naknade za gubitak prava (čl. 33. i 3. st. 1. podst. 43. Uredbe) Površina dijela građevne čestice za proširenje ulice (izvlaštenje) iznosi 200 m 2. Tržišna vrijednost zemljišta za proširenje ceste prije izvlaštenja, prema načelu prethodnog učinka, iznosi 100 €/m 2. 200 m 2 x 100 €/m 2 = 20. 000 €
1. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 2. Procjena naknade za posljedične gubitke (čl. 34. Uredbe, Prilog 11 Pravilnika) 2. 1. Naknada zbog smanjene mogućnosti gradnje: Uz isti ki = 0, 8, zbog smanjenja preostalog dijela građevne čestice sa 800 m 2 na 600 m 2, posljedični gubitak je smanjenje GBP sa 640 m 2 na 480 m 2. Obračunski koeficijent iskoristivosti, odnos novog GBP u odnosu na raniju površinu: ki = 480 m 2 / 640 m 2 = 0, 75 Tržišna vrijednost zemljišta prije izvlaštenja iznosi: 800 m 2 x 100 €/m 2 = 80. 000 € Preračunata vrijednost zbog odstupanja ki = 0, 8 na ki = 0, 75 (Prilog 11 Pravilnika): 0, 96 Razlika u vrijednosti zbog smanjene mogućnosti gradnje: 80. 000 € - 0, 96 x 80. 000 € = 3. 200 € ili 4% x 80. 000 € = 3. 200 €
1. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 2. 2. Naknada za zagađenje zraka i utjecaj buke nakon proširenje ulice (Prilog 6 i 7 Pravilnika) Ne očekuje se značajno povećanje prometa u odnosu na intenzitet prije proširenja ulice: Buka - zanemarivo = 0 € Imisije - zanemarivo = 0 € Izračun posljedičnih gubitaka: 3. 200 € + 0 € = 3. 200 €
1. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 3. Procjena posljedičnih dobitaka (čl. 35. Uredbe) Nema posljedičnih dobitaka. Naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu (čl. 32. st. 4. Uredbe): Naknada za gubitak prava + naknada za posljedične gubitke - posljedični dobici: 20. 000 € + 3. 200 € - 0 € = 23. 200 € ili 116 €/m 2 izvlaštene površine
2. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu sa utjecajem buke i zagađenja zraka POSTOJEĆE STANJE: Obiteljska stambena kuća u području stambene izgradnje na zemljištu prve kategorije: q izvlaštenje dijela građevne čestice površine 800 m 2 (A) radi proširenja postojeće prometnice q ki = 0, 8 odnosno GBP = 640 m 2 q tržišna vrijednost cijena zemljišta iznosi 100 €/m 2
2. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu sa utjecajem buke i zagađenja zraka NOVO STANJE: Obiteljska stambena kuća u području stambene izgradnje na zemljištu prve kategorije: q građevna čestica površine 600 m 2 (dio A) q izvlašteni dio površine 200 m 2 (dio B) q ki = 0, 8 odnosno GBP = 480 m 2 q tržišna vrijednost cijena zemljišta iznosi 100 €/m 2
2. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu sa utjecajem buke i zagađenja zraka 1. Procjena naknade za gubitak prava (čl. 33. i 3. st. 1. podst. 43. Uredbe) Površina dijela građevne čestice za proširenje ulice (izvlaštenje) iznosi 200 m 2. Tržišna vrijednost zemljišta za proširenje ceste prije izvlaštenja, prema načelu prethodnog učinka, iznosi 100 €/m 2. 200 m 2 x 100 €/m 2 = 20. 000 €
2. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu sa utjecajem buke i zagađenja zraka 2. Procjena naknade za posljedične gubitke (čl. 34. Uredbe, Prilog 11 Pravilnika) 2. 1. Naknada zbog smanjene mogućnosti gradnje: Uz isti ki = 0, 8, zbog smanjenja preostalog dijela građevne čestice sa 800 m 2 na 600 m 2, posljedični gubitak je smanjenje GBP sa 640 m 2 na 480 m 2. Obračunski koeficijent iskoristivosti, odnos novog GBP u odnosu na raniju površinu: ki = 480 m 2 / 640 m 2 = 0, 75 Tržišna vrijednost zemljišta prije izvlaštenja iznosi: 800 m 2 x 100 €/m 2 = 80. 000 € Preračunata vrijednost zbog odstupanja ki = 0, 8 na ki = 0, 75 (Prilog 11 Pravilnika): 0, 96 Razlika u vrijednosti zbog smanjene mogućnosti gradnje: 80. 000 € - 0, 96 x 80. 000 € = 3. 200 € ili 4% x 80. 000 € = 3. 200 €
2. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu sa utjecajem buke i zagađenja zraka 2. 2. Naknada za zagađenje zraka i utjecaj buke nakon proširenje ulice (Prilog 6 i 7 Pravilnika) Nakon proširenje ulice očekuje se povećanje buke od prometa za 3 d. B preko dozvoljene razine u odnosu na intenzitet prije proširenje ulice, niska gustoća izgrađenosti: Buka (Prilog 6 Pravilnika): 3 d. B x 3, 3% = 9, 9% Tržišna vrijednost zemljišta nakon izvlaštenja iznosi: 600 m 2 x 100 €/m 2 = 60. 000 €. Izračun: 60. 000 € x 9, 9% = 5. 940 €
2. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu sa utjecajem buke i zagađenja zraka 2. 2. Naknada za zagađenje zraka i utjecaj buke nakon proširenje ulice (Prilog 6 i 7 Pravilnika) Nakon proširenje ulice očekuje se nizak stupanj utjecaja zagađenja zraka na vrijednost nekretnine u odnosu na intenzitet prije proširenje ulice: Imisije (Prilog 7 Pravilnika, max do 10%): Izračun: 60. 000 € x 4% = 2. 400 € Izračun posljedičnih gubitaka: 3. 200 € + 5. 940 € + 2. 400 € = 11. 540 €
2. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu sa utjecajem buke i zagađenja zraka 3. Procjena posljedičnih dobitaka (čl. 35. Uredbe) Nema posljedičnih dobitaka. Naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu (čl. 32. st. 4. Uredbe): Naknada za gubitak prava + naknada za posljedične gubitke - posljedični dobici: 20. 000 € + 11. 540 - 0 € = 31. 540 € ili 157, 70 €/m 2 izvlaštene površine
3. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu Područje stambene izgradnje na zemljištu druge kategorije: q izvlaštenje dijelova katastarskih čestica radi izgradnje pristupne ceste q jedan vlasnik = investitor
3. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu
3. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu
3. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu Izračun naknade: 1. Procjena naknade za gubitak prava (čl. 33. i čl. 3. st. 1. podst. 43. Uredbe) Površina nove pristupne ceste iznosi: 900 m 2 + 400 m 2 = 1. 300 m 2. Tržišna vrijednost zemljišta za pristupnu cestu prije izvlaštenja, prema načelu prethodnog učinka, iznosi: Cesta I: 900 m 2 x 80 €/m 2 = 72. 000 € Cesta II: 400 m 2 x 110 €/m 2 = 44. 000 € Ukupno: 116. 000 €
3. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 2. Procjena naknade za posljedične gubitke (čl. 34. Uredbe) Naknada za zagađenje zraka i utjecaj buke za pristupne ceste: (Prilog 6 i 7 Pravilnika) Ne očekuje se značajno povećanje prometa u odnosu na intenzitet prije otvaranja cesta: Buka - zanemarivo = 0 € Imisije - zanemarivo = 0 € Izračun posljedičnih gubitaka: 0 € + 0 € = 0 €
3. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 3. Procjena posljedičnih dobitaka (čl. 35. Uredbe) Razmatrana površina novoformiranih građevnih čestica iznosi 3. 200 m 2. Tržišna vrijednost zemljišta 2. kategorije, prije izvlaštenja, iznosi 80 €/m 2. Tržišna vrijednost zemljišta 2. kategorije, nakon izvlaštenja, iznosi 110 €/m 2, odnosno rezultat je zemljište 1. kategorije. Posljedični dobitak: povećanje vrijednosti Izračun: 3. 200 m 2 x (110 €/m 2 - 80 €/m 2) = 3. 200 m 2 x 30 €/m 2 = 96. 000 €
3. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu Naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu (čl. 32. st. 4. Uredbe): Naknada za gubitak prava + naknada za posljedične gubitke - posljedični dobici: 116. 000 € + 0 € - 96. 000 € = 20. 000 € ili 15, 38 €/m 2 izvlaštene površine za ceste.
4. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu
4. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 1. Procjena naknade za gubitak prava (čl. 33. i 3. st. 1. podst. 43. Uredbe) Zemljište gospodarske namjene, prije izvlaštenja (prema načelu prethodnog učinka) druge kategorije ukupne površine 4. 200 m 2 radi izgradnje prometnice. Površina zemljišta za potpuno izvlaštenje iznosi 2. 600 m 2. Tržišna vrijednost zemljišta prije izvlaštenja (prema načelu prethodnog učinka) za zemljište utvrđene kakvoće iznosi 20 €/m 2. Izračun naknade: 2. 600 m 2 x 20 €/m 2 = 52. 000 €.
4. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 2. Procjena naknade za posljedične gubitke (čl. 34. Uredbe) 2. 1. Naknada zbog trajnog gubitka. Vlasnik nema interes za gospodarsko korištenje jer je ekonomski neisplativo korištenje preostalog zemljišta (nakon potpunog izvlaštenja ostaju dvije manje površine zemljišta, međusobno odvojene novom prometnicom). Stoga mu opravdano pripada naknada i za preostali dio katastarske čestice. Izračun naknade za preostali dio čestice: 1. 600 m 2 x 20 €/m 2 = 32. 000 €. 2. 2. Naknada zbog prolaznog gubitka. Vlasnik trpi zbog gubitka ubiranja prinosa pa mu pripada, prema čl. 34. st. 1. podst. 1. Uredbe, naknada u iznosu od 2. 400 €. Izračun posljedičnih gubitaka: 32. 000 € + 2. 400 € = 34. 400 €
4. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu 3. Procjena posljedičnih dobitaka (čl. 35. Uredbe) Nema posljedičnih dobitaka. Naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu (čl. 32. st. 4. Uredbe): Naknada za gubitak prava + naknada za posljedične gubitke - posljedični dobici: 52. 000 € + 34. 400 € - 0 € = 86. 400 € ili 20, 57 €/m 2 izvlaštene površine od 4. 200 m 2.
5. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za osnivanje prava služnosti puta Preko čestice A osnovat će se pravo služnosti puta (provoza i prolaza) u korist katastarske čestice B. Obje čestice su građevinske: parcela A površine od 700 m 2 a parcela B površine od 600 m 2. Tržišna vrijednost neopterećene čestice A iznosi 100 €/m 2. Put C je širine 3 m a dužine 25 m, odnosno površine od 75 m 2. Vlasnici povlasne i poslužne nekretnine sporazumno su ugovorili da će dio naknade plaćati u godišnjim anuitetima od 40 € a ostatak jednokratno. Troškove održavanja poslužne stvari vlasnici su ugovorili u paušalnom iznosu od 80 € a snosit će ih vlasnik povlasne nekretnine B. Korištenjem nekretnine dolazi do buke okoliša i imisije onečišćenja zraka. Zbog činjenice da će put koristiti samo nekretnini B, vlasnici nekretnina A i B su ugovorili da će to zanemariti. Mjera građevnog korištenja cijele nekretnine A nije okrnjena. Za izračun vječne rente primijeniti će se kamatna stopa na nekretnine od 3% kojoj odgovara koeficijent za preračunavanje sadašnje vječne rente od 33, 33 (Prilog 2).
5. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za osnivanje prava služnosti puta
5. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za osnivanje prava služnosti puta 5. 1. Tržišna vrijednost služnosti puta prema čl. 12. i 13. Uredbe, Prilog br. 2 Pravilnika
5. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za osnivanje prava služnosti puta 5. 2. Tržišna vrijednost povlasne nekretnine prema čl. 14. Uredbe, Prilog br. 2 Pravilnika
5. PRIMJER Procjena vrijednosti naknade za osnivanje prava služnosti puta 5. 3. Tržišna vrijednost poslužne nekretnine prema čl. 15. Uredbe
6. PRIMJER Procjena služnosti vodova i služnošću opterećenih nekretnina 6. 1. Služnost i tržišna vrijednost služnošću opterećene nekretnine prema čl. 16. st. 7. Uredbe, Prilog broj 3 Pravilnika Ukopani plinovod prolazi prednjim dijelom građevne čestice na kojoj je izgrađena obiteljska stambena zgrada. Zaštitni pojas ima površinu od 120 m 2. Mjera korištenja građevne čestice od 750 m 2 nije umanjena a ostala korištenja djelomično su ograničena. Tržišna vrijednost zemljišta iznosi 100 €/m 2. Iznos naknade isplatit će se jednokratno.
6. PRIMJER Procjena služnosti vodova i služnošću opterećenih nekretnina 6. 1. Služnost i tržišna vrijednost služnošću opterećene nekretnine prema čl. 16. st. 7. Uredbe, Prilog broj 3 Pravilnika
6. PRIMJER Procjena služnosti vodova i služnošću opterećenih nekretnina 6. 2. Služnost i tržišna vrijednost služnošću opterećene nekretnine prema čl. 16. st. 8. Uredbe, Prilog broj 11 Pravilnika Dalekovod od 220 k. V prolazi dijelom građevne čestice na kojoj nije izgrađena planirana obiteljska stambena zgrada. Položaj zaštitnog pojasa dalekovoda ograničava izgradnju zgrade tako da je iz prostornog plana koeficijent iskoristivosti od ki = 0, 8, u stvarnosti moguće realizirati sa ki = 0, 6. Građevna čestica je površine od 750 m 2. Tržišna vrijednost služnošću neopterećenog zemljišta iznosi 100 €/m 2. Iznos naknade isplatit će se jednokratno.
6. PRIMJER Procjena služnosti vodova i služnošću opterećenih nekretnina 6. 2. Služnost i tržišna vrijednost služnošću opterećene nekretnine prema čl. 16. st. 8. Uredbe, Prilog broj 11 Pravilnika
6. PRIMJER Procjena služnosti vodova i služnošću opterećenih nekretnina 6. 3. Služnost i tržišna vrijednost služnošću opterećene nekretnine prema čl. 17. st. 2. , 3. i 4. Uredbe, Prilog broj 3 Pravilnika Neizgrađena građevna čestica gospodarske namjene površine od 8. 000 m 2 biti će okrnjena zaštitnim pojasevima vodovoda, plinovoda i struje. Ukupna veličina opterećene površine iznosi 1. 400 m 2 i manja je od zbroja pojedinačnih površina zaštitnih pojaseva pojedinačnih vodova jer se zaštitni pojasevi poklapaju. Mjera korištenja građevne čestice površine od 8. 000 m 2 nije umanjena. Ostala korištenja minimalno su ili djelomično ograničena. Tržišna vrijednost služnošću neopterećenog zemljišta iznosi 50 €/m 2. Iznos naknade isplatit će se jednokratno.
6. PRIMJER Procjena služnosti vodova i služnošću opterećenih nekretnina
ZAHVALJUJEM NA POZORNOSTI
- Slides: 40