NAJAM STANA ZAKUP POSLOVNOG PROSTORA IZVORI n n

NAJAM STANA ZAKUP POSLOVNOG PROSTORA

IZVORI n n Zakon o najmu stanova (NN 91/96) Uredba o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN 40/97, 115/07) Zakon o zakupu i prodaji poslovnoga prostora (NN 91/96, 124/97, 174/04, 38/09) Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08) – Pravila o ugovoru o zakupu (čl. 519 -549) – Pravila o ugovoru o najmu (čl. 550 -578) – Opća pravila o ugovorima

RAZLIKOVANJE NAJMA I ZAKUPA n U našem pravu – općenito se smatra da najam ovlašćuje na uporabu stvari, a zakup na korištenje stvari (uporaba + pribavljanje plodova)

UGOVOR O NAJMU STANA

POJAM I KARAKTERISTIKE n n n Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu. Da bi bio valjan, ugovor mora biti sklopljen u pisanom obliku. Sklapa se s jednom osobom kao najmoprimcem, iznimno s oba bračna druga. Može biti sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme. Pravila Zakona ne primjenjuju se ako se stan koristi za privremeni smještaj (turisti i đaci) kao i za stanove koji se daju na korištenje u svezi s obavljanjem poslova najmodavca (službeni stan)

KARAKTERISTIKE Konsenzualan n Kauzalan n Naplatan n Formalan n Može se upisati u zemljišnu knjigu, ali djeluje prema trećima i bez upisa n

POJAM STANA n n Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz. Sporedne prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi također mogu biti predmet ugovora o najmu, ali se za njihovo korištenje plaća posebna naknada.

SADRŽAJ UGOVORA n U ugovoru o najmu stana naročito se naznačuju: – – – – Ugovorne strane Opis stana ili dijela stana koji se daje u najam Visina najamnine i način njezina plaćanja Vrste troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način njihova plaćanja Osobe koje će zajedno s najmoprimcem koristiti stan Vrijeme trajanja najma Odredbe o održavanju stana i uporabi zajedničkih prostorija Odredbe o primopredaji stana

NAJAMNINA n Dvije su vrste najamnina: – Slobodno ugovorena najamnina n Kod ugovora na neodređeno vrijeme, ne može se mijenjati prije isteka 1 godine od sklapanja ugovora n Može se povećati najviše do 20% od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju n Ako je novopredložena najamnina veća, odluku o njezinoj visini donosi sud n Podatke o visini prosječne najamnine daje upravni odjel jls. nadležan za poslove stanovanja – Zaštićena najamnina – određuje se na temelju kriterija koje je odredila Vlada RH Uredbom o određivanju. . . , a plaćaju je: n Osobe koje se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za osobe slabijeg imovnog stanja n Branitelji n Osobe koje su do stupanja tog zakona imale položaj nositelja stanarskog prava n Druge osobe određene posebnim zakonima

PRAVA I OBVEZE NAJMODAVCA n n Najmodavac ima pravo zahtijevati od najmoprimca da plaća najamninu u iznosu, na način i u vrijeme kako je to određeno ugovorom o najmu. Kao osiguranje za naplatu najamnine i štete prouzročene na stanu, najmodavac ima zakonsko založno pravo na unesenom pokućstvu i ostalim pokretninama najmoprimca i članova njegovog obiteljskog domaćinstva.

PRAVA I OBVEZE NAJMODAVCA n Najmodavac je dužan: – Predati stan za stanovanje najmoprimcu na način i u vrijeme kako je ugovoreno, odnosno u stanju pogodnom za stanovanje, – Održavati stan u stanju pogodnom za stanovanje te snositi troškove nužnih popravaka u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade. – Odgovara za materijalne i pravne nedostatke iznajmljenog stana

PRAVA I OBVEZE NAJMOPRIMCA n Najmoprimac ima pravo: – Koristiti iznajmljeni stan za stanovanje zajedno s osobama navedenim u ugovoru – Koristiti se zajedničkim prostorijama u zgradi koji su nužni za stanovanje kao i zemljištem koje služi zgradi – Dati stan ili njegov dio u podnajam, ali jedino uz suglasnost najmodavca.

PRAVA I OBVEZE NAJMOPRIMCA n Najmoprimac je dužan: – Plaćati najamninu – Koristiti se stanom na način da ga se čuva od oštećenja – Suzdržavati se od vršenja preinaka u stanu ili zajedničkim prostorijama bez suglasnosti najmodavca – Dopustiti najmodavcu ili osobi koju je on odredio ulazak u stan radi izvođenja nužnih radova i kontrole načina korištenja stana – Nakon prestanka najma predati stan u posjed najmodavcu u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir promjene uslijed redovitog korištenja – Odgovarati za štetu koju on ili korisnici prouzroče na stanu ili zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade n Za štetu, ali i za najamninu solidarno odgovaraju najmoprimac i članovi njegova obiteljskog domaćinstva

PRESTANAK UGOVORA O NAJMU STANA n Ugovor o najmu stana može prestati: – Sporazumom strana – Protekom vremena na koje je sklopljen – Otkazom – Raskidom

OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA Otkazom u prvom redu prestaje ugovor o najmu stana koji je sklopljen na neodređeno vrijeme. n Otkazati ugovor o najmu stana mogu i najmodavac i najmoprimac. n

OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana u svako doba i bez ikakvog obrazloženja. n O otkazu je dužan obavijestiti najmodavca najmanje tri mjeseca prije dana kad namjerava iseliti iz stana. n

OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana čak i kad je sklopljen na određeno vrijeme, ako se ispune zakonom predviđene pretpostavke. n Najmodavac je dužan dati otkaz u pisanom obliku, uz obrazloženje, a uručuje se neposredno najmoprimcu uz njegov potpis ili preporučenom poštom. n

OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA n Najmodavac može otkazati ugovor: – Ako se najmoprimac ili drugi korisnici koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru n Neplaćanje najamnine n Davanje stana u podnajam, bez odobrenja najmodavca n Ometanje drugih stanara zgrade n Korištenje stana od strane osobe koja nije upisana u ugovor u periodu dužem od 30 dana, a nije riječ o bliskim srodnicima najmoprimca n Nekorištenje stana za stanovanje Najmodavac ne može otkazati ugovor ako prethodno nije pisano opomenuo najmoprimca da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz, osim ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru – Ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati.

OTKAZ UGOVORA O NAJMU STANA n Najmodavac može otkazati i ugovor o najmu na neodređeno vrijeme sklopljenog sa zaštićenim najmoprimcem: – ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, na temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć, ili je n stariji od 60 godina.

OTKAZNI ROK n n 3 mjeseca u slučaju korištenja stana od strane najmoprimca suprotno ugovoru 6 mjeseci u slučaju da u stan želi useliti sam Počinje teći prvog dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen Odbije li najmoprimac primiti pisani otkaz, otkazni rok počinje teći od dana kad je obavijest o otkazu predana na pošti

RASKID UGOVORA O NAJMU n Najmodavac ima pravo raskinuti ugovor o najmu: – Ako najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu popravili – Ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca n Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana

PROTEK VREMENA n n Ugovor o najmu prestaje protekom vremena na koji je sklopljen. Ali, ugovor se smatra prešutno obnovljenim na isto razdoblje ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

SMRT UGOVORNIH STRANA n n n Ugovor o najmu stana u pravilu ne prestaje smrću ugovornih strana. Ako umre ili prestane postojati najmodavac, prava i dužnosti najmodavca prelaze na njegova nasljednika ili pravnog slijednika. Ako umre najmoprimac, njegova prava i dužnosti prelaze na njegova bračnog druga, a kad ga nema, na dijete, pastorka ili najmoprimčeva posvojenika koji je naveden u ugovoru o najmu.

UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA

POJAM n n n Ugovorom o zakupu poslovnog prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to određenu zakupninu. Pravila Zakona ne primjenjuju se na slučajeve privremenog korištenja poslovnog prostora radi održavanja sajmova, priredaba, predavanja, savjetovanja ili u slične svrhe. Poslovnim prostorom smatraju se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža i garažno mjesto.

POJAM n n Poslovna zgrada je zgrada namijenjena za obavljanje poslovne djelatnosti ako se pretežnim dijelom koristi u tu svrhu. Poslovna prostorija je jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje, u pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni ulaz Garaža je prostor za smještaj vozila Garažno mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži

OBLIK Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklapa se u pisanom obliku. n Ako se sklopi u obliku ovršne isprave, ovrha ispražnjenja prostora provodi se na temelju tog ugovora. n

KARAKTERISTIKE Konsenzualan n Kauzalan n Naplatan n Formalan n Može se upisati u zemljišnu knjigu, ali djeluje prema trećima i bez upisa n

SKLAPANJE UGOVORA PUTEM JAVNOG NATJEČAJA n n n Poslovni prostori u vlasništvu RH, jedinica lokalne i regionalne (područne) samouprave daju se u zakup putem javnog natječaja. Najpovoljnijom se smatra ona ponuda koja, uz ispunjenje uvjeta natječaja, sadrži najviši iznos zakupnine. Prije sklapanja ugovora, mora se zatražiti mišljenje nadležnog državnog odvjetništva o njegovoj pravnoj valjanosti

SADRŽAJ n Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora sadržavati: – – – – – Naznaku ugovornih strana Podatke o poslovnom prostoru Podatke o djelatnosti koja će se obavljati u poslovnom prostoru Odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi te zajedničkih usluga i rok njihova plaćanja Rok predaje poslovnog prostora zakupniku, Vrijeme na koje se sklapa Iznos zakupnine i rokove plaćanja Odredbe o prestanku ugovora Mjesto i vrijeme sklapanja ugovora

VIŠESTRUKO UGOVARANJE Ako bi ugovor o zakupu istog prostora odvojeno sklopila dva ili više zakupnika, pravo na zakup ima onaj zakupnik koji je prvi sklopio ugovor o zakupu. n U tom slučaju, oštećeni zakupnik može zahtijevati naknadu štete od zakupodavca prema općim pravilima o odgovornosti za štetu. n

PRAVA I OBVEZE ZAKUPODAVCA n Zakupodavac ima pravo: – na zakupninu koju mu je zakupnik dužan plaćati u visini, na način i u vrijeme kako je to ugovoreno, n ako nije drukčije ugovoreno, zakupnina se plaća mjesečno unaprijed, do petoga dana u mjesecu – izvršiti za trajanja zakupa radove u svrhu uređenja prostora ili radi sniženja troškova energije i održavanja n mora pisano obavijestiti zakupnika o vrsti, početku i opsegu radova, roku trajanja radova i novoj visini zakupnine u roku od tri mjeseca prije početka radova

PRAVA I OBVEZE ZAKUPODAVCA n Zakupodavac je dužan: – predati zakupniku poslovni prostor u roku i u stanju utvrđenom ugovorom – održavati poslovni prostor u stanju određenom ugovorom odnosno u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti predviđene ugovorom – odgovarati zakupniku za materijalne nedostatke poslovnog prostora

ODGOVORNOST ZA MATERIJALNE NEDOSTATKE n Ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u stanju utvrđenom ugovorom ili zakonom, zakupnik ima pravo: – tražiti razmjerno sniženje zakupnine – pozvati zakupodavca da otkloni nedostatke te na teret zakupodavca sam dovesti poslovni prostor u potrebno stanje, ako se zakupodavac ogluši – raskinuti ugovor

PRAVA I OBVEZE ZAKUPNIKA Zakupnik ima pravo u zakupljenom prostoru obavljati djelatnost za koju je zakupio prostor, a koja je navedena u ugovoru n Ima pravo dati stvar u podzakup jedino ako je to izričito ugovoreno n

PRAVA I OBVEZE ZAKUPNIKA n Zakupnik je dužan – Plaćati zakupodavcu ugovorenu zakupninu u roku utvrđenom u ugovoru – Plaćati troškove korištenja zajedničkih uređaja i obavljanja zajedničkih usluga u zgradi – Snositi troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora – O svom trošku izvršiti popravke oštećenja prostora koje je sam prouzročio – Obavijestiti zakupodavca pisanim putem i bez odlaganja o potrebi da se na poslovnom prostoru, radi njegova održavanja, obave određeni popravci – Predati zakupodavcu poslovni prostor nakon prestanka zakupa u stanju u kojem ga je primio

PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA n n Ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen. Ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, nakon što protekne otkazni rok, s time da se ugovor ne može otkazati prije isteka jedne godine od njegova sklapanja, osim ako drukčije nije ugovoreno.

REDOVNI OTKAZ n n Ako ugovorom nije određen, otkazni rok iznosi 3 mjeseca, a može se dati prvog ili petnaestog u mjesecu. Otkaz se daje pisanim putem, a dostavlja se preporučenom poštom ili putem javnog bilježnika. – Ako se ugovor otkazuje putem javnog bilježnika, javni bilježnik o priopćenom otkazu sastavlja zapisnik i poduzima radnje propisane posebnim zakonom – Zapisnik koji sadrži izjavu potpisanu po protivnoj strani da se ne protivi otkazu ima snagu ovršen isprave – U tom slučaju, ovrha se provodi na temelju ugovora o zakupu i zapisnika.

IZVANREDNI OTKAZ n Obje ugovorne strane mogu otkazati ugovor ako druga strana ne izvršava svoje obveze, i to neovisno o tome je li sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme.

IZVANREDNI OTKAZ ZAKUPODAVCA n Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba i bez otkaznog roka: – ako zakupnik i nakon opomene koristi prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatnu štetu koristeći ga bez dužne pažnje – ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od 15 dana od priopćenja pisane opomene – ako je zakupodavcu poslovni prostor potreban za obavljanje njegove djelatnosti, jer se bez svoje krivnje više ne može koristiti poslovnim prostorom u kojem je obavljao tu djelatnost

IZVANREDNI OTKAZ ZAKUPNIKA n Zakupnik može otkazati ugovor u svako doba, bez otkaznog roka: – ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je zakupnik ostavio ne dovede poslovni prostor u stanje u kojemu ga je dužan predati odnosno održavati

PRODAJA POSLOVNOG PROSTORA Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne poslovni prostor od zakupodavca. n Treća osoba stupa na mjesto zakupodavca, preuzimajući njegova prava i obveze. n

SMRT ZAKUPNIKA n Ugovor o zakupu poslovnog prostora ne prestaje smrću zakupnika, već njegovi nasljednici stupaju u ugovorni odnos umjesto njega, osim ako ugovorom nije drukčije određeno.