ITG A POZZO LEZIONI DI ESTIMO CATASTI Prof

ITG A. POZZO LEZIONI DI ESTIMO CATASTI Prof. Romano Oss

Il catasto dei fabbricati Caratteristiche del Catasto dei Fabbricati (Cd. F) attualmente in vigore: particellare la particella edilizia definisce solo l’ubicazione del fabbricato Il Cd. F è costituito di unità immobiliari geometrico si basa sulla misura delle unità immobiliari a estimo indiretto e diretto le rendite sono calcolate per qualità e classi per i fabbricati a destinazione ordinaria e direttamente per i fabbricati a destinazione speciale non probatorio non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà L’unità immobiliare È una porzione di fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale

Formazione rilievo geometrico mappa urbana deriva dalla mappa del catasto terreni (1: 1000) operazioni estimative suddivisione in zone qualificazione classamento calcolo delle tariffe planimetrie delle unità immobiliari (1: 100, 1: 200)

Operazioni estimative zone censuarie porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo Comune o porzione del medesimo o gruppi di Comuni aventi simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche microzone porzione del territorio comunale o di più Comuni o un Comune intero che presenta omogeneità per quanto riguarda posizione, caratteri urbanistici, socioeconomici, storico-ambientali, dotazione di servizi e infrastrutture urbane qualificazione Nuove categorie (DPR n. 138/1998) a destinazione ordinaria: gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici gruppo T, edifici a destinazione terziaria a destinazione speciale: gruppo V, edifici pubblici speciali gruppo Z , edifici a destinazione produttiva Vecchie categorie (DPR n. 1142/1949) a destinazione ordinaria: gruppo A, abitazioni gruppo B, alloggi collettivi gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc. a destinazione speciale: gruppo D, a destinazione produttiva a destinazione particolare: gruppo E, per particolari esigenze

Operazioni estimative (2) classificazione suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di capacità di reddito il numero di classi è illimitato la prima classe è la peggiore classamento attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza per i nuovi fabbricati il classamento è automatico, con la procedura informatica DOCFA l’attribuzione della qualità e della classe è basata su due parametri: il fattore posizionale, rappresentativo delle caratteristiche della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato (qualità urbana e ambientale). il fattore edilizio, rappresentativo delle caratteristiche del fabbricato e dell’unità immobiliare (caratteristiche edilizie).

La consistenza Nuove categorie a destinazione ordinaria: gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici gruppo T, edifici a destinazione terziaria metri quadrati di superficie catastale a destinazione speciale: gruppo V, edifici pubblici speciali gruppo Z , edifici a destinazione produttiva (superficie commerciale) Vecchie categorie gruppo A, abitazioni numero di vani gruppo B, alloggi collettivi metri cubi gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc. metri quadrati

Il reddito imponibile: immobili a destinazione ordinaria È determinato con criteri che, al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile, facciano riferimento ai valori di mercato degli immobili e delle locazioni (legge n. 75/1993) dal valore locativo dal valore di mercato media aritmetica reddito imponibile Immobili a destinazione speciale

Dichiarazione di un nuovo fabbricato Procedura informatica (obbligatoria): DOCFA modello D 1 dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari modello 1 N parte prima descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a destinazione ordinaria modello 1 N parte seconda descrizione delle caratteristiche di ciascuna unità immobiliare del fabbricato dichiarato col mod. 1 N parte prima modello 2 N parte prima e seconda dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione speciale planimetrie di ciascuna unità immobiliare elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni

Il catasto terreni L’inventario dei beni immobili per fini fiscali e civili Caratteristiche del Nuovo Catasto Terreni (NCT) attualmente in vigore: geometrico si basa sulla misura (rilievo topografico dei terreni) particellare ha per oggetto porzioni omogenee di terreno a estimo indiretto le rendite sono calcolate per qualità e classi in aziende studio non probatorio non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà La particella è il “mattone” con cui è costruito il catasto terreni. La particella è “una porzione continua di terreno, situata in un medesimo Comune, appartenente al medesimo possessore e della medesima qualità e classe”.

Formazione operazioni topografiche delimitazione terminazione rilievo mappa operazioni estimative suddivisione in zone qualificazione classamento calcolo delle tariffe scale di merito e di collegamento classamento - tariffe

Operazioni estimative suddivisione in zone il territorio nazionale è suddiviso in 21 zone e in circa 300 circoli censuari ciascun circolo censuario comprende un gruppo di Comuni omogenei per caratteristiche topografiche, agrarie ed economiche qualificazione sono state definite 30 qualità di coltura le qualità sono suddivise in: qualità di suolo (seminativo, prato ecc. ) qualità di soprassuolo (vigneto, frutteto ecc. ) qualità miste (seminativo arborato ecc. ) classificazione suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di produttività le classi sono al massimo 5 la prima è la migliore lo scarto tra due classi contigue è del 20%

Operazioni estimative (2) Le operazioni estimative hanno due finalità: classamento le tariffe il reddito dominicale o il reddito agrario attribuzione ad ogni particella la qualità e la classe di competenza per ogni qualità e classe per ettaro di superficie in moneta legale con riferimento all’epoca censuaria è un’operazione “di campagna” l’attribuzione è stata fatta in base a un campionario di particelle tipo si eseguono bilanci estimativi di aziende studio “reali e ordinarie” individuate nei Comuni tipo (si usa il “Quaderno di stima”, mod. 23) Le scale di merito e di collegamento sono costituite da punteggi di merito del Comune tipo e, per le stesse qualità e classi, dei Comuni ad esso collegati

Il reddito dominicale La parte del reddito medio ordinario ritraibile dai terreni spettante al proprietario e quindi Il reddito agrario La parte del reddito ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione

Le revisioni le tariffe sono periodicamente ricalcolate (revisione) vengono apportate modifiche procedurali la seconda revisione (1939) sono state introdotte importanti riforme: aziende studio reali e ordinarie è aggiornata l’epoca censuaria due redditi: RD e RA la Plv invece della Plt la terza revisione (1979) sono le tariffe attualmente in vigore l’epoca censuaria è aggiornata al 01. 1980 (prezzi biennio 1978 -79) la quarta revisione (1990) epoca censuaria 01. 1990 (prezzi biennio 198889) non è ancora pubblicata

Gli atti catastali I documenti formali: mappa particellare elenco o schedario delle particelle il registro o schedario delle partite la matricola o schedario dei possessori Con l’informatizzazione il catasto è costituito di: mappa particellare archivio elettronico dei dati censuari

La visura Con la visura catastale è possibile interrogare da terminale (nei poli catastali) il database informatico o consultare i documenti cartacei. L’interrogazione può essere effettuata: per soggetto intestato (cognome, codice fiscale ecc. ) per immobile (numero di particella) per partita (numero di partita)

La conservazione La fase di conservazione consiste nel tenere aggiornati i documenti catastali. Le variazioni sono di due tipi: variazioni soggettive, nell’intestazione (voltura) variazioni oggettive, nello stato e nel reddito La voltura La domanda voltura si rende necessaria anche quando variano i diritti reali di godimento sugli immobili. La richiesta di voltura è a carico: del notaio, in caso di compravendita o donazione dell’erede, in caso di successione ereditaria del soggetto a cui viene trasferito il diritto in seguito a sentenza modello 13 La voltura catastale avviene automaticamente (voltura automatica) per gli atti soggetti a trascrizione nei pubblici registri immobiliari meccanizzati La domanda di voltura oggi può essere presentata anche con procedura informatica (Voltura 1. 0)

Variazioni oggettive Variazioni di coltura La variazione di qualità di coltura, deve essere dichiarata entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui la variazione è avvenuta su apposito modello 26 Edificazione La variazione nello stato e nel reddito per l’edificazione di una particella deve essere presentata con il tipo mappale su apposito modello 3 SPC

Documenti tecnici di aggiornamento Procedura informatica (obbligatoria): Pregeo frazionamento tipo mappale Estratto di mappa (mod. 51) linee dividenti planimetria nuovo fabbricato Dimostrazione numerica del frazionamento (mod. 51 FTP) sì no sì sì Libretti delle misure (elaborato) sì sì Relazione tecnica sì sì Mod. 3 SPC no sì Elaborato grafico dello schema del rilievo Elaborato grafico dell’oggetto del rilievo È frequente la redazione di un frazionamento con tipo mappale (frazionamento ed edificazione di una particella)

� ATTIVITA’ CATASTO FONDIARIO • Esegue la CONSERVAZIONE DELLE MAPPE CATASTALI • Approva IL TIPO DI FRAZIONAMENTO • Esegue L’INQUADRAMENTO DELLE MAPPE

� MAPPA CATASTALE E’ la rappresentazione planimetrica di tutte le particelle fondiarie ed edificiali. • Le particelle fondiarie identificano i lotti di terreno e le strade. • Si contraddistinguono da un numero singolo o frazionato. (4571 - 234/1 – 234/2…)

� FRAZIONAMENTO • Il Tipo di Frazionamento si utilizza per la rappresentazione in mappa di una nuova linea dividente o un nuovo volume di fabbricato. • Il Tipo di Frazionamento viene realizzato, escluse poche eccezioni, a partire da un rilievo topografico dell’oggetto da rappresentare in mappa, eseguito sul posto con l’ausilio di strumentazioni elettroniche. • I dati così ottenuti vengono inseriti ed elaborati attraverso un software ministeriale chiamato PREGEO.

� FRAZIONAMENTO Il Frazionamento è OBBLIGATORIO quando : • si edifica un nuovo immobile (nuova p. ed. ), • si modifica la sagoma di un immobile esistente (p. ed. esistente), • si divide una particella fondiaria in due o più nuove particelle.

� IMPORTANTE RICORDARE Il Tipo di Frazionamento va vistato in Comune prima di depositarlo al Catasto Fondiario. Dopo il deposito e l’approvazione, il Frazionamento DEVE ESSERE INTAVOLATO PRESSO IL LIBRO FONDIARIO ENTRO DUE ANNI DALLA DATA DI APPROVAZIONE DEL CATASTO FABBRICATI PENA L’ANNULLAMENTO DELLA PRATICA.

UFFICIO TAVOLARE o LIBRO FONDIARIO

� PRESENTAZIONE DELL’UFFICIO TAVOLARE Il Servizio del Libro fondiario svolge le seguenti attività: sovrintende all’impianto, al ripristino ed alla tenuta del libro fondiario; svolge le funzioni di controllo, di verifica e di ispezione delle attività connesse alla tenuta del libro fondiario; cura, in accordo con la struttura competente in materia di Sistema informativo elettronico provinciale, la definizione dei programmi di informatizzazione dei servizi del libro fondiario nel contesto di una coordinata realizzazione del sistema informatico/informativo.

SISTEMA TAVOLARE

� CENNI STORICI In Italia coesistono attualmente due sistemi : da una parte la trascrizione nelle vecchie province, improntata alla Legge Francese del 23 marzo 1855; dall’altra il sistema tavolare o Libro fondiario, in vigore nelle province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia ed in alcuni comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza. Il sistema tavolare è unico, ma importante, istituto derivato dalla legislazione austro-ungarica rimasto in vigore nelle province sopra accennate. In tutte le altre province c’è la CONSERVATORIA. La Legge Tavolare è un complesso di norme avente carattere di diritto speciale, vigente nei territori già soggetti all’Impero austro-ungarico ed annessi all’Italia dopo la I Guerra Mondiale, che prevale sulla Legge Civile comune, qualora con questa incompatibile.

� STRUTTURAZIONE DEI DATI Il corpo tavolare, formato da una o più particelle, costituisce la base reale della partita tavolare, complesso di un certo numero di fogli destinati a recepire le iscrizioni riferite alle particelle che concorrono a costituirlo. La partita tavolare si articola in tre fogli contraddistinti da una lettera dell’alfabeto: A, B e C.

� PARTITA TAVOLARE La Partita Tavolare presenta la seguente struttura: l’intestazione che riporta: � i dati identificativi della Partita (numero, comune catastale, distretto) � eventuali Piombi in corso (provvisori o definitivi) numero G. N. � l’indicazione dell’ ultima istanza evasa con il sistema informatizzato

� FOGLIO A Il foglio A è detto "foglio di consistenza" ed è a sua volta distinto in due sezioni: • Foglio A 1 riportante l’intestazione della partita tavolare con indicazione dei seguenti dati: - numero di Partita Tavolare, - Comune Catastale, - Numero della o delle particelle (edificiali e fondiarie) costituenti il corpo tavolare, - La località, - La designazione della coltura del fondo e della qualità dell’edificio; • Foglio A 2 le servitù attive e le comproprietà collegate alle particelle iscritte nel foglio A 1; se la particella è suddivisa in porzioni materiali evidenzia la descrizione delle singole porzioni con l’indicazione del G. N. collegato agli elaborati planimetrici relativi ad ogni porzione.

� FOGLIO B Il foglio B è detto "foglio della proprietà“ e riporta: - I diritti di proprietà sul corpo tavolare, - eventuale menzione delle limitazioni al libero esercizio di tale diritto a cui il proprietario fosse eventualmente sottoposto (interdizione, inabilitazione, fallimento, ecc. ). Annotazioni di atti di citazione, di contratti sottoposti a condizione, di contratti preliminari, etc.

� FOGLIO C Il foglio C è detto "foglio degli aggravi“ e riporta: - le iscrizioni dei diritti reali che gravano il corpo tavolare, (servitù passive, diritti di usufrutto, uso, abitazione, vincoli diretti e/o indiretti di tutela artistica, convenzioni di lottizzazione ecc. ) - le ipoteche.

� LE CERTIFICAZIONI TAVOLARI Negli Uffici dove il sistema è già operativo i decreti tavolari vengono intavolati in via informatizzata e le partite tavolari aggiornate quotidianamente tramite il programma di Gestione che introduce in via informatica le variazioni contenute nelle istanze e disposte nei decreti tavolari. Il vecchio estratto tavolare viene così sostituito dalla copia del libro maestro. Le copie del libro maestro sono retrodatate dal sistema al giorno antecedente a quello di elaborazione e contengono tutte le iscrizioni e i piombi fino a quel giorno.

Si tratta di una certificazione assolutamente aggiornata: vi è infatti un collegamento tra giornale tavolare e partita tavolare che consente una piombatura provvisoria in tempo reale già nella fase di inserimento dei dati della domanda tavolare nel giornale : in brevissimo tempo, dopo il confronto dello stato tavolare con il contenuto dei documenti da parte del conservatore, il piombo provvisorio diventerà piombo definitivo. Successivamente il conservatore procederà all’esame dell’istanza e predisporrà il decreto per la firma da parte del Giudice Tavolare : a seguito dell’ intavolazione del decreto il piombo verrà cancellato ma in testa alla partita tavolare rimarrà il numero di giornale quale ultimo piombo effettuato.

� La Copia del Libro Maestro ( o Copia della Partita Tavolare) può essere : � � attuale: riportante cioè solo le iscrizioni relative allo stato tavolare attuale storica: comprensiva di tutte le iscrizioni anche di quelle cancellate con valore certificativo: munita della sottoscrizione e del sigillo d’Ufficio senza valore certificativo: con valore di semplice visura Oltre alla copia della partita tavolare informatizzata gli artt. 18 e 19 del Regolamento prevedono la possibilità del rilascio di copia del nuovo indice reale (anagrafica particelle) e dello schedario - indice dei proprietari nonchè dell'archivio delle iscrizioni cancellate; possono anche essere richieste copie del libro maestro posto fuori uso ma solo per l'intera partita tavolare. �

Oltre alla copia della partita tavolare informatizzata gli artt. 18 e 19 del Regolamento prevedono la possibilità del rilascio di copia del nuovo indice reale (anagrafica particelle) e dello schedario - indice dei proprietari nonchè dell'archivio delle iscrizioni cancellate; possono anche essere richieste copie del libro maestro posto fuori uso ma solo per l'intera partita tavolare.

� LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE Tutti i comuni catastali in gestione presso i dodici uffici del Libro fondiario della provincia di Trento sono informatizzati e pertanto la maggioranza delle certificazioni rilasciate provengono dalla base dati informativa del Libro fondiario.

� LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE I certificati, copie ed estratti sono i seguenti: • copia autentica del libro maestro: riportante le iscrizioni relative allo stato tavolare attuale, per tutti oppure per singoli proprietari, per tutto o per parte del corpo tavolare o, nel caso di edifici divisi in porzioni materiali, per singola porzione materiale; • copia autentica dello stato tavolare storico: riproduzione di tutte le iscrizioni contenute nel libro maestro, incluse quelle cancellate.

� LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE • copie autentiche delle istanze, del decreto e dei documenti tavolari. Il rilascio di copie è consentito anche per libri maestri e archivi delle iscrizioni cancellate tenuti da altri Uffici tavolari della provincia di Trento e della provincia di Bolzano. • Copie fotostatiche dei Libri maestri posti fuori uso vengono rilasciate esclusivamente dall’ufficio competente per territorio