La stima delle aree fabbricabili Definizione di area
La stima delle aree fabbricabili Definizione di area fabbricabile “porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano, civile o industriale” Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili CLASSIFICAZIONE D’USO Ø Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento di opere di interesse pubblico (sono normalmente sottoposte a vincoli) Ø Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile e produttiva, con vincoli di varia natura imposti da esigenze collettive, secondo una visione organica e programmata dell’uso del territorio) Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili CLASSIFICAZIONE DI DESTINAZIONE üTerreni agricoli: aree destinate e prevedibilmente destinabili in futuro allo svolgimento dell’attività produttiva agricola üAree edificabili: aree che, indipendentemente dallo sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani, civili o industriali Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili QUALIFICAZIONE La qualificazione di AREA EDIFICABILE è indipendente dalla natura del suolo, dalla sua destinazione attuale e dalla volontà del proprietario. Dipende: 1. dalla non destinazione ad uso pubblico; 2. dalla mancanza di vincoli legali che ne impediscono l’uso edificatorio; 3. dall’esistenza di una domanda per tale uso (EDIFICATORIO). Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI INFLUENTI SULLA VALUTAZIONE • Caratteristiche intrinseche • Caratteristiche estrinseche • Situazione giuridica Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili CONDIZIONI ESTRINSECHE Rappresentano le peculiarità possedute dall’area nei confronti dell’ambiente esterno (zona). § la posizione § la presenza di infrastrutture Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili CONDIZIONI INTRINSECHE Rappresentano le caratteristiche proprie (interne) possedute dall’area. §Dimensioni §Forma geometrica (regolare o irregolare) §Sviluppo del fronte stradale §Giacitura (e esposizione) §Natura del terreno §Distanza dalle reti pubbliche Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili CONDIZIONI GIURIDICHE Complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato (servitù) che pongono limiti all’utilizzazione edilizia dell’area. • Rispetto delle distanze dai confini di altre proprietà • Altezza massima dei fabbricati realizzabili • Rispondenza urbanistica dei fabbricati realizzabili • Rispetto delle norme urbanistiche • Rispetto degli indici di sfruttamento Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili ANALISI DEL MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente connesso a quello dei fabbricati. DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della richiesta di fabbricati OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare all’edilizia (per protezione dell’ambiente, per necessità di pubblica utilità, ecc. ) Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili ASPETTI ECONOMICI RICORRENTI NELLA VALUTAZIONE DELLE AREE FABBRICABILI Le aree fabbricabili si stimano: 1. In base al VALORE DI MERCATO 2. In base al VALORE DI TRASFORMAZIONE 3. In base al VALORE COMPLEMENTARE (stima dei reliquati o pezze segregate) Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili IL VALORE DI MERCATO Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle aree. Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO 1. Aree simili (per caratteristiche estrinseche, intrinseche e giuridiche) 2. Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili 3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile) 4. Applicazione della proporzione di stima 5. Eventuali aggiunte e detrazioni Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili LA FORMULA Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili LE AGGIUNTE E LE DETRAZIONI Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili UN ASPETTO ECONOMICO PARTICOLARE: IL VALORE DI TRASFORMAZIONE Si applica quando non è possibile derivare il valore dell’area attraverso il procedimento diretto. CASI: 1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di monopolio (centro storico, indici di edificabilità particolari); 2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri storici) Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili IL VALORE DI TRASFORMAZIONE Il valore di trasformazione, in questi casi, equivale al procedimento di stima INDIRETTO (o analiticoricostruttivo) e NON ASSUME LA CARATTERISTICA DI ASPETTO ECONOMICO AUTONOMO, BENSI’ QUELLO DI UN PROCEDIMENTO DI STIMA FINALIZZATO ALLA RICERCA DEL VALORE DI MERCATO Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili LA FORMULA Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili UN CASO PARTICOLARE: LA STIMA DEI RELIQUATO: porzione di area urbana che, per motivi diversi (espropriazione, ritaglio di forma irregolare, dimensioni ridotte, ecc. ) non presenta le possibilità di sfruttamento edificatorio ma che, unito ad un’area viciniore, ne esalta il valore. Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili L’ASPETTO ECONOMICO Il valore del reliquato è connesso alla COMPLEMENTARIETA’ con l’appezzamento confinante. L’aspetto economico da applicare è quello del VALORE COMPLEMENTARE Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili UN ESEMPIO PORZIONE ESPROPRIATA A IC A AD L BB PU R ST B A RELIQUATO Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili UN PROCEDIMENTO SCHEMATICO Gli operatori di mercato adottano spesso procedimenti di stima di tipo schematico che, tuttavia, possono portare a risultati attendibili. In particolare, la stima sintetico-pratica delle aree fabbricabili si basa sull’incidenza percentuale del valore dell’area sul costo di costruzione del fabbricato su di essa realizzabile. Corso di estimo immobiliare
La stima delle aree fabbricabili LA FORMULA dove: %= incidenza media percentuale del valore dell’area (18 -25%) Vk fabbricato= Valore di costo di costruzione del fabbricato realizzabile Corso di estimo immobiliare
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