Wonen in Vlaanderen En in Leuven CDV Leuven

Wonen in Vlaanderen. En in Leuven CD&V Leuven 10 mei 2016 Design Charles & Ray Eames Hang it all © Vitra � Sien Winters onderzoeksleider HIVA, coördinator Steunpunt Wonen www. hiva. be, www. steunpuntwonen. be

Wonen in Vlaanderen I. Woningmarkt II. Wonen III. Woonbeleid Wonen in Leuven IV. Enkele gegevens V. Enkele vragen/uitdagingen 2

Wonen in Vlaanderen I. Woningmarkt II. Wonen III. Woonbeleid Wonen in Leuven 3

I. Woningmarkt Aangroei woningvoorraad: • • • 2005 2013: + 223. 000 wooneenheden (+8%) 2005 2013: + 187. 000 huishoudens (+7, 5%) Dus woningaanbod volgt grotendeels vraag Maar niet overal en niet in alle marktsegmenten Aangroei is niet noodzakelijk nieuwbouw Bron: Winters e. a. (2015) 4

I. Woningmarkt Verwervingen (secundaire markt): • 73% van verwervingen betreft aankoop bestaande woning • Een groot deel van de aankopen zijn tweede woningen (‘doorstromers’) Vlaamse ‘woonladder’ • Woonladder eindigt vaak in nieuwbouw • ‘Doorstroming’ is mede gevolg van prijsstijgingen en fiscaliteit Bron: Vastmans e. a. (2014), Winters e. a. (2015) 5

I. Woningmarkt Nominale woningprijzen, Vlaams Gewest, 1995 2013 400, 000 350, 000 300, 000 250, 000 200, 000 150, 000 100, 000 50, 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Gewone woonhuizen 2001 2002 2003 2004 2005 Villa’s, bungalows, landhuizen Bron: FOD Economie, ADS 6 2007 2008 2009 2010 Appartementen, flats, studio’s 2011 2012 2013

I. Woningmarkt Voornaamste factoren van woningprijzen: Inkomens Intrestvoeten Hypotheekmarkt: looptijd, flexibele voorwaarden (bv. Aflossingvrije hypotheken in Nederland) Beleid: hypotheekwetgeving, fiscaliteit Aanbod: inelastisch vraagstijging leidt tot prijsstijging Omwille van duur van een bouwproces, reglementering, ruimtelijke ordening, schaarste grond, … 7

I. Woningmarkt Woningprijzen en huurprijzen Vlaams Gewest evolutie 1996 2013 320. 00 300. 00 280. 00 260. 00 240. 00 220. 00 200. 00 180. 00 160. 00 140. 00 120. 00 100. 00 80. 00 1996 1997 1998 1999 2000 woningprijzen* 2001 2002 2003 2004 huurprijzen** 2005 2006 consumptieprijzen Bron: ADSEI, FOD Economie ; Vastmans & Buyst, 2012; eigen bewerking * niet gecorrigeerd voor kwaliteit, ** gecorrigeerd voor kwaliteit 8 2007 2008 2009 2010 huurprijzen WS-GWO* 2011 2012 2013 (Q 3)

I. Woningmarkt Waarom volgt huurprijs niet de woningprijzen? Koopkracht huurders stijgt niet mee met koopkracht verwervers Lage intrestvoet = beperkt rendement op alternatieve beleggingen Weinig ‘professionele’ verhuring: rendement niet eerste bekommernis, wel zekere belegging Indirect rendement is hoog (maar ook dat speelt maar beperkt in de Vlaamse context) 9

I. Woningmarkt Groeiende hypotheekmarkt Nieuwe hypotheekkredieten volgens aard van de lening: aantal leningen (links) en totaal bedrag in miljoen euro (rechts), België, 1996 2013 Bron: UPC/BVK Verklaringen: Stijgende verkopen en verkoopprijzen Beleid: woonbonus, subsidies voor renovatie, registratierecht Bron: Winters & Van den Broeck (forthcoming) 10

I. Woningmarkt Financiering van de woning voor kopers naar jaar van verwerving, in %, Vlaanderen, 2002 2013 Bron: Heylen (2015), op basis van GWO 2013 toenemende financiering met middelen uit verkoop vorige woning 11

I. Woningmarkt Relatieve omvang van de deelmarkten, in %, Vlaanderen, 1980 2013 Bronnen: Descamps (1997), Heylen (2015), op basis van volkstellingen (t. e. m. 2001) en surveygegevens Opm: aandeel huurders bevat tot 2001 ook gratis bewoners voor het eerst sinds 1945 stijgt % eigenaars niet langer 12

I. Woningmarkt Verklaringen voor dalend aandeel eigenaars: – Cohorte effect: • wie voor WOII op woningmarkt kwam had minder kans om eigenaar te worden • Dat deze groep verdwijnt uit de statistieken, deed aandeel eigenaars stijgen • Dit effect raakt nu uitgespeeld – Tijdseffect: • Economische onzekerheid ontleners voorzichtiger • Strenger hypotheekbeleid van banken • Huurmarkt terug aantrekkelijk als belegging? Echter: deze daling is alleen zichtbaar bij de 40% laagste inkomens toenemende ongelijkheid in woningbezit Bron: Heylen (2015) 13

I. Woningmarkt Evolutie aandeel eigenaars naar inkomensquintiel (equivalente inkomens, huishoudens op actieve leeftijd) Bron: Heylen e. a. (2015), op basis van GWO 2013 Pagina 14

I. Woningmarkt en ongelijkheid (OECD, 2015): Ongelijkheid remt economische groei (zie ook IMF, 2015) Vermogen is meer ongelijk verdeeld dan inkomen Eigen woning is belangrijkste vorm van vermogen van huishoudens Vermogen is zeer ongelijk verdeeld tussen huurders en eigenaars Sterke prijsstijging van woningen was een van de voornaamste factoren van stijgend vermogen en van toenemende vermogensongelijkheid 15

Wonen in Vlaanderen I. Woningmarkt II. Wonen III. Woonbeleid 16

I. Woningmarkt II. Wonen 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit 17

II. 1 Beschikbaarheid Evolutie aantal woningen en huishoudens, Vlaanderen, 1991 2012 Bron: ADSEI, Kadastrale statistiek van het bestand van de gebouwen op 1 januari 2012 en bevolking volgens het Rijksregister 18

II. 1 Beschikbaarheid Netto aangroei woningvoorraad 2005 2013: • Totaal: +223. 000 wooneenheden (+8%), waarvan 150. 000 appartementen • Volgde in verleden aangroei van huishoudens • Huurwoningen: +90. 000 wooneenheden (+ 140. 000 appartementen, 50. 000 eengezinswoningen) 2013 2030: • Nood aan 284. 000 bijkomende woningen (Federaal Planbureau) • Er is nog ruime voorraad aan bouwgrond beschikbaar • Maar: niet overal, deze wordt niet volledig/onmiddellijk op de markt gebracht, of is vaak niet gelegen op juiste plek • Groot deel te realiseren via transformatie bestaande gebouwen Conclusies voor beleid: • Geen nood aan globale stimulering van woningaanbod • Eventueel wel in specifieke sectoren (bv. goedkope huurwoningen voor gezinnen) • Transformatie bevorderen • Koppelen aan ruimtelijke planning: eerst woning en dan mobiliteit of omgekeerd? Bron: Winters e. a. (2015) 19

II. 2 Betaalbaarheid Aandeel huishoudens met woonquote >30%, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Heylen (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005 20

II. 2 Betaalbaarheid Aandeel huishoudens met resterend inkomen onder de budgetnorm, in %, Vlaams Gewest, 2013 Bron: Heylen (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 en Woonsurvey 2005 21

Structureel II. 3 Kwaliteitontoereikende kwaliteit VLAAMSE WOONBESTAND 63% 37% Woningen van ontoereikende kwaliteit Technische installaties & Beperkte aanpassingen 13% 63% 24% ± 650 000 woningen Bron: Vanderstraeten & Ryckewaert (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 (objectieve screening 5. 000 woningen) 22 Technische woningkwaliteit

II. 3 Kwaliteit Aandeel woningen van ontoereikende kwaliteit, in %, Vlaams Gewest, 2013 100 90 80 70 60 47 % 50 40 44 33 30 20 10 0 eigenaar private huurder sociale huurder Bron: Vanderstraeten & Ryckewaert (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 (objectieve meting 23

II. 3 Kwaliteit Aandeel woningen van (zeer) slechte kwaliteit, in %, Vlaams Gewest, 2013 100% 90% 80% 70% 60% Zeer slecht 50% Slecht 40% Matig 30% Goed 20% 10% 0% 2005 2013 Eigenaars** 2005 2013 Huurders** Private huurder**Sociale huurder Bron: Van den Broeck & Vanderstraeten (2015), op basis van GWO 2013 en WS 2005 (subjectieve meting) 24

Wonen in Vlaanderen I. Woningmarkt II. Wonen III. Woonbeleid Wonen in Leuven 25

III. 1 Beleidsdoelen • Volgens Vlaamse Wooncode: – Beschikbaarheid – Betaalbaarheid – Woonzekerheid – Sociale inclusie – Voorrang voor meest woonbehoeftigen • Impliciete beleidsdoelen: – Vermogensvorming – Tewerkstelling & economische groei – Duurzaamheid – energiezuinigheid • En woonbeleid moet in lijn zijn met andere beleidsdoelen: – ruimtelijk beleid – mobiliteit – zorg en welzijn

III. 2 Beleidsinstrumenten Financiële instrumenten: Belastingen: personenbelasting, OV, BTW, registratierechten, hypotheekrechten, schenkbelasting, erfbelasting, heffing leegstand, heffing onbebouwde percelen, belasting tweede verblijven… Belastingvoordelen allerlei, voornamelijk voor eigenaars Subsidies: voor sociale huur, renovatie, energie investeringen, gemeenten… Gronden en panden verwerven en verkopen Regulering: o. a. huurwetgeving, woonkwaliteitsbewaking, verplichtingen aan gemeenten (GPD), ruimtelijke ordening… Communicatieve instrumenten: Info en advies, begeleiding, voorbeeldprojecten, ervaringsuitwisseling…

III. 3 Evaluatie (beperkt tot subsidies) • Sommige instrumenten hebben maar beperkt effect: – Omdat ze te beperkt van omvang zijn (bv huursubsidie, sociale huisvesting) – Omdat ze de groep met de grootste nood niet bereiken (bv fiscaliteit) • Sommige instrumenten hebben ongewenste effecten: – Subsidies werken prijsopdrijvend (bv woonbonus) – Subsidies leiden tot verminderde arbeidsmobiliteit – Eigendomsbeleid heeft geleid tot suburbanisatie, mobiliteitsproblemen, versnippering van ruimte …

III. 3 Evaluatie • Sommige instrumenten zijn averechts herverdelend of zouden meer effect hebben als ze beter worden gericht: – Fiscale voordelen zeer ongelijk verdeeld – Brede subsidies voor renovatie (BTW 6%, renovatiepremie) – Sociale huisvesting, huursubsidies, sociale leningen wel gericht • Sommige bijzondere uitdagingen vragen extra stimulerende maatregelen: – Sanering harde kern van slechte woningen, o. a. in steden – Aanbodtekort ondersegment private huur – Klimaatdoelstellingen – De realisatie van een ‘nieuw Vlaams woonmodel’ (Ryckewaert e. a. , 2011) – Maar niet alles moet verlopen via subsidies • Bijzonder ongelijke behandeling huur en eigendom heeft tot duaal systeem geleid

Raming totale uitgaven voor wonen van federale en Vlaamse overheid, in miljoen euro, Vlaams Gewest, 2014 Vlaams Parlement (2013), ‘Ontwerp van decreet houdende de Middelenbegroting van de Vlaamse gemeenschap voor het begrotings jaar 2014’; Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers (2013), ‘Wetsontwerp houdende de Middelenbegroting voor het begrotingsjaar 2014’; Wonen Vlaanderen Niet inbegrepen: BTW, vennootschapsbelasting, energiemaatregelen, fiscale voordelen voor tweede verblijven Berekeningen onder veronderstellingen Bron: Haffner e. a. (2014)

III. 4 Besluit Vaststellingen: • Grondwettelijk recht op wonen niet gerealiseerd voor grote groep • Voornaamste problemen geconcentreerd in huurmarkt • Beleid behandelt huur en eigendom zeer ongelijk • Woningfiscaliteit vergroot vermogensongelijkheid Beleidsaanbevelingen: • Nood aan een meer doelgericht beleid: minder instrumenten, beter gericht op beleidsdoelen • Verdere afbouw woonbonus • Maar ook verdere gelijkschakeling in inkomstenbelasting 31

Wonen in Vlaanderen I. Woningmarkt II. Wonen III. Woonbeleid Wonen in Leuven IV. Enkele gegevens V. Enkele vragen 32

IV. Enkele gegeven • • Bijna 100. 000 bewoners + 35. 000 koststudenten Hiervan 6. 200 buitenlandse studenten Opvallend jonge en internationale bevolking 81. 000 wooneenheden: – 35% eengezinswoningen – 26% appartementen – 39% studentenkamers en studio’s • 49% van huishoudens zijn alleenstaanden • 28% van deze alleenstaanden leven in een grondgebonden woning (vaak 60+) Bron: Woonstudie Leuven (Mozaïek februari 2014) 33

IV. Enkele gegevens Bron: www. lokalestatistieken. be, op basis van ADS

IV. Enkele gegevens Bron: www. lokalestatistieken. be, op basis van ADS

IV. Enkele gegevens Bron: www. lokalestatistieken. be, op basis van ADS 36

IV. Enkele gegevens Bron: www. lokalestatistieken. be, op basis van ADS 37

IV. Enkele gegevens Sociale woningen: 3. 057 woningen in 2014 (inclusief leegstand) Aantal kandidaat huurders 2013: 2. 323 (inclusief mutaties) SVK woningen: 93 Grond en pandenbeleid (decreet 2009): 618 bijkomende huurwoningen tegen 2020 gerealiseerd: 277 woningen Te realiseren: 895 woningen Bron: www. lokalestatistieken. be, op basis van VMSW 38

IV. Enkele gegevens Aandeel eigenaars, naar centrumstad, met 95% betrouwbaarheidsinterval, 2013 N=5 207. Bron: Heylen (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 39

IV. Enkele gegevens Huurprijs op private markt, naar centrumstad, gemiddelde in euro per maand, 95% betrouwbaar heidsinterval, Vlaanderen, 2013 N totaal=970 N per centrumstad: Aalst (54), Antwerpen (155), Brugge (52), Genk (45), Gent (89), Hasselt (66), Kortrijk (52), Leuven( 92), Mechelen (56), Oostende (115), Roeselare (34), Sint-Niklaas(92), Turnhout (68). Bron: Heylen (2015), op basis van het Grote Woononderzoek 2013 40

IV. Enkele gegevens Aandeel met woonquote boven 30% (%), naar centrumsteden, 95% betrouwbaarheidsinterval Vlaanderen, 2013 N=4 877. Bron: Heylen (2015), op basis van het Grote Woononderzoek 2013 41

IV. Enkele gegevens Aandeel slechte tot zeer slechte woningen per centrumstad, met 95% betrouwbaarheidsinter val, Vlaanderen, 2013 20. 0 18. 0 16. 0 14. 9 14. 0 13. 7 12. 0 10. 5 %10. 0 12. 3 12. 2 12. 1 10. 1 9. 9 8. 0 7. 7 7. 1 6. 2 6. 0 5. 6 4. 0 2. 0 1 N=5 195. rn ho ut s Tu t-N ikl aa e Sin es el ar Ro Oo st en de en ec M Le uv he l en ijk rtr Ko t el ss Ha nt Ge nk Ge ug ge Br n pe er An tw Aa lst 0. 0 2 Pearson Chi²-test voor verschil in percentage slechte tot zeer slechte woningen over de centrumsteden: **significant op 1%. Bron: Van den Broeck (2015), op basis van het Grote Woononderzoek 2013 42

Wonen in Vlaanderen I. Woningmarkt II. Wonen III. Woonbeleid Wonen in Leuven IV. Enkele gegevens V. Enkele vragen/uitdagingen 43

V. Enkele vragen/uitdagingen • Potentieel voor nog sterke bevolkingsgroei ruimte bieden voor private nieuwbouw – Grote ontwikkelingen – De hoogte in? – Verdichting bestaande weefsel: woningopdeling, vervangingsbouw… • Privaat huuraanbod stimuleren? • Beleid onderbezette woningen • Sociaal woningaanbod verder uitbouwen – Via klassieke sociale huisvesting – Via intermediaire functie (cfr SVK) • Verder werken aan woningkwaliteit • Nieuwe woonvormen faciliteren, bv co housing • Stadswoning een goed concept? 44

Rapporten Steunpunt Wonen www. steunpuntwonen. be Hier o. a. gebruikt: Heylen K. , Le Roy M. , Vanden Broucke S. , Vandekerckhove B. & Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen; De resultaten van de woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005. Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel, 481 p. Heylen K. & Winters S. (2012), De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, Steunpunt Ruimte en Wonen, Heverlee, 95 p. Vastmans F. , Buyst E. , Helgers R. & Damen S. (2014), Woningprijzen: woningprijs-mechanisme & marktevenwichten. De logica, nood en valkuilen van betaalbaarheid als woningprijs determinant, Steunpunt Wonen, Leuven, p. 87. Winters S. , Heylen K. , Ryckewaert M. , Smolders C. & Vastmans F. (2014), Van ‘klein beschrijf’ naar ‘huiskorting’. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen, Steunpunt Wonen, Leuven, 30 p. Winters S. , Ceulemans W. , Heylen K. , Pannecoucke I. , Vanderstraeten L. , Van den Broeck K. , De Decker P. , Ryckewaert M. & Verbeeck G. (2015), Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven, 99 p. (+ deelrapporten) Ryckewaert M. , De Decker P. , Winters S. , Vandekerckhove B. , Vastmans F. , Elsinga M. & Heylen K. (2011), Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaamse wonen, Garant, Antwerpen/Apeldoorn, 109 p.

Rapporten ‘Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen’ Rapporten juni 2014: Marietta Haffner, Katleen Van den Broeck en Sien Winters, Deel I: Literatuur en instrumenten. Geert Goeyvaerts en Frank Vastmans, Deel II: Budgettaire analyse van instrumenten. Frank Vastmans, Kristof Heylen en Geert Goeyvaerts: Deel III: Effectenmeting Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel IV: Bouwstenen en scenario’s Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel V: Samenvatting http: //www. econ. kuleuven. be/drc/CES/research/rapporten workshop woonfiscaliteit