Specificul contractelor de asociere n industria hotelier Tema

Specificul contractelor de asociere în industria hotelieră Tema XI

Tipuri de contracte I. Contractul de franciză II. Contractul de time-sharing III. Contractul de asociere hotelieră IV. Contractul de leasing V. Contractul de management

I. Contractul de franciză Franciza se înscrie în rândul metodelor de conlucrare reglementată întreprinderi, respectiv între unităţi independente (francizate) şi o întreprindere de acelaşi tip, dar mai mare sau/şi mai cunoscută (francizor). Conform aprecierii Asociaţiei Internaţionale de Franchizing, franciză este unul dintre cele mai inventive, dinamice şi eficiente sisteme de producere şi distribuire a bunurilor şi serviciilor În domeniul restaurantelor din Franţa, în anul 1990 au fost recenzate un număr de 33 de însemne, utilizate de circa 340 unităţi francizate.

Franciza – repere istorice Franciza modernă este o redescoperire a unei tehnici mai vechi. În Evul Mediu, clericii acordau o „scrisoare de franciză” oraşelor, meseriilor sau persoanelor, pentru a desfăşura anumite activităţi. Francizele în Europa au dispărut la mijlocul secolului al XIX-lea şi au reapărut acum circa 50 de ani în SUA, ca o metodă de evitare a efectelor legilor antitrust în vânzarea automobilelor. După anul 1945, metoda de francizare s-a dezvoltat masiv în industria de hoteluri şi restaurante, spălătorii chimice, industria de maşini, domeniul alimentar etc. , reprezentând în prezent peste 25% din cifra de afaceri a comerţului cu amănuntul din SUA.

Franciza – definiții Franchising – engleză / franchise – franceză Asociaţia Britanică de Francising: „licenţă contractuală cedată de o persoană numită francizor (cedent) care permite sau cere beneficiarului să desfăşoare, în perioada de valabilitate a licenţei, o anumită afacere, folosind un nume specificat aparţinând furnizorului. Conform acestui contract, francizorul are dreptul de a exercita un control continuu asupra beneficiarului, dar are şi obligaţia să asigure asistenţa tehnică, pregătirea cadrelor, merchandisin-gul etc”.

Franciza – definiții (cont. ) „colaborarea între o întreprindere francizoare şi o întrerprindere francizată, care implică pentru francizor punerea la dispoziţie a unui însemn (nume comercial), a serviciilor şi a unei tehnici, în schimbul unei remuneraţii compuse dintr-un drept de intrare şi o redevenţă anuală”

Franciza „licenţă dată unui producător, distribuitor, comerciant de a produce sau comercializa un anumit produs sau serviciu într-o anumită zonă şi perioadă. Beneficiarul licenţei plăteşte în mod uzual proprietarului licenţei (francizorului) redevenţe din vânzări, după ce a achitat un anumit avans. Francizorul poate ajuta francizatul cu resurse financiare şi expertiza tehnică”.

Operaţiunea de franciză v este o afacere din care ambii parteneri caută să câştige profituri suplimentare, o strategie de creştere şi dezvoltare economică. Prin contractul de franciză se reproduce un model de creştere care urmăreşte depăşirea unor dificultăţi şi realizarea unei rentabilităţi sporite; v este un contract prin care se acordă drepturi exclusive de utilizare a unui nume comercial de către o întreprindere independentă în calitate de beneficiar (francizat), pentru care plăteşte proprietarului numelui comercial (francizor) o sumă convenită între cei doi contractanţi; v este o reţea de relaţii durabile între cele două părţi, prin care francizorul cedează francizaţilor un sistem de comercializare completă şi standardizătă (denumit package deal) sub forma unui ansamblu coerent de know-how (pregătire profesională, tehnici comerciale, metode de gestiune etc. ).

II. Contractul de time-sharing Conceptul de time-share (T. S. ) şi relaţiile contractuale pe care le include s-au extins continuu în practica turismului internaţional, oferind turiştilor posibilitatea petrecerii vacanţei într-o proprietate personală. Cauza: este mai avantajos să cumperi o proprietate în „timp partajat”, respectiv numai pentru o anumită perioadă a anului, când poţi să o foloseşti efectiv, plătind numai partea din cheltuielile de utilizare a proprietăţii aferente acestei perioade.

Specificul „time-sharing”. . . constă în faptul că o familie formată dintr-un număr precizat de persoane (de exemplu 4, 6, 7, 8) cumpără un apartament dintr-un anumit hotel pentru o perioadă de 7 zile (denumită unitate de time-sharing), 14 zile sau mai multe (21, 28 de zile etc. ) având dreptul de a-l folosi, în scop personal, de a-l ceda spre folosinţă unor prieteni sau rude, sau de a-l închiria unor solicitatori.

time-sharing

Contractul de time-sharing – părți componente Club de vacanță Client Proprietar

Club de vacanță societatea de marketing – rol de a găsi clienţi, de a-i convinge să cumpere o unitate de time-sharing şi de a vinde efectiv, pe baza unui contract, o proprietate în timesharing. II. societatea de management – rol de a asigura managementul apartamentelor şi al unităţilor de timesharing, conform mandatului încredinţat în acest sens de către proprietarii în time-sharing. III. societatea de administraţie a proprietăţilor în time-sharing care, de obicei, este tot societatea de management şi care rolul de a încasa cheltuielile de întreţinere a apartamentului, defalcate în funcţie de numărul de unităţi de time-sharing de a asigura serviciile de curăţenie şi întreţinere curentă, de reparaţii etc. I.

Proprietarul time-sharing De partea cealaltă a contractului se află proprietarul cu drepturile şi obligaţiile lui, îndeosebi de natură financiară. Acestea constau în achitarea: preţului iniţial al proprietăţii de time-sharing. taxei iniţiale de management taxei anuale de administraţie taxei anuale de management cheltuieli periodice (o dată la 2 -3 ani) aferente înlocuirii mobilierului, echipamentelor şi altor obiecte de inventar; taxei de schimbare a folosirii unităţii sale de timesharing. cu o altă unitate de time-sharing dintr-un alt hotel şi altă ţară (taxă plătită pentru solicitarea de schimbare)

Termeni utilizaţi în relaţiile contractuale A. Obiectivul de time-sharing este identificat de obicei de un hotel şi facilităţile sale, situat întro zonă de vacanţă. B. Apartament – unul dintre apartamentele (sau camerele) de vânzare din incinta unităţii de time-sharing (hotel) C. O unitate – una din unităţile de proprietate pe 7 zile în fiecare apatment, începând cu ora 16: 00 a primei zile şi termină la ora 12 a zilei a 7 -a.

Termeni utilizaţi în relaţiile contractuale (cont. ) D. Proprietarul TIME-SHARE este persoana înregistrată de administrator ca proprietar al unei unităţi. E. Consiliul este constituit din reprezentanţii proprietarilor de time-sharing F. Administratorul este o companie (firmă) specializată.

Termeni utilizaţi în relaţiile contractuale (cont. ) G. Compania de management este o companie specializată (care nu poate fi şi administrator time-sharing) sau alţi manageri numiţi periodic de către Consiliul, în scopul asigurării managementului şi a unităţilor. H. Acordul de vânzare TIME-SHARE este contractul prin care fiecare proprietar timeshare cumpără o unitate.

Termeni utilizaţi în relaţiile contractuale (cont. ) I. Drepturile apartamentului reprezintă toate drepturile de folosire a unui apartament pe o perioadă de 99 de ani (40 sau 50), începând cu 01. 2000. . . J. Graficul TIME-SHARE este graficul sau calendarul transmis proprietarului timesharing.

Drepturile proprietarului time-sharing şi clauzele contractului de time-sharing a. manifestarea drepturilor numai după plata unor obligaţii (preţul unităţii, preţul serviciilor, preţul managementului) asumate şi atâta timp cât proprietarul time-sharing, este de acord cu toate obligaţiile sale; b. dreptul de ocupare şi folosire a echipamentelor din apartament în fiecare an pentru unitatea de timp aleasă (o săptămână) sau pe mai multe unităţi (mai multe săptămâni), conform numărului de unităţi cumpărate; c. ocuparea maximă permisă exprimată în număr de persoane pentru unitatea de time-sharing şi număr de persoane pentru schimbul posibil cu altă unitate de timesharing, dar inclusă într-un club de vacanţă;

Drepturile proprietarului time-sharing şi clauzele contractului de time-sharing d. posibilitatea de a vinde, transfera sau dona toate drepturile proprietarului time-sharing prin intermediul administratorului pentru ca acesta să poată stinge obligaţiile neachitate şi să înregistreze toate detaliile referitoare la noul proprietar; e. accesul proprietarului la schimbul temporar al unităţilor de proprietate time-sharing, contra unei taxe plătită la solicitarea schimbului, dar numai în cadrul clubului de vacanţă din care face parte.

Obligaţiile asumate de către proprietarul time-sharing a. acceptarea tuturor regulilor şi cerinţelor dezvoltării impuse de Consiliu sau de organele administraţiei publice locale; b. utilizarea decentă a apartamentului numai pentru scopuri de time-sharing şi eliberarea acestuia în timpul şi data fixate prin contract (pentru a putea fi ocupat de următorul proprietar de time-sharing). În cazul neeliberării apartamentului în timpul fixat sau a deteriorării acestuia, care sa-l facă nelocuibil, proprietarul de time-sharing vinovat este obligat să plătească o sumă echivalentă cu costul cazării cu pensiune completă pentru proprietarul de time-sharing următor, în cel mai apropiat hotel, de aceeaşi categorie şi cu camere libere.

Obligaţiile asumate de către proprietarul time-sharing c. plata costurilor pentru telefon, telex şi alte servicii puse la dispoziţia sa, în afara celor prevăzute în preţul serviciilor aferente unităţii de time-sharing; d. penalizarea proprietarului de time-sharing pentru restanţele la plata obligaţiunilor periodice asumate, cu o durată mai mare de trei luni, cu sistarea dreptului de folosinţă a unităţii de time-sharing şi închirierea acestui drept unor clienţi pentru recuperarea debitelor, sumele încasate în plus faţă de debitele existente vor fi tratate ca o plată în avans a viitoarelor obligaţii; e. acceptarea şi respectarea deciziilor luate de adunarea generală a proprietarilor prin Consiliul lor;

Obligaţiile asumate de către proprietarul time-sharing f. menţinerea apartamentului în stare bună în perioada ocupării şi plata către compania de management a oricăror deteriorări, distrugeri sau sustrageri de bunuri; g. pe perioada ocupării, singurul judecător în acest sens este compania de management; h. permiterea accesului în apartament a personalului de întreţinere (pentru verificări şi reparaţii) dar numai după anunţarea lor prealabilă (exceptând cazurile de forţă majoră).

Declaraţii comune ale părţilor contractuale (proprietarul de time-sharing, compania de marketing, compania de management) ü compania de management are dreptul de a fixa în fiecare an preţul managementului la nivelul a 20% din costurile serviciilor plătite de proprietar, plus toate celelalte cheltuieli care s-au făcut cu managementul în vederea păstrării valorii proprietăţii; ü drepturile şi obligaţiile companiei de marketing faţă de proprietarul time-sharing trebuie să fie transferate companiei de management printr-un acord scris semnat de cele două companii. Compania de marketing păstrează dreptul de a vinde alte apartamente nou construite sau alte unităţi de time-sharing (în alte perioade necumpărate);

Declaraţii comune ale părţilor contractuale (proprietarul de time-sharing, compania de marketing, compania de management) ü proprietarul de time-sharing autorizează compania de management să fie agentul său autorizat; ü acordul de vânzare a proprietăţii time-sharing poate fi modificat de către compania de marketing şi chir anulat, dacă cumpărătorul, unei unităţi de time-sharing nu plăteşte sumele înscrise în contractul de vânzare la data prevăzută (cu menţionarea că sumele plătite nu sunt restituibile cumpărătorului); ü dreptul companiei de marketing de a anula contractul de vânzare a unităţii de time-sharing daca, într-o perioadă de 365 zile de la data semnării contractului de vânzare, nu vor fi vândute suficiente unităţi de time-sharing pentru a permite o exploatare comercială eficientă a hotelului;

Declaraţii comune ale părţilor contractuale (proprietarul de time-sharing, compania de marketing, compania de management) ü dreptul companiei de management de a stabili responsabilităţile administratorului; de asemenea, are dreptul de a face regulamente de folosire a apartamentelor, care sunt obligatorii pentru toţi proprietarii de time-sharing; ü lipsa de responsabilitate a companiei de management pentru neajunsurile sau omisiunile din partea serviciului public sau consiliului orăşenesc pentru a cauza insuficienţe în furnizarea apei, curentului electric, defecţiuni în funcţionarea telefonului sau în alte servicii.

Arbitrajul Orice dispută rezultată în legătură cu acordul de vânzare a proprietăţii în time-sharing este arbitrată de un arbitru agreat de părţile în dispută. Dacă nu este agreat de părţi acelaşi arbitru, fiecare parte va numi propriul arbitru iar aceştia, la rândul lor, vor numi, de comun acord, un al treilea arbitru. Dacă nici acest acord nu este realizat, părţile se vor adresa Curţii de Apel

III. Contractul de asociere hotelieră În ultimii ani, mulţi proprietari de hoteluri independente s-au orientat pentru câteva forme de asociere: a) afilierea la un lanţ voluntar hotelier; b) afilierea (integrarea) unităţilor hoteliere în cadrul unui lanţ hotelier integrat, fiecare hotel funcţionând ca o filială sau entitate distinctă; c) constituirea unei societăţi mixte între un lanţ hotelier şi un proprietar de hoteluri.

A) afilierea la un lanţ voluntar hotelier Aceasta constă în aderarea unui număr de hoteluri care îşi păstrează autonomia deplină, numele comercial propriu, la care îşi adaugă şi numele lanţului la care aderă, în scopul realizării unor acţiuni comune de comercializare, cumpărare, formare a salariaţilor etc. Obligaţia fiecărui proprietar de hoteluri constă în plata unei cotizaţii pentru finanţarea acţiunilor comune. Această formă simplă de asociere cuprindea în anul 1990, în Franţa, 31, 5% din parcul de hoteluri omologate şi 25, 5% din parcul de camere;

B) Afilierea unităţilor hoteliere în cadrul unui lanţ hotelier integrat afilierea (integrarea) unităţilor hoteliere în cadrul unui lanţ hotelier integrat, fiecare hotel funcţionând ca o filială sau entitate distinctă. Hotelurile sunt exploatate direct de un grup hotelier, au acelaşi însemn unic (specific lanţului hotelier) şi sunt dependente juridic şi financiar de grupul hotelier care deţine pachetul de control (societatea-mamă)

C) constituirea unei societăţi mixte între un lanţ hotelier şi un proprietar de hoteluri. . . formă de asociere mai des întâlnită în domeniul de activitate al motelurilor şi mai puţin în cazul hotelurilor mari. SM se constituie mai ales în cazul în care proprietarul individual de motel (sau hotel) asigură capitalul (amplasamentul, cea mai mare parte din construcţii), iar lanţul motelier (hotelier) participă cu finanţarea achiziţionării mobilierului, echipamentului, cheltuielilor premergătoare deschiderii unităţii moteliere (hoteliere), cu managementul şi elaborarea strategiei de dezvoltare.

C) constituirea unei societăţi mixte între un lanţ hotelier şi un proprietar de hoteluri (cont. ) Cota de participare în SM şi cota de participare la profit se stabilesc de către cele două părţi. Avantajele acestor forme de asociere rezultă din calitatea de membru al lanţului pe care o deţine un investitor particular şi în posibilitatea de susţinere financiară a SM de către lanţul motelier, în cazul în care afacerea nu este profitabilă pentru o anumită perioadă de timp.

IV. Contractul de leasing Problema esenţială a unui contract de leasing constă în modul de determinare a chiriei plătite de cel care închiriază hotelul proprietarului acestuia (societatemamă, lanţ hotelier, societate mixtă). Contractul trebuie să precizeze o clauză referitoare la chiria minimă pentru ca proprietarul să se protejeze împotriva unor riscuri care decurg dintr-un management necorespunzător practicat de chiriaş. Chiria minimă trebuie să acopere cheltuielile curente, suportate de proprietar (impozite, taxe, asigurări) şi amortizarea imobilizărilor corporale şi necorporale.

Contractul de leasing (cont. ) Mărimea chiriei se stabileşte în mod diferit în funcţie de natura contractului de leasing: v în cadrul leasing-ului simplu (straight lease) chiria lunară reprezintă o sumă plătită pentru folosirea unui hotel sau motel. v în cadrul contractului de leasing cu participare la profit, proprietarul îsi asigură participarea la profit. În acest tip de contract, proprietarul plăteşte impozitele şi taxele de proprietate şi costul asigurării. Mărimea chiriei poate fi calculată în mai multe feluri, şi anume: Ø ca un procent (circa 80%) din profitul brut de operare. Ø ca o cotă procentuală (de exemplu 20%) din veniturile totale.

V. Contractul de management Se încheie între proprietarul hotelului şi o firmă de management independentă de proprietar. În contract se stipulează că firma de management acţionează în totalitate ca un agent al proprietarului.

Contractul de management (cont. ) Angajaţii hotelului sunt salariaţi ai proprietarului, iar rezultatele financiare (profit sau pierderi) sunt înregistrate în bilanţul proprietarului acestuia pentru care primeşte o indemnizaţie, a cărei mărime este stabilită, de obicei, în funcţie de rezultatele obţinute: • ca o cotă procentuală din totalul veniturilor (de ex. 5%); • ca o cotă procentuală din profitul brut de operare (de ex. 20%); • ca o combinare a celor două forme de mai sus (de ex 3% din venituri şi 10% din profitul brut de operare).

Mulțumesc pentru atenție