OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE O CHARAKTERZE AKCESORYJNYM ZASTAW HIPOTEKA

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE O CHARAKTERZE AKCESORYJNYM – ZASTAW, HIPOTEKA 1

ZASTAW I HIPOTEKA – CHARAKTER PRAWNY Prawa rzeczowe służące zabezpieczeniu wierzytelności; odmiennie niż inne ograniczenia prawa rzeczowe nie służą korzystaniu z nieruchomości Akcesoryjny charakter – powiązanie z wierzytelnością Zastawca oraz dłużnik hipoteczny może, lecz nie musi być jednocześnie dłużnikiem osobistym Hipoteka co do zasady obciąża prawo własności nieruchomości, zastaw – rzeczy ruchome Skuteczność wobec każdoczesnego właściciela rzeczy Szczególna pozycja wierzyciela rzeczowego wobec innych wierzycieli 2

Przepisy regulujące hipotekę - ustawa o księgach wieczystych i hipotece – dalej KWU - uzupełniająco przepisy ogólne o ograniczonych prawach rzeczowych – o ile KWU nie wprowadza rozwiązań odmiennych (art. 244 § 2 k. c. ) 3

Charakter prawny hipoteki - ograniczone prawo rzeczowe o charakterze akcesoryjnym – służy zabezpieczeniu wierzytelności (art. 65 ust. 1, art. 68 ust. 1, art. 79, art. 94 KWU) - Inaczej niż w przypadku ograniczonych praw rzeczowych o charakterze samoistnym uprawnienia właściciela do posiadania, korzystania i rozporządzania nieruchomością nie zostają ograniczone (art. 72 KWU) – musi on jednak liczyć się z możliwością ponoszenia odpowiedzialności ze swojej rzeczy (utraty rzeczy) 4

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie musi (choć może) być jednocześnie dłużnikiem osobistym – dotyczy to zarówno momentu ustanowienia hipoteki jak i zdarzeń późniejszych (zmiany właściciela) - art. 65 ust. 1, art. 72 KWU. wierzyciel hipoteczny = wierzyciel osobisty dłużnik o. dłużnik rz. = właściciel 5

- wierzyciel hipoteczny może dochodzić swojej należności z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela – art. 65 ust. 1 KWU, - zasada ta nie jest bezwzględna – zob. art. 1025 KPC wierzyciel hipoteczny = wierzyciel osobisty dłużnik o. dłużnik rz. = właściciel wierzyciel osobisty (2) wierzyciel osobisty (3) wierzyciel osobisty (x) 6

art. 1025 KPC § 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności: 1) koszty egzekucyjne, 2) należności alimentacyjne, 3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika, 4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim, 5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu, (…) 9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję, 10) inne należności. (…) 7

Powstanie hipoteki hipoteka umowna (art. 65 KWU) hipoteka przymusowa (art. 109 i n. KWU) – m. in. tytuł wykonawczy, postanowienie o zabezpieczeniu 8

Powstanie hipoteki c. d. - W przypadku hipoteki umownej stronami umowy są właściciel nieruchomości (dłużnik osobisty bądź osoba trzecia) i wierzyciel - Oświadczenie właściciela musi zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 zd. 2 k. c. ) – nie dotyczy to hipoteki ustanawianej na rzecz banku w związku z udzieleniem kredytu, gdzie wystarczająca jest forma pisemna oświadczenia właściciela (art. 95 pr. bank. ) - Suma hipoteki – oznaczana w umowie; ma zabezpieczać nie tylko roszczenie główne (np. zwrot kapitału kredytu) lecz również dalsze roszczenia (w tym odsetki, koszty postępowania sądowego i egzekucyjnego) – art. 68 KWU - Do powstania hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej (wpis konstytutywny) – dot. to zarówno hipoteki umownej, jak i przymusowej – art. 67 KWU 9

a) b) c) d) e) f) Przedmiot hipoteki: Nieruchomość (prawo własności nieruchomości), Hipoteka łączna (jedna hipoteka na dwóch lub więcej nieruchomościach) Użytkowanie wieczyste – wraz z budynkami i urządzeniami stanowiącymi własność użytkownika wieczystego Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Część ułamkowa nieruchomości współwłaściciela lub udział we wspólności praw z lit. c i d – udział we współwłasności ułamkowej, a nie łącznej. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką 10

Hipoteka na wierzytelności hipotecznej Wierzyciel 2 Wierzyciel (a zarazem dłużnik) Właściciel nieruchomości – dłużnik rzeczowy 11

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką - wierzytelność pieniężna - można zabezpieczyć wierzytelność, która dopiero ma powstać (wierzytelność przyszłą), jak również kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących jednemu wierzycielowi - strony określają w umowie sumę hipoteki która limituje odpowiedzialność dłużnika – odpowiedzialności tej nie wyznacza zatem wysokość wierzytelności istniejąca w momencie powstania hipoteki - kilka wierzytelności na rzecz różnych podmiotów – wspólne przedsięwzięcie – administrator hipoteki 12

Zaspokojenie z nieruchomości obciążonej hipoteką - wierzyciel musi się legitymować tytułem wykonawczym (przede wszystkim prawomocny wyrok zaopatrzony w klauzulę wykonalności) - gdy właściciel nie jest dłużnikiem osobistym egzekucja jest ograniczona do oznaczonej nieruchomości, - przedawnienie roszczenia zabezpieczonego hipoteką nie wyłącza możliwości zaspokojenia się z przedmiotu hipoteki (nie dot. świadczeń ubocznych, w szczególności odsetek) – art. 77 KWU - w toku egzekucji dochodzi do zbycia nieruchomości – uzyskana kwota służy zaspokojeniu wierzyciela hipotecznego 13

Kazus 1 B przysługuje wobec A wierzytelność w wysokości 100. 000 zł zabezpieczona w całości hipoteką na nieruchomości należącej do A. Natomiast C jest wierzycielem A z tytułu umowy pożyczki na kwotę 100. 000 zł. Obie wierzytelności wymagalne. są Dochodzi do egzekucji sądowej, w której nieruchomość zostaje sprzedana, a do podziału między wierzycieli pozostaje kwota 150. 000 zł. A nie ma żadnego innego majątku. Ile dostanie B, a ile C? 14

Kazus 2 Zarówno B jak i C posiadają wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na nieruchomości należącej do A, przy czym obie wierzytelności wynoszą po 100. 000 zł. Nieruchomość zostaje zbyta w toku postępowania egzekucyjnego, a do podziału pomiędzy B i C pozostaje kwota 150. 000 zł. W jakim zakresie zostaną zaspokojeni B i C? 15

Kazus 3 A zaciągnął w banku X kredyt na zakup domu w wysokości 500. 000 zł. Na zabezpieczenie wierzytelności kredytowych banku A ustanowił hipotekę na swojej nieruchomości, przy czym sumę hipoteki określono na kwotę 700. 000 zł, która to kwota miała obejmować zwrot kapitału kredytu, odsetki oraz ewentualne koszty postępowania służącego wyegzekwowaniu zwrotu kredytu. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki zostało złożone w formie zwykłej pisemnej. Hipoteka została wpisana do księgi wieczystej. A nie spłacił kredytu, wobec czego bank X chce zaspokoić się z przedmiotu hipoteki. W międzyczasie A sprzedał jednak nieruchomość na rzecz B. 1. Czy forma oświadczenia właściciela w przedmiocie ustanowienia hipoteki była prawidłowa? 2. Czy strony mogły określić sumę hipoteki na kwotę wyższą niż wysokość udzielonego kredytu? 3. Czy umowa sprzedaży nieruchomości na rzecz B jest ważna? 4. Kto jest obecnie dłużnikiem banku i z jakiego tytułu? 5. W jaki sposób bank może ewentualne dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką? 16

Zastaw zwykły (ręczny) rejestrowy skarbowy ustawowy 17

- Zastaw zwykły uregulowany w art. 306 i n. k. c. przedmiotem zastawu są co do zasady rzeczy ruchome oznaczone co do tożsamości; możliwy jest także zastaw na prawach charakter akcesoryjny – służy zabezpieczeniu wierzytelności i jest z nią związany zastawca (właściciel rzeczy) – zastawnik (wierzyciel) skuteczny wobec każdoczesnego właściciela, por. art. 311 k. c. pierwszeństwo przed innymi wierzycielami osobistymi zastawcy umowa między właścicielem rzeczy a wierzycielem ma mieć formę pisemną z datą pewną – gdy nie dochowa się tej formy zastaw jest nieskuteczny wobec innych wierzycieli (forma ad eventum) 18

- Zastaw zwykły cd. dla ustanowienia zastawu konieczne jest wydanie rzeczy zastawnikowi pierwszeństwo zastawu ustanowionego później (art. 310 k. c. ) Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą przeniesienie zastawu art. 323 k. c. podobnie jak w przypadku hipoteki, zaspokojenie wierzyciela następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (art. 312 k. c. ) 19

Zastaw rejestrowy - uregulowany w ustawie o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów - odmiennie niż w przypadku zastawu rejestrowego nie ma konieczności przekazywania przedmiotu zastawnikowi – dla powstania zastawu konieczny jest natomiast wpis w rejestrze zastawów - w przypadku zastawu rejestrowego obok zaspokojenia wierzyciela w drodze postępowania egzekucyjnego możliwe są również inne sposoby realizacji wierzytelności – zbycie przedmiotu zastawu w drodze przetargu publicznego bądź niekiedy również przejęcie przedmiotu na własność przez zastawnika (np. w przypadku rzeczy powszechnie występujących w obrocie towarowym) 20

Zastaw ustawowy - zastaw ustawowy powstaje z mocy samego prawa (na podstawie ustawy) - występuje w ramach niektórych regulacji kodeksu cywilnego – np. art. 432 k. c. (zastaw na zwierzęciu wyrządzającym szkodę), art. 670 k. c. (zastaw na rzeczach najemcy) - do zastawu ustawowego znajdują zastosowanie przepisy o zastawie zwykłym na rzeczach ruchomych 21

Zastaw skarbowy - uregulowany w ordynacji podatkowej - służy zabezpieczeniu należności podatkowych – obciąża rzeczy ruchome oraz zbywalne prawa majątkowe podatnika (bądź stanowiące współwłasność łączną podatnika i jego małżonki), o ile wartość danej rzeczy lub prawa wynosi co najmniej 12. 300 zł (kwota zmienna) - do powstania zastawu konieczny jest wpis do rejestru zastawów skarbowych 22

Kazus 4 A ustanowił na swoim samochodzie zastaw na rzecz B. Ustanowienie zastawu miało służyć zabezpieczenia wierzytelności, którą B miał wobec C. Umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną. W dniu zawarcia umowy A wydał samochód B. Obecnie toczy się postępowanie egzekucyjne przeciwko A, którego uczestnikami są B (zastawnik) i D (wierzyciel osobisty A). 1. Czy A mógł ustanowić zastaw na rzecz B, mimo że nie był jego dłużnikiem osobistym? 2. O jakim zastawie jest mowa w niniejszym kazusie – zwykłym, rejestrowym, ustawowym czy skarbowym? 3. Czy zastaw został skutecznie ustanowiony? 4. Komu przysługuje pierwszeństwo w zaspokojeniu się z przedmiotu zastawu w postępowaniu egzekucyjnym? 23