Ograniczone prawa rzeczowe Magdalena Stec Nowak Pojcie i

Ograniczone prawa rzeczowe Magdalena Stec- Nowak

Pojęcie i ogólna charakterystyka ograniczonych praw rzeczowych • Prawa na rzeczy cudzej, obciążają prawo własności (względnie u. w. ) a nie osobę właściciela, • Uprawnionemu przysługuje tylko ściśle określony przez ustawę zakres uprawnień względem cudzej rzeczy, uprawnienia te zwykle przysługują właścicielowi (ograniczony zakres uprawnień) • Wyposażone w cechę skuteczności ega omnes + możliwość dodatkowej, umownej regulacji stosunków (w zakresie dopuszczalnym przez przepisy) w przedmiocie sposobu wykonywania uprawnień • Numerus clausus

ograniczone prawa rzeczowe „ciężar” po stronie właściciela, przejawiający się w np. : -niemożności używania rzeczy objętej prawem własności, -obowiązku znoszenia działań właściciela nieruchomości władnącej, - konieczności znoszenia egzekucji „korzyść” po stronie uprawnionego, przejawiająca się w np. : -możliwości używania cudzej rzeczy, - korzystania z cudzej nieruchomości w ramach przejazdu, czerpania wody, - egzekucji z rzeczy obciążonej

• Zasadniczo przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy (art. 45 KC), z mocy przepisów szczególnych możliwe jest obciążenie innego prawa majątkowego (formy uboczne) • Dopuszcza się: użytkowanie praw, zastaw na prawach, hipotekę na użytkowaniu wieczystym, hipotekę na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, hipotekę na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką

prawa rzeczowe ograniczone samoistne akcesoryjne

Powstanie i wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych

• Powstanie: • Wygaśnięcie: - - poprzez zrzeczenie się, - poprzez konfuzję (wyjątek art. 325 § 2 KC), - z upływem terminu końcowego, - wraz ze śmiercią uprawnionego (wyjątkowo, art. 266 KC, 299 KC), - ex lege (wyjątkowo, art. 255 KC i 293 KC) - decyzja administracyjna dot. wywłaszczenia - orzeczenie sądu (art. 294 i 295 KC) Umowne, ex lege, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna,

Katalog ograniczonych praw rzeczowych • Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: 1. użytkowanie 2. służebność 3. zastaw 4. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 5. hipoteka • poszerzenie/zawężenie powyższej listy wymagałoby zmiany ustawy

Zagadnienie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych • Zasady pierwszeństwa określa ustawodawca, tworząc tzw. hierarchię praw, • Regulacja KC + KWU • Odnosi się do sytuacji kolizji ograniczonych praw rzeczowych i ewentualnego uszczerbku w ich wykonywaniu

• Regulacja kodeksowa– odnosi się do pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych obciążających rzeczy ruchome oraz pierwszeństwa niewpisanych do księgi wieczystej ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości • Regulacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece – odnosi się do kolizji między obciążającymi nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi wpisanymi do k. w. oraz między prawami wpisanymi a niewpisanymi

KWU • Art. 11. Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze. • Art. 12. 1. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. 2. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

• Co do art. 12 ust. 1 KWU należy pamiętać, że na podstawie art. 29 wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania. • Szczególną instytucją jest zastrzeżenie pierwszeństwa Art. 13. 1. Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. 2. Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo przysługuje. 3. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Regulacja KC • Zasada pierwszeństwa wg pierwszeństwa w czasie, chwila powstania • Prawo powstałe później nie może być wykonywanie z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej • Zasada ta nie uchybia przepisom regulujących kwestię w sposób odmiennych, tj. np. art. 310 KC

Zmiana pierwszeństwa – art. 250 KC • Skutkiem zmiany pierwszeństwa prawo umiejscowione dotychczas niżej w hierarchii uzyskuje pierwszeństwo „wyższe”, wstępując w miejsce prawa ustępującego pierwszeństwa na podstawie zawartej umowy (+ ew. wpisu do k. w. > jeśli konieczny to art. 31 KWU !) • Obowiązuje swoboda umów z tym zastrzeżeniem, że nie może nastąpić pogorszenie pozycji praw „pośrednich” -> art. 250 § 1 zd. 2 KC

Służebności

służebność gruntowa służebność osobista służebność przesyłu

Służebność gruntowa • Pełni funkcję gospodarczą poprzez zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części (podniesienie wartości eksploatacyjnej nieruchomości władnącej) • Prawo związane z własnością nieruchomości • Brak konieczności bezpośredniego sąsiedztwa • Definicja art. 285 § 1 KC • Przybiera postać służebności czynnej lub biernej

służebność Służebności czynne (pozytywne): - polegają na uprawnieniu właściciela jednej nieruchomości (władnącej) do korzystania w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości (obciążonej), np. służebność drogi koniecznej, wypasu bydła, służebność korzystania z cudzych urządzeń wodociągowych, itd. . Służebności bierne (negatywne): - właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań przyznanych mu prawem własności (obowiązek powstrzymania się od działań „u siebie” z uwagi na służebność) - właściciel nieruchomości obciążonej nie może wykonywać uprawnień względem nieruchomości władnącej, płynące z treści, wykonywania i ochrony prawa własności (znoszenie)

Powstanie służebności Czynność prawna (przede wszystkim umowa) Orzeczenie sądu (konstytutywne) Decyzja administracyjna zasiedzenie

Umowa: Ø z/bez zastrzeżenia warunku lub terminu Ø na czas oznaczony/nieoznaczony Ø odpłatna/nieodpłatna* Ø forma aktu notarialnego dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej Ø deklaratoryjny wpis do księgi wieczystej Ø nabycie następuje solo consensu na mocy umowy zobowiązująco-rozporządzającej Ø możliwość doprecyzowania sposobu wykonywania prawa * służebność drogi koniecznej jest zawsze odpłatna (art. 145 KC)

Orzeczenie sądowe właściwe dla ustanowienia: Ø służebności drogi koniecznej Ø służebności budynkowej Ø zniesienia współwłasności

Zasiedzenie służebności gruntowej • Art. 292 KC -> tylko taka służebność gruntowa, która polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (tj. obiektu będącego wynikiem świadomej i celowej aktywności człowieka, sztuczną konstrukcją; efekt ludzkiej działalności uzewnętrzniony w trwałej postaci – wykonany w celu umożliwiania lub ułatwienia korzystania z cudzej nieruchomości w sposób odpowiadający służebności; przykłady: most, przepust, utwardzenie drogi), • Odpowiednio przepisy dot. zasiedzenia nieruchomości, • Posiadanie służebności -> art. 352 KC,

Służebność drogi koniecznej • może powstać na podstawie umowy lub orzeczenia sądu (postępowanie nieprocesowe, art. 626 KPC) • roszczenie o ustanowienie powstaje z mocy prawa (właściciel, użytkownik wieczysty), przesłanką jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarczych -> nie jest konieczny zupełny brak dostępu • ustanowienie z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu wraz z najmniejszym obciążeniem gruntu, przez który droga ma prowadzić, a także z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu • Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. • Ostatnia większa nowelizacja – ustawa z dnia 14 czerwca 2007 roku -> zakaz tworzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu • Istniejące wcześniej współdzielcze własnościowe prawa do lokalu nie zostały „skasowane”

Tytuł prawny do lokalu Odrębna własność lokalu Spółdzielcze własnościowe prawo • Uprawniony do korzystania jest właścicielem lokalu • Uprawniony do korzystania nie jest właścicielem lokalu, ma jedynie „własnościowe” ograniczone prawo rzeczowe. • Właścicielem lokalu jest spółdzielnia Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu • Uprawniony do lokalu ma wyłącznie obligacyjne prawo do lokalu. • Właścicielem lokalu jest spółdzielnia

• Na podstawie art. 172. 1. ustawy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym • Prawo bezwzględne wyposażone w przymiot skuteczności erga omnes • Uprawnionemu przysługuje prawo do używania przydzielonego lokalu, zgodnie z jego przeznaczeniem, jeśli jest to lokal mieszkalny może on korzystać z niego dla zaspokojenia swoich osobistych i rodzinnych potrzeb mieszkaniowych

• Umowa zbycia w formie aktu notarialnego, notariusz obowiązany jest niezwłocznie do przekazania aktu spółdzielni • Brak ścisłego powiązania ograniczonego prawa ze stosunkiem członkowstwa w spółdzielni (TK z dnia 30 marca 2004 roku, niezgodność art. 17² ust. 2 ustawy z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP) • Można obciążyć je hipoteką • Może mieć odrębnie urządzoną KW, choć formalnie stanowi odrębnej własności

• Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu • W tym celu konieczna jest : - spłata przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową ( w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami) - oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości

• Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni – spółdzielnia, która jest jedynie posiadaczem budynku nie może skutecznie ustanowić tego ograniczonego prawa rzeczowego (wyrok SN z dnia 21 lipca 2004 roku) • W razie wygaśnięcia (zrzeczenie się/konfuzja) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu, z potrąceniem niewniesionej części wkładu budowlanego/kredytu z odsetkami, wartość ta nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię

• W przedmiocie uzyskania członkowstwa w spółdzielni (fakultatywne przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu) -> ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze + statut • Wg art. 16 w/w ustawy, warunkiem przyjęcia na członka jest złożenie deklaracji - w formie pisemnej pod rygorem nieważności • Podpisana przez przystępującego do spółdzielni deklaracja powinna zawierać jego imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania, a jeżeli przystępujący jest osobą prawną nazwę i siedzibę, ilość zadeklarowanych udziałów, dane dotyczące wkładów, jeżeli statut ich wnoszenie przewiduje, a także inne dane przewidziane w statucie

• Członek spółdzielni: - os. fizyczna (nawet przy braku zd. do czynności prawnych albo przy ograniczeniu zd. ) - os. prawna - *oboje małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich

• Na podstawie art. 17 ¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.