Fast eiendom ved sjen Eiendomsretten ut i sj

Fast eiendom ved sjøen Eiendomsretten ut i sjø, strandretten og allmennhetens rettigheter på strand og i sjø Advokat Kathrine Lien Mjell klm@harris. no 1 12/1/2020

Advokatfirmaet Harris • • Ca. 40 advokater i Bergen og Førde Avdelingskontor Sogndal og Norheimsund Vestlandskontor, over 90 år Fast eiendom – plan- og bygningssaker, eiendomsutvikling, ekspropriasjon og grunnerverv, jordskifte, tvisteløsning, etc. • Familie, arv, skifte • Selskapsrett, skatt, olje, entreprise, etc. 2 12/1/2020

Disposisjon • Eiendomsretten ut i sjø – Har eiendommen eiendomsrett ut i sjø? – Hvordan strekker grensene mot naboeiendom seg ut i sjø? – Hvor langt ut strekker eiendomsretten seg? • Strandretter – Hva er strandretter og hvor ligger de? – Når er strandretten krenket? – Gjennomgang av ett konkret eksempel • Allemannsretten – – 3 Hva er allemannsretten? Aktualitet De forskjellige rettighetene Gjennomgang av konkrete eksempler 12/1/2020

Eiendomsretten ut i sjø – har eiendommen slik rettighet? • Hovedregel: Ja. • Rt. 1964 s. 261 og Rt. 1979 s. 1099 – Unntak forutsetter klar avtale, strenge bevis, bevisbyrden påligger den som påberoper seg unntak. • Rt. 2012 s. 1345 og Rt. 2015 s. 59 – Alminnelig sannsynlighetsovervekt, konkrete og påvisbare forhold, forutsetninger må ha vært synlige for den annen part, kan legge vekt på formålet med ervervet. • Mulige unntak – – 4 Konkret vurdering. Sjøen beskriver ikke grensen Har ikke behov for eiendomsrett Arealer ervervet for offentlig formål 12/1/2020

Hvordan strekker eiendomsretten seg ut i sjø? • Det geometriske prinsipp • Rt. 1878 s. 782 og Rt. 1926 s. 760 • Erik Neergaard – eiendomsrett og grenser i sjø, kart og plan, 1986 • Strandlinjen ved vanlig flo sjø – Rt. 1878 s. 782 • Den opprinnelige strandlinjen som skal legges til grunn – Rt. 1926 s. 760. 5 12/1/2020

6 05. 03. 2012

Eiendomsrett ut i sjø – hvor langt strekker den seg? • Rt. 2005 s. 1577 • Til marbakken • Evnt. 2 -meters dybde • Rt. 2011 s. 556 • Definisjon marbakke • Man har ingen eiendomsrett ut i sjø når det er brådypt! • Lokal sedvane, alders tids bruk, avtale – kan være aktuelt. 7 12/1/2020

8 12/1/2020

Strandretter – hva er det, og hvor er de? • Rettigheter utenfor eiendomsgrensen i sjø • Gjelder aktiv bruk av strandsonen utenfor eiendommen • Rt. 1996 s. 1457 og Rt. 1961 s. 1114 – definisjoner • Egen sektor • Når er de krenket? – Konkret interesseavveining. – Et «vesentlighetskrav» . 9 12/1/2020

Strandretter – Tilflottsretten • Komme til og fra eiendommen sin med båt, og fortøye den. • Krenket hvis tilflotten blir «vesentlig» vanskeliggjort. • Falkanger, Rt. 1996 s. 1457, Rt. 1987 s. 629, rt. 1961 s. 1114 • Rt. 1989 s. 902 – Trang «korridor» • Rt. 1987 s. 629 – Oksval båthavn – Wagner: 15 meter fra strandlinjen. – Sjødal: Vanskelig med nye fortøyningsmuligheter. 10 12/1/2020

Strandretter – bading og friluftsliv • Rt. 1987 s. 629 – Oksval båthavn – Var eiendommen ervervet for dette formål? • Rt. 1996 s. 1457 – Kunne uansett ikke bade usjenert. 11 12/1/2020

Strandretter - uttaksretten • Tang og tare • Rt. 1874 s. 832 og Rt. 1896 s. 710 – Grunneier har eiendomsretten til tang og tare på sin sjøgrunn, og til drivtang i fjæren. – Går lenger ut enn eiendomsgrensen – uklart hvor langt. – Antar: Hvor langt er det påregnelig å hente opp tang? • Sand og grus • Rt. 1961 s. 689 – Rett til å hindre andre å ta sand i marbakken, så sjøgrunnen kan rase ut. • Neergaard – Rett til sand og grus på egen eiendom: Ja. Uklart utenfor eiendomsgrensen. • Rt. 1891 s. 425 – foreldet synsvinkel? 12 12/1/2020

Strandretter – Utfyllingsretten mm • Utfylling – kai, molo, flytebrygge, etc. • Andre utnyttelsesmuligheter – fiskeoppdrett, blåskjellanlegg, fremtidig utvikling, etc. • Rt. 1923 II s. 48 – Bergen Hamn (store Lungegårdsvann) – Legger opp til at det offentliges interesser må gå foran private interesser – og, å fylle ut var en faktisk mulighet, ikke nødvendigvis en rett han hadde. – Myklebust s. 234 flg. • Rt. 1969 s. 613 – Harstad hamn – Utnyttelse av sjøgrunn. – Var utfylling påregnelig? • Rt. 2005 s. 1577 – Florø hamn 13 12/1/2020

Strandretter – utfyllingsretten mm. • Rt. 1985 s. 1128 – Hva er alternativ påregnelig utnyttelse? • Tore Lunde: Strandhogg i strandretten – særleg om utfyllingsretten til strandeigaren, 1998 – Tradisjonell vs. ny utnyttelse – Avstanden fra land • Myklebust – strandrett og offentleg styring av arealbruk i sjø • Avsluttende bemerkninger utfyllingsretten – Betydningen av offentlige planer – sammenligning ekspropriasjonsretten. 14 12/1/2020

Rosendal havn – RG 2011 s. 724 15 12/1/2020

Rosendal hamn forts. 16 12/1/2020

Rosendal havn forts. 17 12/1/2020

Allemannsretter • Hva er allemannsretten? • Hvorfor er det et tema? – Forholdet til grunneiers private eiendomsrett og EMK – Forholdet til ekspropriasjonsretten – Forholdet til plan- og bygningsretten • Betydningen av forskjellen mellom innmark og utmark • Hva er innmark? – Friluftsloven § 1 a: – «gårdsplass, hustomt, dyrket mark, engslått og kulturbeite samt liknende område hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier eller bruker. Udyrkete, mindre grunnstykker som ligger i dyrket mark eller engslått eller er gjerdet inn sammen med slikt område, reknes også like med innmark. Det samme gjelder område for industrielt eller annet særlig øyemed hvor almenhetens ferdsel vil være til utilbørlig fortrengsel for eier, bruker eller andre» 18 12/1/2020

Ferdselsretten • På land – Utmark. Friluftsloven § 2. Nesten alltid. – Innmark. Friluftsloven § 3. Svært begrenset. – § 3 a og § 4 – særregler for stier, kjøretøy, etc. • Til sjøs – Fri ferdsel. § 6. – Kan man gå i land med båt? Friluftsloven § 7. 19 12/1/2020

Rt. 1998 s. 1164 - Furumoa • Eiendom med ca. 60 meter lang strandsone. • 65 meter fra terrasse på hovedhuset og ned til stranden. Arealet mellom var opparbeidet med plen, litt siv. Nede ved stranden hadde de spiseplass, flaggstang, molo, båtslipp. • Hadde satt opp gjerder helt ned til stranden, på begge sider. På den ene siden lå det en campingplass. • Traff vedtak om fjerning av gjerdene. , som hadde vært der siden 30 - og 50 -tallet. • At allmennheten ikke hadde ferdet her før, hadde ikke betydning. • Var utmark, og allmennheten hadde ferdselsrett. Måtte fjerne gjerdene. • Dersom bruken fra campingområdet ble særlig belastende – kunne da rettferdiggjøre stenging. 20 12/1/2020

Rt. 2005 s. 805 - Hvaler • Allmennhetens ferdselsrett på sti over en fritidseiendom i strandsonen. • Stier 14 og 20 meter fra hovedhytten, 7, 5 meter fra annekset. Var en etablert sti for allmennheten. • Bygger i strandsonen – må forvente at allmennheten er tett på. • Stor trafikk, og det fantes alternativ sti – likevel ikke til utilbørlig fortrengsel. 21 12/1/2020

Rt. 2008 - Kongsbakke • • 22 Kommunen fjernet en port. Gav allmennheten en «marginalt» bedre tilkomst ned til stranden. Hadde tilkomst på andre stier over samme eiendom Denne stien hadde vært stengt for allmennheten i hvert fall 70 år. Gikk tvers gjennom et område mellom flere hytter. Passerte hyttene i en avstand på 12 -30 meter. Var til utilbørlig fortrengsel. 12/1/2020

Rt. 2012 s. 882 – Kyststi Nesodden • Kommunen ville merke en kyststi etter friluftsloven § 35. • Grunneier mente at allmennheten ikke kunne ferdes over hans eiendom, hvor stien gikk. Var til «utilbørlig fortrengsel» for ham. 23 12/1/2020

Rt. 2012 s. 882 – Kyststi Nesodden forts. • Høyesterett uttalte: • Utilbørlighetsnormen er streng. • I strandsonen må grunneierne finne seg i å få allmennheten nærmere enn i områder hvor allmennhetens ferdselsbehov er mindre. • Finnes det alternative ferdselstraseer? • At det ikke har vært ferdsel i særlig grad tidligere, medfører ikke at ferdselsretten ikke er tilstede. Men omfanget kan spille inn. • Må ved vurderingen kunne legge vekt på om ferdselen vil øke i overskuelig fremtid. • Det kunne ikke legges vekt på privatiserende arbeider som var gjort etter at eier ble kjent med planene om kyststi. 24 12/1/2020

Telting, bading, høstingsrett • Telting, rasting, mm. – Friluftsloven § 9. Ikke på innmark, ikke i utmark til utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre, og uansett ikke nærmere hus enn 150 meter. – Åpner forskrift for kystnære strøk- har vært på høring i 2013, 50 meter. • Bading – Friluftsloven § 8 – I utmark – I rimelig avstand fra bebodd hus eller hytte og uten utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre. • Høstingsrett – – 25 Friluftsloven § 5 Prop. 88 L (2010 -2011) s. 39 – snegler, tomme skjell, tang, mm. Generelt antatt: Blåskjell og andre skjell. Obs – ikke til kommersielle formål! 12/1/2020

Rt. 1998 s. 1164 - Furumoa • Faktum: Se over. • Allmennheten kunne ikke bade eller raste her! • Og eierne kunne sette opp skilt om dette. 26 12/1/2020

Rt. 2007 s. 102 - Yxney • Friluftsloven §§ 7, 8 og 9. • Allmennheten hadde rett til fortøyning av båt, rasting, solbading og bading på den ene holmens østside. • Torsholmen – 35 meter bredt sund. Grunt, men fri ferdsel her, jfr. § 6. • På Østsiden, inn mot sundet – opp mot 5 båter daglig. Mye bading. • Ikke til utilbørlig fortrengsel eller ulempe. • Var ikke konkurrerende bruk av samme areal. • Mye trafikk uansett av fritidsbåter i sundet. • Overnatting i båt ble ikke omfattet av avstandsbestemmelse om telting – men av § 7 og utilbørlighetsnormen i § 9. 27 12/1/2020

Rt. 2007 s. 102 - Yxney 28 12/1/2020

Rt. 2014 s. 36 • Alpinanlegg er utmark. • Skiskoler kan drive virksomhet i skibakken uten tillatelse fra eier. • Men kan nekte de å bruke skiheisen for samme pris som andre forbrukere – kommersielle aktører må inngå egen avtale om pris. • Prinsipiell: Komersiell ferdsel faller ikke utenfor allemannsretten, så lenge den ikke er til utilbørlig fortrengsel for eier eller andre. • For strandsonen: private aktører kan selge båtturer til strender i utmark, eller for opplevelser i sjø eller utmark, uten avtale med eier. 29 12/1/2020

Takk for meg! Advokat Kathrine Lien Mjell klm@harris. no 30 12/1/2020