Hndtering av fast eiendom ved etablering og opphr

Håndtering av fast eiendom ved etablering og opphør av samliv Advokat Magnus Grøsfjeld 26. 1 2016 Advokatfirma Torstrup Grøsfjeld AS

Samboerskap • Personer som lever sammen uten å være gift. • Lovreguleringer: - Arveloven > samboeres arverett/ uskiftet bo - Husstandsfellesskapeloven - Sameieloven

Samboeres rettsstilling • Eksisterer ingen lov som regulerer det økonomiske forhold mellom samboere under samlivet og ved samlivsbrudd • Avtalefrihet. • Alminnelige formuerettslige regler får anvendelser > eierskap, eierandeler, gjeldsansvar

Samboeravtale • Regulere det økonomiske forhold mellom partene: ü ü ü Hvem er/ blir eier av fast eiendom/ løsøre eierfortegnelse ( «eierlogg» ) Eierandelers størrelse (sameie) Hvem er ansvarlig for gjeld/ gjeldsfordeling Hvem skal overta fast eiendom/ løsøre ved samlivsbrudd Partenes bidrag til det felles hushold ( «husleie» )

Tvangsoppløsning • Sameie - kan kreves oppløst iht. sameieloven § 15 • Tingretten legger fast eiendom ut for salg i markedet ved medhjelper (eiendomsmegler) • Sameiere har forkjøpsrett på ellers like vilkår • Avvikende ordninger kan avtales i samboeravtale

Vederlagskrav • Samboer kan kreve økonomisk kompensasjon • Alm. berikelses- og restitusjonsprinsipper • Rt. 2011 -1168: ü Tilført den andre en betydelig økonomisk fordel (besparelse/ berikelse) ü Rimelighet • Kan reguleres nærmere i samboeravtale, vilkår, beregning.

Samboeravtale > ekteskap • Samboeravtalens betydning for etterfølgende ekteskap: • Eneeie, sameie • Skjevdeling > verdi ved ekteskapets inngåelse

Ekteskapsloven • Regulerer det økonomiske forhold mellom ektefeller • Avtalefriheten: (1) Valg mellom formuesordninger: felleseie/særeie (2) Økonomisk oppgjør ved samlivsbrudd

Fast eiendom • Under samlivet – begrenset råderett • Ektepakt som overdrar fast eiendom mellom ektefeller - krav til tinglysing i grunnboken • Ved samlivsbrudd – få særregler

Særeie • Særeie kan bare etableres ved ektepakt • Ektepakt: Krav til skriftlighet og vitner – formular • Tinglysing

• Særeie: Boligen holdes utenfor likedelingen, inngår ikke i ektefellenes fellesbo • Krav på å overta/ beholde boligen • Særeie har ingen arverettslige konsekvenser, med unntak av retten til å sitte i uskiftet bo ved død

Felleseie • Alle aktiva/ passiva som ikke er særeie, inngår i felleseiet • Likedeling: Netto verdier i felleseieboet skal likedeles • Begrepene: «Eneeie» , «sameie» , «felleseie»

Fellesbo - rådighetsdeler Aktiva Passiva Mann Kvinne Bolig 1. 000 500. 000 Båt 100. 000 0 Boliggjeld 400. 000 200. 000 (-) Studielån 200. 000 0 200. 000 (-) Netto: 400. 000 100. 000 500. 000 : 2 250. 000

Skjevdeling • Skjevdeling – «verdier» kan holdes utenfor likedelingen • Modifisering av likedelingsregelen • Verdiregel: Ikke rett til naturalutlegg • Strengt beviskrav – «klart» (samboeravtale) • Hensyn bak regelen: Ikke skille seg til rikdom

Skjevdelingsmidler • Verdi på vigselstidspunktet : - Mer formue enn gjeld ved vigsel - Verdien må være i behold - Den aktuelle verdi • Arv og gave mottatt under ekteskapet - Verdi investert i bolig: Den nominelle verdi tillagt prisstigning (KPI)

Fellesbo - rådighetsdeler Aktiva Passiva Skjevdeling Mann Kvinne 1. 000 500. 000 (-) 0 200. 000 0 Boliggjeld 200. 000 (-) Studielån 0 300. 000 (-) 500. 000 0 250. 000 Bolig 1. 500. 000 Bolig Båt Netto Likedeling 500. 000 500. 000 : 2

Naturalutlegg • Rett til å få overta bolig på skiftet • To aktuelle regler: - E § 66: «fullt ut eller for det vesentlige eier» - E § 67: «særlige grunner»

Verdifastsettelse av eiendeler: • Avtalefrihet • Markedsverdi (omsetningsverdi) • Skiftetakst iht. Skifteloven § 125 • Tidspunkter for verdifastsettelsen