EYA HUKUKU VI Adnan Hadzimusi Mart 2017 TAINMAZ

EŞYA HUKUKU VI Adnan Hadzimusiç Mart 2017

TAŞINMAZ MÜLKİYETİ Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu: 1 -Arazi, 2 -Tapu siciline bağımsız ve sürekli olarak kayıtlı bulunan ayni haklar, 3 -Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. Taşınmaz mülkiyetinin kazanma tarzları: Taşınmaz mülkiyetin kazanma yolları 1 -Aslen Edinme-Devren Edinme A) Aslen Edinme: Bir kimse, bir taşınmaz üzerinde başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak mülkiyet hakkı elde etmişse, bu iktisap tarzına aslen iktisap denir. Sahipsiz taşınmazların mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, önceki malikin mülkiyet hakkı sukut ettikten sonra “istimlak, cebri müzayede ve kazandırıcı zamanaşımı ile kazanmada aslen iktisap” söz konusu olur. Tapulu taşınmazlar “ancak sahipsiz ise işgal yolu ile iktisap olunabilir”. Tapulu taşınmaz ayırtım gücü olmayan sahibi tarafından devredilirse, devralan “ancak olağan zamanaşımı ile mülkiyeti kazanır”. B) Devren Edinme: Bir kimsenin mülkiyet hakkını, önceki malikin mülkiyet hakkına istinad ederek, ondan devren elde ettiği hallerde, devren iktisaptan söz edilir. Bazı taşınmazların devren iktisabı, özel kanunlarla yasaklanmıştır.

2 -Tescille Edinme-Tescilsiz Edinme A)Tescille Edinme: Bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı, tapu kütüğüne tescille kazanılır. Türk hukukunda “tescille iktisap ilkesi geçerlidir”. B)Tescilsiz Edinme: Miras, işgal, kamulaştırma, cebri artırma ve mahkeme ilamıyla, dernekler kapatılıp mal varlıklarının kamu kuruluşlarına intikali ile, taşınmazın vakfedilmesiyle, “iki şirketin birleşmesi ile, iskan kanununa göre idarece tahsis ve tevfiz olunan araziler ve aile mal ortaklığında tescilden önce de mülkiyet kazanılır”. Evlenme mukavelesi ile bir taşınmazın mülkiyet hakkı “tescilsiz kazanılır”. Taşınmaz mülkiyetinin miras yolu ile iktisabı “bir devren ve tescilsiz iktisap şeklidir

Taşınmaz Mülkiyetini Tescille Edinme Tescilin geçerli sonuç doğurabilmesi herşeyden önce şekle uygun olarak yapılan muteber bir “iktisap sebebi”ne dayanması ve talepte bulunan kişinin “tasarruf yetkisi”ne haiz olması gerekir. MK 706 “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş bulunmasına bağlıdır”. Tescil borçlandırıcı işlemin ifasıdır. Taşınmaz mülkiyetinin tescille iktisabı için “iktisap edene taşınmaz zilyetliğinin devredilmiş olması şartı aranmaz”. Şekil şartını bertaraf etmek için yapılan hertürlü sözleşme de geçersizdir. Resmi şekil şartından ayrık tutulan durumlar: -Ölüme bağlı tasarruflar -Eşlerin mal rejimi sözleşmeleri -İhtiyari aleni müzayede -Bir ticaret şirketine taşınmazın sermaye olarak konulması taahhüdü -Mirasçıların birbirlerine karşı yaptıkları temlik taahhütleri -Yapı kooperatiflerinin ortaklarına taşınmaz taahhüdü

Resmi şekle uymayan işlemle tescil yapılmışsa malik her zaman bu yolsuz tescilin tashihini talep edebilir. Bu hak üç halde sınırlanmış bulunmaktadır. - Üçüncü şahıs bu yolsuz tescile dayanarak iyiniyetle bir ayni hak iktisap etmişse artık ona karşı, tapu kütüğünün tashihi davası açılamaz. - Üzerine yolsuz tescil yapılan kişi olağan kazandırıcı zamanaşımı olan “ 10 yıl” geçmesiyle taşınmaz mülkiyeti kazanmışsa, tapu kütüğünün tashihi davası açılamaz. - Şekil noksanı sebebiyle işlemin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kurallarına ters düşüyorsa yine tapu kütüğünün tashihi davası reddedilmelidir.

Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Nakli Tapuya tescil işlevini “yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar bakımından yerine getirebilir”. Tapusuz taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı medeni kanunun kabulünden önce doğmuş olabileceği gibi bu tarihten sonra işgal suretiyle de kazanılmış olabilir. Tescilsiz iktisap halleri: a) Miras: Mirasçılar, miras bırakanın ölümü ile, terekeye dahil tüm mallar üzerinde mülkiyet hakkını kazanırlar. Mirasçılar, açıklayıcı mahiyette tescili, mahkemeden alacakları veraset senedinin tapu memuruna ibrazıyla sağlarlar. Ölüme bağlı tasarrufla bir taşınmaz vasiyet edilmişse, lehine vasiyet yapılan sadece mirasçılara karşı “şahsi bir alacak hakkı kazanmış olur”. b) İşgal: Bir kimsenin, bir taşınmaz üzerinde malik olma iradesi ile zilyetlik ihdas etmesine işgal denir. Kanunlarımız bazı istisnasi hallerde, taşınmazlar üzerinde işgal suretiyle mülkiyet hakkının kazanılabileceğini kabul etmektedir. Tapulu taşınmazlar işgal yoluyla “ancak sahipsiz iseler iktisap olunabilir”. İşgal yolu ile iktisapta “bir zilyetlik süresi aranmaz”. İşgalle birlikte “mülkiyet hakkı kazanılmakta, zamanaşımı gerekmemektedir”. -Tapulu taşınmazlarda malikin terkin istemi ile sahipsiz hale geldikten sonra -Bugünkü hukukumuz “sahipsiz tapusuz arazinin işgal yoluyla iktisabına imkan tanımıyor”. c) Kamulaştırma: Devletin egemenlik hakkına dayanarak kamu yararının gerektirdiği hallerde, idari bir tasarrufla, özel mülkiyete konu taşınmazların mülkiyetini iktisap etmelerine “kamulaştırma” denir. Kural olarak kamulaştırılan tapulu bir taşınmazın mülkiyeti idareye; “kamulaştırma satınalma yolu ile yapılmamışsa, mahkemenin vereceği tescil kararı ile geçer”.

d) Cebri Artırma ile İktisap: Haczedilmiş, rehnedilmiş veya iflas masasına girmiş olan bir taşınmazın icra vasıtası ile açık artırma ile satımıyla mülkiyet tescilden önce, alıcıya intikal eder. İhaleyi kazanan alıcı, icra memurundan aldığı bir belge ile tapuda açıklayıcı nitelikte tescili talep edebilir. e) Mahkeme İlamı ile İktisap: 1 -Cebri tescil davası: Taşınmaz mülkiyetinin belli bir şahsa intikal ettiğini içeren yenilik doğurucu bir mahkeme kararı ile de taşınmaz mülkiyeti, tescilden önce iktisap edilebilir. Resmi şekilde yapılmış bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelere dayanarak taşınmaz mülkiyetinin intikaline karar verilmesi mahkemeden “cebri tescil davası” ile talep edilebilir MK 716. f)Yeni Arazi Oluşumu Suretiyle İktisap: MK 708 yeni arazi teşekkülü yoluyla mülkiyeti kazanma hakkını yalnızca devlete tanımıştır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı İle kazanılması Kanunda belirtilen sürece devam eden ve itiraza uğramayan zilyetliğine dayanarak, bir malın mülkiyetini kazanmaya “zamanaşımı ile edinme” denir. MK’da ikiye ayrılarak düzenlenmiştir. A-Olağan Zamanaşımı B-Olağanüstü Zamanaşımı A-Olağan Zamanaşımı: Tapu sicilinde yolsuz olarak taşınmaz maliki gözüken kişi, bu taşınmazı malik sıfatıyla 10 yıl çekişmesiz olarak iyiniyetle zilyetliğinde bulundurursa, o taşınmazın mülkiyet hakkını iktisap eder. Buna “sicil zamanaşımı” veya “adi zamanaşımı” da denir.

Koşulları: 1 -Taşınmaza ilişkin koşul: Sadece “tapuya kayıtlı” ve özel mülkiyete konu olabilen taşınmazlar bu yolla iktisap edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan orman arazisi başkasının adına tapuya kayıt edilse dahi bu yolla kazanılamaz. 2 -Şahsa İlişkin Koşul: Mülkiyeti kazanacak kişinin adının geçerli bir hukuki sebep olmaksızın mülkiyet sütünunda malik olarak yazılması “yolsuz tescil”gerekir. Bu şahıslar kendileri 10 yılda, bunlardan “iyiniyetle satın alan iyi niyetli kişiler tescil anında mülkiyeti kazanırlar”. 3 -Zilyetliğe İlişkin Koşul: Yolsuz kayıt sahibinin herşeyden önce taşınmaza “malik sıfatıyla zilyet” olması gerekir. Fer’i zilyetlik kazandırmaz. 4 -Zilyetlik Süresi: Yolsuz kayıt sahibinin taşınmaz üzerinde, “iyiniyete dayanan zilyetliği 10 yıl boyunca sürmelidir”. 5 -Zilyetliğin Çekişmesiz Olması: Gerçek malikin yapacağı ihbar veya üçüncü bir şahsın kaydın yolsuzluğunu bildirmesi, yolsuz kayıt sahibini kötüniyetli duruma getirir. 6 -Zilyetlik Sürelerinin Birleştirilmesi: Kazandırıcı zamanaşımından istifade edebilme imkanına sahip “her zilyet, kendinden önceki ayni şartlara sahip zilyetlerin, zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine ekleyebilir”. Çifte tapu kaydı halinde ikinci tapu kaydına dayanarak ayni hak iktisap edilemez. Çifte tapu halinde “doktrine göre iyiniyet halinde adi, iyiniyetli olmama halinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı söz konusu olabilir” Olağan kazandırıcı zamanaşımının sayılan koşulları gerçekleştiği anda eski malik mülkiyet hakkını kaybeder. Adına yolsuz kayıt olan, mülkiyet hakkını kayıt anından itibaren yani geçmişe etkili olarak kazanır. Yolsuz tescil + İyiniyet + zilyetlik + 10 yıl = Tescil

B-Olağanüstü Zamanaşımı: Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya kayıtlı olsa bile kütükten malikin kim olduğu tesbit edilemeyen veya maliki 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş taşınmazların, “malik sıfatıyla 20 yıl çekişmesiz zilyedi bulunan kişinin, bu taşınmazların mülkiyetini kazanması” söz konusudur. MK 713 göre taşınmaz mülkiyeti “kazandırıcı zamanaşımı koşulları oluştuğu anda kazanılır”.

Kazandırıcı zamanaşımının koşulları: a-Taşınmaza ilişkin koşul: Hakim taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığını re’sen araştırır. Tapuya kayıtlı olmasa dahi “özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımına konu olamazlar”. Hazine adına kaydı yapılan bir arazinin mülkiyetini kimse “olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanamaz”. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına “vakıflara ait araziler” konu olamaz. Yeni teşekkül eden bir arazinin mülkiyeti “hazine tarafından iktisap olunur”. b-Zilyetliğe ilişkin koşul. MK 713 den istifadeyle taşınmaz mülkiyetini kazanacak malik sıfatıyla zilyedin, zilyetliğinin en az “ 20 yıl”, nizasız, fasılasız devam etmiş olması ve bunu kanıtlaması gerekir c-Zilyedin tescil davası açması ve “üç aylık” ilan süresinin itirazsız geçmesi: Hakimin aralıklarla vereceği en az “ 4 ilan”ın sonuncusundan itibaren geçecek “ 3 ay” içinde bir itiraz olmaz veya yapılan itiraz reddedilirse. İlanlardan birinin yerel gazetede yapılması gerekir Bu koşulların ıspatı iktisap iddiasında bulunan zilyede düşer.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı Tapulu taşınmazların mülkiyetinin terk suretiyle kaybı, ancak sicilde terkin ile mümkündür. Taşınmaz mülkiyetinin “mutlak kaybı” halinde, taşınmaz üzerinde bir şahsa ait mülkiyet hakkı sona ererken, bir başkasının onu kazanması söz konusu değildir. “Nisbi kayıp” halinde, taşınmaz mülkiyeti bir şahıstan diğerine intikal etmektedir. a) Taşınmazın tamamen yok olması: Bir taşınmazın doğal olaylar sonucu tamamen ve devamlı olarak yok, telef olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer haklar da sona erer. b) Taşınmaz mülkiyetinin terki: Malikin mülkiyet hakkından feragat etmesiyle mülkiyet hakkı sona erer. Feragat malikin tapu siciline yapacağı terkin beyanı ile gerçekleşebilir. c) Kamulaştırma: Kamulaştırma kararının kesinleşmesi ile birlikte, idare mülkiyet hakkını “aslen kazanmış” olur. İstimlak kararı ile birlikte sadece mülkiyet hakkı değil, taşınmaz üzerindeki diğer haklar da sona erer.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN İÇERİĞİ Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı “varsa kadastro planı ve kadastro sınır işaretleri birlikte dikkate alınır”. Kadastro plan ve işaretlerinin belirlediği sınırın; “aksi her zaman iddia ve dava edilebilir”. TK 31 göre kadastrosu yapılmamış tapulu bir arazi fazlalığı çıktığında “sınırlarda bir değişiklik olmamışsa ve komşu araziye tecavüz suretiyle meydana gelmemiş ise fazlalık kayıt malikinin olur”. A-Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı B-Taşınmazların Dikey Kapsamı Taşınmazların dikey kapsamı “malik için kullanmada faideli olma kriterine göre tespit olunur”. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. C-Taşınmaz Mülkiyetinin Maddi Kapsamı MK 718 Arazi üzerindeki yapıların, dikilen şeylerin ve kaynakların, taşınmaz mülkiyetine dahil olduğu yazılıdır. “Taşınır inşaat, taşkın inşaat, üst hakkına konu binalar, mecralar, yeraltı suları, bu kuralın istisnalarıdır”.

Maddi kapsamına ilişkin durumlar 1 -Yapı Kavramı: Taşınır inşaat arzın bütünleyici parçası sayılmaz. Arz üzerinde devamlı kalmak üzere yapılan inşaat ise MK 684 de belirtilen koşullar aranmaksızın arzın mülkiyetine dahil olur. 2 -Haksız İnşaat: Haksız inşaat üç şekilde ortaya çıkar. A-Arzın maliki başkasının inşaat malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapar; Bu durumda malzeme malikine üç hak tanınmıştır: i-İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir, ii-Tazminat isteyebilir: Tazminat talebinin “kapsamı, arsa malikinin iyi veya kötüniyetli olup olmamasına göre değişir”. iii-Arsanın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilir: Bu yetki sadece yeni yapılan binalar için ve özel mülkiyete konu olabilecek arsalar için kullanılır. Koşulları. –Malzeme malikinin iyiniyetli olması -İnşaatın değerinin arsanın değerinden fazla olması.

B-Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının arazisi üzerine inşaat yaparsa; i-Arsa malikinin hakları: Arsa maliki “İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir”. Şartları -İnşaat kendi “rızası ile yapılmamış” olacak, -İnşaatın kaldırılması “aşırı bir zarara sebep olmayacak”. ii-Malzeme malikinin hakları: Haksız inşaat malzeme malikince yapılmış ise; atın kaldırılması “aşırı bir zarara sebep olmayacak” -Tazminat talebi: Malzeme maliki iyiniyetli ise yani başkasının arazisine inşaat yaptığını bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse veya arsa malikinin rızası ile hareket ediyorsa veya hal ve şartlara göre bu rızanın olduğu varsayılabiliyorsa arsa malikinden “muhik bir tazminat” isteyebilir MK 723 -Arsanın mülkiyetini talep: Malzeme maliki inşaatı yaparken “iyiniyetle hareket etmiş ve binanın kıymeti arsanın kıymetinden daha fazla ise” arsanın mülkiyetinin kendisine devrini arsa malikinden talep edebilir. Her iki tarafta talepte bulunabilir

Yapının Arzın Mülkiyetine dahil Olduğu Kuralının İstisnaları 1 -Taşkın Yapı (Tecavüz Eden İnşaat): MK 725 göre “bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmediği, ayni zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir” 2 -Üst Hakkı (İnşaat Hakkı): Bu hakka dayanarak başkasına ait bir arazi üzerinde veya altında bir inşaat yapan veya yaptığı inşaatı muhafaza etmek yetkisini kazanan kişi, bu yapının maliki sayılmaktadır. 3 -Mecralar: Elektrik, su gibi enerji ve sıvı maddelerin naklini sağlayan tesisata mecra adı verilir. Bir taşınmaz malikinin, arazisi üzerinden böyle bir mecranın geçirilmesine katlanma yükümlülüğü yoktur. Mecraların arzın mülkiyetine tabi olmamasının en önemli sonucu, geçtiği arazi üzerinde tesis edilecek ipotek gibi ayni hakların bunları kapsamaması ve bunların üçüncü şahıslara verdikleri zararlardan, üzerinden geçtiği arazi maliki değil, işletmenin sorumlu tutulmasıdır 4 -Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler Bir arazi üzerindeki bitkiler “başkası tarafından dikilmiş ise bunlara haksız inşaat hükümleri uygulanır” MK 729. Bitkilerin dal ve köklerinin “komşu araziye taşmaları halinde taşkın yapı hükümleri uygulanmaz”. “Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir”. Arazi üzerine devamlı olarak kalması için “dikilen bitkiler de arzın mülkiyetine tabidir”

E-Kaynaklar Kaynak kendiliğinden veya insan emeği ile topraktan çıkan sudur. Suyun toprak üstüne çıkmasının devamlılık göstermesi gerekir. -Kaynaklar arzın bütünleyici parçasıdır MK 718/2, 756 -Kaynak arazinin bütünleyici parçası olduğu için onun akibetine bağlıdır. Bir başkasının toprağındaki sudan yararlanabilmek ancak bir irtifak hakkı ile mümkündür, buna kaynak irtifakı denir. Bu irtifak hakkı “sadece suyu almak hakkı verip, kaynak üzerinde kişiye bir mülkiyet sağlamaz”. Bu irtifak hakkı kişiye veya eşyaya bağlı olarak kurulabilir. -Bazan kanun, malike bir zorunlu kaynak irtifakı mükellefiyeti yükler MK 761. Ancak yeraltı suları devletin hüküm ve tasarrufundadır. Bu nedenle bir araziden bir akarsu meydana getirecek kadar gür bir su çıkıyorsa, Yargıtaya göre bu tür kaynaklar üzerinde özel mülkiyet söz konusu olmaz. Devletin hüküm ve tasarrufuna ait olur. Bir kimse kendi taşınmazı üzerine yaptığı inşaat vs ile diğerinin su kaynağını kirletir veya kesilmesine sebep olursa, duruma göre “eski halin iadesi” veya “tazminat” davaları açılır. Tazminat için zarar verenin kusuru aranmaz MK 757. Kaynağın veya kuyuların kesilmesine, azalmasına veya kirlenmesine sebep olması kafidir.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI (TAKYİTLERİ) A-Malikin iradesi ile: Bütün sınırlı ayni haklar kişinin mülkiyet hakkını sınırlar 1 -Borçlandırıcı a) İştira (Alım) -Resmi şekilde yapılırsa geçerlidir b) Vefa (Geri alım) c) Şufa (Önalım) -Adi, yazılı şekilde yapılabilir d) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi 2 -Tasarrufi à Sınırlı ayni hak yaratılmasıdır B-Kanunla: Ay 35 göre mülkiyet hakkı ancak kanunla sınırlanabilir. 1 -Kamu hukukundan doğan kısıtlamalar: İmar kanunu, İskan kanunu, Kamulaştırma kanunu, Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanunu, trafik kanunu, Çiftçiyi topraklandırma kanunu gibi kanunlardan doğar. 2 -Özel hukuktan doğan kanuni kısıtlamalar: Taşınmaz mülkiyetinin özel hukuktan doğan kısıtlamalarının bir kısmından “herkes”, bir kısmından sadece “komşuları”, bir kısmından ise “müşterek malikleri” istifade eder.

TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU Taşınmaz malikinin sorumluluğu kanunun emrettiği “özen gösterme borcunun ihlaline dayanan, bir kusursuz sorumluluktur”. Sorumluluğun şartları: -Taşkın kullanım sayılan fiilin yasal kısıtlamalara yani hukuka aykırı olması - Bir zararın varlığı - Zararla taşkın kullanım arasında illiyet bağı, Taşınmaz malikinin taşkın kullanımı sayılan fiiller: -Olumlu taşkınlık: Bir taşınmazda oluşup komşu taşınmazlar üzerinde zararlı etkileri olan müdahalelerdir. -Manevi taşkınlık: Bir taşınmazın işletilmesi ve kullanımı sonucu, komşu taşınmazlarda yaşayan kişilerin ruhsal yapılarının etkilenmesidir. Örn. Mezbaha, umumi hela -Olumsuz taşkınlık: Aşırı yüksek yapı veya görüşün engellenmesi vs. “Bir taşınmaz malikinin, mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlanmasına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski haline getirilmesini, tehlikenin önlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir”MK 730.

KAT MÜLKİYETİ TANIM Kat mülkiyeti bir binanın kullanmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkı. MK 726 “Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması kat mülkiyeti kanununa tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetini, tamamlanmış yapılar için öngörmektedir. Yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binayı “inşa etmek borcu” ve bina inşa edilince “kat mülkiyeti yükleme imkanını” “kat irtifakı” adı altında düzenlemektedir. Bağımsız bölüm dışında bağımsız bölüme tahsis edilen eklentiler de kat mülkiyetinin kapsamına girer

Kat mülkiyetinde, bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti hakkı ile ona bağlı arsa payı ve ortak yerler üzerindeki müşterek mülkiyet payı arasında eşyaya bağlı bir mülkiyet hakkı ilişkisi vardır. Kat Mülkiyeti Kanununda: - Ana taşınmaz: Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününü ifade eder KMK 6/a Kapsamına arsa, üzerindeki bina, bağımsız bölümler, ortak yerler, eklentiler, arsadaki ağaçlar, hatta varsa su kaynakları da girer. - Ana yapı: Esas yapı kısmını ifade eder. - Bağımsız bölüm: Tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlıbaşına kullanılmaya elverişli bir bölümünü ifade eder. Bağımsız bölüm üzerinde bağımsız mülkiyet söz konusu olur. Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümün “tavanı, taban ve duvarları kat maliklerinin müşterek mülkiyeti altındadır”. - -Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya bağımsız bölüme tahsis edilen yerlere denir. Örn. bağımsız bir apartman dairesine tahsis edilen kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı ve su saatleri. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Eklentinin hangi bölüme tahsis edildiği kat mülkiyetinin tesisine ait resmi senette, belirtilmelidir. - Arsa payı: Arsanın bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı, paylı mülkiyet esaslarına göre o bağımsız bölümün değeri ile orantılı olarak bağımsız bölüme tahsis edilir, - Ortak yerler: Bağımsız bölümlerin dışında olup, ana binanın korunmasına ve maliklerin ortaklaşa kullanımlarına ve faydalanmalarına yarayan yerlerdir. Bunların neler olduğunu kat malikleri sözleşmeyle belirleyebilirler. Kat malikleri, “ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar” - Yönetim Planı: Kat mülkiyeti kurulurken, paydaşlar tarafından hazırlanıp imzalandıktan sonra tapu idaresine diğer evrakı müsbitelerle birlikte verilen bir sözleşmedir

KAT İRTİFAKI TANIM Kat irtifakı, müşterek maliklere, diğer paydaşlardan aralarındaki sözleşmeye uygun bir binanın inşa edilmesi ve kat mülkiyetine çevrilmesini talep yetkisini veren bir irtifak hakkıdır KMK 2. Kat irtifakına benzeyen bir diğer müessese, arsa payı karşılığında kat yapım sözleşmesidir. Kat yapımı sözleşmesinde, müteahhide arsanın belli bir payı devredilerek, müteahhidin inşaat yapma borcu, ona temlik edilen arsa hissesi üzerinde bir ipotek tesisi suretiyle güvence altına alınır.

Kuruluşu: Kat irtifakı, bütün müşterek maliklerin talebi üzerine “tapu memurunca düzenlenerek resmi senetle birlikte tapu sicilinin irtifaklar sutununa tescil ile tesis edilir. ”Resmi senette hangi bağımsız bölümün hangi paydaşa, hangi arsa payı karşılığı tahsis edildiği belirtilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Maliklerin Hak ve Borçları: Kat irtifakına konu olmuş taşınmazlarda paydaşlar: - Ortaklığın giderilmesini isteyemezler KMK 7 - Arsa üzerinde kat irtifakı ile bağdaşmayacak ayni haklar kuramazlar. KMK 5 Kanuni şufa hakları yoktur Bir kat irtifakı sahibi paydaş yükümlülüklerini yerine getirmezse, diğer paydaşlar tazminat talep edebilir. Süre dolmuş ise payın devrini de talep edebilirler. Kat irtifakı maliki kendisine noterden yapılan ihtardan itibaren “ 2 ay”geçmesine rağmen borcunu ifa etmemiş ise diğer kat irtifak malikleri “onun hakkının kendilerine devrini dava edebilirler” KMK 26.

Sona Ermesi: 1 -Maliklerin talebi ile: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler KMK 49/1. 2 -Kendiliğinden: Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyle yok olması veya üzerinde yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılmasıyla kendiliğinden sona erer KMK 49/2. 3 -Hakim kararı ile: Kat irtifakı için resmi senette en fazla “ 5 yıl süre” konulabilir KMK 49/3. Bu süre içinde bina tamamlanmazsa kat irtifakı kendiliğinden sona ermez. Taraflar hakimden sürenin uzatılmasını veya kat irtifakının sona erdirilmesini talep edebilir. Sulh hakimi, hal ve şartlara göre binanın tamamlanabileceğine inanıyorsa kat irtifakını uzatabilir. Kat irtifakının sona ermesiyle, arsa üzerinde müşterek mülkiyete ilişkin hükümler tekrar uygulanmaya başlar. Dolayısıyle malikler birbirlerine karşı “kanuni şufa hakkını kullanabilecekleri gibi, ortaklığın giderilmesi davasını da açabilirler”.

KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için “arsanın tapulu, binanın kagir ve inşaatın tamamlanmış olması” gerekir KMK 50/2. Birden fazla arsa parselini kapsayacak şekilde kat mülkiyeti tesis edilemez. Fakat bir parsel üzerinde site şeklinde birden fazla bina üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. Bu şekilde kurulan kat mülkiyetine “yatay kat mülkiyeti” denir. Bir binada kat mülkiyetinin tesisi iki şekilde gerçekleşebilir. 1 -Hukuki İşlemle: Kat mülkiyeti, taşınmaz maliki veya paydaşları tarafından, tapu memurunca resmi senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti siciline tescil ile kurulur 2 -Kazai Kararla: Kazai kararla kat mülkiyeti iki şekilde kurulur. -Ortaklığın giderilmesi ile: İzalei şuyu davası aynen taksim veya nakden taksim şeklinde açılsa dahi, ortaklardan birinin isteği üzerine hakim taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir. Eğer maliklere payları ile orantılı bağımsız bölüm isabet etmiyorsa ivaz ilavesi ile denkleştirme yapar. Fakat her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmüyorsa, hakim satış yoluyla nakden taksime gitmelidir. -İfa davasıyla: Bir yapı tamamlanmadıkça üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Arsa üzerindeki inşaatta kişiye sadece kat irtifakı tanınabilir. Yargıtay noterde düzenlenen bu konudaki belgeleri “taşınmaz satış vaadi” olarak geçerli saymıştır. Ancak bunların iradi veya kazai yoldan ifası kat mülkiyetini tesis etmez. Alıcı veya müteahhit taşınmazın müşterek maliki sıfatını kazanır.

Kat Maliklerinin Hakları a-Bağımsız Bölüm Üzerindeki Hakları: Medeni Kanunun malike tanıdığı tüm yetkilere sahiptir. Kendi bağımsız bölümü üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarrufi işlemlerde bulunabilir. Eklentiler de mülkiyet kapsamına dahildir. Malik taşınmazı rehnedebilir, satabilir. Ancak diğer kat maliklerinin hakları ile “bağdaşmayan irtifak hakları kuramayacağı gibi anagayrimenkülün ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilmesi de mümkün değildir”. Diğer bağımsız bölümlerin satılması halinde, “kat maliklerinin kanuni şufa hakkı da bulunmaz”. Haksız elatmanın önlenmesi, zilyetliğin korunması, tapu kaydının tashihi davaları açabilir. b-Ortak yerler üzerinde: Kat malikleri “ortak yerler üzerinde müşterek mülkiyet esaslarına göre maliktirler” KMK 16. Aksine bir davranışta, kat maliki şikayetini önce kat malikleri kuruluna, sonra da sulh hakimine götürür. Anayapının ortak yerlerinde kat maliklerinin muvafakatini almadan değişiklik ve ilaveler yapamaz

Kat Maliklerinin Borçları a-Kat Mülkiyetini Kullanmada Özen: Gerek kat maliki, gerek bağımsız bölümü kira, oturma hakkı gibi sebeplerle kullananlar, bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri dürüstlük kuralına göre kullanmakla yükümlüdürler. Bunların kat mülkiyetinden doğan sorumluluğu müteselsildir KMK 18/2. b-Bağımsız Bölümleri KMK’na Uygun Kullanma I-Kat maliklerinin hiç yapamayacağı faaliyetler: Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde, şu sağlık müesseselerini kati surette açamaz; -hastane, dispanser, -klinik, -poliklinik, -ecza laboratuvarı. Kat maliklerinin emredici olan bu hükme aykırı sözleşme yapmaları, yönetim planına hüküm koymaları mümkün değildir. Kat mülkiyeti tesis edilirken bağımsız bölümde sağlık müessesesi kurulacağı konulmuşsa engelleyici hükmün kaldırılması gerekir. Doktor muayenehaneleri bu yasağın dışında tutulmuştur. II-Diğer kat maliklerinin rızası ile yapabileceği faaliyetler: Bağımsız bölümün eğlence ve toplantı yeri, gıda maddeleri ilgili faaliyetler, imalathane ve işyeri, emlak komisyoncusu, noter, sendika merkezi, dernek merkezi olarak kullanılması için kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararına ihtiyaç vardır. Avukat bürosu için oybirliği gerekmez. Kat malikleri aykırı kullanım halinde hakime başvurarak tedbir alınmasını isteyebilirler KMK 33. c-Ana Taşınmazın Bakım ve Korunmasından Sorumluluk: Her kat maliki, ana taşınmazın mimari durumunu, güzelliğini, sağlamlığını, titizlikle koruma borcu altındadır. Kat maliki anayapının dış mimari görünüşünü değiştiremez. Kendi bağımsız bölümüne yeni kalorifer radyatör dilimleri ekleyemez. Örn. Diğer kat maliklerinin onayını almadan balkonları kapattıramaz. d-Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine Katlanma: Bir bağımsız bölümdeki arıza diğer bağımsız bölümde tamiri gerekitiriyorsa, buna izin verilmesi zorunludur. e-Ana yapının Ortak Giderlerine Katılma: Her kat maliki aksine anlaşma yoksa, ortak giderlerden bağımsız arsa payı oranında sorumludur. Gider payını ödemeyen kat malikine karşı yönetici ve diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir, icra takibi yapabilir. Ana taşınmazın ortak giderlerinden kat maliki ile birlikte onun bağımsız bölümünü kiracı, intifa hakkı sahibi gibi sıfat ile kullanan diğer şahıslar da müştereken ve müteselsilen sorumludur KMK 22/1.

Kanunda bağımsız kat maliklerinin kendilerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmemelerine karşı yaptırımlar öngörülmüştür. i-İcra takibi ve Dava: Kat malikinin kendi bağımsız bölümüne ilişkin “aidatları ve avansı ödememesi halinde, o kat maliki hakkında, her kat maliki icra takibi yapabilir”. Ortak giderlerden kiracının sorumlu olacağı kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olsa bile, kiracı olağan dışı giderleri ödediği nisbette, ödediği miktarı kira borcundan mahsup edebilir. ii-Bağımsız bölüm mülkiyetinin devrini talep: Eğer kat malikinin mülkiyet hakkı davranışları ile diğerleri için “çekilmez hale gelirse” kat malikleri, bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini talep edebilirler. Kanıtlamak davacı kat maliklerine düşer. Aşağıdaki hallerde çekilmez hale geldiğini kanıtlamak gerekmez. –Kendisine düşen ortak gider ve avansları ödemediği için kat maliki hakkında 2 takvim yılı içinde 3 defa icra veya dava takibi yapılmışsa -Sulh hakiminin ihtarına rağmen davranışı değiştirmemekte “ 1 yıl” Direnmişse -Kendi bağımsız bölümünü ahlaka aykırı amaçlar için kullanmışsa Dava, dava sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren “ 6 ay” herhalde “ 5 yıl” içinde açılması gerekir KMK 25/7. Hakim bağımsız bölümün “mülkiyetinin arsa payı oranında devrine karar verir” KMK 25/2. iii-Kanuni ipotek hakkı: Kat malikinin borcundan kiracısı veya sükna hakkı sahibi de müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ancak kira borcu kadardır. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine yönetici veya kat maliklerinin istemi üzerine “kanuni ipotek hakkı” tescil edilir. iv-Alacakların önceliği: Kat maliklerinin, “gider borcunu ödemeyen kat malikleri ve onlar gibi sorumlu bulunan şahıslardan alacakları, önceliklidir” İİK 206. v-Yüksek temerrüt faizi: Gider ve avans borcu, aylık % 10 temerrüt faizine bağlanmıştır. vi-İşletme projesinin işlevi: Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK 68 de belirtilen “borç ikrarını havi” belgelerden sayılır. Yapılacak icra takibinde borçlu olan kat maliki itiraz ederse, borçlu itirazını varit gösterecek ayni nitelikte belge ibraz edemezse itirazı kaldırılır.

ANA TAŞINMAZIN YÖNETİMİ Kat mülkiyeti tesis edilirken hazırlanmış olan “yönetim planı” tüm paydaşlar tarafından imzalanarak, diğer belgelerle birlikte tapu memuruna verilir KMK 12. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı “bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” KMK 28. Yönetim planının değiştirilmesi için “kat maliklerinin 4/5 inin Oyu gerekir” Kat Malikleri Kurulu Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır KMK 27. Kat malikleri, yönetici ve denetçiler arasındaki ihtilaflar bu kurulca çözülür ve karara bağlanır KMK 32. Kat malikleri kurulu kat maliklerinden oluşur. Her kat malikinin “arsa payı ne olursa olsun kurulda bir oy hakkı vardır”. Yönetici Kat malikleri kurulunca 4/5 çoğunlukla 1 yıl için seçilir. En az “ 8 bağımsız bölümü” olan binalarda yönetici seçimi mecburidir. Kurulca seçilemezse bir kat malikinin talebi üzerine mahkemece atanır. Hak ve Sorumlulukları: Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki, bir vekalet ilişkisi olarak kabul edilmektedir KMK 40. Yönetici yönetim planında veya sözleşmede belirlenen ücrete hak kazanır. Hüküm yoksa yönetici, yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğu, bir vekilin sorumluluğu gibidir. Yönetici sıfatının sona ermesi: Her zaman istifa edebilir. İstifa haklı bir nedene dayanmıyorsa kat maliklerinin uğradığı zararı tazmin zorunda kalır. Kat maliklerinin borçlarını “ihtara rağmen yerine getirmemeleri, haklı bir istifa nedenidir” KMK 40. Kat malikleri kurulu “haklı nedenler varsa, her zaman yöneticiyi azledebilir” KMK 41. Yöneticinin denetimi: Hesaplar “yönetim planında bir hüküm yoksa, her 3 ayda bir denetlenir”.

Kat Mülkiyetinin Sona ermesi A-Maliklerin rızası ile sona ermesi: Binanın tüm bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin tek kişi elinde toplanması, kat mülkiyetini sona erdirmez. Malikin “yazılı isteği, kat mülkiyeti kütüğünden kaydının silinmesi ve taşınmazın tekrar tapu kütüğüne kaydı ile sona erer”. Birden fazla malik varsa kat mülkiyeti sona erince her malike arsa paylarına göre müşterek mülkiyet hakkı tesis edilir. Bunun için bağımsız bölümler üzerinde sınırlı ayni hak veya şerh edilmiş şahsi hak sahiplerinin rızaları da şarttır. B-Maliklerin Rızası dışında sona ermesi: Ana yapının tamamen harap olması veya kamulaştırılması halinde kat mülkiyeti sona erer KMK 46. Kamulaştırma halinde kamulaştırma bedeli malikler arasında “arsa payları ve bağımsız bölümlerin eklentileri dikkate alınarak paylaştırılır”. Anayapının harap olması halinde eğer sigorta tazminatı varsa paylarına göre bölüşülür. Kat mülkiyetine tabi bir binanın bir bağımsız bölümü harap olmuş ve o bölümün maliki bunu “ 2 yıl içinde yaptırmamışsa bunun arsa payının değeri karşılığında, diğer kat malikleri arsa payları ile orantılı olarak kendilerine devrini talep edebilirler”.

TAŞINIR MÜLKİYETİ Taşınır mülkiyetinin konusuna bir yerden başka bir yere nakledilen taşınır eşya ile taşınmaz mülkiyetine dahil olmayan ve temellüke elverişli doğal güçler girer MK 762. A-Taşınır Eşya Bir yerden bir yere özüne zarar vermeden nakledilebilen ve maddi varlığı olan şeylerdir. İnsan vucudu, ceset, fikir ve sanat eserleri üzerindeki haklar ve iktisadi değer taşımayan varlıklar eşya kavramının dışındadır. Bir taşınır eşya üzerindeki mülkiyet hakkı o taşınır eşyanın bütünleyici parçalarını da kapsar MK 684. B-Doğal Güçler Elektirk, atom enerjisi gibi tabii kuvvetler, kişilerce hakimiyet altına alınarak bunlardan istifade mümkünse, bunlar da taşınır mülkiyetinin konusu olabilir. C-Para ve Kıymetli Evrak Para ve kıymetli evrak taşınır eşya sayılır. Esasen bunlarla birlikte piyasada tedavül eden, bu belgelerin nesnel değeri değil, bunlarda mündemiç bulunan mal varlığı haklarıdır. Kıymetli evrak niteliğindeki kambiyo senetleri ve hisse senetlerinin tesis, iktisap devirlerine ilişkin TK da özel hükümler vardır. Bu hükümlerin yeterli olmadığı hususlarda MK hükümleri uygulama bulacaktır.

Taşınır Mülkiyetinin Devren Kazanılması 1 -Zilyetliğin Devri ile Kazanılması MK 763 “taşınır mülkiyetinin devri için zilyetliğin devrini” şart kılmaktadır. Zilyetlik “teslimle” veya “teslimsiz” olarak devredilir. Mülkiyeti devretmek amacıyla yapılacak zilyetlik nakli, zilyetliğin teslimsiz geçirildiği kısa elden teslim, hükmen teslim ve zilyetlik havalesi suretiyle de gerçekleşebilir. Taşınır mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmeler, taşınmaz mülkiyetinin devrinden MK 706 farklı olarak, herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Bu konuda bazı özel hükümler vardır. Taşınır eşyaya ilişkin bağışlama sözleşmesi “adi yazılı” şekilde, motorlu araçların satış sözleşmesinin “resmi şekle” tabi. Zilyetliğin devri ile birlikte taşınır mülkiyetinin intikali için zilyetliği devredenin, taşınır eşya üzerinde “tasarruf yetkisi bulunması” gerekir. Malikin sahip olduğu taşınır eşya üzerindeki tasarruf yetkisi haciz, iflas gibi sebeplerle kısıtlanmış ise, zilyetliği devralan o mal üzerinde mülkiyet hakkını kazanmaz İİK 86. 2 -Zilyetlik Devredilmeden Kazanma Taşınır mülkiyeti “miras” MK 599, “şirketlerin birleşmesi” TK 151 gibi külli halefiyet halinde, “mal birliği”, “mal ortaklığı” rejimi ile ve “açık artırma”BK 213 ile taşınır bir mal alan kimse onun mülkiyetini ihale anında zilyetlik nakledilmeden önce kazanır. 3 -Mülkiyeti Muhafaza Sözleşmesi ve Taşınır Mülkiyetinin Kazanılması Satılan malın mülkiyetinin, bedel alıcı tarafından tamamen ödeninceye kadar satıcıda kalması hususundaki sözleşmeye, “mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi” denir. Bunun geçerli olması için; - Sözleşmenin Noter tarafından resmi şekilde düzenlenmesi NK 89 - Alıcının yerleşim yerindeki Noter tarafından özel “mülkiyeti muhafaza sicili”ne kaydıyle mümkündür. Bu sicile tescilin kurucu bir işlevi varsa da, bu sicillerin aleniyet fonksiyonu bulunmaz.

Taşınır Mülkiyetinin Aslen Kazanılması 1 -Sahiplenme (İhraz) Sahiplenme yoluyla “ancak sahipsiz taşınır eşyalar zilyetlik tesis edilir edilmez iktisap edilebilir”. Sahiplenme yoluyla mülkiyet kazanabilmek için “eşya üzerinde malik olmak iradesiyle zilyetlik tesis etmek gerektiğinden, edinenin temyiz kudretine sahip olması gerekir”. Sahipli bir eşya sahibi tarafından terk edilip sahipsiz hale gelmedikçe, sahiplenme yoluyla iktisabı mümkün değildir. Bir eşyanın sahibi olmakla birlikte kim olduğu tesbit edilemiyorsa, ancak lukata-bulunma yoluyla iktisap edilebilir. Av hayvanları ise kaçtığında sahibi hemen aramazsa sahipsiz hale gelir MK 768. 2 -Buluntu (Lukata) Bunda eşya sahipsiz değildir. Bulan yanlışlıkla sahipsiz sanmış ve bu yanılgısı mazur görülebiliyorsa kazandırıcı zamanaşımı ile eşyanın mülkiyetinin iktisabı mümkündür MK 777 Aksi takdirde kötüniyetli zilyet olarak bu eşyayı sahibine herzaman iade etmek zorunda kalır. 3 -Gömü (Define) Gömü “bulunmasından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olan ve maliki bulunmadığı muhakkak olan kıymetli eşya”dır. Gömü ilmi veya tarihi bir kıymete sahip değilse saklandığı taşınmaz veya taşınırın sahibinin mülkü olur. Bulan sadece kıymetinin yarısını geçmemek üzere uygun bir ödül talep edebilir MK 772. İlmi veya tarihi bir değere sahip ise devletin mülkü olur MK 773.

4 -İşleme (Hukuki Tağyir) Başkasına ait bir malı işleyerek bir eser meydana getiren kimse, eğer sarfettiği emek, malın kıymetinden fazla ise o eserin maliki olur. Malın eski maliki uğramış olduğu zararları haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. İşlemede bulunan iyi niyetli değilse hakim eserin mülkiyetini eski malikine bırakabilir MK 775. 5 -Karışım ve Birleşme Çeşitli kimselere ait mallar önemli surette tahrip olmaksızın veya aşırı bir emek ve masraf yapmaksızın, ayrılamayacak derecede birleşmişse meydana gelen birleşim, eğer mallardan biri, diğerinin bütünleyici parçası haline gelmişse, asıl şeyin mülkiyetine sahip olan kimseye ait olur MK 776. 6 -Zamanaşımı ile İktisap Başkasına ait bir malı zamanaşımı ile kazanmak için kanunda iki koşul öngörülmüştür. a) Mülkiyeti iktisap edecek kişi, “iyiniyetli malik sıfatıyla” zilyet olmalıdır b) Çekişmesiz ve aralıksız “ 5 yıl” devam eden zilyetlik olmalıdır. Kendisinden önceki iyiniyetli zilyetlik sürelerini de zilyetlik süresine ekleyebilir. İyiniyetten kasıt zilyedin eşyanın başkasına ait olduğunu bilmemesi ve hal ve şartlara göre bilmesinin kendisinden beklenilmemesi demektir. Eşyanın başkasının olduğunu bilen fakat sahibini bilmeyen 5 yıllık zilyet ancak buluntu hükümlerine göre mülkiyeti kazanır. Kamuya ait taşınır mallar üzerinde kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet iktisap edilemez.

Taşınır Mülkiyetinin Kaybı a) Malikin iradesiile mülkiyetin kaybı: Malik kendi iradesi ile taşınır eşyayı terk ederse veya taşınır malı başkasına devrederse veya eşyayı tahrip ederse mülkiyet hakkını kaybeder. b) Malikin iradesı dışında mülkiyetin kaybı: Malikin iradesi dışında bir başkası o eşya üzerinde işleme, zamanaşımı, buluntu gibi yollarla mülkiyet hakkı kazanırsa, malikin mülkiyet hakkı sona erer MK 778.

SINIRLI AYNİ HAKLAR TANIM Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkının malike tanıdığı yetkilerin, mülkiyet hakkından bağımsızlaştırılarak malik tarafından başkasına tahsis edilmesidir. Malik sınırlı ayni hakların sahipleri tarafından kullanılmasına katlanmak zorunda olduğundan, sınırlı ayni haklar ayni zamanda malikin mülkiyet hakkının kendi iradesinden doğan bir takyidini teşkil eder. Sınırlı ayni haklar; 1 -İrtifak hakları MK 779 -838 2 -Taşınmaz yükü MK 839 -850 3 -Rehin hakları MK 850 -970 Sınırlı ayni haklar doğduktan sonra mülkiyet hakkından bağımsız hale geldiğinden, “mülkiyet hakkı sona erse bile bunlar mevcudiyetini devam ettirir, sona ermezler”.

1) İRTİFAK HAKLARI İrtifak hakları, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkileri veren veya malike bir çekinme (içtinap) borcu yükleyen, sınırlı bir hakimiyet hakkıdır MK 779. Sınırlı sayıdadırlar. İrtifak hakları ya bir taşınmaz lehine ya da belirli bir şahıs lehine tesis edilirler. Bir taşınmaz lehine tesis edilenlere “eşyaya bağlı irtifaklar”-arzi irtifaklar, belirli bir şahıs lehine tesis edilenlere de “şahsa bağlı irtifak”-Şahsi irtifaklar denir. İrtifak Haklarının Devri İntifa ve oturma hakkı dışındaki irtifak hakları başkalarına devir ve intikal kabiliyeti olan ayni haklardır. Kaynak ve üst hakkı aksi kararlaştırılmadıkça başkalarına temlik ve mirasçılara intikal ettiği halde “diğerlerinin devir ve mirasçılara intikalinin açıkça kararlaştırılmış olması gerekir”. Eşyaya bağlı irtifak haklarında “irtifak hakkının temliki yararlanan taşınmazın temlikine bağlıdır”. Şahsa bağlı olanların temlikinde hangi şekle tabi olacağı açık değildir.

EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKLARI Eşyaya bağlı irtifak hakları “bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini, mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınma veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar” MK 779. Yükümlü taşınmaza kim malikse, irtifak hakkının getirdiği yüke o katlanmak zorundadır. Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkının Kurulması: İrtifak haklarının tesisi için geçerli bir kazanma sebebi, resmi senet düzenlenmesi MK 781, tescil talebi ve tapu siciline tescil şarttır MK 780. Tescil yolu ile irtifak hakkının kurulmasına “tesisen kazanma” denir. Hukuki sebep geçerli değilse, tescil “yolsuz tescil”dir. Hakkın Kapsamı: İrtifak hakkı sahibi, hakkın korunması ve kullanılması için gereken önlemleri alma hakkına sahiptir. Buna karşılık hakkını “yükümlü taşınmaz malikine en az zarar verecek şekilde kullanmakla yükümlüdür” MK 786. Yükümlü taşınmaz maliki hak sahibini “hakkını bu çerçevede kullanmasını engelleyemez, zorlaştırıcı davranışlarda bulunamaz” MK 786/2. Sona Ermesi: İrtifak hakları ya tapu sicilinden terkini ile ya da taşınmazlardan birinin tamamen zayi olması ile sona erer.

ŞAHSİ İRTİFAK HAKLARI İrtifak hakları bazen kişiye bağlanabilir. A-Düzenli Kişisel İrtifak Hakları ve B-Düzensiz İrtifak Hakları 1 -İntifa Hakkı Sahibine eşyadan tam ve sınırsız yararlanma hakkı verir. İntifa hakkı sahibi konusu olan şeyi kullanabileceği gibi onun doğal ve hukuki ürünlerinden de istifade edebilir. İntifa hakının konusu “her türlü taşınır, taşınmaz eşya olabileceği gibi, bir malvarlığının tamamı, hatta alacak hakları da olabilir”. İntifa Hakkının Kurulması: Bir mal varlığının tümü üzerinde intifa hakkı kurulmaz. Mal varlığı içindeki taşınmazlar, taşınırlar ve haklar üzerinde intifa hakkı, kendi şekillerine uygun olarak ayrı kurulur. a-Sözleşme ile: –Taşınmazlar üzerinde: Resmi senet ve tapuya tescil gerekir. Resmi senet tapu müdürü tarafından düzenlenir. Miras gibi tescilsiz doğan kanuni intifa hakları, tapuya tescil edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. -Taşınırlar üzerinde: Bunun için taahhüt işlemi ve eşyanın zilyetliğinin intifa hakkı sahibine nakli şarttır. -Alacak hakkı: Alacaktan yararlanma hakkının yazılı temlik sözleşmesi ile devri mümkündür MK 795. b-Kanun gereği: -Dördüncü zümre mirasçıların, tereke üzerindeki kanuni intifa hakları, miras bırakanın ölümü ile kendiliğinden doğar. Bunun için taşınmazlarda tapuya tescile, taşınırlarda zilyetliğin nakline gerek yoktur. Tapuya açıklayıcı tescil yapılır. -Sağ kalan eşin intifa hakkı MK 499 -Kocanın karının malları üzerindeki intifa hakkı MK 249 c-Kazai Yoldan: Malik intifa hakkının kurulmasına ilişkin resmi sözleşmeyi yaptıktan sonra tescilden kaçınırsa, alacaklı mahkemeden alacağı kararla d-Zamanaşımı ile: Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı, bu hak tapu siciline yolsuz tescil ile kaydedilmişse, 10 yıllık zamanaşımı ile; ya da olağanüstü zamanaşımı ile kazanılır.

İntifa Hakkı Sahibinin Hakları: a)Zilyet olma yetkisi: İntifa hakkı sahibi eşyanın vasıtasız fer’i zilyedi olur. Zilyetliği koruyucu davalardan istifade eder MK 981. b)Yararlanma: Eşyadan tam bir yararlanma hakkı vardır. Fakat öz ve değerine zarar veremez. İntifa hakkı başladığı andan itibaren semereler ona ait olur MK 804. İntifa hakkı sahibi, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa “intifa hakkının kullanılmasını başkasına devredebilir” MK 806. c)Eşyanın idaresi: İntifa hakkı konusu şeyin idaresi de intifa hakkı sahibine aittir MK 803. d)Resmi defter tutulmasını talep: Gerek intifa hakkı sahibi gerekse malik intifa konusu malların resmi defterinin tutulmasını isteyebilirler e)Tazminat talebi: İntifa hakkı sahibi yükümlü olmadığı halde masraflar ve ilaveler yapmışsa, intifa hakkı sona erdiğinde tazminat isteyebilir. Ödeninceye kadar o şeyler üzerinde hapis hakkı vardır. Yoksa söküp alabilir MK 801 İntifa Hakkı Sahibinin Borçları: a-Bakım ve koruma: İntifa hakkı sahibi, eşyayı olduğu gibi muhafazaya ve bakımı için gerekli onarım işlerini yapmaya mecburdur. Adi bakım ve onarım giderleri kendisine aittir. Diğerlerini malike haber vermelidir MK 812. b-İşletme masrafları ve vergiler: İntifa hakkı sahibi işletme masraflarını, emlak ve arazi vergilerini, yerel adete göre gerekiyorsa sigorta ettirerek sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür MK 815. c-Eşyayı iade borcu: İntifa hakkı sonra erince malı iade etmekle yükümlüdür MK 799. Malikin iade talebi, mülkiyet hakkından kaynaklanıyorsa zamanaşımına uğramaz. MK 683. İntifa hakkı sahibi, kusursuzluğunu kanıtlamadıkça intifa süresince eşyanın değer eksilmelerinden de sorumludur MK 800.

Malikin Hakları: a) Tasarruf yetkisi: Malik üzerinde intifa hakkı olan eşya üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir. Ancak bu tasarruf işlemi ile, intifa hakkı sahibinin hakkı zedelenmemelidir. b) Güvence isteme hakkı: Malik hakkı tehlikeye düşerse intifa hakkı sahibinden “teminat talep edebilir” MK 808. gerektiğinde hakimden tedbir talep edebilir MK 807. Malik; -Belirlenen süre içinde teminat gösterilmezse veya -Eşya hukuka aykırı kullanıma devam ediliyorsa hakimden zilyetliğe son verilmesini isteyebilir. Bu durumlarda intifa hakkı sona ermez; sadece eşya intifa hakkı sahibinin elinden alınarak kayyıma bırakılır. Malikin Borçları: Eşyanın olağan kullanımının yol açtığı masraflar dışında, “özünün korunması için yapılan masraflar malik tarafından karşılanır”. Bunun için malik intifa hakkı sahibinden kendisine “faizsiz ödünç vermesini talep edebilir”. Aksi halde malik paranın temini için eşyayı sattırabilir MK 813. Kredi borcu eşyanın malike geri iade edildiği anda muaccel olur.

2 -Sükna Hakkı Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren ayni haktır MK 823. Oturma hakkı daraltılmış bir intifa hakkı niteliğindedir. Oturma hakkının intifa hakkında olduğu gibi “başkasına devri mümkün değildir. ” MK 823. Başkasına kiraya da veremez. Aksi kararlaştırılmadıkça oturma hakkından, oturma hakkı sahibinin aile efradı da yararlanır MK 824. Oturma hakkı sahibi binayı tek başına kullanıyorsa, evin adi tamirat ve bakım masrafları ona aittir. Evi malik ile birlikte kullanıyorsa masraflar malike aittir MK 824.

B-Düzensiz İrtifak Hakları İntifa ve oturma hakkı dışındaki, diğer irtifak hakları başkasına devri kabil şekilde kurulabilir. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça “üst hakkı ve kaynak hakkı mirasçılara intikal edebilir, başkalarına devrolunabilir”. 1 -Üst Hakkı Sahibine başkasına ait bir arsa üstünde veya altında inşaat yapmak veya arazi üzerinde mevcut bir inşaatı muhafaza ederek yapı üzerinde malik olma hakkı veren bir haktır MK 726. Üst hakkı, yapının “arzın bütünleyici parçası olma kuralının bir istisnasıdır”. Taşınmaz maliki bir kimseye taşınmazı üzerinde veya altında “inşaat yapmak yetkisini bir irtifak hakkı ile verebilir. Bu irtifak hakkı aksi kararlaştırılmadıkça mirasçıya geçer ve devredilebilir” MK 826/2. a) Bağımlı-Bağımsız Üst Hakkı: b) Şahısla Kaim Üst Hakkı d) Eşyaya Bağlı-Şahsa Bağlı Üst Hakkı 2 -Kaynak Hakkı “Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak aksi kararlaştırılmış olmadıkça başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçer. Kaynak hakkı bağımsız nitelikte ve en az 30 yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir” MK 837. Şahsi irtifak hakkı şeklinde kurulabileceği gibi eşyaya bağlı irtifak hakkı şeklinde de kurulabilir. Kaynak hakkının kazanılması, devri ve kaybedilmesi MK taşınmaz mülkiyeti hükümlerine tabidir.

TAŞINMAZ YÜKÜ “Bir taşınmaz malikinin yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere bir şey yapmaya vermeye yükümlü kılınmasıdır” MK 839. Feodalitenin Kalıntısıdır. Taşınmaz maliki bir şey yapmak, bir şey vermek borcu altındadır. Bu borcun teminatı da “taşınmaz yüküne konu olan taşınmazdır”. Burada alacaklının hakkı taşınmazın değeri ile teminat altına alınmıştır. Taşınmaz rehninden farkı: -Rehin fer’i nitelikte bir haktır. Alacakla taşınmaz arasında direk bağ yoktur. Rehin borcu karşılamazsa, borçlunun şahsi sorumluluğu kalan borç nisbetinde devam eder. Taşınmaz yükünde ise“malikin borcu, taşınmazın değeri ile sınırlıdır”. -Rehin bir alacağın güvencesi iken, taşınmaz yükü bir alacağın güvencesi değildir.

REHİN HAKKI Rehin hakkı, alacaklıya rehin konusu olan şeyi, borcun ödenmemesi halinde icra vasıtasıyla sattırıp, satış değeri üzerinden, alacağını öncelikle tahsil etme hakkı veren bir ayni haktır. İrtifak haklarında malik “eşyadan yararlanma” yetkisini mülkiyet hakkından bağımsızlaştırarak bir başkasına tahsis ediyorken, bunda “eşyayı satıp paraya çevirme” yetkisini bir başkasına tahsis ediyor. Malikin tasarruf yetkisi şarta bağlı olarak rehinli alacaklıya geçmiştir. Şart ise -Borcun ödenmemesi -Sadece icra dairesi vasıtası ile sattırma TAŞINMAZ REHNİ Taşınmaz rehni “ancak ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabilir” MK 850. Bunların dışında kişilerin değişik taşınmaz rehni türü yaratması mümkün değildir.

Taşınmaz Rehninin Genel İlkeleri 1 -Muayyenlik İlkesi: Bu ilkenin iki unsuru vardır a) Rehinli alacağın değerinin belirli olması: i-TL Olarak: Taşınmaz rehni, ancak belirli bir alacak için miktarı TL olarak gösterilerek kurulabilir. Bu emredici bir kuraldır. Alacak halen mevcut ise, miktarı bir sermaye borcu şeklinde gösterilir. Buna “anapara rehni” veya “sabit ipotek” denir. Rehnin kurulduğu anda, miktarı kesin olarak bilinmeyen ve ileride doğacağı zamanda miktarının ne olacağı kesin olarak tahmin edilemeyen, alacaklar için kurulan bir rehin çeşidi de “Azami meblağ ipoteği”dir. b)Rehinli Taşınmazın Belirli Olması: “Rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir” MK 853. Tapusuz taşınmazlar üzerinde, taşınmaz rehni, tesisi mümkün değildir. 2 -Aleniyet İlkesi: Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır MK 856. Hiç kimse tapu kütüğüne tescil edilmiş olan, bir taşınmaz rehnini, bilmediğini iddia edemez, iyiniyet iddiasında bulunamaz MK 1020. Taşınmaz rehninin “yolsuz olarak terkini, taşınmaz rehnini sona erdirmez fakat iyiniyetli kişilerin iktisapları korunur” MK 1023. 3 -Sabit Derece Sistemi: Taşınmaz rehni ile diğer sınırlı ayni haklar arasında bir çatışma halinde bunların öncelik sırası, taşınmaz rehninin tesis tarihine göre değil “taşınmaz rehninin bağlı olduğu, derecenin tesis tarihine göre belirlenir” MK 869.

Taşınmaz Rehninin İktisabı ve Sona Ermesi A-Tescille İktisap: Bir taşınmaz üzerinde, rehin tesisi için taşınmazın tapuya kayıtlı olması zorunludur MK 853. Kanundaki istisnalar dışında, taşınmaz rehni ancak tescille doğar. B-Tescilsiz İktisap: Kanuni rehin haklarının tescilsiz olarak iktisabını kanunumuz kabul etmiştir. Taşınmaz rehninin “kazandırıcı zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir”. Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi Rehinli alacağın sona ermiş olması, taşınmaz rehnini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmaz rehni “ya terkin ile ya da taşınmazın tamamen ziyaı ile sona erer”.

İPOTEK İpotek, halen mevcut veya ileride doğması muhtemel olan bir alacağı teminat altına alan bir taşınmaz rehin çeşididir MK 881. Bir kimse başkasının borcu içinde kendi taşınmazını ipotekle takyit edebilir. Bütün ayni haklar gibi ipotek de tapu kütüğüne tescil ile doğar MK 856. Tescilin geçerli olabilmesi ise, “geçerli bir iktisap sebebi”ne ilaveten “geçerli bir borç ilişkisi” nin bulunmasına bağlıdır. Geçerli iktisapsebebi bir rehin sözleşmesi, mahkeme kararı olabilir.

TAŞINIR REHNİ Çeşitleri: 1 -Teslime bağlı olan ve teslime başlı olmayan rehin 2 -Hapis hakkı 3 -Alacaklar üzerinde rehin hakkı Şartlar: A) Taşınır rehninin varlığı mevcut geçerli bir alacağa bağlıdır Taşınır rehni bu sebepten alacağa bağlı fer’i bir haktır. Alacağa bağlılığın bir sonucu olarak, eğer alacak sona ermişse, taşınır rehni de sona erer. B)Taşınır rehninin kamuya açıklığı Kanun rehin aleniyetini sağlamak amacıyla, bazı istisnalar dışında, rehin konusu taşınır eşyanın “vasıtasız zilyetliğinin”, malik tarafından alacaklıya veya üçüncü bir şahsa devrini şart koşmaktadır MK 939 C)Rehin hakkının kazanılmasında iyiniyetin korunması Emin sıfatıyla zilyetten iyiniyetle taşınır rehni iktisabı korunmaktadır. Rehnedende tasarruf yetkisi olmasa bile rehin hakkı iktisapedilir. Emin sıfatıyla zilyet olması yeterlidir. D)Taşınır rehninde muayyenlik ilkesi 1 -Rehin konusunun belirli olması: 2 -Temin edilen alacağın belirli olması

Teslime Bağlı Olmayan Taşınır Rehni Bunların bir kısmı bir sicile tescil suretiyle tarafların iradesi ile tesis edilirken, bir kısmı tarafların iradesi dışında sicilsiz olrak kanundan doğan rehin haklarıdır. A-Tescilli teslim şartsız taşınır rehni: 1 -Hayvan Rehni: Teslim şartından istisna edilen bir tescilli taşınır rehnidir. Bununla hem hayvan sahibinin hayvanı rehnedip kredi temin etmesi, hem de hayvanı kullanmaya devam edebilmesi sağlanmış olmaktadır. 2 -Ticari işletme rehni: Ticari işletme rehni sözleşmesinin, üzerinde rehin tesis edilecek ticari işletmenin ticaret siciline kayıtlı olduğu “ticaret sicili çevresinde bulunan noter tarafından re’sen düzenlenmesi gerekir”. 3 -Maden rehni: Maden siciline tescil ile rehnedilebilir Mad. K 39. 4 -Gemi ipoteği: Gemi siciline tescil suretiyle rehnedilebilir 5 -Motorlu araç ve diğer tescilli taşınır rehinler: “Gerçek ve tüzel kişilerin lehine alacaklarının güvence altına alınması için, kanun gereğince bir sicile tescili zorunlu olan taşınır mallar üzerinde zilyetlik devir edilmeden de taşınır malın kayıtlı olduğu sicile yazılmak suretiyle rehin kurulabilir” MK 940/2