Apontamentos nova Lei de Regularizao Fundiria O contexto

Apontamentos à nova Lei de Regularização Fundiária

O contexto das ocupações urbanas irregulares • 11. 425. 644 brasileiros vivem em ocupações irregulares, equivalente a 6% da população do país. Em teresina, 131. 451 pessoas vivem nessa condição. (Censo demográfico 2010 do IBGE sobre aglomerados urbanos subnormais, Tabela 1). • Fracasso das políticas de habitação às classes menos favorecidas ao longo do século passado resultando em: (i) habitações fora dos padrões urbanísticos; (ii) ocupantes destituídos de títulos de propriedade. Sistema alemão de aquisição de propriedade imobiliária mediante registro do título (art. 1. 245 do CC-02); (iii) ausência da oferta de serviços públicos; (iv) problemas ambientais (por exemplo, invasões em Áreas de Preservação Permanente); (v) problemas de segurança pública (por exemplo, o caso do Rio de Janeiro); (vi) desigualdade social.

O contexto teresinense • Diagnóstico da Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Habitação do Município de Teresina sobre ocupações (2013 -2014): ZONA QTE. ÁREAS QTE. FAMÍLIAS Centro/Norte Sul Sudeste Leste Rural 42 81 50 46 59 19. 723 21. 546 19. 082 16. 550 14. 775 TOTAL 278 91. 676

O contexto teresinense • Das 278 áreas: (i) 59 são localizadas na zona rural (21, 2%) e 219 na zona urbana (78, 8%); (ii) 113 ocupam imóveis públicos federais, estaduais e municipais (aprox. 40% do total), podendo o número ser até maior; (iii) possuem tempo de ocupação que varia de 1 ano (Residencial Esperança, bairro Santa Maria da Codipi) até mais de 100 anos (Loteamento Bom Jesus, Zona Rural Leste); (iv) 53 não possuem pavimentação (aprox. 20% do total); (v) 22 não possuem abastecimento de água (aprox. 8% do total); (vi) 10 não possuem fornecimento de energia elétrica (aprox. 3, 5%)

Algumas medidas jurídicas anteriores • Usucapião coletivo do Estatuto da Cidade: Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (Redação dada pela lei nº 13. 465, de 2017)

Algumas medidas jurídicas anteriores • Desapropriação judicial do Código Civil de 2002: Art. 1. 228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. (. . . ) § 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. § 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

Algumas medidas jurídicas anteriores • A Lei Federal nº 11. 977/07, a qual serviu como base para a própria Lei Federal nº 13. 465/17. • A concessão de direito real de uso para fins de moradia no âmbito do Município de Teresina em ocupações de até 360 m² em terrenos municipais (Lei Municipal nº 3. 251/03). Solução para os problemas dos títulos de aforamento concedidos pelo Município de Teresina e que não foram devidamente registrados na serventia.

A nova Lei de Regularização Fundiária (Lei Federal nº 13. 465/17) • Regulamentada pelo Decreto Federal nº 9. 310/18. • Conversão da Medida Provisória 751/19 e trata de diversos assuntos além da regularização fundiária (política agrária, registro eletrônico de imóveis [SREI], condomínio de lotes, lei de parcelamento do solo). • Normas gerais em matéria de direito urbanístico e de competência da União Federal, com a possibilidade de Estados e Municípios editarem leis com mais detalhes sobre o assunto (CF, art. 24, inciso I e parágrafos). O Município de Teresina já envio seu PL para a Câmara Municipal. • Aprimoramento da revogada Lei Federal nº 11. 977/09, mantendo praticamente a mesma política no tocante à regularização fundiária urbana. • Possui já 3 ações de controle de constitucionalidade pendentes de julgamento no Supremo Tribunal Federal (ADIn´s nº 5771, 5787 e 5883).

O conceito de regularização fundiária urbana (Reurb) • Conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes (cabeça do art. 9º da LRF). • Dois grande eixos da regularização fundiária urbana: (i) titulação dos ocupantes: conferir direito de propriedade aos ocupantes; (ii) sanear os problemas urbanísticos, ambientais e sociais das ocupações.

O conceito de núcleo urbano informal consolidado • Art. 11. Para fins desta Lei, consideram-se: I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5. 868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural; II - núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização; III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município; • Qual critério? A data de promulgação da Constituição de 1988? A data da promulgação da MP 751/16 (22/12/2016)?

Modalidades de Reurb • Reurb de Interesse Social (I, art. 13 da LRF): regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. • Reurb de Interesse Específico (II, art. 13 da LRF): regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese anterior. • O critério a ser utilizado é a composição ou a faixa de renda familiar, mediante ato do Chefe do Executivo Municipal e nunca pode ser superior a 5 (cinco) vezes o salário mínimo vigente no país (Decreto Federal nº 9. 310/18, art. 6º). • Relevância da distinção: fixação da responsabilidade pelo custeio da elaboração do projeto de regularização fundiária e implantação da infraestrutura para os serviços públicos essenciais, bem como direito à gratuidade de custas e emolumentos notariais e registrais em favor dos ocupantes.

Modalidades de Reurb • Reurb mista: é possível que haja, no mesmo núcleo urbano informal consolidado, a existência de unidades imobiliárias de enquadramento em Reurb-S ou Reurb-E, desde que as unidades Reurb-S sejam predominantes (Decreto nº 9. 310/18, art. 5º, § 4º). Nesse caso, a regularização se dará separadamente de acordo com o respectivo enquadramento. • Reurb inominada: Art. 69. As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo, para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.

Instrumentos: demarcação urbanística • Demarcação urbanística (art. 19 e seguintes da LRF): o Poder Público poderá realizar o levantamento prévio da situação do núcleo urbano informal consolidado e identificação dos titulares constantes do registro de imóveis, formalizado através de auto de demarcação. É necessária a notificação dos proprietários dos imóveis envolvidos. Garantia do direito fundamental de propriedade (CF, art. 5º, inciso XXII). • Possibilidade de os interessados apresentarem impugnação. • Não havendo impugnação ou sendo esta superada, o auto é levado ao registro de imóveis para averbação nas matrículas alcançadas pelo procedimento.

Instrumentos: legitimação fundiária • Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. • A legitimação fundiária de imóvel público atenta contra a regra da imprescritibilidade dos bens públicos (CF, art. 183, § 3º). É mais juridicamente apropriado simplesmente fazer a doação do imóvel. • A legitimação fundiária de imóvel privado atenta contra o direito de propriedade (CF, art. 5º, XXII).

Instrumentos: legitimação de posse • Art. 25. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, constitui ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é conversível em direito real de propriedade, na forma desta Lei. § 1º A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis ou por ato inter vivos. § 2º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público. Art. 26. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição Federal , independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral. § 1º Nos casos não contemplados pelo art. 183 da Constituição Federal, o título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação em vigor, a requerimento do interessado, perante o registro de imóveis competente. • Na prática, outorgou-se ao Poder Público um instrumento de usucapião administrativa.

Procedimento Art. 28. A Reurb obedecerá às seguintes fases: I - requerimento dos legitimados; II - processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes; III - elaboração do projeto de regularização fundiária; IV - saneamento do processo administrativo; V - decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade; VI - expedição da CRF pelo Município; e VII - registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

Legitimados • Art. 14. Poderão requerer a Reurb: I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; III - os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e V - o Ministério Público. § 1º Os legitimados poderão promover todos os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos de registro.

Decisão inicial do Município • Classificação da Reurb é competência do Município, exceto quando a União ou o Estado instaurarem a Reurb (LRF, art. 30, inciso I e § 1º). • O Município deve, em 180 dias, decidir sobre a instauração da Reurb, classificando-a, ou indeferir o requerimento. No silêncio, considerar-se-á instaurada a Reurb e de acordo com a classificação apontada pelo legitimado (LRF, art. 30, §§ 2º e 3º). • Busca pela titularidade da área (LRF, art. 31). Se a demarcação urbanística já houver sido feita pelos legitimados (União ou Estado), não é necessário.

Plano de regularização fundiária • É obrigatório para qualquer Reurb, exceto no caso de Reurb inominada ou quando o núcleo já estiver regularizado e registrado, estando pendente apenas a titulação dos ocupantes (Decreto 9. 310/18, art. 21, § 2º). • Não há necessidade ART ou RTT, se o responsável técnico for servidor público (Decreto 9. 310/18, art. 21, § 2º). • A responsabilidade pela elaboração: (i) Reurb-S: é do Município ou, caso a área seja pública, do respectivo titular, segundo o que dispuser o ajuste; (ii) Reurb-E: é dos potenciais beneficiários ou requerentes privados.

Projeto de regularização fundiária • Art. 35. O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo: I - levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado; II - planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível; III - estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental; IV - projeto urbanístico; V - memoriais descritivos;

Projeto de regularização fundiária VI - proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso; VII - estudo técnico para situação de risco, quando for o caso; VIII - estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso; IX - cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e X - termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo. Parágrafo único. O projeto de regularização fundiária deverá considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas destinadas a uso público, quando for o caso.

Projeto de regularização fundiária • Art. 36. O projeto urbanístico de regularização fundiária deverá conter, no mínimo, indicação: • I - das áreas ocupadas, do sistema viário e das unidades imobiliárias, existentes ou projetadas; • II - das unidades imobiliárias a serem regularizadas, suas características, área, confrontações, localização, nome do logradouro e número de sua designação cadastral, se houver; • III - quando for o caso, das quadras e suas subdivisões em lotes ou as frações ideais vinculadas à unidade regularizada; • IV - dos logradouros, espaços livres, áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, quando houver;

Projeto de regularização fundiária • V - de eventuais áreas já usucapidas; • VI - das medidas de adequação para correção das desconformidades, quando necessárias; • VII - das medidas de adequação da mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocação de edificações, quando necessárias; • VIII - das obras de infraestrutura essencial, quando necessárias; • IX - de outros requisitos que sejam definidos pelo Município.

Projeto de regularização fundiária • O plano serve como um levantamento de todas as irregularidades urbanísticas e ambientais do núcleo urbano informal consolidado. A lei dá um leque de opções ao Município: (i) Zoneamento misto: na Reurb, os Municípios e o Distrito Federal poderão admitir o uso misto de atividades como forma de promover a integração social e a geração de emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado (LRF, art. 13, § 4º); (ii) Flexibilização dos parâmetros urbanísticos e edilícios: os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios; (iii) Criação de parâmetros urbanísticos específicios (LRF, art. 35, § único); (iv) Compensações (LRF, art. 35, IX) ou medidas de adequação para correção das desconformidades, quando for o caso (LRF, art. 36, VI).

Projeto de regularização fundiária • No caso de medidas de compensação urbanísticas ou ambientais, a responsabilidade pela implementação das medidas: (i) na Reurb-S: do Poder Público municipal; (ii) na Reurb-E: os beneficiários ou requerentes privados, cabendo a escolha ao Poder Público municipal (LRF, art. 38, III), devendo ser celebrado termo de ajuste como condição para aprovação da Reurb. E.

Projeto de regularização fundiária • Obras de infraestrutura essencial (LRF, art. 36, § 1º): (i) sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual; (ii) sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou individual; (iii) rede de energia elétrica domiciliar; (iv) soluções de drenagem, quando necessário; e (v) outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função das necessidades locais e características regionais.

Projeto de regularização fundiária • Responsabilidade pela implantação da infraestrutura essencial mediante termo de compromisso: (i) Reurb-S: do Município ou, caso a área seja pública, do respectivo titular, segundo o que dispuser o ajuste; (ii) Reurb-E: dos potenciais beneficiários ou requerentes privados. • As obras de infraestrutura essencial, de equipamentos comunitários ou de melhoria habitacional pode ser executadas antes, durante ou após a regularização fundiária.

Conclusão da Reurb • Art. 40. O pronunciamento da autoridade competente que decidir o processamento administrativo da Reurb deverá: • I - indicar as intervenções a serem executadas, se for o caso, conforme o projeto de regularização fundiária aprovado; • II - aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo de regularização fundiária; e • III - identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária com destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais.

Certificado de Regularização Fundiária • Art. 41. A Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é o ato administrativo de aprovação da regularização que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá conter, no mínimo: • I - o nome do núcleo urbano regularizado; • II - a localização; • III - a modalidade da regularização; • IV - as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma; • V - a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver; • VI - a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante ato único de registro, bem como o estado civil, a profissão, o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade e a filiação.

Registro do CRF • A CRF deve ser levada para registro na serventia imobiliária competente. • O registro implicará na abertura da novas matrículas relativamente às unidades imobiliárias e afetará todas as matrículas dos imóveis atingidos. • O registro também acarretará a imediata transferência das vias de circulação, áreas de uso comum do povo, prédios públicos e equipamentos urbanos.

Conclusões • A LRF estabelece claramente uma lei que visa integrar, tanto quanto possível, as ocupações irregulares à cidade. Basta perceber as flexibilizações possíveis para os parâmetros urbanísticos. • Pode vir a legitimar futuras invasões. A lei não possui qualquer espécie de limitação temporal, estimulando a ocupação irregular do território já antevendo sua regularização. • Confere aos Municípios o papel de principal protagonista no processo de regularização fundiária.