Korterihistute aktuaalsed ksimused Tallinn 06 november 2019 Margus

Korteriühistute aktuaalsed küsimused Tallinn 06. november 2019 Margus Saulep

Korteriomandi - ja korteriühistuseadus 01. 2018 jõustus korteriomandi - ja korteriühistuseadus (lühend Krt. S). Kellele Krt. S kohaldub? Mida Krt. S reguleerib? Millised muudatused Krt. S-i jõustumine kaasa tõi?

Korteriühistu mõiste • Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (Krt. S § 1 lg 4). • Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine (korteriühistuseadus § 2 lg 1).

Korteriühistu põhikiri • Korteriühistul võib olla põhikiri (Krt. S § 17 lg 1). • Registrisse kantud põhikirjad kehtivad edasi. • Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet (MTÜS § 23 lg 1).

Korteriühistu nimi • Korteriühistu nimi koosneb korteriomandite esemeks oleva kinnisasja aadressist ja täiendist „korteriühistu” (Krt. S § 19 lg 1). • Korteriühistu võib lisaks Krt. S § 19 lõikes 1 sätestatud nimele kasutada muud nime (täiendav nimi) tingimusel, et see piisavalt eristab teda kõikidest teistest Eestis registrisse kantud juriidilistest isikutest (Krt. S § 19 lg 4).

Korteriühistu organid ja juhtimine • Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti (Krt. S § 20 lg 2). • Korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust (Krt. S § 22 lg 2).

Korteriühistu organid ja juhtimine Küsimused: 1) Mida teha, kui mõni omanik jätab end registreerimata? 2) Kas omanik saab sel juhul koosolekul osaleda?

Korteriühistu organid ja juhtimine Kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata (Krt. S § 23 lg 1).

Korteriühistu organid ja juhtimine Korduskoosolek • Põhikirjas ei saa uue koosoleku (korduskoosolek) kvoorumile tingimusi määrata. Kui kehtivas põhikirjas on korduskoosoleku kvooruminõue kehtestatud, ei saa seda kohaldada (vt Riigikohtu määrust kohtuasjas nr 2 -18 -10407). • Uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadetakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast (Krt. S § 23 lg 2).

Korteriühistu organid ja juhtimine Kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord (Krt. S § 20 lg 3).

Korteriühistu organid ja juhtimine Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja Krt. S § 20 lõikes 3 nimetatud dokumendid saata elektroonselt (vt Krt. S § 20 lg 4).

Korteriühistu organid ja juhtimine Häälte jaotus Korteriomanike üldkoosolekul annab (a) iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et (b) igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et (c) häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus (Krt. S § 22 lg 1).

Korteriühistu organid ja juhtimine Kaasomandis korterid Korteriomandi ühised omanikud peavad arvestama sellega, et oma õigusi saavad nad teostada ainult ühiselt. See tähendab, et üldkoosolekul osalemiseks peavad nad kõik koosolekul kohal viibima või määrama ühe ühistest omanikest või ka kolmanda isiku endale esindajaks (Krt. S eelnõu seletuskiri, lk 41).

Korteriühistu organid ja juhtimine Kui korteriomandi ühised omanikud viibivad kõik ise üldkoosolekul kohal, siis on neile kuuluv üks hääl antud ainult juhul, kui kõik ühised omanikud on selle andmisega nõus (Krt. S eelnõu seletuskiri, lk 41).

Korteriühistu organid ja juhtimine Millal ei ole omanikul õigus hääletada? Korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus (Krt. S § 22 lg 3).

Korteriühistu organid ja juhtimine Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata • Korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata (Krt. S § 21 lg 1). • Juhatus saadab otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha. Kui korteriomanik ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu (Krt. S § 21 lg 2).

Korteriühistu organid ja juhtimine Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata • Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet (Krt. S § 21 lg 3). • Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele (Krt. S § 21 lg 4).

Korteriühistu organid ja juhtimine Kas korteriühistu võib üldkoosolekut pidada eri liikmete jaoks erineval ajal koride kaupa? KÜ põhjendas sellise korra sätestamist põhikirjas sellega, et liikmete arv on väga suur ja seetõttu on keeruline pidada koosolekut kõigi liikmetega samal ajal samas kohas.

Korteriühistu organid ja juhtimine Riigikohtu seisukohad (3 -2 -1 -89 -16): 1. „Kui koosolekut oleks võimalik pidada eri liikmete jaoks erineval ajal, ei oleks tagatud üldkoosoleku peamine eesmärk, milleks on võimaldada liikmetel ühiselt teostada oma liikmeõigusi, kujundada oma seisukohti tulenevalt päevakorda pandud küsimuste ühisest arutelust teiste liikmetega, hääletada kõiki asjaolusid ja arvamusi teades kujunenud tahte kohaselt. “

Korteriühistu organid ja juhtimine 2. „Pidades koosolekut eri liikmetega eri ajal, ei ole mh tagatud koosolekute identsus. Samuti ei saa päevakorda pandud küsimusi hääletama asudes olla kindel, mida räägiti eelmistel osakoosolekutel või mida räägitakse järgmistel või kuidas selgitatakse teistel osakoosolekutel otsuste eelnõusid. “

Korteriühistu organid ja juhtimine KÜ juhtimine Juhatus Ühine juhtimismudel Valitseja

Korteriühistu organid ja juhtimine Juhatus • Juhatusel võib olla üks liige (juhataja) kuni kolm liiget. Põhikirjaga võib ette näha käesolevas lõikes sätestatust erineva juhatuse liikmete arvu või selle ülem- ja alammäära. • Juhatuse valimine, ametiaja kestvus ja lõppemine. • Valituks loetakse kandidaat, kes sai teistest enam hääli (MTÜS § 22 lg 11).

Korteriühistu organid ja juhtimine Ühine juhtimine • Korteriühistul ei pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule (Krt. S § 24 lg 3). • Juhatuse puudumisel juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (Krt. S § 24 lg 4).

Korteriühistu organid ja juhtimine Valitseja • Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (edaspidi valitseja). Krt. S § 26 lg 1 • Korteriühistul võib korraga olla ainult üks valitseja ( Krt. S § 26 lg 2). • Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut (Krt. S § 26 lg 3).

Korteriühistu organid ja juhtimine Valitseja peab määrama iga oma esindatava ja juhitava korteriühistu jaoks füüsilise isiku (edaspidi majahaldur), kes tegeleb valitseja ülesannete täitmisega selles korteriühistus (Krt. S § 28 lg 1).

Korteriühistu organid ja juhtimine Korteriühistu otsused 1) Tavapärane valitsemine (Krt. S § 35). Otsused võetakse vastu häälteenamusega; 2) Asja säilitamiseks vajalikud toimingud (Krt. S § 37). Korteriomaniku ja KÜ õigus; 3) Tavapärasest suuremad ümberkorraldused (Krt. S § 38). Üldjuhul vajalik korteriomanike kokkulepe.

Korteriühistu organid ja juhtimine 4) Laenu võtmine (Krt. S § 36). Kui laenusumma ületab eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, siis võetakse otsus vastu kvalifitseeritud häälteenamusega. 5) Kaasomandi eseme ajakohastamine (Krt. S § 39). Otsused võetakse vastu kvalifitseeritud häälteenamusega.

Teabeõigus Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega (Krt. S § 45 lg 1).

Teabeõigus Korteriomanik võib juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama (Krt. S § 45 lg 3).

Teabeõigus Üldkoosoleku kinnitati juhatuse otsus selle kohta, et omaniku põhjendamatud avaldused tuleb edaspidi jätta läbi vaatamata, aga avaldused, millel on mõtet ja sisu, vaatab juhatuse esimees läbi ainuisikuliselt. Riigikohtu lahend nr 3 -2 -1 -29 -15

Omaniku teabekohustus Korteriomanik on kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressi (Krt. S § 46 lg 1).

Korterit kasutavad isikud Krt. S § 30 sätestatud õigused on ka korteriomandit kasutaval isikul (nt üürnik). Krt. S § 30 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus: 1) kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga; 2) kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.

Korterit kasutavad isikud • Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad Krt. S § 31 lõigetes 1 ja 2 sätestatut. • Korteriomanik on kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal (Krt. S § 31 lg 5).

Võlgnikud • • Võlgnevuse likvideerimine kokkuleppe alusel Maksekäsu kiirmenetluse avaldus Avaldus maakohtusse Korteriomandi võõrandamisnõue

Võlanõuete aegumine • Majandamiskulude nõuete aegumistähtaeg on kolm aastat. Aegumist arvestatakse kalendriaasta kaupa, st aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks (vt tsiviilseadustiku üldosa seadus § 154) • Näide: 2015. a. majandamiskulude nõuete aegumistähtaja kulg algas 01. 2016 ja nõuded aegusid 31. 12. 2018.

Tänan tähelepanu eest!