GGY 448 Toplu Yap ve Tanmaz Ynetimi Dr

GGY 448 Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi Dr. H. Murat ÇEKİCİ

TOPLU YAPI YÖNETİCİSİNİN HUKUKİ SORUMLULUĞUNUN SONUÇLARI • Yönetici toplu konutlara ilişkin görevini ifa ederken kat malikleri, kat kurulları ve 3. şahıslarla da muhatap olur. • Yine yönetimin gerekli kıldığı konularda 3. kişilerle çeşitli iş ve işlemler yapar. Bu kapsamda, yöneticinin görevine aykırı davranışının kat maliklerine karşı sonuçları olduğu gibi 3. kişilere karşı da çeşitli sonuçları olacaktır.

• Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğun kaynağı ile 3. Kişilere karşı sorumluluğunun kaynağı farklı olacağından görevine aykırı davranışının yaptırımı da farklı olacaktır. • Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğunun kaynağı vekalet hükümleri iken, 3. kişilere karşı sorumluluğu Borçlar Kanunu esaslarına tabidir.

• Toplu yapı yöneticisinin görevine aykırı yaptığı işlemlerin cezai yaptırımı da olabilir. Örneğin, toplu konutlara ilişkin tutulan defterlerde gerçeğe aykırı kayıtların tutulması, toplu konutlara ilişkin toplanan paranın toplu konutlar adına bankaya yatırılması gerekirken kendi adına bir hesaba yatırılması ve yatırılan hesaptan faiz işletilmesi gibi. • Yöneticinin bu ve buna benzer görevine aykırı yaptığı bir takım işlemlerde, bunların hukuki yaptırımı yanında ilgili fiil cezai yaptırımı da gerekebilir.

Yöneticinin Kat Maliklerine Karşı Sorumluluğu • Yöneticinin kat malikleri ile kat kurulları tarafından yönetim planıyla veya kanunen tanımlanan görevlerini gereği gibi yerine getirmesi beklenir. Ancak çeşitli nedenlerle yönetici görevini gerektiği gibi yapmadığı hallerde sorumluluğuna gidilebilecektir. • Hukuk sistemimiz bu sorumluluk için çeşitli yaptırımlar öngörmüştür. Bu yaptırımların temeline; iki taraf arasındaki ilişkiye “Borçların Yerine Getirilmemesinin Sonuçları” dayandırmak gerekecektir. Şöyle ki; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 112. madde hükmüne göre, borcun ifası hiç veya gereği gibi ifa edilmemişse, borçlu bundan doğan zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

• Yönetici görevi kapsamında gereği gibi hareket etmemiş veya aykırı davranışlar sergilemişse bunların çeşitli yaptırımları olacaktır. Bu yaptırımlar ise şunlardır: a) Tazminat b) Yöneticiyi Görevden Azletme c) Aynen İfa

Tazminat: • Toplu konutlarda ortak yer ve tesislere ilişkin yönetim planına konulan hükümlere ve kanunun yöneticiye tanıdığı hak ve yetkilere aykırı davranması halinde toplu konut yönetici tazminata hükmedilebilir. • Tazmin talebi, vekaletten doğan borç ilişkisinin sona erdiği değil, bilakis devam ettiği, fakat muhtevasının değiştiğini ifade eder.

• Tazminat talebi yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin sona erdiği dönemde istenebileceği gibi, bu ilişkinin devam ettiği sürede de istenebilir. • Örneğin, toplu konutların ortak yer ve tesislerinin yenilenmesi için toplanan paradan bir kısmının, yönetici tarafından kendi hesabına aktarılması gibi. Bu halde istenebilecek tazminat miktarı ve türünü toplu konut kat malikleri belirleyecektir.

• Yöneticinin kendi hesabına aktardığı paranın halen toplu konut adına açılan hesaba aktarılmasının sağlanması isteniyorsa yani aynen ifa hükümlerinin yerine getirilmesi isteniyorsa, bununla beraber istenebilecek tazminat türü “gecikme tazminatı olarak isimlendirilecek ve söz konusu eylem vaki olmamış olsa idi, uğranılmayacak zarar kalemlerini” içerir. • Burada yöneticinin hesabına aktarılan para nedeniyle toplu konut parasına beklenen faiz eklenememiş olmakta, dolayısıyla toplu konutun bu anlamda bir zararı meydana gelmiş olmaktadır.

• Yine bu örnekte, toplu konutun, yöneticiye olan güveni sarsılabilir ve yeniden aynı sorunla muhatap kalabileceklerini düşünüp aynen ifadan vazgeçebilirler. Bu halde ise müspet zararın tazmini istenebilecektir. • Bu durumda, sözleşme tam ve gereği gibi ifa edilmiş olsa idi, malvarlığının alacağı durum ile, mal varlığının şimdiki durumu arasındaki farkın talebi söz konusudur.

• Tazminat istenebilecek bir diğer hal ise sözleşme ilişkisini sona erdirilerek veya mahiyeti değiştirilerek menfi zararın istenmesidir. • Menfi zarar genel olarak, somut olaydaki gibi bir sözleme yapılmasa idi uğranılmayacak olan zararları kapsar. Örneğin, toplu yapı yöneticisine seçilen A Şahsı ile bu sözleşmeyi yapılmasaydı, toplu konutun 100 lira faiz kaybı olmayacak idi. • BK 112. maddesi uyarınca, borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe zararı gidermekle yükümlüdür. Bu hükme göre, sözleşmeye dayanan sorumlulukta, sözleşme dışı sorumluluğun aksine, kusur karinesi ters çevrilmiştir.

Yöneticiyi Görevden Azletme • Toplu yapı kapsamında görevli yöneticiler ile toplu yapı malikleri arasında mevcut ilişki vekâlet sözleşmesi niteliği taşıdığından vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümler uygun düştüğü ölçüde uygulanacaktır. Ancak vekâlet hükümlerini birebir burada uygulanmadığı hususlar olabilir. • Vekâlet sözleşmesinde, müvekkilin birden fazla olması halinde, her müvekkilin vekili azletme yetkisi mevcuttur. Ancak kat mülkiyeti kapsamında, yöneticiyi görevden uzaklaştırmak, münhasıran kat malikleri kurulunun yetki alanı içinde bulunmaktadır.

• Toplu yapı içinde KMK 41. madde kıyasen uygulanacaktır. O halde, kat malikleri kurulu da her zaman vereceği kararla yöneticiyi azletme hakkına sahiptir. • Yöneticiden memnun olmayan herhangi bir toplu yapı maliki, kendi başına yöneticiyi azledemez. KMK 32. maddesine göre öncelikle bu talebini yetkili kat malikleri kuruluna iletmelidir.

• Kurul kararı, toplu yapı kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından verilecek karar olup, kurulun talebi reddettiği takdirde kurulun kararına karşı yargı yoluna başvurulabilir. • Azil nedeni haklı bir sebebe dayanmıyorsa, yönetici sözleşme bitimine kadar olan ücret alacağının tazminat olarak kendisine ödenmesini isteyebilir.

• Kat maliklerinin yöneticiyi azletme hakkına sahip oldukları gibi yöneticinin de sözleşmeden dönme hakkı vardır. • Şöyle ki, kat maliklerinin, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yapılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmemeleri halinde, yöneticiye hiçbir tazminat ödemeye lüzum kalmadan sözleşmeyi haklı nedenle fesih yetkisi verir.

Aynen İfa • Toplu konutun yönetimi için seçilen yöneticinin, kendisine verilen talimat veya görev icabı gerekli işlemleri yapmaması halinde toplu konut maliklerinin sahip olduğu bir diğer hak da, yöneticiden söz konusu görevi yapmasının istenmesidir. • Aradaki ilişkinin vekâlet ilişkisi olması nedeniyle bu ilişkinin en önemli unsuru güven kavramıdır. Bu nedenle vekilin, kötü ifanın yerine, yeniden gereği gibi ifada bulunması mümkün olabilir. • Örneğin, toplu konutlara ilişkin tutulması gereken defterlerin noterlere tasdik edilmesi işlemi yerine getirilmemiş ve bu nedenle toplu konut bir para cezasına mahkûm edilmişse, bu durumda toplu konut yöneticisinden bu görevi aynen ifası istenebilir.

YÖNETİCİNİN HAKSIZ FİİLDEN DOĞAN SORUMLULUĞU (3. KİŞİLERE KARŞI SORUMLULUĞU) • Yönetici üstelendiği görevi yürütürken, sadece kat kurulları veya kat malikleri ile temas halinde değildir. Görevini yerine getirirken çoğu zaman başkalarıyla ilişki içinde olunması gerekli olabilir ve kat malikleri dışında da üçüncü kişilerle muhatap olması gerekebilir. Bunlara “genel anlamda üçüncü kişiler” adını vermek mümkündür. • Yönetici, görevini ifa ederken, işin karşı tarafına veya üçüncü kişilere bir zarar verebilir. Bu durumda yöneticinin sorumluluğu ne olacaktır veya yönetici, kat malikleri ile birlikte sorumlu tutulabilecek midir?

• Kat maliklerine karşı tıpkı bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin “üçüncü kişilere karşı sorumluluğu istisnai olsa da söz konusudur”. • Vekilin aracılığı ile müvekkil ile üçüncü kişiler arasında doğrudan bir temas, ilişki kurulmaktadır. Bu yüzden vekil, işi özenle görmek konusunda yalnız iş sahibine karşı sorumlu tutulmayıp bu sorumluluğun kapsamı içinde, işin karşı tarafına ve üçüncü kişilere karşı da, işi özenle görme borcu altına girer.

• Yönetici de görevini ifa ederken, kat maliklerine ve muhatap olduğu kişilere karşı işini özenle ve gereği gibi ifa borcu etme borcu yükümlülüğü altındadır. Aksi davranış halinde ise, kat malikleri zarara uğrayabilir ve dolayısıyla kat maliklerine karşı görevini özenle yerine getirememiş olur. • Yöneticinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğunu gündeme getirecek veya tazminat ödeme mecburiyeti doğuracak her türlü davranışı “sözleşmenin ihlali manasına gelmektedir. ”

• Yöneticinin, karşı taraf veya üçüncü kişilere karşı bir zarara sebebiyet vermesi halinde başvurulabilecek yollar şunlardır: a) Üçüncü Kişinin Zararını Tazmin İlkesi Gereğince Yöneticinin Sorumluluğu b) Yöneticinin Üçüncü Kişilere Karşı Haksız Fiil Sorumluluğu

PROFESYONEL YÖNETİM Yöneticiler sorumlulukları olan faaliyetler yöneticilik kadrosunda çalışan personel ile yürütebilecekleri gibi bu faaliyetlerin birkısmını tesis yönetim şirketlerine veya işlerinde uzmanlaşmış şirketlere devredebilirler. Örneğin özel mevzuatı sebebiyle güvenlik hizmetleri özel güvenlik şirketleri kadrolarına devredilebilir. Bahçe bakım işleri peyzaj ve bahçe bakım firmalarına devredilebilir. Ancak diğer taraftan sorumluluklar kendilerinde kalmak üzere kat malikleri kurulu tarafından kendilerine verilen yetkileri bütünüyle tesis yönetim şirketlerine devredebilirler. Tesis yönetim şirketleri bu faaliyetleri yönetim adına ve yönetim ünvanıyla yapabilecekleri gibi (apartman yöneticiliği modeli), kendi ünvanları altında ve kendi banka hesaplarını kullanarak yapabilirler(ticari model). Yönetim bu faaliyetleri devrettiği gibi başka bir uygulama olarak tesis yönetim şirketinden danışmanlık alarak faaliyetleri daha profesyonel şekilde yürütebilir.