GGY 402 GAYRMENKUL VE VARLIK DEERLEME II Prof

GGY 402 GAYRİMENKUL VE VARLIK DEĞERLEME II Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

GGY 402 GAYRİMENKUL VE VARLIK DEĞERLEME II 14. HAFTA Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları, Değerleme Raporları: Kapsamı, Etkileri ve Standartları, Değerleme ve Bilirkişilik

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Ekonomik düşüncenin gelişimi, mülkiyet sisteminin doğuşu ve değerleme biliminin kurumsallaşması arasında doğrudan ilişki bulunmaktadır. Esasen değerleme bilimi; ekonomi ve işletme bilim alanlarının çalışmaları ve daha sonra hukuk, mühendislik, mimarlık, tarım ve ormancılık gibi meslek dallarının katkıları ile 20’inci yüzyılın ikinci yarısında önemli bir gelişme trendi sergilemiştir. Piyasaya ekonomisi ve özellikle 1929 -1931 döneminde etkili olan dünya ekonomik krizi, birçok ülkede genel olarak değerleme bilimi ve uzmanlığının gelişiminde etkili rol oynamıştır (Tanrıvermiş, 2017).

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Değerleme biliminin konuları arasında; kentsel ve kırsal taşınmazlar ile ticari ve sınai tüm mallar, gelirler ve ayni hakların değer ve faydalarının analizi yer almaktadır. Bunlara ilave olarak işletme ve işletme varlıklarının değerlemesi, proje geliştirme ve proje değerleme, alet-makine parkı, üretim düzenleri, gayrimaddi varlıklar, sanat eserleri ve antika gibi varlıkların değerlemesine yönelik çalışmaların da katılımı ile değerleme uzmanlığı başlı başına bir meslek ve nispeten geniş kapsamlı ve kompleks bir iş kolu haline gelmektedir (Tanrıvermiş, 2017).

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Temelde değerleme (veya değer biçme, kıymet takdiri, değer takdiri); taşınmaz ve taşınır mal, gelir ve haklara bilimsel yöntemlere göre değer belirleme veya tahmini tekniğini öğreten bir bilim dalıdır (Mülayim, 2001). Değerleme; taşınmaz ve taşınır mallar, taşınmaz projesi, sınırlı ayni haklar, gayrimaddi ve kişisel mülklerin değerleri konusunda sağlıklı yargı veya kanaat oluşturmak için yapılan ve sistematik biçimde tamamlanan tespit, sınıflama, analiz ve yorumlama çalışmalarının bütünü olarak da tanımlanabilir (Tanrıvermiş, 2017).

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Ancak mübadele veya değişimin ileri derecede geliştiği piyasa ekonomilerinde hemen her mal ve hizmetin piyasa fiyatı olduğu halde tek veya toplu (küme) taşınır ve taşınmaz değerlemesi işinin yapılmasını zorunlu kılan nedenlerin de açıklanması gerekir. Özellikle birçok yerleşim yerinde belirli nitelik ve türlerdeki taşınmazlar için sürekli ve etkin işleyen pazarın olmaması ve taşınmazların heterojen olması gibi iki temel neden ile hemen her ülkede değerleme hizmetinin yapılması zorunlu olur (Tanrıvermiş, 2017).

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Hatta gelişme düzeyi ilerledikçe gayrimenkullerin menkulleştirilmesine olan gereksinim, şirket ve varlık değerleme, kişisel mülk, çevresel varlık, antika ve sanat eseri değerleme gibi değerlemenin alt dalları bile başlı başına meslek haline gelmektedir. İki temel neden dışında malın değeri konusunda bilgi veya fikir sahibi olunsa bile bazen yasal düzenleme ve kurumsal uygulamalar da değerleme yapılmasını gerektirir (Tanrıvermiş, 2017).

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Değer, kıymet, değer baha, bedel, tazminat, fiyat ve maliyet kavramları sıklıkla birbiri yerine kullanılmakla birlikte özdeş olmadıkları bilinmektedir. Değer, fiyat, kıymet, maliyet ve piyasa değeri kavramları aynı parasal meblağın benzer açıklamaları gibi görülebilir, ancak taşınmaz değerleme bağlamında bu kavramlar oldukça farklı tanım ve kapsamlara sahip olabilirler. Değerleme uzmanları genellikle gelir, kira veya nakit akışlarının bugünkü değeri ile ilgilenirler (Tanrıvermiş, 2017).

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Ancak malın üretim maliyeti değerin bir ölçüsü olarak nadiren kullanılır. Piyasa güçleri olan arz ve talebin etkileşimi, fiyatları ve piyasa değerlerini belirler. Değerleme uzmanı, piyasadaki fiyatları gözlemlemeye analiz ederek, gelecek değerleme işlemlerinde kullanılabilecekleri verileri toplamış olurlar (Blackledge 2009). Ancak taşınmazın kanunda tanımlanan normlara göre belirlenen değeri, mevzuat ve uygulamada “bedel” kavramı ile tanımlanmakta olup, bedel, piyasa değerinin altında veya üzerinde olabilmektedir.

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Özellikle kamulaştırma bedeli ile ilgili davalarda mülkiyet durumu, bedele hak kazanma ve değer biçme işlem ve yöntemleri kamu düzeni ile ilgili bulunmaktadır. Özet olarak kıymet, değer ve değer baha kavramları özdeş olup, bu kavramlar esasen değerleme standartlarındaki adil piyasa değeri ve muhasebe standartlarındaki gerçeğe uygun değer kavramına karşılık gelir. Tazminat; mal varlığının parasal değerinde meydana gelen kaybı ifade etmekte ve zarar verici olay öncesi ve sonrası durum karşılaştırması ile tespit edilmektedir (Tanrıvermiş, 2017).

Değerleme Uzmanlığı ve Uygulamaları q Doğal olarak bedel ve tazminat kavramları da eş anlamlı bulunmamaktadır. Sadece kamulaştırmasız el atma tazminatı, kıyasen kamulaştırma bedeli ile ayni esaslara dayalı olarak tespit edilmekte olup, haksız bir eylem olan el atmada hesaplanan tazminat, dava tarihindeki taşınmazın bedeli olmaktadır. Bunun dışında değerleme alanında tazminat ve bedel kavramlarının özdeş olmadığına dikkat edilmelidir (Tanrıvermiş, 2017).

Kaynaklar Blackledge, M. , 2009. Introducing Property Valuation, Routledge Taylor & Francis Group, , p. 5 -12, New York, USA. Mülayim, Z. G. , 2001. Tarımsal Değer Biçme ve Bilirkişilik, Yetkin Yayınları, s. 5 -12, Ankara. Tanrıvermiş, H. 2017. Gayrimenkul Değerleme Esasları. SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.