Servitutter Advokat Kathrine Lien Mjell klmharris no 12

Servitutter Advokat Kathrine Lien Mjell klm@harris. no 12. 11. 2013 1 11/22/2020

Opplegget • Hva er en servitutt? • Stiftelse av servitutter • Servituttens innhold – Tolkning av servitutter – Rådighetsutøvelsen - særlig om servituttloven § 2 • • • 2 Omskiping og avskiping Rådighetsmisbruk Overføring av servitutter Opphørsgrunner Særlig om negative servitutter 11/22/2020

Hva er en servitutt? • Servituttloven § 1: • Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. • Forpliktelsen må hvile på eiendommen. – Hvis ikke er det tale om en ren kontraktsrettslig forpliktelse. – Eks: Rett til å kjøpe epler. • «Særrettar» • • 3 11/22/2020 Eiendomsrett og allmenn rett omfattes ikke Aktiv bruk av andres eiendom Utvidet rådighet over egen grunn Negative servitutter

Hva er en servitutt forts? • Eksempler positive servitutter: – – – Veirett Hugstrett Beiterett Naustrett Rett til å ta ut stein/mineraler Utvidet rett over egen eiendom • Negative servitutter: – På egen eiendom – Forbud mot bestemt type virksomhet / bygg mm. • Særlig om skillet eiendomsrett / bruksrett – Beiteretter og andre rettigheter i felles utmark – LG-2012 -81254 4 11/22/2020

Loven er deklaratorisk • Loven er fravikelig, jf. § 1 annet ledd: – «Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller særlege rettshøve. » • «særlege rettshøve» : ekspropriasjon eller jordskifte. Lokal sedvane omfattes ikkje, jf. Ot. prp. nr. 8 (1967 -68) s. 61 – 62. • Unntak: § 8 (om avkall på retten til om- eller avskiping, § 16 (§§ 11 -15 er ufravikelige), §§ 18 og 19 (prosessuelle regler) 5 11/22/2020

Stiftelse av servitutter • • Avtale Hevd Alders tids bruk Jordskifte Ekspropriasjon Testament m. m. • Praktiske eksempler på hva som ikke stifter servitutter: – Tillatelse tiltak fra det offentlige – Reguleringsplaner 6 11/22/2020

Tolkning av servitutter – typiske problemstillinger • Uklare rettighetsdokumenter – hva må vurderes? • Har man en rettighet? • Varighet. Har rettigheten falt bort / skal den kunne falle bort? • Er retten personlig eller reell? • Hvilket omfang har retten? • Hvor er rettigheten? 7 11/22/2020

Tolking av servitutter • Avtale • Alminnelig avtalerettslige prinsipper – – • Dom, jordskifte, skjønn, ekspropriasjonsvedtak: • 8 Partenes subjektive oppfatning Ordlyd Omstendighetene ved avtaleinngåelsen Etterfølgende bruk objektiv vurdering, den subjektive oppfatning har naturlig nok mindre betydning 11/22/2020

Tolkning forts. • Særlig om tolking av gamle rettigheter • • • 9 11/22/2020 Den faktiske utøvede bruk Hvilket vederlag er gitt Hvilket behov hadde servitutthaver? Ulemper for den tjenende eiendom? Skikk og bruk i området

Særlig om hevd som grunnlag • Hevdsloven § 7: Brukshevd Bare positive servitutter God tro, jfr. § 4 Tålt bruk gir ikke hevd. LG-2008 -137350 • • Hevdsloven § 8: Hevdstiden Nødvendig vei: 20 år, jfr. § 2. - Rt. 1951 s. 217: Ikke snarvei. Fast tilstelning: 20 år - Rt. 1958 s. 758: Opparbeidet vei. - Rt. 1903 s. 244: Synlig kum - Bergen tingrett 27. 06. 2008: Avløpsledning. • • • Tolkning av rettigheten • Den bruken som er utøvd blir bestemmende for innholdet 10 11/22/2020

Et praktisk eksempel – lokalisering av veirett • Hytteeiendom fradelt en landbrukseiendom. Det var avtalt at hytteeiendommen skulle har rett til å bruke «hovedbrukets veg fram til kommunevegen» . – Hvor gikk veiretten? – To aktuelle veier • hovedbrukets ordinære adkomstvei (veien frem til tunet) eller • traktorveien/landbruksveien som gikk over innmarken, like nedenfor hytteeiendommen 11 11/22/2020

Hovedbrukets adkomstvei 12 11/22/2020 Hytteeiendommen m/ alternativ vei

Et praktisk eksempel – lokalisering av veirett • Rettens vurdering: – Opprinnelige eiere var døde – ikke mulig å vite hva partenes subjektive oppfatning var – Ordlyden ga liten veiledning – begge veier mulige • Kritikk – Retten la avgjørende vekt på den etterfølgende bruk/partenes opptreden. – Også rett til parkering!? 13 11/22/2020

Tolking av stiftelsesgrunnlaget • Er retten personlig eller reell? • • • 14 11/22/2020 Betydning: Særlig med tanke på overføring og bortfall. Falkanger side 197 LA-2009 -158537

Rådighetsutøvelsen - servituttloven § 2 «Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre. I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden. » Bestemmelsen gjelder omfanget av rådigheten og harmonisering av eiers og rettighetshavers bruk av den samme eiendommen. 15 11/22/2020

Rådighetsutøvelsen - servituttloven § 2 • Grunneier og rettighetshaver er likestilte – Begge kan benytte sin rett, men må ta hensyn til den andre • Også hvor den ene har forrang, jf. Rådsegn 5 s. 35 • Hensynet bak regelen er at den skal bidra til en best mulig samlet utnyttelse av eiendommen. – Det innebærer også at begge parter kan utvikle sin rådighet i takt med endringer i samfunnsforholdene. 16 11/22/2020

Rådighetsutøvelsen - servituttloven § 2 • Uturvande – Samme forståelsen som i naboloven § 2 – Sjikanehensikt – Unødvendig 17 11/22/2020

Rådighetsutøvelsen - servituttloven § 2 Urimelig • Partene skal ha rett til den rådighet som er rimelig, jf. annet ledd og forarbeidene • Formålet med servitutten skal tas i betraktning – Bruk av skogsvei som adkomst til hytteeiendom – ikke øvingsbane for rallybil! • Hva som er i samsvar med «tida og tilhøva» . – tidsmessig forståelse av forholdene – Hva er i dag en riktig utnyttelse, i lys av samfunnsutviklingen? – RG. 2001 s. 924 18 11/22/2020

Særlig om veiretter • Ferdsel: hvilke ferdselsmåter er man berettiget til? • • Rt. 1924 s. 583 – Solbakken Rt. 1937 s. 355 – Lurud LA-2007 -182342 RG 2010 s. 1064 • Oppsummering: • • 19 11/22/2020 Rett til kjøring gir rett til nye typer kjøring også. En gangrett kan ikke bli en kjørerett uten at det fremgår av stiftelsesdokumentet.

Særlig om veiretter forts. • Ferdsel: dekning av nye behov og utskilling av parseller • • Rt. 1915 s. 20 Rt. 1966 s. 776 – Strandebarm Rt 1968 s. 695 – Deinboll Rt. 1968 s. 750 – Siridal Rt. 1973 s. 229 – Hurum LG-2010 -158092 RG 2011 s. 562 • Er det innenfor formålet? • Grunneiers ulemper – hvor går tålegrensen? • Servitutthavers behov 20 11/22/2020

«Omskiping» - servituttloven §§ 5 og 6 • Begge parter kan kreve endring av servitutten • Endring som ikke medfører ulempe for motparten - § 5 • Endring som medfører ulempe - § 6 • Ulike vilkår etter de to bestemmelsene 21 11/22/2020

Omskiping – servituttloven §§ 5 og 6 Endring som ikke medfører ulempe - § 5 • Tre endringer mulig: 1) flytte bruken, 2) få bruken nærmere fastlagt eller 3) «omskipa på annen måte» • Det må ikke være noen avgjørende grunn i mot det. • Den nye ordningen må være minst like god som den tidligere. • Vurdere fordeler og ulemper ved endringen. • Endring etter § 5 kan ikke gå så langt «at retten vert av eit anna slag enn før» , jf. siste ledd. • Den som krever endringen må bære kostnadene selv. Men hvor endringen er til gode for begge parter skal kostnadene deles forholdsmessig. 22 11/22/2020

Omskiping – servituttloven §§ 5 og 6 Omskiping som medfører ulempe - § 6 • Det må være «mykje om å gjera» for parten. – Objektiv vurdering • «vinninga på hans side vert monaleg større enn tapet på hi» • Det skal svares vederlag «i jord, rettar eller pengar etter avgjerd i skjøn» . Vederlaget skal ikkje være så lavt at endringen blir til skade for den annen part. • Kravet om at retten ikke blir av et annet slag enn før gjelder ikke. MEN: Det går en grense! 23 11/22/2020

Eksempel – omlegging av vei 24 11/22/2020

25 11/22/2020

26 11/22/2020

27 05. 03. 2012

28 05. 03. 2012

«Avskiping» - servituttloven § 7 • Avskiping – servitutten opphører • Retten må være «klårt … til meir skade enn gagn» . – Sml. Oreigningsl. § 2: tvillaust er til meir gagn enn skade. Interesseavveining. – Ot. prp. nr. 8 (1967 -68) s. 44: «monaleg større» . • Avskiping kan kun skje dersom forholdet ikke kan rettes med omskiping etter §§ 5 eller 6. • Eieren skal svare vederlag «jord, rettar eller pengar» . Vederlaget må ikke være lavere enn det retten er verdt for rettighetshaveren. • Kravet kan bare fremsettes av eieren av eiendommen. 29 11/22/2020

Rådighetsmisbruk • Servituttloven § 17 – Bestemmelsen fastsetter at retten kan avskipes/settes midlertidig ut av kraft ved rådighetsmisbruk – Det må være tale om et kvalifisert mislighold. – Misligholdet må være varig. – Den annen part må ha sendt flere advarsler. – Det kan kreves erstatning for ikke-økonomisk skade, jf. annet ledd. 30 11/22/2020

Overføring av servitutter • Utg. pkt: Servitutter kan fritt overdras, jf. servituttloven § 9 første ledd. • Relle servitutter må overdras sammen med eiendommen, jf. annet ledd. • Noen personlige servitutter kan ikke overdras, jf. tredje ledd. – Gjelder servitutter som etter sin natur er rent personlige. 31 11/22/2020

Opphør av positive servitutter • Tidsbegrenset • Ensidig avkall fra servitutthavers side • Ekstinksjon: Når rettigheten ikke er tinglyst • • Passivitet • Rt. 1956 s. 271: ren ikke-bruk er ikke tilstrekkelig. • Mothevd: Grunneier utøver en bruk som er i strid med servitutten • Behovet er ikke lenger tilstede • Ekspropriasjon / jordskifte • Avløsning / innløsning etter servituttloven • Bristende forutsetninger / avtalelovens § 36 • 32 TKARM-2006 -77828 05. 03. 2012 LB-1999 -580: Nei.

Særlig om negative servitutter • Også negative servitutter omfattes av loven, jf. § 1. • Eksempler: – Forbud mot en bestemt type virksomhet (f. eks. handel, utested/diskotek) – Forbud mot bygging (helt eller delvis) • Hvem er rettighetshaver etter en negativ servitutt? – Går ikke inn på det nå. Se Falkanger s. 223. 33 11/22/2020

Særlig om negative servitutter (forts. ) Forholdet til reguleringsplaner • Problem: Når det vedtas en reguleringsplan som legger opp til en bebyggelse som strider mot en negativ servitutt. – En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak, jf. plan- og bygningsloven § 12 -4 (1). – Tolke servitutten – Ekspropriasjon • Oreigningsloven • Servituttloven § 7 (avskiping). Se Falkanger s. 215. • Plan- og bygningsloven – Signering av nabovarsel – LB-2010 -152862 34 11/22/2020

Særlig om negative servitutter (forts. ) • Spørsmålet om reguleringsplanen i seg selv medfører at den negative servitutten faller bort. – Gjensidigedommen, Rt. 1995 s. 904 – Borteliddommen, Rt. 2002 s. 145 – Naturbetong I / Ivar Aasens vei 2, Rt. 2008 s. 362 – Pedersen mfl, plan- og bygningsrett, bind 1 s. 430 – Nytt lovforslag – Naturbetong II, Rt. 2011 s. 228 35 11/22/2020

Takk for oppmerksomheten! www. harris. no 36 11/22/2020