KROS s r o PREZENTCIA Ven znalci prichdzame

KROS s. r. o.

PREZENTÁCIA Vážení znalci, prichádzame k Vám s novou prezentáciou zameranou na výpočet výnosovej hodnoty stavieb a výnosovej hodnoty pozemkov. Prezentácia bola spracovaná na základe podnetov napísaných v dotazníkoch k hypo konferencii a službám. Veríme, že Vám prezentácia pomôže pri Vašej práci.

VÝPOČET VŠH Výpočet výnosovej hodnoty je súčasťou kombinovanej metódy a nájdete ho v programe HYPO výberom položky Stavby zo stromovej štruktúry. V pravej časti hlavného formulára sa Vám zobrazia metódy na výpočet VŠH. Vy si vyberiete kombinovanú metódu.

FORMULÁR KOMBINOVANEJ METÓDY Formulár na výpočet kombinovanej a výnosovej hodnoty stavieb sa skladá zo štyroch záložiek. Kombinovaná metóda stanovuje VŠH váhovým priemerom medzi výnosovou a technickou hodnotou nehnuteľností výlučne pre stavby. Kombinovanú metódu nie je možné stanoviť, pokiaľ nemáte vypočítanú výnosovú hodnotu. UPOZORNENIE: Ak nemáte ukončený výpočet technickej hodnoty, výsledky môžu byť skreslené!

ČASOVO NEOBMEDZENÉ OBDOBIE V záložke Základné údaje môžete zvoliť metódu výpočtu výnosovej hodnoty (časovo obmedzené alebo časovo neobmedzené obdobie). Pri časovo neobmedzenom období program ponúka na zadanie iba tri zložky úrokovej miery: zaťaženie daňou z príjmu, diskontnú sadzbu NBS (po novom „základná úroková sadzba NBS“) a mieru rizika. Všetky zadané výnosy aj náklady sú pre časovo neobmedzené obdobie automaticky konštantné.

ZLOŽKY ÚROKOVEJ MIERY Zaťaženie daňou z príjmu: Odporúčaná hodnota je spravidla 2, 0 %. Jej odvodenie je zložité a jej výška je závislá od daňového zaťaženia a výšky úrokovej miery bez zohľadnenia daňového zaťaženia (i+r). Ak k = i+r+d (i-základná úroková sadzba NBS, r-miera rizika, d-daňové zaťaženie), potom úroková miera k=(i+r)*(100/(100 -DZ), kde DZ je daňové zaťaženie v percentách (napr. 19 %). Diskontná sadzba NBS (do 31. 12. 2002) teraz „základná úroková sadzba NBS“: V súčasnosti je od 1. 3. 2005 platná sadzba 3, 0 %. Sadzba sa mení v čase a vyhlasuje ju Národná banka Slovenska. Bližšie informácie nájdete na www. nbs. sk. Od roku 1995 postupne klesá z 12, 0 % na súčasnú úroveň. Miera rizika: Je na znalcovi jej správna voľba. Zohľadňuje také riziká, ktoré neboli zohľadnené v odčerpateľnom zdroji. Napríklad ak sme v nájomnom zohľadnili polohu, tak ju nebudeme znovu duplicitne zohľadňovať v riziku, alebo ak sme správne stanovili predpokladanú stratu na nájomnom tak rovnako ju nebudeme zohľadňovať v riziku, atď. Ako správne stanoviť mieru rizika? Odporúčaná hodnota celkovej úrokovej miery u nehnuteľností je v rozmedzí od 8, 0 do 12, 0 %, čím vyššia hodnota tým vyššia rizikovosť. Potom miera rizika r = (8, 0 až 12, 0 %) – (i+d), napríklad i = 3, 0 %, d = 2, 0 %, potom r = 3, 0 až 7, 0 %.

ČASOVO OBMEDZENÉ OBDOBIE Pri časovo obmedzenom období (po novom „časové obdobie výnosovosti v rokoch“) zadajte dobu úžitkovosti (po tejto dobe môže byť stavba predaná za všeobecnú hodnotu) a zložky úrokovej miery. U stavieb sa odporúča obdobie výnosovosti určiť v intervale od 15 do 25 rokov. Takýmto postupom sa obmedzí deformácia výnosovej hodnoty vplyvom likvidačnej hodnoty. Likvidačnými nákladmi sa rozumejú najmä poplatky spojené s prevodom (inzercia, náklady na zmluvu, vklad do katastra, provízia realitnej kancelárii a pod. ). Odporúčaná je minimálna sadzba 1, 0 % z VŠH. POZOR! Od 1. 1. 2005 sa daň z budúceho prevodu neplatí a do boxu Daň z budúceho prevodu je automaticky doplnená nula.

VÝNOSY Zadávanie výnosov je možné dvomi spôsobmi: jednoduchým a podrobným. Medzi jednoduchým a podrobným spôsobom sa prepínate zaškrtnutím boxu Jednoduché zadávanie výnosov v hornej časti tabuľky Hrubý výnos. TIP: Podrobný spôsob využite, ak máte náročnejší projekt príp. ak nájomné nie je v čase konštantné. POZOR! Ak nie je hrubý výnos v čase konštantný, nebudú konštantné ani náklady. Inak: ak zohľadňujete infláciu v príjmoch, musíte ju zohľadniť aj v nákladoch.

JEDNODUCHÉ ZADÁVANIE VÝNOSOV Jednoduchý spôsob zadávania sa dá použiť vtedy, ak všetky nájomné sú v čase konštantné. Ďalej je predpoklad, že v priebehu nasledujúcich rokov sa nájomné za priestory nebude meniť. Tento postup je najjednoduchší a aj najlepšie preskúmateľný. Jednoduché zadanie spočíva v priamom vpísaní údajov do tabuľky. Kliknutím na tlačidlo Pridaj sa tu zadávajú priamo miestnosti, so svojím nájmom a počtom merných jednotiek.

PODROBNÉ ZADÁVANIE VÝNOSOV Pri podrobnom zadávaní sa hodnoty vpisujú do osobitného formulára. Najčastejšie používané typy nájomného: - Rôzne nájomné pre rôzne roky - Konštantné nájomne - Geometricky sa zvyšujúce nájomné o inflačný koeficient (IK) POZOR! Pri konštantnom a geometricky sa zvyšujúcom nájomnom zadávajte hodnotu nájomného vždy do prvého riadku (t. j. za prvý rok). Pri zadaní do iného riadku, program neprepočíta hodnotu nájomného za ostatné roky.

NÁKLADY Náklady môžete podobne ako výnosy zadať dvomi spôsobmi: jednoduchým a podrobným. Medzi týmito spôsobmi sa prepínate zaškrtnutím boxu Jednoduché zadávanie nákladov v hornej časti tabuľky Náklady spojené s dosiahnutím výnosu. Konštantné náklady zaškrtnite taktiež v hornej časti tabuľky. Náklady potom budú počas celej doby úžitkovosti v každom roku rovnaké. TIP: Ak zadávate konštantné nájomné, vždy zadávajte aj konštantné náklady. V takomto prípade vždy zadávate náklady iba za jeden rok.

ČO ZAPOČÍTAŤ DO NÁKLADOV V HYPO - Náklady (poistenie, daň z nehnuteľností, prevádzkové náklady, správne náklady). - Odhad straty (vždy podľa rozumného uváženia, napr. ak v čase obhliadky bolo dlhodobo neprenajatých 50 % priestorov, potom odhad straty je min. 50 %). - Kapitalizovaný odpis (musíme zadať len pri časovo neobmedzenom spôsobe výpočtu). - Podiel pozemku na výnose (zadávame v prípade ak je pozemok vo vlastníctve, ide o odpočet vo forme nájomného za pozemok, teda akoby bol pozemok cudzí). - Nájom za pozemok (zadávame v prípade ak pozemok nie je vo vlastníctve).

JEDNODUCHÉ ZADÁVANIE NÁKLADOV Náklady zadávate priamym vpísaním do tabuľky. Ak chcete zadať náklady priamym zadaním hodnoty, tak z rozbaľovacieho menu v stĺpci „Z hodnoty“ vyberte položku priame zadanie. Do stĺpca „Hodnota“ zapíšte výšku príslušného nákladu. Ak chcete zadať náklady percentuálnym podielom, vyberte zo stĺpca „Z hodnoty“ položku z hrubého výnosu alebo z východiskovej hodnoty. Do stĺpca „%“ zadajte hodnotu percenta nákladu. POZOR! Odhad straty pri vlastnom pozemku je potrebné vykonať z hrubého výnosu zníženého o podiel pozemku na tomto výnose !

PODROBNÉ ZADÁVANIE NÁKLADOV Náklady zadávate kliknutím na príslušnú záložku a stlačením tlačidla Pridaj. Zobrazí sa formulár „Náklady spojené s dosiahnutím výnosu“. Do formulára zadajte typ nákladu z rozbaľovacieho zoznamu príp. priamym dopísaním a hodnotu nákladu (vzorcom alebo percentom).

KOMBINÁCIA Program automaticky prenesie vypočítanú technickú a výnosovú hodnotu do záložky Kombinácia. V prípade, že neviete, aké váhy máte použiť, odporúčame tlačidlo Podľa USI. Toto tlačidlo nastaví štandardné váhy podľa metodiky USI, resp. Neageliho váhy. Ako „inak“ určovať váhy? Ide najmä o prípady ak rozdiel TH oproti VH je väčší ako +100 %. Odporúčaný je max. pomer a : b = 10 : 1, ktorý sa použije pri rozdiele + 900 % a viac. TIP: Textový box Všeobecná hodnota pozemkov je prístupný iba pre vyhlášku MS SR č. 86/2002 Z. z. a staršie vyhlášky.

ZÁVER Vážení znalci, všetky Vaše pripomienky, námety a požiadavky ohľadom ďalších prezentácii zasielajte mailom na adresu: hypo@kros. sk. Do budúcna sa budeme snažiť spracovať prezentácie na základe Vašich požiadaviek. Pri práci s programom HYPO Vám prajeme veľa úspechov. Kolektív tvorcov programu HYPO

KROS s. r. o.