KROS s r o PREZENTCIA Ven znalci prichdzame

KROS s. r. o.

PREZENTÁCIA Vážení znalci, prichádzame k Vám s novou prezentáciou zameranou na výpočet všeobecnej hodnoty porovnávacou metódou. Výpočet VŠH porovnávacou metódou prešiel značnou úpravou a prostredníctvom prezentácie sa Vám ho budeme snažiť priblížiť.

VÝPOČET VŠH Porovnávaciu metódu nájdete v programe HYPO výberom položky Stavby zo stromovej štruktúry. V pravej časti hlavného formulára sa Vám zobrazia metódy na výpočet VŠH. Vy si vyberiete porovnávaciu metódu.

FORMULÁR POROVNÁVACEJ METÓDY Formulár na výpočet porovnávacej metódy bol celkovo zmenený. Skladá sa z troch základných záložiek. Porovnávanie stavieb bolo oddelené od porovnávania pozemkov.

ZÁKLADNÉ ÚDAJE V hornej časti záložky Základné údaje zadajte informácie o hodnotenej nehnuteľnosti, t. j. počet MJ stavby a počet MJ pozemku. Vpravo sa nachádza tabuľka so zoznamom nehnuteľností zadaných v danom posudku. Táto tabuľka má iba informatívny charakter. Iná situácia je, keď máte rozdelený posudok do skupín. V tabuľke sa zobrazuje iba zoznam nehnuteľností skupiny, pre ktorú stanovujete porovnávaciu metódu.

POROVNATEĽNÁ NEHNUTEĽNOSŤ Porovnateľné nehnuteľnosti sa zadávajú v dolnej časti záložky Základné údaje do tabuľky Údaje o porovnateľných stavbách a pozemkoch. Porovnateľná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť, s ktorou budete porovnávať Váš hodnotený objekt. Porovnateľná nehnuteľnosť je vybratá z uskutočnených reálnych predajov nehnuteľnosti. TIP: Do programu môžete zadať neobmedzený počet porovnateľných stavieb a pozemkov.

ZADÁVANIE POROVNATEĽNEJ NEHNUTEĽNOSTI V hornej časti formulára Porovnateľný objekt zadajte názov objektu a informácie o doklade, z ktorého ste čerpali informácie o nehnuteľnosti. Druh dokladu môže byť napr. kúpna zmluva, ponuka z realitnej kancelárie, ponuka z inzerátu. . Identifikácia dokladu slúži na spresnenie druhu dokladu napr. číslo kúpnej zmluvy, názov inzertných novín. . Dátum k dokladu je napr. uzatvorenie kúpnej zmluvy, vydanie inzertných novín. . V boxe Popis hlavných charakteristík opíšte porovnateľnú nehnuteľnosť.

HODNOTA POROVNATEĽNEJ NEHNUTEĽNOSTI V dolnej časti formulára Porovnateľný objekt zadajte počet MJ stavby a pozemku buď priamym zadaním alebo výpočtom z použitého dokladu (kúpna zmluva, inzertné noviny. . . ). Cenu (hodnotu) stavby a pozemku zadajte do textového boxu taktiež podľa použitého dokladu. TIP: Cena alebo hodnota môže byť v doklade uvedená spoločne pre stavbu a pozemok. V takomto prípade sa snažte objektívne oddeliť cenu pozemku a cenu stavby dopočítajte do celku.

KOEFICIENTY A PERCENTUÁLNA ZRÁŽKA/PRIRÁŽKA V záložkách Porovnávanie stavby a Porovnávanie pozemku máte možnosť zadávať hodnotenie faktorov porovnávaných stavieb a pozemkov pomocou koeficientov alebo percentuálnej zrážky príp. prirážky. Koeficient vyjadruje, koľkokrát je hodnotená nehnuteľnosť lepšia/horšia oproti porovnávanej. Koeficienty vytvárajú geometrický rad. Ich voľba je podstatne citlivejšia ako zadávanie pomocou percentuálnej zrážky/prirážky. Prirážka alebo zrážka v % vyjadruje kvalitu/nekvalitu hodnoteného faktoru objektu oproti porovnateľnému. Prirážky/zrážky v % za všetky faktory sa u každého objektu spočítajú.

ZADÁVANIE KOEFICIENTOV A ZRÁŽKY/PRIRÁŽKY Hodnotenie faktorov pomocou koeficientov sa zadáva v desatinných číslach. Hodnota 1 znamená, že hodnotená stavba je rovnaká ako porovnateľná. Príklad: Hodnota 1, 1 znamená, že hodnotená stavba je o 10 % lepšia ako porovnateľná stavba. Naopak hodnota 0, 85 znamená, že hodnotená stavba je o 15 % horšia ako porovnateľná stavba. Hodnotenie faktorov pomocou percentuálnej zrážky/prirážky sa zadáva v celých číslach. Hodnota 0 znamená, že hodnotená stavba je rovnaká ako porovnateľná. Príklad: Hodnota 5 znamená, že hodnotená stavba je o 5 % lepšia ako porovnateľná stavba. Naopak hodnota – 10 znamená, že hodnotená stavba je o 10 % horšia ako porovnateľná stavba.

HODNOTENIE FAKTOROV STAVBY A POZEMKU V záložkách Porovnávanie stavby a Porovnávanie pozemku nájdete tabuľku na zadávanie faktorov porovnateľných stavieb a pozemkov. V tabuľke Hodnotenie faktorov sú automaticky prenesené porovnateľné stavby a pozemky zo záložky Základné údaje. Pomocou tlačidla Pridaj môžete pridať ľubovoľné množstvo faktorov ovplyvňujúcich daný objekt. Faktory zadávate podľa predošlého výberu pomocou koeficientov alebo percentuálnej zrážky/prirážky.

VÝSLEDNÁ POROVNATEĽNÁ HODNOTA Výsledná porovnateľná hodnota stavby je vždy automaticky vypočítaná aritmetickým priemerom. Pri určovaní výslednej porovnateľnej hodnoty pozemku si môžete vybrať výpočet aritmetickým priemerom alebo váhovým priemerom cez m 2.

VÝPOČTET VÝSLEDNEJ POROVNATEĽNEJ HODNOTY PRÍKLAD: Vypočítajte výslednú porovnateľnú hodnotu pozemku o rozlohe 100 m 2 podľa zadania uvedeného v tabuľke. Názov Počet MJ Hodnota MJ Faktor 1 Faktor 2 Faktor 3 Spolu Pozemok 1 150 350 10 5 5 20 Pozemok 2 120 300 0 -5 15 10 Pozemok 3 200 320 -5 -10 10 -5 VÝPOČET ARITMETICKÝM PRIEMEROM: 1. Výpočet ceny za mernú jednotku pozemku: Pozem. 1: 350/150=2, 33 Sk/m 2 Pozem. 2: 300/120=2, 50 Sk/m 2 Pozem. 3: 320/200=1, 60 Sk/m 2 2. Výpočet výslednej porovnateľnej hodnoty na MJ: (2, 33*1, 2 + 2, 50*1, 1 + 1, 60*0, 95) / 3 = 2, 36 Sk POZN. : Hodnoty 1, 2, 1, 1 a 0, 95 sú číselné vyjadrenia faktorov zvyšujúcich/znižujúcich cenu na MJ. 3. Všeobecná hodnota stanovená porovnávaním: Hodnota na MJ * Počet MJ = 2, 36 * 100 = 236 Sk

VÝPOČET VÁHOVÝM PRIEMEROM Výpočet výslednej porovnateľnej hodnoty pozemku pomocou váhového priemeru. Rozdiel medzi aritmetickým a váhovým priemerom je ten, že váhový priemer pri výpočte zohľadňuje ak veľkosť pozemku. VÝPOČET: 1. Výpočet ceny za mernú jednotku pozemku: Pozem. 1: 350/150=2, 33 Sk/m 2 Pozem. 2: 300/120=2, 50 Sk/m 2 Pozem. 3: 320/200=1, 60 Sk/m 2 2. Výpočet výslednej porovnateľnej hodnoty na MJ: (2, 33*1, 2*150 + 2, 50*1, 1*120 + 1, 60*0, 95*200) / (150+120+200) = 2, 24 Sk POZN. : Cenu za mernú jednotku sme prenásobili zvyšujúcim/znižujúcim koeficientom a počtom MJ každého konkrétneho pozemku a vydelili súčtom MJ daných pozemkov. 3. Všeobecná hodnota stanovená porovnávaním: Hodnota na MJ * Počet MJ = 2, 24 * 100 = 224 Sk

POMOCNÁ TABUĽKA Tabuľku, ktorá zobrazuje priebežné výsledky porovnávacej metódy nájdete v záložke Základné údaje. V tabuľke sú zaznamenané porovnateľné nehnuteľnosti (stavby a pozemky) spolu s cenou a počtom MJ. TIP: Nájdete tam aj vypočítanú cenu na MJ stavby alebo pozemku a taktiež vypočítaný koeficient zohľadňujúcich faktorov pre stavby aj pozemky.

POROVNÁVACIA METÓDA Porovnávacia metóda prešla veľkou zmenou, čo sa týka spôsobu zadávania údajov. Na jeseň tohto roku pripravujeme veľký upgrade HYPO 5. 50, ktorý bude zameraný na opätovné vylepšenie porovnávacej metódy. Pri práci s programom HYPO Vám želáme veľa úspechov. Kolektív tvorcov programu HYPO.

KROS s. r. o.