Kapittel 7 Kalkyler med prisstigning Cappelen Akademisk Forlag

Kapittel 7 Kalkyler med prisstigning © Cappelen Akademisk Forlag

Innledning Prisstigningen har stor betydning for lønnsomheten av investeringer, spesielt i perioder hvor prisstigningen blir uventet høy. Selv om prisstigningen i dag er moderat, kan vi gjøre store feil dersom vi ikke tar hensyn til prisstigningen i økonomiske kalkyler. Endringer i prisnivået gjør det mer komplisert å utarbeide økonomiske kalkyler. Dette kapitlet omhandler utarbeiding av investeringskalkyler, der det tas hensyn til fremtidig prisutvikling. © Cappelen Akademisk Forlag 2

Innledning Hovedpunkter i kapitlet er: 1. 2. 3. 4. Nominell og reell rente Lønnsomhetsberegning av investeringer Avdragsprofil Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler © Cappelen Akademisk Forlag 3

1. Nominell og reell rente • Nominell rente beregnes på basis av kontantoverskuddene uttrykt i løpende priser – forventet fremtidig prisnivå • Reell rente beregnes på basis av kontantoverskuddene uttrykt i faste priser – kontantoverskuddene uttrykkes i kalkyletidspunktets prisnivå (eks. tidspunkt 0) © Cappelen Akademisk Forlag 4

1. Nominell og reell rente • Eksempel: Nominell og reell avkastning – du ønsker reell avkastning på 4% – forventet årlig prisstigning er 5% – vil en nominell avkastning på 9% være tilstrekkelig? – nesten. Inflasjonen plusses på realavkastningskravet, men i tillegg må renten prisjusteres: 4% · 1, 05 + 5% = 9, 2% © Cappelen Akademisk Forlag 5

1. Nominell og reell rente • Generelt: Nominell og reell rente • Hvor – p. N er nominell rente (før skatt) – pr er realrente (før skatt) – j er (forventet) prisstigning © Cappelen Akademisk Forlag 6

1. Nominell og reell rente • Generelt: Nominell rente før og etter skatt – fra forrige kapittel har vi følgende sammenheng (med en liten justering av notasjon) • Hvor – r. N er nominell rente etter skatt – p. N er nominell rente før skatt – s. E er effektiv skattesats © Cappelen Akademisk Forlag 7

1. Nominell og reell rente • Generelt: Reell rente før og etter skatt – fra forrige kapittel har vi følgende sammenheng (med en liten justering av notasjon) • Hvor – r. R er reell rente etter skatt – p. N er nominell rente før skatt – s. E er effektiv skattesats – j er (forventet) prisstigning © Cappelen Akademisk Forlag 8

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Ved lønnsomhetsanalyser av investeringer kan kontantoverskuddene uttrykkes på forskjellige måter: 1. 2. 3. 4. Prosjektvurdering Egenkapitalvurdering Før/etter skatt vurdering Nominell/reell vurdering • Ved å kombinere pkt. 1 -4 har vi 8 (!) muligheter for å vurdere kontantstrøm med tilhørende avkastningskrav © Cappelen Akademisk Forlag 9

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer © Cappelen Akademisk Forlag 10

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Eksempel 1 (s. 206): Varmeanlegg for en familie • Forutsetninger: – – – investeringskostnad: 20 000, levetid: 15 år, verdiløst etter dette årlig besparelse: 3000, besparelsen øker i takt med prisstigningen (2% årlig) låne-/innskuddsrente 5% (nominelt) • Realavkastningskrav: © Cappelen Akademisk Forlag 11

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Eksempel 1 (s. 206): Varmeanlegg for en familie • Nåverdi: © Cappelen Akademisk Forlag 12

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Eksempel 3 (s. 210 -214): Forretningsbygg • Forutsetninger: – 100% indeksregulert leie, konstant utleiegrad. Brutto leieinntekt siste år 100 – 2% årlig prisstigning – leie og løpende driftskostnader stiger i takt med inflasjon – løpende driftskostnader utgjør 10% av leien – avskrivningssats forretningsbygg 2% – etter 5 år selges bygget til indeksregulert kostpris – Investeringskostnad 1360 – 70% lånefinansiering til 5% rente – Annuitetslån på 952 (0, 7*1360) med 20 års løpetid. Annuiteten blir 76, 39 © Cappelen Akademisk Forlag 13

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Eksempel 3 (s. 210 -214): Forretningsbygg • Nominell kontantstrøm for lån: • Restlån etter 5 år: 792, 91 (952 -159, 09) • Restlån innfris når bygget selges © Cappelen Akademisk Forlag 14

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Eksempel 3 (s. 210 -214): Forretningsbygg • Nominell kontantstrøm til egenkapitalen: © Cappelen Akademisk Forlag 15

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Eksempel 3 (s. 210 -214): Forretningsbygg • Salgsverdi bygg etter 5 år: – 1360*(1, 02)5 = 1501, 55 • Skattepliktig gevinst ved salg av bygget: – 1501, 55 – (1360 -130, 67) = 272, 22 – det forutsettes at skatten betales samtidig med at bygget selges • Gevinstskatt begynnelsen av år 6: • Netto disponibelt beløp etter salg og innfrielse av lån: © Cappelen Akademisk Forlag 16

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Eksempel 3 (s. 210 -214): Forretningsbygg • Investert egenkapital: – 1360*0, 3 = 408 • Nominell avkastning for egenkapitalen etter skatt: © Cappelen Akademisk Forlag 17

2. Lønnsomhetsberegning av investeringer • Eksempel 3 (s. 210 -214): Forretningsbygg • Ved investeringer i fast eiendom beregnes ofte ”yield”. Netto yield er gitt ved: • ”Nettoleien” beregnes ofte for kommende år • Netto yield representerer, under gitte forutsetninger, realavkastningen før skatt for totalkapitalen © Cappelen Akademisk Forlag 18

3. Avdragsprofil • Avdragsfritt lån på 100 • Prisstigning 2% • Lånet avdrar ”seg selv”. Realverdien utvikler seg på følgende måte: © Cappelen Akademisk Forlag 19

3. Avdragsprofil • • • Eksempel: Annuitetslån versus serielån Antagelser: Lån på kr 500 000 til 7% rente Løpetid 20 år Renter og avdrag betales ved årets slutt Årlig prisstigning er 2% i hele løpetiden © Cappelen Akademisk Forlag 20

3. Avdragsprofil © Cappelen Akademisk Forlag 21

3. Avdragsprofil © Cappelen Akademisk Forlag 22

4. Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler • Beregning av kontantoverskudd når investeringen både består av omløps- og anleggsmidler • Forutsetning: null realvekst i kontantoverskuddene • Forutsetninger: © Cappelen Akademisk Forlag 23

4. Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler • Forventet årlig prisstigning 3% • Det årlige kontantoverskuddet uten prisstigning er budsjettert til: © Cappelen Akademisk Forlag 24

4. Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler • Kontantoverskuddene etter skatt i løpende priser: © Cappelen Akademisk Forlag 25

4. Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler • ”Prosjektbalanse” i løpende priser: © Cappelen Akademisk Forlag 26

4. Investeringskalkyle med kapitalbinding i omløpsmidler • Internrente etter skatt (nominell): • Realavkastning etter skatt: © Cappelen Akademisk Forlag 27