Vorlesung an der Universitt Potsdam Juristische Fakultt 30

Vorlesung an der Universität Potsdam Juristische Fakultät 30. Januar 2020 Notar a. D. Jens Hunger Die Grundschuld in der Rechtspraxis

Realsicherheiten in der Praxis • Grundschuld hat Hypothek weitgehend verdrängt • Vorteil gegenüber Hypothek: - keine Akzessorietät zur Forderung keine Eigentümergrundschuld nach Erlöschen der Forderung einfache Forderungsauswechslung, mehrere Forderungen Begründungs-, Übertragungs- und Aufhebungsakte nicht schwieriger • Briefgrundschulden fast nur noch bei Pfandbriefbanken • Eigentümer(Brief)grundschuld als „Vorrat“ ist kaum relevant • Normalfall ist Sicherungsgrundschuld als erstrangige Buchgrundschuld • die „Musik“ spielt im Sicherungsvertrag: (nur) schuldrechtliche Bindung an die Forderung

Schwerpunkte 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Begründung Rang Veränderungen Sicherungsvertrag Rückgewähranspruch Übertragung Aufhebung

1. Begründung • materiell-rechtlich § 873: - (formlose) Einigung (Entgegennahme durch Gläubiger) - Grundbucheintragung • formell-rechtlich: - Eintragungsbewilligung und –antrag des Eigentümers §§ 19, 13 GBO - notarielle Niederschrift § 794 I Nr. 5 ZPO • Briefgrundschuld: - Übergabe an Gläubiger § 1117 I - Aushändigungsabrede § 1117 II

1. Begründung 1. 1. Grundbucheintragung • Grundschuldbetrag, Zinsen, Gläubiger, andere Nebenleistungen § 1115 • „brieflos“ bei Buchgrundschulden § 1116 II 3 • lfd. Nr. der Eintragung, Eintragungsdatum • lfd. Nr. des Grundstücks im Bestandsverzeichnis • „vollstreckbar nach § 800 ZPO“ bei Vollstreckbarkeit § 800 I 2 ZPO • Abtretungsausschluss, falls vereinbart • Bezugnahme auf Eintragungsbewilligung • Nicht: Sicherungszweck • spätere Umwandlung von Buch- in Briefgrundschuld und umgekehrt möglich

1. Begründung 1. 2. Belastungsgegenstand Grundstück im Rechtssinne (nicht: Teilfläche) Erbbaurecht Wohnungs- und Teileigentum (realer) Miteigentumsanteil an 1. bis 3. (virtueller MEA nur im Ausnahmefall) • mehrere von 1. bis 3. • nicht: Dauerwohnrecht • •

1. Begründung 1. 3. Gläubiger subjektiv-persönliches Recht nicht: für jeweiligen Eigentümer bestimmte grundbuchfähige Person oder Personenmehrheit natürliche und juristische Personen (auch Handels- und Partnerschaftsgesellschaften) • bei mehreren Personen: Berechtigungsverhältnis angeben § 47 I GBO (Bruchteile, Gesamtgläubiger § 428, Gesamthand) • Gb. R: Gesellschaft und alle Gesellschafter § 47 II GBO • Wohnungseigentümergemeinschaft • •

1. Begründung 1. 4. Vollstreckungstitel • Urteil § 704 ZPO • Vollstreckbare Urkunde § 794 I Nr. 5 ZPO - kein Prozess erforderlich Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers § 800 I ZPO (lange Laufzeit) Grundbucheintragung Erteilung der Vollstreckungsklausel Nachweisverzicht Entgegennahme durch Gläubiger • persönliches Schuldversprechen/Schuldanerkenntnis (§§ 780, 781) mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung

2. Rang §§ 879 ff. • mehrere Rechte im Grundbuch stehen untereinander in einem Rangverhältnis § 879 • nachträgliche Rangänderungen sind möglich § 880 • Rangvorbehalt als Eigentümerrecht § 881 • Rang ist entscheidend bei Verwertung - vorgehende dingliche Rechte muss Erwerber übernehmen - gleichrangige und nachrangige erlöschen • entscheidend: Eintragungszeitpunkt • notarielle Rangbescheinigung/Notarbestätigung

2. Rang 2. 1. Rang bei Eintragung • Eintragung in derselben Abteilung: Reihenfolge • Eintragung in unterschiedlichen Abteilungen: Zeitpunkt der Eintragung, sonst Rangvermerke § 45 II GBO • Grundbuchamt muss Anträge in Reihenfolge des zeitlichen Eingangs erledigen § 17, 45 I GBO • Rangbestimmung als Rechtsinhalt mit dinglicher Wirkung möglich, aber unpraktisch • besser: Rangbestimmung durch den Antragsteller § 45 III GBO (z. B. Vormerkung und Finanzierungsgrundschuld bei Grundstückskaufvertrag)

2. Rang 2. 2. Rangänderung • materiell: - Einigung und Eintragung beiden Rechten § 880 II 1. - Eigentümerzustimmung bei zurücktretender Grundschuld § 880 II 2. • formell: - Bewilligung des Zurücktretenden und Antrag §§ 19, 13 GBO - Eigentümerzustimmung bei zurücktretender Grundschuld § 27 GBO • zwischenrangige Rechte bleiben unberührt (relative Rangverhältnisse) • häufig bei Grundschulden: - Rangrücktritt von Nießbrauchs- und Wohnungsrechten - Vorrangeinräumung für Erschließungsdienstbarkeiten

2. Rang 2. 3. Rangvorbehalt • materiell: - Einigung und Eintragung bei zurücktretendem Recht 873, 881 II - Eigentümerzustimmung bei zurücktretender schon eingetragener Grundschuld § 880 II 2. • formell: - Bewilligung des Eigentümers oder Zurücktretenden (bei schon eingetragenem Recht) und Antrag §§ 19, 13 GBO - Eigentümerzustimmung s. o. § 27 GBO • vorbehaltenes Recht muss in Art und Umfang bestimmt sein • Ausnutzung (einmalig, mehrmalig, stufenweise) - materiell: Einigung Eigentümer/neuer Gläubiger und Eintragung - formell: Bewilligung und Antrag des Eigentümers

3. Veränderungen • Beträge - Nominalbetrag - Zinsen - Nebenleistungen • Belastungsgegenstand/Pfandobjekt - Pfandentlassung/Pfandfreigabe - Pfanderstreckung/Nachverpfändung • Rangstelle im Grundbuch s. o. Punkt 2.

3. Veränderungen 3. 1. Betragsänderungen • Einigung und Eintragung • Erhöhung - Nominalbetrag: regelmäßig neue Grundschuld - Zinsen: regelmäßig nicht erforderlich, da formularmäßig 12% bis 20% - Nebenleistungen: s. Zinsen • Ermäßigung - Teilaufhebung s. Aufhebung Punkt 7 - formell: Teillöschungsbewilligung des Gläubigers § 19 GBO, Zustimmung des Eigentümers § 27 GBO, Antrag § 13 GBO - Praxis: wenn nachrangigem Gläubiger die Abtretung der Rückgewähransprüche o. Beleihungswert nicht ausreichend erscheint

3. Veränderungen 3. 2. Pfandentlassung Teilung (real, ideell, nach WEG) führt zu Gesamtgrundschuld Pfandentlassung einzelner Teile materiell: Verzicht § 1175 I 2. formell: Bewilligung des Gläubigers § 19 GBO, Antrag § 13 GBO, nicht: Zustimmung des Eigentümers (BGH 2010) • Folge: Erlöschen der Grundschuld • Gläubiger kann dadurch Pflicht zur Rückgewähr aus Sicherungsvertrag verletzen, deshalb sind dort entsprechende Vereinbarungen erforderlich • •

3. Veränderungen 3. 3. Pfanderstreckung • Vereinigung 890 I führt nicht zur Einzelgrundschuld - Pfanderstreckung auf „neuen“ Grundstücksteil materiell und formell: wie (neue) Grundschuldbestellung unterschiedliche Kündigungsbestimmungen möglich (DNot. I) Grundbuchverwirrung zu besorgen § 5 I 1 GBO • Bestandteilszuschreibung 890 II: Erstreckung auf Stammgrundstück kraft Gesetzes - keine unterschiedlichen Kündigungsbestimmungen möglich - Verwirrung nur bei Belastung des zuzuschreibenden Grundstücksteils - im Regelfall wesentlich kostengünstiger • Praxisfälle: Arrondierung, Grenzbereinigung, Zusammenkauf zu größerem Areal

4. Sicherungsvertrag • Schuldgrund/Kausalgeschäft zur Begründung der Sicherungsgrundschuld, Behaltensgrund i. S. § 812 I 1. • Dauerschuldverhältnis • einseitig verpflichtender Vertrag i. S. § 311 I • eine Art Treuhandverhältnis, das schuldrechtliche Forderungsgebundenheit bewirkt • Verknüpfung zwischen Forderung und Grundschuld • Nichtigkeit, Aufhebung, Anfechtung lässt Grundschuld grundsätzlich unberührt (Abstraktionsprinzip) • formfrei; Regelfall: Schriftform o. in Bestellungsurkunde

4. Sicherungsvertrag 4. 1. Parteien • Sicherungsnehmer - Forderungs-/Grundschuldgläubiger = regelmäßig - Grundschuldgläubiger, der Grundschuld treuhänderisch für Forderungsgläubiger hält (z. B. Verbund Bank-Bausparkasse) • Sicherungsgeber - Forderungsschuldner/Eigentümer = regelmäßig - Forderungsschuldner, wenn nicht Eigentümer = regelmäßig (z. B. Kaufpreisfinanzierungsgrundschuld, Veräußerung des Grundstücks) - Eigentümer, wenn nicht Forderungsschuldner = Ausnahme - Grundschuldgläubiger bei Weiterübertragung der Grundschuld

4. Sicherungsvertrag 4. 2. Sicherungszweck • zu sichernde Forderung - Geldforderung regelmäßig, aber nicht zwingend eine (enger Sicherungszweck), mehrere oder alle (weiter ~) bestehende, künftige, bedingte, befristete eigene oder fremde Verbindlichkeiten • Änderung zur Revalutierung durch Änderung Sicherungsvertrag ohne Grundbucheintragung (anders für Hypothek: § 1180) • bei Entfallen: Herausgabeanspruch § 812 I 2. Alt. 2 • § 305 c: Anlass der Sicherheitenbestellung divergiert mit Sicherungszweck (sog. Anlassrechtsprechung des BGH)

4. Sicherungsvertrag 4. 3. Zahlungs- /Verrechnungsabrede • Ausgangspunkt und Ziel: Gläubiger soll nur einmal befriedigt werden • Regelmäßig: Zahlung auf die Forderung, nicht auf die Grundschuld • Folge: Forderung erlischt 362 I, Grundschuld bleibt Fremdgrundschuld, Rückgewähranspruch des Sicherungsgebers • Sinn: Vermeidung der Eigentümergrundschuld und damit des gesetzlichen Löschungsanspruchs 1179 a

4. Sicherungsvertrag 4. 4. Verwertungsabrede • wann und wie sich Gläubiger aus der Grundschuld befriedigen darf • nicht vor Fälligkeit der Forderung • Fälligkeit des Grundschuldkapitals § 1193 I, II (S. 2: für Sicherungsgrundschulden seit Risikobegrenzungsgesetz 19. 08. 2008); gilt analog auch für Grundschuldzinsen • Zwangsvollstreckung § 1147: Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung • freihändige Veräußerung der Grundschuld nur bei entsprechender Vereinbarung im Sicherungsvertrag • Vollstreckungstitel s. o. Punkt 1. 4.

5. Rückgewähranspruch • schuldrechtlicher Anspruch; ergibt sich aus Sicherungsvertrag • entsteht mit Wegfall des Sicherungszwecks - keine Forderung entstanden - alle gesicherten Forderungen erloschen - künftig können keine Forderungen mehr entstehen • • • Berechtigter: Sicherungsgeber (Vorsicht bei Abtretung) entfällt mit Verwertung der Grundschuld, setzt sich am Erlös fort Sicherung durch Vormerkung § 883 im Grundbuch möglich Abtretung §§ 398 ff, Pfändung §§ 1273 ff, Verpfändung § 857 ZPO kein automatischer Übergang bei Veräußerung des Grundstücks

5. Rückgewähranspruch 5. 1. Erfüllung • Erfüllung nach Wahl des Sicherungsgebers durch - Übertragung (Abtretung) an Eigentümer oder Dritten § 1154 - Verzicht §§ 1168 f. - Aufhebung § 1183 • • Einschränkung auf Löschung oder Verzicht ist umstritten Übersicherung: teilweiser Anspruch schuldhafte Nichterfüllung: Schadenersatz §§ 275 I, IV Verjährung: 10 Jahre § 196, Verlängerung und Geltendmachung als Bedingung möglich

5. Rückgewähranspruch 5. 2. Formen • Übertragung (Abtretung) ist Grundfall, aber praktisch selten - an Eigentümer: Eigentümergrundschuld, § 1179 a an Dritten: Fremdgrundschuld, 1179 a wird vermieden aus Sicherungsvertrag ergibt sich Verbot isolierter Übertragung im Einzelnen s. u. Punkt 6 • Verzicht - Aufgabe der Gläubigerstellung bei Fortbestehen der Grundschuld - Eigentümergrundschuld, § 1179 a • Aufhebung (Löschung) ist häufigster Fall - Erlöschen - Eigentümer „verliert“ Eigentümergrundschuld - im Einzelnen s. u. Punkt 7

6. Übertragung • Briefgrundschuld: - Erteilung schriftlicher Abtretungserklärung + Briefübergabe § 1154 I - Grundbucheintragung + Briefübergabe § 1154 II - formell für Grundbucheintragung: Berichtigungsbewilligung § 19 GBO oder Abtretungserklärung § 26 GBO (praktisch häufig wegen § 1155 S. 1), Antrag § 13 GBO • Buchgrundschuld - Einigung § 873 (formlos) + Grundbucheintragung § 1154 III - formell: Eintragungsbewilligung § 19 GBO, Antrag § 13 GBO • Verfügungsbefugnis (Regelfall: Voreintragung) • Eigentümer ist materiell nicht beteiligt (aber: Sicherungsvertrag, dingliche Abtretungsbeschränkung)

6. Übertragung 6. 1. Abtretungserklärung • Schriftform ausreichend • praxishäufig: Beglaubigung wegen öffentlichem Glauben § 1155 • Inhalt - alter und neuer Gläubiger } Vertragsobjekt } } materiell Verfügungserklärung } Eintragungsbewilligung § 19 GBO ) Grundstück § 28 GBO ) ) formell (§ 29 GBO) Grundschuld ) Zinsen ab wann ) Nebenrechte, falls mit abgetreten • Annahme im Regelfall konkludent (Kosten)

6. Übertragung 6. 2. Teilabtretung • es entstehen gleichrangige (Teil)Grundschulden • andere Rangbestimmung durch Zedent möglich (Regelfall: nachrangig) • Teilgrundschuldbrief

6. Übertragung 6. 3. Weitere Rechte • aus Anlass der Grundschuldbestellung begründet: - Nebenleistung persönliches Schuldanerkenntnis ggfls. samt Vollstreckungsunterwerfung abgetretene Rückgewähransprüche hinsichtlich vor- oder gleichrangiger Grundpfandrechte • gehen nicht „automatisch“ mit Grundschuldabtretung über, sondern müssen eigens abgetreten werden

6. Übertragung 6. 4. Gutgläubiger Erwerb • abgeleiteter gutgläubiger Erwerb möglich § 892 - Grundschuld ist eingetragen, besteht aber nicht wirksam z. B. wegen Einigungsmangel bei Bestellung - eingetragener Gläubiger ist nicht wahrer Berechtigter z. B. wegen Einigungsmangel bei Abtretung - Fehler in Kette der Abtretungserklärungen § 1155 S. 1 • gutgläubiger einredefreier Erwerb möglich § 1157 S. 2 (betrifft nach § 1192 Ia 2. nur isolierte Grundschuld) • maßgeblicher Zeitpunkt: Eintragungsantrag § 878

6. Übertragung 6. 4. Gutgläubiger Erwerb • gutgläubiger einredefreier Erwerb einer Sicherungsgrundschuld bzgl. Einreden aus Sicherungsvertrag nicht möglich § 1192 Ia 1. • wegen anderer Einreden möglich § 1192 Ia 2. • maßgeblicher Zeitpunkt: Eintragungsantrag § 878

7. Aufhebung • führt zum Erlöschen der Grundschuld; § 46 GBO: Löschung • materiell: - Aufgabeerklärung § 875 I - Eigentümerzustimmung § 1183 (Verzicht auf Eigentümergrundschuld) - Löschung im Grundbuch • formell: - Löschungsbewilligung § 19 GBO Antrag § 13 GBO Eigentümerzustimmung § 27 GBO ggfls. Vorlage des Grundschuldbriefes §§ 41 f. GBO und beglaubigter Abtretungen, falls Gläubiger nicht voreingetragen ist § 39 II GBO) • Teillöschung möglich (regelmäßig „letztrangiger“ Teil)

7. Aufhebung 7. 1. Exkurs: Verzicht § 1168 • Aufgabe der Gläubigerstellung bei Fortbestehen der Grundschuld als Eigentümergrundschuld • materiell: - Verzichtserklärung - Grundbucheintragung • formell: - Bewilligung § 19 GBO - Antrag § 13 GBO • Eigentümerzustimmung nicht erforderlich • gesetzlicher Löschungsanspruch § 1179 a entsteht

7. Aufhebung 7. 2. Erlöschen der Gesamtgrundschuld • grundsätzlich wie Einzelgrundschuld, wenn sie insgesamt aufgehoben wird • teilweise Aufhebung ist materiell Verzicht § 1175 I 2. • formell: Bewilligung des Gläubigers § 19 GBO, Antrag § 13 GBO • nicht: Zustimmung des Eigentümers (BGH 2010) • Freigabe- und Löschungsbewilligung sind jeweils auslegbar • Folge: Erlöschen der Grundschuld am freigegebenen Objekt • schuldrechtlich ratsam: Eigentümerzustimmung wg. Rückgewähr • GNot. KG hat Kostenproblem beseitigt • Praxisfall: Bauträgerglobalgrundschuld–Freigabe Einzeleinheiten • „Pfandfreigabe“ der letzten Einheit ist Aufhebung (Löschung)

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