GGY 402 GAYRMENKUL VE VARLIK DEERLEME II Prof

GGY 402 GAYRİMENKUL VE VARLIK DEĞERLEME II Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

GGY 402 GAYRİMENKUL VE VARLIK DEĞERLEME II 13. HAFTA Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi: Değerleme Uygulamalarındaki Güçlükler ve Başlıca Sorunlar

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Türkiye’de değerleme çalışmaları, henüz bilimsel bir tabana oturtulmaya çalışılan ve son yıllarda önemli gelişme gösteren bir iş veya meslek dalıdır. q Gelişmiş ülkelerde gayrimenkul değerlemesi ile ilgili yıllarca süren çalışmalar sonucunda, hem bu iş ile uğraşan kişilere hem de uygulanacak değerleme yöntemlerine bir standart getirilmiş olup, yıllardan beri kamu ve özel kurumlarda değerleme uygulamaları yapılmaktadır (Tanrıvermiş, 2017).

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Birçok ülkede değerleme alanında ve özel olarak gayrimenkul değerlemesi ile ilgili farklı modellerin veya yapılanmaların olduğu görülmektedir. Hemen her ülkede kamu kesiminde değerleme çalışmalarının örgütlenmesi ile özel kişi ve kurumlar tarafından özellikle finansal kurumlara yönelik değerleme hizmetlerinin sunumundaki farklılık, birçok ülkenin başka ülkeler için iyi bir model olarak algılanmasına imkan vermemektedir. Birçok ülkede değerleme uzmanlığı yasal statüye dayalı olarak kurumsal gelişmesini tamamlamış olup, bu amaçla değerleme kurumu, değerleme uzmanları birliği ve değerleme enstitüsü gibi örgütlenme modellerinin seçilmiş olduğu görülmektedir. q Özellikle 2008 yılından sonra dünyada etkili olan küresel kriz sonrası her ülkede değerleme uzmanı unvanı yasal statüsü belirlenmiş, mesleki ehliyet ve lisanslama, hizmetin kapsamı ve uygulama çerçevesi, standartlar ve mesleki sorumluluk konularında ilerleme sağlanmıştır. Uluslararası nitelikteki öneme sahip olan başlıca değerleme örgütleri ve faaliyet alanları kısaca aşağıda özetlenmiştir (Tanrıvermiş, 2017):

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Uluslararası kuruluşlar arasında; Uluslararası Değerleme Standartları Kurulu (International Valuation Standards Council – IVSC), Avrupa Değerleme Örgütleri Birliği (The European Group of Valuers’ Associations-TEGo. VA), ABD Değerleme Enstitüsü (Appraisal Institute. AI), Kanada Değerleme Enstitüsü (Appraisal Institute of Canada-AIC), Amerikan Değerleme Derneği (The American Society of Appraisers-ASA), Taşınmaz Ekonomisi ve Değerleme Çalışmaları Merkezi (Centro Studi di Estimo e di Economia Territoriale - Ce. S. E. T. ), Gayrimenkul Danışmanları Kuruluşu (The Counselor of Real Estate-CRE), Fransa Değerleme Enstitüsü (Institut Français De L’Expertise Immobiliére - IFEI) ve Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Enstitüsü (Royal Institution of Chartered Surveyors-RICS) gibi önemli örgütlerin öncelikle sayılması gerekir (Tanrıvermiş, 2017).

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) q Konsey; küresel düzeyde değerleme ve özellikle değerleme uygulama alanlarına yönelik standartların geliştirilmesi konusunda faaliyette bulunmak üzere 1981 yılında kurulan, Birleşmiş Milletler tarafından da tanınan ve içinde 50 ulusun temsil edildiği bir kurumdur. Konseyin oluşturduğu Uluslararası Değerleme Standartları (International Valuation Standards - IVS), bu alanda ilk girişim olmuştur. Bu standartlar önce Beyaz Kitap (White Book) ismi ile kullanıma sunulmuş olup, standartlar sürekli güncellenerek hızla geliştirilmiş ve 2014 yılı sonunda Red Book adı ile tekrar yayınlanmıştır (RICS ve IVSC, 2015). Hem IVSC üyesi örgütleri, hem de TEGo. VA ve RICS gibi örgütler tarafından da kabul gören bu standartlarda, öncekilerden farklı birçok husus bulunduğu için bu kısmın sonunda özet olarak sunulmuştur.

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) q Konseye hem ülkelerin değerleme alanında uzman kurumları ve değerleme uzmanları meslek örgütleri, hem de akademik kurumlar üye olabilmektedir (IVSC, 2019). IVSC üyelik kriterleri üye olan kuruluşun profesyonel standartların belirlemesine katkıda bulunmasını gerektirir. Buna göre mesleki standartlar kuruluşun standartları (örneğin, değerleme, etik, eğitim gibi) alanlarının net biçimde tespit edilmiş olması gerekir. Merkezi Londra’da olan Konsey’in temel amaçları; q Pratik, anlaşılması kolay, kamu yararını koruyan, yüksek standartlarda ve son derece etkin ve kapsamlı uluslararası değerleme standartlarını geliştirmek ve sürdürmek, q Yerel veya bölgesel standartların mevcut olduğu yerleri belirleyerek, bu standartlarla Uluslararası Değerleme Standartlarının daha fazla uyumunu sağlamak,

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) q Değerleme mesleğinin küresel düzeyde gelişimine katkı sağlamak ve en iyi uygulamaları cesaretlendirerek kamu yararını korumak ve değerleme mesleğinin uluslararası sesi olmaktır (Yomralıoğlu ve diğerleri, 2011). q Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesindeki yapılan değerlemeleri kullananlar, bunların yüksek etik değer standartlarına sahip uzman profesyoneller tarafından hazırlandığından emin olabilmelidirler. Değerleme kullanımının kapsamı genişledikçe, mülk değerlemesi terimi, önceleri finansal bilgilendirme raporlarının kullanılmasıyla ilgili değerlemelerde başvurulan daha kısıtlayıcı bir terim olan varlık değerlemesine göre daha fazla geçerlilik kazanmıştır (Tanrıvermiş, 2017).

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) q Profesyonel değerleme uzmanı, mülkiyet hakkının devri dahil, kredi veya ipotek teminatı olarak verilmesi düşünülen gayrimenkul, dava konusu olan mülk veya çözüm bekleyen vergi ödemesi, ve finansal raporlarda sabit varlık gibi ele alınan mülkler gibi genellikle mülk değeri takdiri gerektiren çok çeşitli işlemlerde, gerekli niteliklere, yeteneğe ve deneyime sahip bir kişidir. Profesyonel değerleme uzmanı, kişisel mülkiyet, şirket ve finansal hak ve menfaatler gibi diğer mülkiyet kategorilerinde de değerleme yapmak için gerekli özel uzmanlığa da sahiptir. Uluslararası Değerleme Standartları değerleme mesleğinde, kabul görmüş veya en iyi uygulamayı temsil etmekte olan, aynı zamanda, Genel Kabul Görmüş Değerleme İlkeleri olarak da tanınır (Tanrıvermiş, 2017).

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) q Uluslararası Değerleme Standartları’nın ve üye ülkelerin ulusal standartlarının karşılıklı olarak birbirlerini destekleyici ve tamamlayıcı olması arzu edilir. Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi, ulusal ve uluslararası değerleme standartlarının beyanları ve uygulamaları arasındaki farkların açıklanması gerektiğini savunmaktadır (Tanrıvermiş, 2017).

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) q IVSC; Birleşmiş Milletlere Bağlı 50 ülkeden 80 kurumun üye olduğu bir kuruldur. IVSC’nin amacı; değerleme alanında standartlar oluşturmak, üyeler arasında işbirliğini artırmaktır. ABD, Arjantin, Avustralya, Brezilya, Kanada, Çin, Kolombiya, Mısır, Finlandiya, Gürcistan, Yunanistan, Honkong, Hindistan, Endonezya, İrlanda, İtalya, İngiltere, Japonya, Kazakistan, Kenya, Güney Kore, Litvanya, Letonya, Malawi, Malezya, Meksika, Hollanda, Yeni Zellanda, Norveç, Nijerya, Filipinler, Polonya, Romanya, Rusya Federasyonu, Sırbistan, Slovenya, Güney Afrika, İspanya, İsveç, Tanzanya, Tayland, Türkiye, Ukrayna ve Venezuella gibi ülkelerden IVSC’ye üye olmuş kurumlar bulunmaktadır. Türkiye’de sadece Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi (Taşınmaz Geliştirme)Anabilim Dalı, IVSC (akademik üyelik)’ne üye olmuş ve IVSC’nin bütün faaliyetlerine aktif olarak katılmakta ve ülkemizi temsil etmektedir (Tanrıvermiş, 2017).

Türkiye’de Değerleme Uygulamalarının Uluslararası Standartlar Yönünden Analizi q Avrupa Değerleme Örgütleri Birliği (TEGo. VA) q TEGo. VA; Avrupa düzeyinde örgütlenmiş, Avrupa ülkelerinde faaliyet gösteren değerleme kuruluşları arasında koordinasyon ve işbirliği sağlamak ve değerleme alanında standart bazı kuralları koymak için kurulmuştur. TEGo. VA bünyesinde 24 Avrupa ülkesinden 40 üye kuruluş bulunmakta (Tegova, 2015) olup, TEGo. VA üyesi olabilmek için AB üyesi ülkenin kuruluşu olma zorunluluğu bulunmaktadır. AB üyesi ülkelerin örgütleri; TEGo. VA içinde tam üye (full membership) olmakta ve diğer ülkelerin örgütleri ise assosiye üyelik ve gözlemci üyelik hakkı elde etmektedir. Tam üyelik dışındakilerin genel kurulda oy hakları bulunmamaktadır (Tanrıvermiş, 2017).

Kaynaklar IVSC, 2019. Web Sitesi: http: //www. ivsc. org/membership/value-organisation, Erişim Tarihi: 10. 2019. RICS ve IVSC, 2015. RICS Professional Standards Global RICS Valuation Professional Standards, London, UK. Tanrıvermiş, H. 2017. Gayrimenkul Değerleme Esasları. SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara. Tegova, 2015. Web Sitesi: http: //www. tegova. org/en/p 4912 f 882 b 2055, Erişim Tarihi: 30. 10. 2015. Yomralıoğlu, T. , Nişancı, R. , Çete, M. ve Candaş, E. , 2011. Dünya’da ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesi Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimi Çalıştayı, Okan Üniversitesi, İstanbul.