GGY 402 GAYRMENKUL VE VARLIK DEERLEME II Prof

GGY 402 GAYRİMENKUL VE VARLIK DEĞERLEME II Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

1. HAFTA Değerlemede Geliştirme Analizi

Değerlemede Geliştirme Analizi Gayrimenkul Değerleme Süreci q Gayrimenkul değerleme sürecinin kapsamı ve akışı aşağıda özet olarak sunulmuştur (Tanrıvermiş, 2017). q 1. PROBLEMİN TANIMI ü Müşterinin Tanıtımı, ü Değerlemenin Kullanım Amacı, ü Değerin Belirlenmesi, ü Değerleme Tarihinin Belirlenmesi, ü Gayrimenkul Özelliklerinin Tanımı, ü Olağandışı Öngörüler q 2. İŞİN KAPSAMI VE SINIRLILIKLARI q 3. VERİ TOPLAMA VE GAYRİMENKULÜN TEKNİK VE YASAL TANIMI q 4. VERİ ANALİZİ VE DEĞERLEME ü Piyasa Analizi ü En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi

Değerlemede Geliştirme Analizi Gayrimenkul Değerleme Süreci q. Gayrimenkul değerleme sürecinin kapsamı ve akışı aşağıda özet olarak sunulmuştur: 5. ARAZİ VE ARSA DEĞERİNİN TESPİTİ 6. DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN UYGULANMASI üMaliyet Bedeli Yaklaşımlarına Göre Değerleme üPiyasa Değeri Yaklaşımlarına Göre Değerleme üGelir Değeri Yaklaşımlarına Göre Değerleme üGeliştirme Analizine Göre Değerleme üKarma Yöntemlere Göre Değerleme 7. BULUNAN DEĞERLERİN KARŞILAŞTIRILMASI VE NİHAİ DEĞERİN TAHMİNİ 8. BULUNAN DEĞERİN RAPORLAŞTIRILMASI 9. RAPORUN EKLERİ

Değerlemede Geliştirme Analizi Gayrimenkul Değerleme Süreci q. Değerleme uygulamalarında genellikle piyasa, gelir ve maliyet yöntemleri ile bunların karmaları kullanılmaktadır. q. Ancak kapsamlı değerleme araştırmaları, özellikle yetkili kamu otoritesi tarafından yapılan toplu veya kitle değerleme uygulamalarında istatistiksel ve matematiksel yöntemler sıklıkla kullanılmaktadır. q. Tekil veya sınırlı sayıda taşınmazın değerleme hizmeti için genellikle çok sınırlı bir süre verilmekte ve bu süre içinde sadece geleneksel değerleme yöntemleri ile kaba değer tahmininin yapılması mümkün olabilmektedir (Tanrıvermiş, 2017).

Değerlemede Geliştirme Analizi Gayrimenkul Değerleme Süreci ØÖzellikle sermaye ve para piyasası mevzuatı dışındaki alanlarda yapılacak değerleme çalışmaları içinde önemli yer tutan proje değerleme, varlık değerleme ve alet ve makine parkının değerleme hizmetleri için nispeten daha uzun zaman verilmekte ve daha sağlıklı analiz ve değerleme yapılması mümkün olabilmektedir (Tanrıvermiş, 2017).

Değerlemede Geliştirme Analizi ØGeliştirme analizinde öncelikle taşınmazın olası kullanım alternatifleri belirlenmekte ve en uygun alternatife göre proje tasarlanmaktadır. ØBoş arsa üzerinde tasarlanan projenin paranın zaman değerini dikkate almayan teknikler (ortalama verimlilik yöntemi, geri ödeme süresi yöntemi) ve paranın zaman değerini dikkate alan teknikler (net bugünkü değer yöntemi, karlılık indeksi, iç verim oranı, nakit akıma bağlanmış geri ödeme süresi, yıllık eşdeğer gider yöntemi gibi) kullanılarak değerlendirilmesi yapılır.

Değerlemede Geliştirme Analizi q. Bu işlemde projenin sağladığı nakit akışların toplam bugünkü değerinden inşaat ve geliştirme masrafları düşülerek de arsanın payına düşen gelirlerin bugünkü değeri ortaya konulabilir. q. Arsa üzerinde geliştirilmiş projenin değerleme çalışmasının yanı sıra; en etkin ve en verimli kullanımı sağlayacak şekilde arsa üzerinde proje geliştirme çalışmaları yapılmaktadır. Hazırlanan gölge projenin değerlemesi veya müşteri talepleri doğrultusunda geliştirilen projenin analizleri de raporlama çalışmalarına konu olabilmektedir.

Değerlemede Geliştirme Analizi q. Değerlemede geliştirme yaklaşımında gayrimenkule teklif edilen bir veya birden fazla geliştirme projesi modeli uygulanarak, planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla desteklenip modellenir. q. Bu modelleme yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli yani “en iyi ve en verimli kullanımı“ olmalıdır. q. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır. qÇalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur.

Değerlemede Geliştirme Analizi q. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. q. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ilgili varsayımlarda bulunulur. q. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır (evagyd)

Değerlemede Geliştirme Analizi qİyi düşünülmüş bir gayrimenkul geliştirme değerleme süreci sayesinde kritik bir başarı faktörü olan nakit akışı gereksinimlerinin belirlenmesi kolaylaşmaktadır. q. Nakit akışının ya da nakit eksikliğinin gayrimenkul geliştiriciler için önem taşımaktadır. Zira fazla harcama yapmak ya da düşük fonlama koşullarıyla başa çıkmak geliştiricileri zorlamaktadır. q. Parsel Geliştirme Analizi, değerlemeye konu parselin değerine etki eden unsurların saptanmasını gerektirmektedir.

Değerlemede Geliştirme Analizi q Bu unsurlar : üArazinin «En Etkin ve Verimli» Kullanımını saptamak, üDesteklenebilir bir parsel geliştirme planı yaratmak, üGeliştirme ve onay için süre ve maliyetleri saptamak, üParsel emilme oranları ve fiyat karışımlarını tahmin etmek, üArazi geliştirmenin aşamalarını ve bunlara bağlı giderleri tahmin etmek, üEmilme dönemi süresince pazarlama ve buna bağlı araziyi elde tutma giderlerini tahmin etmek. üParsel geliştirme analizi, en çok boş araziler için satış verilerinin yetersiz olduğu, fakat geliştirilmiş parsellerin olası satış fiyatları ve bu parseller için talep verilerinin mevcut olduğu hallerde kullanılmaktadır (Vakıf GYO).

Değerlemede Geliştirme Analizi ØParsel Geliştirme Analizi ØBu analiz sonucunda türetilen değerden, göstergelerinin makul olup olmadığını kontrol etmek için de yararlanılmaktadır. Ø Değerlemede geliştirme analizi de çıkartma yönteminde olduğu gibi özellikle geliştirme sürecinde benzer gayrimenkullerle karşılaştırılabilir bilginin varlığından söz edilemiyorken gayrimenkulün değerlemesi için önemli bir alternatif sunmaktadır. Ø Bir gayrimenkulün gerçek durumunu ölçmek için bazen bu yöntemi kullanmak gerekmektedir. Ø Yöntemi kullanan değerleme uzmanı, her bir değişkenin özniteliklerini en uygun şekilde tahmin ve analiz edebilmek için bu modelin kullanımına aşina olmalıdır.

Değerlemede Geliştirme Analizi q. Değerleme uzmanı bu analizi kullanırken model ve hesaplamanın farklı yönlerini daha iyi ele alabilmek için farklı disiplinlerden profosyonelleri de analize dahil edebilir. qÖrneğin Optimal bina tasarımının değerlendirilmesinde mimarlar, inşaat maliyetleri değerlendirmek için hesap uzmanları, şehir planlama koşullarının en iyi şekilde ele alınması içinse şehir planlamacıları analize dahil edilebilir.

Değerlemede Geliştirme Analizi q. Açıklandığı gibi yönteme ek olarak, literatür Monty ile birleştirmeyi önermektedir q. Literatürde bu analiz yönteminin, değişkenlerin duyarlılığını ve farklı olasılıkları tahmin etmek ya da opsiyonel bir fiyatlandırma yöntemi kullanarak arsa değerini dikkate almak için Monthy Carlo analiziyle beraber kullanılması önerilmektedir

Değerlemede Geliştirme Analizi Ø Karşılaştırılacak satışların tanımlanması gerekmektedir. Söz konusu satışlarda asgari olarak aşağıdaki verilerin yer alması gerekmektedir. ü Lokasyon ü Temlik eden ü Temellük eden ü Kayıt verileri ü Tarih ü Satış fiyatı ü Finansman bilgisi ü Karşılaştırma yapılacak birimler ü Fiziksel ve topografik özellikler ü İmar, kamu hizmetleri ü Çevresel etkiler

Değerlemede Geliştirme Analizi q. Geliştirme analizinin kullanımı; mevcut kullanımın en iyi kullanım şekli olmadığı taşınmazlarda ortaya çıkmaktadır. q. Geliştirme analizi sürecinde taşınmazın yeniden geliştirilmesi için harcama yapılacağı için ; piyasa değerinin de artışıyla beraber önceki kullanım için gereken fiyatlamadan daha fazla fiyatlama yapılması muhtemeldir.

Değerlemede Geliştirme Analizi Kaynaklar: Ø Boshoff, D. G. B. 2011. The Development Approach to Valuation: Acceptable Method. Conference paper. Ø Assimakopoulos, V. 2003. Real Estate Appraisal: A review of Valuation Methods Ø https: //investmentproperty. co. uk/property-development-resources/residual-method-valuation-landproperty-development-appraisals/ Ø http: //www. evagyd. com/bilgikutusu/49/degerlemede-kullanilan-yontemler/ Ø http: //www. vakifgyo. com. tr/files/TRABZON. pdf Ø Tanrıvermiş, H. , 2017. Gayrimenkul Değerleme Esasları, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları, Ankara.