GGY 402 GAYRMENKUL VE VARLIK DEERLEME II Prof

GGY 402 GAYRİMENKUL VE VARLIK DEĞERLEME II Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

GGY 402 GAYRİMENKUL VE VARLIK DEĞERLEME II 4. HAFTA Etkin ve Verimli Kullanım Analizleri

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi q. Etkin ve verimli kullanım (highest and best use) kavramı, “pazar değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçası” olarak görülmektedir. q. Bir taşınmazın fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımın tespiti olarak tanımlanır (Tanrıvermiş, 2017).

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi q. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım, yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bu yöntem binalardaki yıpranma ve eskimenin etkileri, arazi için en uygun iyileştirme (ıslah) ve yenileme çalışmaları ile imar uygulamasında parsellere en uygun imar hakkının verilmesi gibi birçok alanda değerleme yapılmasına imkan verir. q. Arz ve talep arasında ciddi biçimde dengesizlik olan veya aşırı derecede dalgalanma gözlenen piyasalarda, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı, gelecek yıllarda kullanılabilecek bir hak olabilir (SPK, 2006).

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi q. Etkin ve verimli (iyi) kullanım analizi; gayrimenkul piyasasının itici gücüdür. Eğer bir mülkün potansiyel bir kullanım değeri yoksa, piyasa değeri de olamaz. Mülkün değeri; kullanım koşulları veya alternatiflerine bağlı olarak artar. Bir mülkün en etkin ve en verimli kullanımı ve arazi değeri arasında güçlü bir ilişki bulunur (Reynolds, 2006). q. Etkin ve verimli kullanım analizi değerleme uzmanlarınca çoğunlukla eski yapıların yıkımı ve yeni inşaat yapımı ile mevcut yapıların tadilatına yönelik karar sürecinde sık kullanılır. q. Eski yapıların yerine imar planına göre izin verilen ve eskisinin yerine yapılacak yeni yapının daha yüksek bir değer üretip üretmeyeceğinin analizi bu yolla belirlenir. q. Arazi üzerinde mevcut olan yapıya tadilat projesi uygulanması veya yıkılıp yeniden inşaat yapılması alternatiflerinin karşılaştırılmasında, iki veya daha fazla alternatiften hangisi taşınmazın değerini maksimum yaparsa, o alternatif seçilir (Tanrıvermiş, 2017).

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi q. Koruma statüsü olan yapıların yıkılması söz konusu olamayacağından, bu tür yapılarda uygulanabilecek koruma ve kullanım alternatiflerinin etkin ve verimli kullanım analizi yapılarak en uygun koruma uygulamasına karar verilir. q. Arazinin malik veya kullanıcısına maksimum fayda sağlayabilmesi için kullanım biçimi ve yoğunluğunun ne olması gerektiğine karar verme işi de bu analiz ile yapılır. Bu açıdan boş ve yeniden değerlendirilebilecek parsellere oranla tarihi yapıların daha düşük piyasa değerine sahip olmaları doğaldır. q. Boş imar ve kadastro parsellerinin nispeten yüksek değere sahip olmalarının iki sebebi bulunmaktadır. Bunlar; q - geliştirilebilir potansiyel büyüklüklerinin olması veya mücavir parsellerin tevhit edilebilme olasılığının bulunması q - inşa edilecek yeni binanın üstün fiziksel koşulları ve zemin planının olmasının vereceği ekonomik ve diğer avantajlardır (Tanrıvermiş, 2017).

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi qÖrnek -1 q. Toplam alanı 12. 300 m 2 olan parselin üzerinde 780 adet yatak kapasiteli eski bir otel binası bulunmakta olup, mevcut yapının koruma statüsünün olmadığı saptanmıştır. Parselin plandaki işlevi ticaret-turizm alanı olup, yapı yüksekliği serbest, inşaat emsali 3. 00, müştemilat, peyzaj ve rekreasyon tesisleri ile kot altında kalan kısmın inşaat emsaline dahil edilmeyeceği plan notlarında vurgulanmıştır. Parselin üzerine yeni inşaat yapılması halinde toplam kapalı alan kot üzeri 36. 900 m 2 ve kot altı 18. 500 m 2 olabilmektedir. Benzer otel projelerinin kesinleşen birim maliyet bedeli, peyzaj, çevre koruma yapıları, altyapı ve rekreasyon tesisleri dahil 1. 450 TL/m 2 ve tadilat maliyeti ise 32. 300. 000 TL olarak tahmin edilmektedir. q. Taşınmazın etkin ve verimli kullanımı ilkesine göre yatırımcının tercihinin ne olması gerekir? (Tanrıvermiş, 2017).

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi qÖrnek -1 qÖncelikle etkin ve verimli kullanım analizinde parselin otel ve otel dışı yatırımlar için fiziksel olarak uygunluk analizi yapılır. Parselin zemin yapısı, çevre koşulları, bağlantı yolları ve ulaşım olanakları, kıyı ve ormana yakınlık ile diğer fiziksek koşulların uygun bulunması halinde, konaklama sektörüne yönelik yatırımın yapılabilmesi mümkün olur. qİkinci olarak yasalara göre konu taşınmazın üzerinde mevcut yapının tadilatı veya yeni projenin geliştirilmesinin mümkün olup olamayacağının araştırılması gerekir. Bu amaçla yapılacak analizlerde; imar hakkı ve plan işlevlerinin uygunluğu, hava mania hattı, askeri yasak ve güvenlik bölgesi ile çevre koruma alanları ile ilişkisi, kıyıya yakınlık ve kıyı-kenar çizgisinin belirlenip belirlenmediği ile taşınmazın tapu kütüğünde kullanımı kısıtlayıcı şerh, beyan ve hakların olup olmadığı irdelenir (Tanrıvermiş, 2017).

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi qÖrnek -1 qÜçüncü aşamada parselin kullanım alternatiflerinin fizibil olup olmadığının analiz edilmesi gerekir. Verilen örnekte tadilat maliyeti 32, 3 milyon TL ve yeniden yapım maliyeti; 36. 900+18. 500 = 55. 400*1. 450 = 80. 330. 000 TL olur. Eğer yeni proje yapılması halinde otelin sınıfı (yıldız sayısı) ve kalitesi ile yatak adedi ve sunduğu hizmetlerde artış olacak ve birim hizmet fiyatları da yükselecek ise, yeniden yapımın avantajlı olacağına karar verilir. q. Diğer bir ifade ile yeniden yapımın getirisi ile maliyetinin ne kadar zamanda telafi edilebileceği, yeniden yapım sonrası otelin yıllık net faaliyet geliri ile tadilat sonrası yıllık net faaliyet geliri ve her iki durumda taşınmaz değerleri analiz edilir ve karşılaştırma çalışması ile en uygun alternatif seçilir (Tanrıvermiş, 2017).

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi qÖrnek -1 q. Otel projesinin tadilat öncesi yıllık net faaliyet geliri 870. 000 TL olup, tadilat sonrası bu gelirin % 20 dolayında artması beklenmektedir. Yeniden proje yapılması halinde yatak sayısı iki katına çıkacak, doluluk oranının aynı kalması ve hizmet standardının yükseltilmesi halinde yıllık ortalama net faaliyet geliri 3. 875. 000 TL ve otel yatırımlarında geçerli kapitalizasyon oranı ise % 10 olarak tahmin edilmektedir. Buna göre otel yatırımına yönelik rasyonel karar ne olmalıdır (Tanrıvermiş, 2017)? q. Taşınmazın temel kapitalizasyon eşitliğine (değer = net gelir/kapitalizasyon oranı) göre değeri aşağıdaki gibi hesaplanacaktır: Halihazır taşınmaz değeri = 870. 000/0, 10 = 8. 700. 000 TL Tadilat sonrası taşınmazın değeri= (870. 000*1, 20)/0, 10 = 10. 440. 000 TL Yeni projenin yapılması halinde taşınmazın değeri = 3. 875. 000/0, 10 = 38. 750. 000 TL

Etkin ve Verimli Kullanım Analizi qÖrnek -1 q. Taşınmazın üzerinde yeni proje yapılması ile taşınmazın gelir değerinde 4, 45 kat artış sağlanmakta iken, tadilat projesinin maliyeti ile yeniden yapım maliyeti arasında 2, 49 kat farklılık bulunmaktadır. Tadilata oranla daha yüksek maliyetli olan yeniden yapım projesi, taşınmazın toplam değerinde daha yüksek artış sağladığına göre yeniden yapım avantajlı gibi görülmektedir. Etkin ve verimli kullanım ilkesine göre mevcut projede tadilat yapılması yerine taşınmazın değerinde artış sağlayan yeni projenin tercih edilmesi uygun olur. Ancak yeni projenin maliyeti, proje finansmanı, yıllık işletme geliri ile giderlerin detaylı olarak analiz edilmesi de gerekecektir (Tanrıvermiş, 2017).

Kaynaklar q. Reynolds, J. , 2006. Historic Properties, Preservation and the Valuation Process, Third Edition, Appraisal İnstitute, s. 71 q. Sermaye Piyasası Kurulu, 2006. Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ, Seri: VIII, No: 45, s. 9. q. Tanrıvermiş, H. 2017. Gayrimenkul Değerleme Esasları. SPL Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.