Lakspiaci trendek Mi van az ingatlanremelkeds mgtt Ksztette

Lakáspiaci trendek Mi van az ingatlanár-emelkedés mögött? Készítette: Fazekas Bence fazekas. bence@gki. hu 2019. 11. 07. ©® A prezentáció megállapításai és diái csak a forrás megjelölésével idézhetők.

Felépítés 01 Ingatlanpiaci indikátorok 02 Ingatlanok értékeltsége 03 04 Ingatlanárakra ható tényezők Ingatlanpiaci konjunktúra

1. Első ránézésre milyen a lakáspiac?

Közvetlen indikátorok Lakásárak Tranzakciószám Építésszám Állományi összetétel

MNB-lakásárindex (aggregált, reál) 2001. I. - 2019. II. 180 160 140 120 100 80 80 60 60 40 2001 40 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Aggregált nominális MNB-lakásárindex 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Forrás: MNB

Lakáspiaci tranzakciók száma 2007 – 2019. I. 200, 000 150, 000 100, 000 50, 000 0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Új 2014 2015 2016 2017 2018 2019. I. Használt Forrás: KSH

Épített lakások száma Magyarországon 2001 -2018 50, 000 45, 000 40, 000 35, 000 30, 000 25, 000 20, 000 15, 000 10, 000 5, 000 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Forrás: KSH

Lakásállomány összetétele I. Lakások megoszlása kihasználtság szerint Nem lakott lakások megoszlása tulajdonosi jogcím szerint 3. 0% 2. 9% Magánszemély tulajdonában 12. 5% Lakott Települési önkormányzat tulajdonában Nem lakott Egyéb 87. 5% 94. 1% Forrás: KSH

Lakásállomány összetétele II. Lakott lakások megoszlása tulajdonosi jogcím szerint Magánszemély tulajdonában lévő lakások megoszlása használati jogcím szerint 1. 3% 0. 5% 0. 9% Magánszemély tulajdonában 7. 2% Tulajdonos Önkormányzat tulajdonában Bérlő Egyéb 98. 2% 91. 8% Forrás: KSH

Lakásállomány összetétele III. Lakástulajdonosok megoszlása lakáshitellel terheltség szerint 15. 4% Lakáshitellel rendelkező Lakáshitellel nem rendelkező 84. 6% Forrás: KSH

Fő indikátorok alapján Összefoglalva Kivételesen gyorsan növekvő ingatlanárak Válság előtti szintet közelítő tranzakciószám csökkenő kilátásokkal Alacsony építésszám 100% 44% 100%-os árnövekedés 2014 óta 44%-os tranzakciószám növekedés 2014 óta 33% Az elmúlt évtizedben 66%-kal kevesebb ingatlan épült, mint az azt megelőzőben

2. Milyen az ingatlanok értékeltsége?

Lakásár-jövedelem arány Budapest 2019 félévi adat szerint 14, 6* a lakásárjövedelem arány, ami régiós középmezőny, de 51%-kal nagyobb, mint az 5 évvel ezelőtti arány. Prága A 2019 félévi adat szerint 17, 4* az arány, ami 19%-kal nagyobb, mint a budapesti adat. Prágában napjaink egyik leginkább tematizált kérdése a lakhatás. Varsó A 2019 félévi adat szerint 12, 2* az arány, ami kedvezőbb a régiós versenytársak adatainál. * 90 m 2 -es lakás átlagára / (egy főre jutó éves jövedelem*1, 5) • Alacsonyabb érték = jobb megfizethetőség Forrás: www. numbeo. com

A budapesti átlagos lakásár megfizethetőségi indexe (LMI) és a nominális önerő szükséglet átlagos budapesti kereset mellett 2010 -2018 Forrás: GKI(2019): A budapesti lakáspiac helyzete: Kialakulhat e lakhatási válság

Megfizethetőségi problémák 2015 Forrás: Hegedüs József–Somogyi Eszter(2018) : A lakások megfizethetősége és a társadalmi egyenlőtlenségek – a KSH 2015 -ös lakásfelvétele alapján

A háztartások hány tizede esetében haladta meg egy átlagos lakás bérleti díja a háztartási jövedelem 35%-át 2010 -2017 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 n. co m 20 17 _i ng at la 20 17 20 16 20 15 20 14 20 13 20 12 20 11 20 1 0 0 Forrás: GKI(2019): A budapesti lakáspiac helyzete: Kialakulhat e lakhatási válság

3. Mi befolyásolja az ingatlanárakat?

Ingatlanárakra ható tényezők Árnövekedést befolyásoló állami támogatás és szabályozás Alacsony építésszám Alacsony hitelköltség és alacsony alternatív hozamszint Növekvő építőipari anyagárak Munkaerőhiány, növekvő építőipari bérek

Építőipari anyagárak Nem-fém ásványi termékek árindexe (2007 -2018, 2013=100%) 120% 115% 110% 105% 100% 95% 90% 85% 80% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Európai Unió (28) 2013 2014 2015 Magyarország 2016 2017 2018 Forrás: Eurostat

Építőipari munkaerő I. Építőipari alkalmazottak száma, épített lakások száma (2000 -2018, 2010=100%) 250% 200% 150% 100% 50% 0% 2000 50% 0% 2005 2010 Építőiparban alkalmazásban állók száma 2015 Épített lakások száma Forrás: KSH

Építőipari munkaerő II. 450 50% 400 45% 350 40% 35% 300 30% 250 25% 200 20% 150 15% 100 10% 50 5% 0 2008 0% 2010 2012 Budapesti építőipari termelés (milliárd forint) 2014 2016 Ebből lakásépítés értéke, (%, becslés*): Forrás: GKI(2019): A budapesti lakáspiac helyzete: Kialakulhat e lakhatási válság

Alternatív hozamszint 0. 3 2015 Budapesti reál lakásárindex 0. 25 0. 2 0. 15 2016 2018 2017 2014 0. 1 0. 05 0 0. 04 -0. 05 -0. 1 0. 06 2013 0. 08 0. 1 2010 0. 12 2008 2007 0. 14 0. 16 2011 2012 -0. 15 R 2 = 0. 7823 -0. 2 2009 Lakáshitelek hitelköltsége Forrás: GKI(2019): A budapesti lakáspiac helyzete: Kialakulhat e lakhatási válság

Állami támogatás: CSOK 1. 6 70, 000 1. 4 60, 000 1. 2 50, 000 1 40, 000 0. 8 30, 000 0. 6 20, 000 0. 4 10, 000 0. 2 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 Q 1 Q 2 Q 3 Q 4 CSOK: Új lakás építés és vásárlás (Mrd Ft) CSOK: Használt lakás vásárlás (Mrd Ft) Új lakás árindex (2015 4. né =100%) Használt lakás árindex (2015 4. né =100%) Forrás: GKI(2019): A budapesti lakáspiac helyzete: Kialakulhat e lakhatási válság

Állami szabályozás: ÁFA Új lakások 5%-os áfakedvezményének a bevezetése 500 450 400 350 300 250 200 150 100 2008 2009 2010 2011 Lakható 2012 2013 Jó 2014 2015 Nagyon jó 2016 2017 2018 Új Forrás: MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis

4. Mi várható a jövőben?

A GKI magyarországi ingatlanpiaci indexei részpiaconként 2008 -2019 30 30 20 20 10 10 0 0 -10 -20 -30 -40 I. II. III. IV. -10 2008 2009 2010 2011 Lakás 2012 Iroda 2013 2014 Raktár 2015 2016 2017 2018 2019 Üzlethelység Forrás: GKI

A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának következő 12 hónapban várható változása 2019. október, zárójelben az előző – 2019. júliusi felmérés adatai Nő Nem panel társasházi A várható változás iránya Stagnál Csökken Átlagos változás 27 (73) 49 (25) 24 (2) -0, 2 (7) Budai zöldövezet 26 (80) 51 (20) 23 (0) 0 (7) Egyéb Buda 26 (63) 51 (33) 23 (4) 0 (6) Pesti belváros 29 (84) 46 (16) 25 (0) 0 (10) Pesti zöldövezet 29 (79) 45 (16) 26 (5) 0 (8) Egyéb Pest 25 (58) 50 (42) 25 (0) -1 (5) Panellakások 17 (65) 68 (35) 15 (0) 0 (6, 7) Észak-Pest 19 (63) 65 (37) 16 (0) 0 (5) Dél-Pest 19 (63) 65 (37) 16 (0) 0 (7) Buda 12 (68) 76 (32) 12 (0) 0 (8) Családi házak 14 (66) 68 (31) 18 (3) -0, 5 (5) Pest 13 (53) 67 (42) 20 (5) -1 (3) Buda 15 (79) 70 (21) 15 (0) 0 (7) Budapest összesen 21 (68) 59 (30) 20 (2) -0, 2 (6, 6) Kelet-Magyarország 36 (36) 56 (56) 8 (8) 2 (3) Nem panel társasházi 44 (44) 56 (56) 0 (0) Panellakások 11 (11) 78 (78) 11 (11) Családi házak 55 (55) 33 (33) 12 (12) 3 (4) Nyugat-Magyarország 31 (31) 52 (55) 17 (14) 1, 7 (4) Nem panel társasházi 40 (40) 47 (57) 13 (3) Panellakások 27 (26) 60 (61) 13 (13) 1 (3) Családi házak 26 (26) 48 (48) 26 (26) 1 (4) lakások 3 (4) 0 (1) 3 (5) Forrás: GKI

Az új építésű lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának következő 12 hónapban várható változása 2019. október, zárójelben az előző – 2019. júliusi felmérés adatai Budapest Kelet-Magyarország Nyugat-Magyarország Összesen A várható változás iránya Nő Stagnál Csökken 12 (65) 78 (30) 10 (5) 67 (67) 33 (33) 0 (0) 48 (66) 49 (32) 3 (2) Átlagos változás 1 (5) 5 (7) 4 (4) 3, 3 (5) Forrás: GKI

A lakosság lakásépítési és -vásárlási szándékai a következő egy évben 2008 -2019 (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás) IV. III. II. I. 160 140 120 100 80 60 40 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Biztosan épít vagy vásárol 2014 2015 2016 2017 2018 160 140 120 100 80 60 40 2019 Valószínűleg épít vagy vásárol Forrás: GKI

Összességében a várakozások Ingatlanárak növekedése mellett szóló tényezők Továbbra is alacsony építésszám, bár nem tragikus Az iroda, raktár és üzlethelyiség piac továbbra is szárnyal A jövőben továbbra is várhatóak gigaberuházások A kedvezményes áfa eltörlése növelheti az árakat Továbbra is alacsonyak a lakáshitel költségek, a lakáshitelállomány dinamikusan növekszik Ingatlanárak stagnálása/csökkenése mellett szóló tényezők Az alternatív hozamok nőttek az új lakossági állampapírok megjelenésével Sokat romlott a konjunktúra a lakások piacán Egyes részpiacokon megjelent a túlértékeltség kockázata, a megfizethetőség újból rossz

Köszönöm a figyelmet!