Health Development Corporation atvejo analiz Jurgita Brusokait Finansai

„Health Development Corporation“ atvejo analizė Jurgita Brusokaitė Finansai ir bankininkystė, magistrantūros studijos

Turinys: • • • HDC įmonės apžvalga Lexington Club: įsigijimas ar nuoma? HDC įmonės vertė Pasiūlymas Išvados

Health Development Corporation (HDC) • Iki 1999 m. HDC priklausė 9 sveikatingumo ir sporto klubai Bostono metropoliteno teritorijoje, taip pat 3 kiti objektai kontroliuojami pagal valdymo sutartis. • 1999 m. įmonė toliau plėtėsi prisijungdama the Franklin Club ir the Andover Club, tačiau naujoms patalpoms reikėjo nemažų kapitalo investicijų, todėl tikėtasi, kad dvejus metus po jų įsigijimo, objektai nebus pelningi. • 1994 -1999 m. laikotarpiu įmonė fiksavo staigų augimą, kurio metu beveik padvigubėjo pajamos bei trigubai išaugo veiklos marža. Prie šio augimo labiausiai prisidėjo trys didžiausi klubai: the Wellesley Center, the Lexington Club ir the Colonial Club.

The Lexington Club • Iki 1999 m. pavasario, HDC nuomojosi Lexington Club patalpas. Lexington Club nuomos sąlygos buvo susietos su objekto generuojamomis pajamomis, o nuomos įmokos siekė apie 23, 5% sveikatingumo klubo pajamų. • 1999 m. HDC atsirado galimybė įsigyti Lexington Club nekilnojamąjį turtą už $6, 5 mln. • HDC vadovybė nustatė, kad Lexington Club nuomos išlaidos buvo žymiai didesnės nei nekilnojamojo turto įsigijimo išlaidos. • Po nesėkmingo bandymo derėtis dėl nuomos įmokų sumažinimo, HDC nusprendė įsigyti Lexington Club nekilnojamąjį turtą.

„Lexington Club“ įsigijimas ar nuoma? Vertinimo metodas: Grynoji dabartinė vertė (NPV) Sąlygos: • Įsigijimo kaina: $6, 5 mln. • Metinė nuomos kaina: $925 000 • Metinis augimas: 5% • Diskonto norma: 10% • Mokesčio tarifas: 35% • Naudingo tarnavimo laikas: 40 metų • Tiesiogiai proporcingas nusidėvėjimo metodas

„Lexington Club“ įsigijimas ar nuoma? NPV (owning) NPV (leasing) Advantage of owning 6 081 184

Health Development Corporation pardavimas • 2000 m. pavasarį HDC vadovas nuprendė parduoti bendrovę ir kreipėsi į investicinę įmonę „Kaufman & Co. “, kad ši surastų potencialių pirkėjų. • HDC sulaukė keletos pasiūlymų, tačiau šie buvo mažesni nei tikėtasi, daugausia dėl to, kad siūlymus teikusios bendovės neigiamai vertino HDC įvykdytą Lexington Club nekilnojamojo turto įsigijimą. • „Kaufman & Co. “ patarus, HDC nusprendė sutelkti dėmesį į Town Sports International (TSI) pasiūlymą, kurio kaina buvo aukščiausia iš pradinių. • HDC tikėjosi, kad derybų su TSI metu pavyks žymiai padidinti pasiūlymo kainą, todėl bandė įtikinti potencialų pirkėją, kad Lexington Club įsigijimas buvo bendrovės vertę didinantis sprendimas, tačiau matematiniai skaičiavimai patvirtino TSI poziciją.

Kodėl „Lexington Club“ nekilnojamojo turto įsigijimas sumažino HDC pirkimo pasiūlymo kainą? Vertinimo metodas: Multiples → (5 X EBITDA) - Debt Owning Lexington Club Leasing Lexington Club 3 900 000 — 925 000 EBITDA 3 900 000 2 975 000 Multiple 5 5 Project value 19 500 000 14 875 000 Debt (-) 5 750 000 — — 750 000 13 750 000 15 625 000 Revenue Lease expenses (-) Excess cash (+) Equity value

Pasiūlymas: • HDC vadovas ir „Kaufman & Co. “ pradėjo analizuoti galimas alternatyvas. • Vienas iš pasirinkimų buvo parduoti Lexington Club nekilnojamąjį turtą kitam subjektui, priklausančiam HDC, kuris sveikatingumo klubo patalpas vėl išnuomotų HDC. • Remiantis TSI veiklos modeliu, planuojamos Lexington Club nuomos įmokos neturėtų viršyti $525 000. • Atsižvelgiant į palūkanų normas, HDC įvertino galimybę sudaryti 10 metų trukmės hipotekos sandorį su 8, 5% palūkanų norma, tačiau tokiu atveju nuomos įmokos turėtų siekti 110% hipotekos įmokų dydžio. • Toks susitarimas turėtų patenkinti TSI lūkesčius bei maksimizuoti HDC vertę.

Ar „Lexington Club“ nekilnojamojo turto pardavimas ir nuoma padidintų HDC pirkimo pasiūlymo kainą? EBITDA 3 229 000 Lease expenses before deal (+) 925 000 Lease expenses after deal (-) 525 000 EBITDA after deal Multiple 3 629 000 5 Project value after deal 18 145 000 Debt (-) 5 750 000 Sale (+) 6 500 000 Equity value after deal 18 895 000

Ar „Lexington Club“ nekilnojamojo turto pardavimas ir nuoma padidintų HDC pirkimo pasiūlymo kainą? Money holding paid for purchase of Lexington Club 6 500 000 Loan for purchase of Lexington (-) 3 131 552 Additional equity the shareholder had to pay in the holding 3 368 448 Advantage for shareholder of owning 6 081 184 Additional equity the shareholder had to pay in the holding (-) 3 368 448 Remaining advantage for shareholder of owning 2 712 736

Išvados: • Remiantis grynosios dabartinės vertės (NPV) skaičiavimais, įsigyto Lexington Club nekilnojamojo turto grynoji dabartinė vertė yra didesnė nei nuomojant šį turtą. • Atsižvelgiant į TSI pasiūlytą bendrovės vertės apskaičiavimo metodą — kartotinius (Multiples), Lexington Club nekilnojamojo turto įsigijimas buvo HDC vertę mažinantis sprendimas. • Pasiūlymas parduoti Lexington Club nekilnojamąjį turtą kitam HDC priklausančiam subjektui, kuris išnuomotų patalpas HDC, padidintų bendrovės pirkimo pasiūlymo kainą.