Direito das coisas Construes e plantaes No caso

Direito das coisas

• Construções e plantações – No caso, são diversos bens móveis que acedem ao imóvel: sementes ou mudas, e materiais de construção. – Em regra, toda construção e plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à custa, até que se prove o contrário. (1253) – Se o proprietário planta com semente ou constrói com material alheio, em terreno próprio, adquire a propriedade destas, mas, se agiu de má-fé, fica obrigado a pagar-lhes o valor e as perdas e danos. Em caso de boa-fé, fica obrigado apenas a pagar o valar da semente ou do material. (1254) – No caso delas acontecerem em terreno alheio, com semente, mudas ou materiais próprios, perde em proveito do proprietário do solo, sendo-lhe garantido o direito à indenização do valor respectivo apenas se tiver agido de boa-fé. No caso da má-fé, poderá ser compelido a repor as coisas no estado anterior, pagando todos os prejuízos que causou. (1255)

– O parágrafo único do art. 1255 determina que, caso a plantação ou construção em terreno alheio exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que plantou ou construiu adquirirá a propriedade do solo, desde que indenize o proprietário, em valor que deve ser ajustado, ou, na falta de acordo, fixado pelo juiz. • Acessões não são benfeitorias. Esta são despesas feitas em coisa já existente, com o fito e conserva-las, melhora-las ou embeleza-las. Aquelas são obras que criam coisa nova. – Se ambas as partes estiverem de má-fé, o proprietário do solo adquirirá as semente, mudas ou materiais, devendo indenizar quem plantou ou construiu pelo valor das acessões (1256 caput). Presume-se que o proprietário do solo procede de má-fé quando presencia o trabalho e não toma nenhuma providência.

– Quando terceiro de boa-fé planta ou edifica com semente ou material de outrem, em terreno igualmente alheio, a construção ou plantação passa a pertencer ao proprietário do solo, mas o dono da semente ou dos materiais poderá cobrar do proprietário a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor. (1257) – Finalmente, há casos em que a construção invade terreno vizinho. Segundo os arts. 1258 e 1259, há a necessidade de apurar a proporção da parte invasora com relação ao terreno em que se situa (parcial). • Invasão em proporção menor ou igual à vigésima parte do terreno vizinho: – O valor da construção, cuja proporção não excede à vigésima parte, é superior ao valor dessa fração do terreno invadido, e o construtor procede de boa-fé. Este adquirirá a propriedade das terras invadidas, mas deverá indenizar o proprietário vizinho pela área perdida e pela desvalorização da área remanescente. – O valor da construção, cuja proporção não excede à vigésima parte, é consideravelmente superior ao valor dessa fração do terreno invadido, e o construtor procede de má-fé. Este adquire a propriedade das terras invadidas desde que indenize o proprietário delas quem quantias dez vezes superior à soma do valor da área perdida mais a desvalorização da área remanescente.

• A construção invade em proporção superior à vigésima parte; – O construtor procede de boa-fé. Nesse caso, o construtor adquirirá a propriedade da porção invadida, e dará ao proprietário do prédio invadido indenização cujo montante incluirá: a quantia correspondente à valorização que a construção sofrerá pelo acréscimo do terreno, mais o valor do terreno adquirido, mas o valor da desvalorização da área remanescente. – Em caso de má-fé. O construtor fica obrigado a demolir o que construiu e dar ao vizinho indenização em dobro pelos prejuízos que este houver sofrido.

• Da usucapião – Consiste em um modo originário de aquisição da propriedade de qualquer bem suscetível de domínio, bem como de alguns direitos reais. – Cumpre ressalta que o vocábulo, a partir de 2002, é usado no feminino, pois foi baseado na forma latina usucapio, também feminino. – Assim sendo, a usucapião é o modo de aquisição do domínio ou outros direito reais pelo decurso do tempo condicionado à posse incontestada e ininterrupta. – Como fundamento sempre foi a de que o tempo deveria consolidar a situação de quem exterioriza a propriedade sem tê-la, porém querendo tê-la, em detrimento do proprietário desidioso, que não reivindica o que é seu. – Na atualidade, também se baseia na atuação das funções sociais da posse e da propriedade. – Para se configurar a usucapião, dois elementos devem ser reunidos:

– Posse ad usucapionem: é quando a posse jurídica, de coisa hábil se revela incontestada e ininterrupta. • Posse jurídica: a posse injusta não pode configurar a posse ad usucapionem. Apenas as violenta e clandestina, após não e dia da aquisição viciada tornam-se aptas. • Problema do animus domini. A falta da propriedade putativa. • Coisa hábil • Incontestada: deve-se entender que aposse se apresenta mansa e pacífica, ou seja, ninguém a disputa com o possuidor atual. Afeta a contagem do prazo. • Ininterrupta: quer dizer que o possuidor não poder perde a posse, nem por um instante. Afeta a contagem do prazo. – Lapso temporal prescrito em lei • Incidem as regra do art. 132 CC. • O importante é determinar o termo inicial (dies a quo). • Haverá de ser sempre o momento em que é gerada a expectativa do direito de propriedade, ou propriedade putativa, que é o exato momento em que se configura a posse ad usucapionem (tecnicamente, é o momento em que a condição suspensiva começa a ser implementada). • Assim, o prazo corre a partir de quando se verificar que a posse é justa e incontestada, devendo sem acompanhado passo a passo, para que se verifique se a posse permanesse incontestada e se não é interrompida.

• Usucapião extraordinária – Diz-se extraordinária a modalidade de usucapião para a qual são suficiente a posse ad usucapionem e o lapso temporal. Prevista o art. 1238. – Art. 1. 238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. – A propriedade, já adquirida, será declarada na sentença, a qual servirá de título para o registro – o que se faz para dar publicidade à aquisição do domínio. – É a hipótese mais frequente, acaba sendo chamada dessa forma por dispensar o justo título e a boa-fé. – o prazo poderá ser reduzido para 10 anos termos do parágrafo único: – Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. – Residência deve ser habitual, ou seja, residências por temporada ou esporádicas não ganham o benefício.

• Usucapião ordinário – Diz-se ordinário a modalidade de usucapião para a qual se exige, além dos requisitos da posse ad usucapionem e do lapso temporal, que aposse seja com justo título e de boafé. – Art. 1. 242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. – Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. – Conflito com a usucapião extraordinária reduzida por conta do mesmo prazo. Verificar art. 214, § 5º da Lei de registros públicos(6015). – Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta – § 5 o A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. (Incluído pela Lei nº 10. 931, de 2004)