Appalto di opere edili Criteri di condotta dellamministratore

Appalto di opere edili Criteri di condotta dell’amministratore L’appalto di opere in Condominio risponde a principi e finalità che sono formalmente comparabili a quelli fondanti la normativa attualmente vigente per i contratti pubblici: • trasparenza; • efficacia; • efficienza. Non costituiscono, altresì, elementi propri del contratto di appalto di opere private i requisiti di libera concorrenza e non discrezionalità. Tali similitudini consentono di mutuare efficacemente alcune delle regole previste dal Codice dei contratti pubblici nella pratica dei lavori condominiali, soprattutto con riferimento all’esecuzione del contratto.

Appalto di opere edili I soggetti coinvolti • Il progettista: soggetto in possesso dei requisiti di Legge per la • • progettazione di opere edili => ingegnere, architetto, in alcuni casi geometra; il Committente: soggetto titolare del potere decisionale e di spesa => l’assemblea dei condomini; il responsabile dei lavori: soggetto responsabile nei confronti del Committente, dei terzi e della pubblica amministrazione della conduzione amministrativa dell’opera e degli aspetti inerenti la sicurezza dei lavoratori => amministratore; l’appaltatore: soggetto che con la propria organizzazione di impresa ed a proprio rischio realizza l’opera, sotto la direzione e controllo di un delegato del Committente, a fronte di un corrispettivo; il direttore dei lavori: soggetto che, nell’esclusivo interesse del Committente, controlla e dirige la realizzazione dell’opera nel rispetto degli atti contrattuali e della Legge e verifica ed accetta i materiali => ingegnere, architetto, in alcuni casi geometra;

Appalto di opere edili I soggetti coinvolti • il collaudatore: soggetto, coincidente con il direttore dei lavori per le opere minori, responsabile della verifica tecnico-amministrativa dei lavori eseguiti; • il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione: soggetto/i nominato dal responsabile dei lavori per la redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento e la gestione e conduzione degli aspetti di sicurezza specificatamente inerenti i cantiere temporanei e mobili. Compete, in particolare, al coordinatore l’onere della sospesione immediata dei lavori in caso di riscontrato pericolo grave ed imminente => soggetti in possesso di specifici requisiti;

Appalto di opere edili Principali compiti dell’amministratore • convocare l’assemblea per le decisioni inerenti la scelta e nomina dei • • soggetti coinvolti, l’approvazione del progetto, delle eventuali varianti, del conto consuntivo e dell’accettazione dei lavori; sollecitare, solo in caso di pericolo per l’incolumità dei lavoratori del condominio, dei condomini e dei terzi, il Condominio all’esecuzione dei lavori, intervenendo direttamente ed ad horas in caso di imminente pericolo; verificare l’idoneità tecnico-professionale dei soggetti scelti dal Condominio per la progettazione, la conduzione, l’esecuzione e gli aspetti di sicurezza dei lavori, richiedendone la sostituzione in caso di carenze di requisiti; farsi carico degli atti amministrativi ed autorizzativi presso la pubblica amministrazione necessari all’esecuzione dei lavori; predisporre e sottoscrivere i contratti di appalto con i tecnici e con l’esecutore;

Appalto di opere edili Principali compiti dell’amministratore • vigilare costantemente affinchè ognuno dei soggetti affidatari dell’esecuzione e dei servizi tecnici adempia alle proprie obbligazioni, soprattutto con riferimento agli aspetti di sicurezza. Un valido aiuto all’amministratore nell’espletamento delle complesse funzioni affidategli può essere ritrovato nella pedissequa conduzione dell’esecuzione secondo le norme in tal senso previste dal Codice dei contratti pubblici, con particolare riferimento a: • direzione dei lavori; • contabilità; • collaudo; • gestione del contenzioso. In tal senso particolarmente utile è prevedere, a chiusura del contratto di appalto, che, per tutti gli aspetti non direttamente previsti dallo stesso, ci si attenga alle disposizioni del D. lgs. 163/2006 e ss. mm. ii.

Appalto di opere edili Specifiche disposizioni contrattuali • indicare sempre nel contratto di appalto il soggetto/i cui sono affidate le funzioni di coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione; • allegare al contratto (a pena di nullità): • il Piano di Sicurezza e Coordinamento; • il computo degli oneri di sicurezza interni ed esterni non oggetto di ribasso; • la lettera di accettazione dell’incarico da parte dei coordinatori per la sicurezza; • il DVRI redatto dell’amministratore; • allegare al contratto (per convenienza nella conduzione): • il titolo edilizio in base al quale i lavori vengono eseguiti (ove esistente); • la delibera di autorizzazione alla sottoscrizione dell’assemblea dei condomini;

Appalto di opere edili Specifiche disposizioni contrattuali • la lettera di incarico dei tecnici incaricati della progettazione e • • della direzione dei lavori, sottoscritta in calce dagli stessi per accettazione; la lettera di incarico del collaudatore tecnico-amministrativo, sottoscritta per accettazione e prevedendo specifica norma nel contratto in cui l’esecutore accetta che il collaudo dell’opera venga eseguito dal soggetto a ciò nominato dal Condominio e gli obblighi e garanzie previste dal D. lgs. 163/2006 e ss. mm. ii. in materia di collaudo; l’autocertificazione dell’esecutore circa l’assolvimento degli obblighi in materia di tutela e sicurezza dei lavoratori e relativamente al contratto collettivo praticato; il D. U. R. C. dell’esecutore e dei tecnici incaricati; il certificato di iscrizione dell’esecutore alla C. C. I. A. con indicazione estesa dell’oggetto sociale e della rappresentanza legale;

Appalto di opere edili Specifiche disposizioni contrattuali • l’autocertificazione in forma di dichiarazione sostitutiva (ex D. P. R. 445/2000) dei tecnici incaricati del coordinamento per la sicurezza circa il possesso dei requisiti di Legge necessari all’assunzione di tale funzione e circa l’indipendenza rispetto all’appaltatore. • l’elenco prezzi unitari; • il capitolato speciale d’appalto; • la lista dei materiali obbligatori da impiegare; • il computo dei costi di smaltimento dei materiali di risulta non soggetti a ribasso. • inserire nel contratto , tra l’altro, le seguenti disposizioni: • che il contratto è a corpo o a misura (e solo in caso di contratto a corpo allegare il computo dei lavori da eseguire con l’offerta dell’appaltatore); • il soggetto cui competono gli oneri per l’occupazione di suolo pubblico (ove prevista);

Appalto di opere edili Specifiche disposizioni contrattuali • gli obblighi in capo all’appaltatore in materia di trattamento • • • economico e contributivo dei lavoratori; gli obblighi dell’appaltatore in materia di sicurezza e di rischi interferenti; la responsabilità dell’appaltatore per i danni a terzi, ai condomini ed ai lavoratori del Condominio; le prescrizioni in materia di contabilità prevedendo esplicitamente che tale attività deve essere svolta nel pieno rispetto delle disposizioni in merito di cui al D. lgs. 163/2006. In tal senso occorre la specifica accettazione del direttore dei lavori, in calce al contratto o in documento a questo allegato. l’ordine gerarchico degli atti contrattuali; il riferimento alle disposizioni del D. lgs. 163/2006 e ss. mm. ii. per tutto quanto non previsto esplicitamente dal contratto e dal capitolato speciale d’appalto.

Appalto di opere edili Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali Contabilità L’inserimento della clausola prima indicata in merito alla conduzione della contabilità garantisce l’amministratore che tale attività venga svolta in modo trasparente e difficilmente contestabile dall’appaltatore e dall’assemblea dei condomini. In particolare il direttore dei lavori dovrà: • tenere un registro denominato Giornale dei Lavori in cui è annotato, giorno per giorno, le vicende dell’appalto, gli ordini di servizio, le istruzioni impartite all’esecutore, le parti d’opera in corso; • tenere un libretto, in forma cartacea o informatica, denominato Libretto delle Misure, in cui sono annotate, giorno per giorno ed in ordine cronologico, le misure delle quantità di opere eseguite. Detto documento deve essere sottoscritto periodicamente, con cadenza almeno settimanale, dall’appaltatore e dal direttore dei lavori;

Appalto di opere edili Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali Contabilità • redigere ed aggiornare, con cadenza almeno quindicinale, un registro, denominato Registro di Contabilità, in cui sono riportate, in ordine cronologico, suddivise in base alle categorie e classi di lavoro previste dall’elenco prezzi unitari e sulla base del libretto delle misure, le quantità di opere eseguite nel periodo di riferimento. Questo documento, che è il più importante ai fini della contabilità, deve essere redatto su fogli numerati precedentemente firmati in bianco dall’amministratore e dall’appaltatore. Ad ogni aggiornamento il registro è firmato per accettazione dall’appaltatore che può esprimere riserve a quanto ivi riportato a pena di decadenza. • redigere, secondo i tempi e gli importi previsti dal capitolato speciale d’appalto e dal contratto, gli Stati di Avanzamento Lavori, che danno diritto all’appaltatore al pagamento di quanto fin ora eseguito al netto delle trattenute per garanzia.

Appalto di opere edili Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali Gestione del contenzioso Al fine di limitare il contenzioso con l’esecutore e salvaguardare i diritti del Condominio la gestione del contenzioso può essere condotta nel modo seguente: • consegna ufficiale del cantiere con redazione del relativo verbale. Dalla data di consegna decorrono i tempi per l’esecuzione dell’opera e l’area passa sotto l’esclusiva responsabilità dell’appaltatore. Inoltre nel verbale devono essere riportate, a pena di decadenza, tutte le eccezioni dell’appaltatore in merito allo stato del cantiere al momento della consegna; • ordine di tutte le modifiche al progetto mediante Ordine di Servizio, redatto dall’amministratore, trasmesso al direttore dei lavori che lo fa sottoscrivere all’appaltatore;

Appalto di opere edili Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali • • Gestione del contenzioso varianti al progetto, quando causa di modifiche in incremento del quadro economico, realizzabili solo se autorizzate dall’amministratore che valuterà, caso per caso, se sottoporre le stesse all’assemblea; riserve dell’appaltatore esprimibili solo ed esclusivamente nel registro di contabilità al momento della firma quindicinale dello stesso. Le riserve possono riguardare esclusivamente la parte di contabilità relativa al periodo intercorrente tra la firma precedente e l’attuale; le riserve devono essere, a pena di decadenza, riportate e confermate dall’appaltatore all’atto della sottoscrizione del conto finale. In mancanza si intendono irrevocabilmente rinunciate; il direttore dei lavori è tenuto ad esprimersi, nel termine di quindici giorni, in merito ad ogni riserva dell’appaltatore, mediante una relazione riservata trasmessa all’amministratore. Questi valuterà conseguentemente se accettare o rifiutare le richieste dell’appaltatore, eventualmente con il supporto dell’assemblea.