Korterihistu liige juht ja juhtimine kes kuidas ja

„Korteriühistu liige, juht ja juhtimine – kes, kuidas ja miks just nii? “ 24. 09. 2020

Mis on korteriühistu – kas maja, korteriomanikud või veel midagi? • isikute (korteriomanike) ühendus, mille põhitegevuseks on kinnisasja (kortermaja + selle juurde kuuluv maatükk) ühine majandamine/valitsemine • eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (Krt. S § 1 lg 1) • organ, mille kaudu korteriomanikud teostavad neile korteriühistu- ja korteriomandiseadusest (Krt. S) tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi 2

Õiguslik regulatsioon Korteriühistu tegevust reguleerib: • Mittetulundusühingute seadus (MtÜS) • Korteriühistu- ja korteriomandiseadus (Krt. S) (kehtiv alates 01. 2018) • Korteriühistu põhikiri (kui on olemas ja siis ka osas, mis ei ole Krt. S vastuolus) • Korteriomanike otsused (üldkoosolek + ilma koosolekut kokku kutsumata) • Korteriomanike kokkulepped • Põhikirjas reguleeritud juhtudel juhatus (NB! Võib esineda Krt. S vastuolu – KONTROLLI!) 3

Õiguslik regulatsioon Korteriomanike suhteid võib reguleerida ka: • Asjaõigusseadus (AÕS) (kinnistusraamatusse kantud isiklikud kasutusõigused parkimiskohtadele ja panipaikadele jms) • Võlaõigusseadus (VÕS) (viivise määr, täiendava maksetähtaja määramine jms) Õigusaktid on kättesaadavad Riigi Teataja veebilehel www. riigiteataja. ee Kui seaduse tekst ja mõte jääb arusaamatuks, siis on võimalus saada vastused seaduse seletuskirjast www. riigikogu. ee /eelnõu ja kirjutage nn kasti seaduse nimetus 4

Kes on korteriühistu kõrgeim juhtorgan ehk siis tegelik „otsustaja ja ülemus“? Kõrgeim juhtorgan on korteriomanik, kes siis ütleb juhatusele oma otsuste kaudu mida, kuidas ja millal teha. Korteriomanike otsuste vastuvõtmine toimub • korteriomanike üldkoosolekul (Krt. S § 20 lg 2 õigusvõime nõue = üle 50% koguhäältest (vt häälte arvu kohta järgmist slaidi) + üle 50% kaasomandi osast, kui põhikirjast ei tulene teisiti) • kordus(üld)koosolekul • koosolekut kokku kutsumata korras (otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle 50% antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet – Krt. S § 21). 5

Korteriomanik & KÜ liige • Millised korteriomanikud on KÜ liikmed? (abielu, pärimine – vt kinnistusraamatu omanikukannet) • Häälte arv. Üldreegel – iga korteriomand annab ÜHE hääle (näit: korteriomand + korteriomandiks moodustatud panipaik = 2 häält) (Erandid põhikirjast – häälte arv vastavalt kaasomandi suurusele (m²) või on kokku lepitud selles, et panipaik ja parkimiskoht koosolekul hääli ei anna) • Kas kõik korteriomanikud saavad üldkoosolekul kõike otsustada? (isiku endaga seotud otsused, kaasomanikud, ühisomanikud – mitu häält? ) • Volitused (vt põhikirjast tuleneda võivaid piiranguid – arvuline või isikuline piirang) 6

Korteriühistu juhatuse kohustused Korteriühistu juhatus (juhatuse liige) esindab ja juhib KÜ`d st täidab korteriomanike poolt vastuvõetud otsuseid: - sõlmib ja allkirjastab teenuslepinguid (vesi, elekter jms) - kutsub kokku ja korraldab üldkoosolekuid - korraldab otsuste vastuvõtmise koosolekut kokku kutsumata - tagab KÜ valitsemise vastavalt korteriomanike otsustele - esindab KÜ`d kolmandate isikutega asjaajamisel (kohus, LV, jms) - kinnitab majandusaasta aruandeid ja edastab õigeaegselt äriregistrile 7

Mida teeb KÜ juhatuse esimees? KÜ juhatuse esimees: • korraldab KÜ juhatuse tegevust • viib läbi juhatuse koosolekuid • „esimehe“ staatus ei oma õiguslikku tähendust • korteriomanik, korteriühistu võlausaldaja või muu huvitatud isik võib mõjuval põhjusel nõuda kohtult KÜ juhatuse asendusliikme määramist (Krt. S § 25 lg 1), kelle volitused kestavad kuni uue juhatuse liikme määramiseni korteriomanike üldkoosoleku poolt. 8

Kas KÜ`l üldse peab alati juhatus olema? ERANDID • Kuni 10 korteriomandiga majades ei pea juhatust valima (NB! Sõltumata juhatuse olemasolust ei ole ka majandusaasta aruande esitamise kohustust) • Kui on valitud valitseja (haldusettevõte) ja keegi korteriomanikest ei soovi juhatuse liikmeks olla siis võib juhatuse ülesandeid täita ka valitseja (registrikaardil on juhatuse nime asemel valitseja ärinimi) 9

Millised märgid näitavad, et KÜ juhtimises ei ole kõik korras? Näiteid „elust enesest“ • juhatus ei kutsu kokku üldkoosolekut, kui päevakorras on juhatuse tegevuse hindamine • juhatus ei võimalda enne koosolekut tutvuda majandusaasta aruannete, majandamiskava ja põhikirjaga ning ei selgita muudatuse sisu (majandusaasta aruanne) ja vajadust (põhikiri) • juhatuse liige edastab äriregistrile üldkoosoleku poolt kinnitamata majandusaasta aruande • juhatuse liige sõlmib KÜ nimel töölepingud enda perekonnaliikmega • juhatuse liige ei reageeri KÜ liikme pöördumistele, ei vasta esitatud küsimustele ja/või ignoreerib KÜ liikme koosoleku kokkukutsumiseks tehtud ettepanekut 10

Millised märgid näitavad, et KÜ juhtimises ei ole kõik korras? Näiteid „elust enesest“ • • juhatuse liige ei edasta/ei allkirjasta KÜ üldkoosoleku protokolli vm olulisi dokumente kasutab KÜ rahalisi vahendeid „mittesihtotstarbeliselt“ juhatus ei täida koosoleku (korduskoosoleku) kokkukutsumisele kehtestatud nõudeid juhatus ei täida üldkoosolekul vastuvõetud otsuseid 11

Millised tunnused iseloomustavad asjatundlikku juhatust? • KÜ koosolekud viiakse läbi korrektselt (kutse, registreerimisleht, hääletamistulemused, protokoll) • Majandusaasta aruande kinnitamine toimub õigeaegselt (üldjuhul 30. 06. – erand on 2020 aasta, mil on majandusaasta aruande esitamise tähtaeg 31. 10. 2020) • Majandusaasta aruande, revidendi hinnangu, majanduskava ja põhikirja muutmisel esitatakse kõik vajalikud dokumendid liikmetele tutvumiseks „pigem varem kui hiljem“ 12

Millised tunnused iseloomustavad asjatundlikku juhatust? • mitme juhatuse liikme vahel on ülesanded ära jaotatud ja sellest on ka KÜ liikmeid teavitatud (kes millega tegeleb) • raamatupidamine toimib sh võlglastega tegeletakse • juhatuse liikmed jälgivad enda volituste kehtivust ja tagavad tähtaegselt volituste pikendamiseks uue koosoleku kokkukutsumise • Äriregistris avaldatud registrikaardil on õige info (kontaktandmed, juhatuse liikmete volituste kehtivus, üldkoosoleku poolt kinnitatud majadnusaa 13

Millised tunnused iseloomustavad asjatundlikku juhatust? & suhtlemine, suhtlemine 14

Mida siis teha kui asjad ei toimi? Korteriomanikud võivad sellistel juhtudel: • kutsuda juhatuse liikme tagasi (volitused lõpetada) • valida uus juhatuse/juhatuse liige (juhatuse liikme teenus „sisse“ osta) • nimetada juhatusse haldusettevõtte (valitseja) & • kuriteo toimepanemisel esitada politseile kuriteoavalduse • esitada kahju tekitamise korral KÜ juhatuse liikme vastu tsiviilhagi kohtusse 15

Aitäh! Aet Peetso, jurist Tallinna Linnavaraamet, õigusosakond aet. peetso@tallinnlv. ee 16