GGY 489 GAYRMENKUL FNANSMANI Dr Hseyin YURDAKUL Ankara

GGY 489 GAYRİMENKUL FİNANSMANI Dr. Hüseyin YURDAKUL Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

Tarihsel Süreç ØStandart hale gelmiş, uzun yıllar yaygın olarak uygulanmış tek bir ipotek kredisi modeli olmadığı görülmektedir. Çünkü insan ihtiyaçları ve ekonomik koşullara göre sürekli değişim göstermiştir. ØEnflasyon, kredi modellerini önemli ölçüde etkilemiştir. Ø 1930’larda kredi modellerinde, kısa vade (5 yıl) ve konut bedelinin (%50) daha az bir bölümünün finansmanı yapılmaktaydı. Borçlunun geri ödeme yeteneğinin yüksek ve sürdürülebilir olması, konutun teminat bedelinden daha önemli bir kriterdi. Ø 1970’li yıllara gelinceye kadar nispeten sabit olan faiz oranlarının etkisiyle vadelerin uzadığı ve kredi uygulamalarının yaygınlık görülmektedir. 2 kazandığı

Tarihsel Süreç Ø 1970’li yıllarda enflasyonun artması ve faiz oranlarının artmasıyla, uzun vadeli sabit faizli ipotekli konut kredisi uygulamaları zorlaşmış; yeni modeller ortaya çıkmıştır. ØYeni modellerde, faiz oranı riskinin artması nedeniyle, vadeler kısalmış ve değişken faizli krediler yayınlık kazanmıştır. Ø Günümüzde değişik kredi modelleri kullanılmakla birlikte temelde üç model kullanılmaktadır: 1) Sabit Oranlı İpotek Kredileri (FRM) 2) Ayarlanabilir Oranlı ve Değişken Ödemeli İpotekli Konut Kredileri 3) Diğer İpotek Kredileri 3

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) ØFRM’ler en eski ipotekli konut kredisi modelidir. ØUnsurları: 1) Vade: Kredi veren ile alanın anlaştığı sabit bir vade, genellikle 10 -20 yıl 2) Faiz: Sabit bir faiz oranı 3) Anapara 4) Aylık Taksitler: Faiz ve anapara ödemeleri içeren vade boyunca taksit ödemeleri ØAylık taksit tutarları eşit olabilir, bu durumda taksit tutarlarını oluşturan faiz ve anapara tutarları eşit değildir. ØVade ve faiz oranına bağlı olarak, azalan faiz tutarları ile artan anapara tutarları 4

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) ØBu modelin kredi kullanan açısından en büyük faydası, vade tarihine kadar faiz oranları ve aylık taksit tutarları önceden belirlidir. Daha iyi planlama yapmasına yardımcı olur. ØFaiz oranları değişmediği sürece, kredi veren kurumlar açısından FRM’lerin bir riski yoktur. ØFRM’ler kredi kullanan tarafa belirli koşullar altında krediyi kapatma imkanı sunmaktadır. ØFaiz oranları belirgin düşüşler, FRM’lerin kapatılmasını hızlandırarak, kredi verenler açısından erken ödeme riski yaratacaktır. ØBu durum, kredi veren açısından daha düşük oranla kredi kullandırmayı, yeniden yatırım riski ortaya çıkaracaktır. 5

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) ØFRM’lerin üç farklı uygulaması bulunmaktadır: 1) Anaparası eşit taksitler halinde ödenen ipotekli konut kredisi (Constant Amortization Martgage Loan-CAM) 2) Eşit taksitlerle ödenen ipotekli konut kredisi (Constant Payment Martgage Loan-CPM) 3) Kademeli artan geri ödemeli konut kredisi (Graduated Payment Martgage Loan-GPM) 6

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) ØAnaparası Eşit Taksitler Halinde Ödenen İpotekli Konut Kredisi (Constant Amortization Martgage Loan-CAM) ØAylık anapara ödemeleri sabittir. ØFaiz ödemeleri değişken ve azalan karakterlidir. ØKredi miktarı, geri ödemenin yapılacağı ay sayısına bölünerek aylık ana para taksitleri bunulur. ØAylık faiz tutarları, anapara üzerine uygulanan faiz oranı ile tespit edilir. ØAylık ödeme, anapara ve faiz ödemesini içerecek şekilde belirlenir. 7

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) ØÖrnek: Bir banka aylık %1 faiz oranıyla 15 yıl vadeli, 108. 000 TL konut kredisi kullanıyor. Bu krediye ilişkin aylık kredi ödemeleri: ØAylık Anapara Tutarı: Ay Sayısı: 15*12 =180 ay Aylık Anapara Tutarı: 108. 000/180 = 600 TL 1. Ay Ödenecek Faiz: 108. 000 * %1 = 1. 080 TL 1. Ay Taksidi: 600 + 1. 080 = 1. 680 TL 2. Ay Ödenecek Faiz: (108. 000 -1. 080) * %1 = 1. 074 TL 2. Ay Taksidi: 600 + 1. 074 = 1. 674 TL … 8

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) Anaparası Eşit Taksitlerle Ödenen İpotekli Konut Kredisi Tablosu (TL) Dönem Başı Anapara Aylık Toplam Dönem Sonu Aylar Bakiye Faiz (%1) Ödemesi Ödeme Bakiye 1 108. 000 1. 080 600 1. 680 107. 400 2 107. 400 1. 074 600 1. 674 106. 800 3 106. 800 1. 068 600 1. 668 106. 200 4 106. 200 1. 062 600 1. 662 105. 600 5 105. 600 1. 056 600 1. 656 105. 000 1. 050 600 1. 650 104. 400 … … … 175 3. 600 36 600 636 176 3. 000 30 600 630 177 2. 400 24 600 624 178 1. 800 18 600 618 1. 200 179 1. 200 12 600 612 600 180 600 606 0 9

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) Ödeme Grafiği 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 61 67 73 79 85 91 97 103 109 115 121 127 133 139 145 151 157 163 169 175 0 Faiz (%1) Anapara Ödemesi Aylık Toplam Ödeme 10

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) Ø Eşit Taksitlerle Ödenen İpotekli Konut Kredisi (Constant Payment Martgage Loan-CPM) Ø Günümüzde en yaygın kullanılan ipotekli konut kredisi türüdür. Ø Faiz oranı tüm dönemler için sabittir. Ø Ödemelerde tüm dönemler için sabittir. Ø Değişken olan, ödeme tutarının anapara ve faiz kısımlarıdır. Ø Faiz tutarları ilk dönemden son döneme doğru azalır, anapara tutarları ise ilk dönemden son döneme doğru artar. Ø Hesaplanmasında annüitelerin (taksitlerin) bugünkü değer formülü kullanılır. Ø PVA = PMT * (1+k)n - 1 (1+k)n *k Ø PMT: Aylık taksit Ø k: Aylık faiz oranı Ø n: Ay sayısı 11

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) ØÖrnek: Bir banka aylık %1 faiz oranıyla 15 yıl vadeli, 108. 000 TL konut kredisi kullanıyor. Bu krediye ilişkin aylık kredi ödemeleri: ØAylık Ödeme Tutarı: ØPVA = PMT * (1+k)n - 1 (1+k)n *k 108. 000 = PMT * (1 + 0, 01)180 – 1 (1 + 0, 01)180 * 0, 01 PMT = 1. 296, 1815 TL 12

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) Aylar 1 2 3 4 5 6 … 175 176 177 178 179 180 Eşit Taksitlerle Ödenen İpotekli Konut Kredisi Tablosu (TL) Dönem Başı Aylık Anapara Dönem Sonu Bakiye Ödeme Faiz (%1) Ödemesi Bakiye 108. 000 1. 296 1. 080 216 107. 784 1. 296 1. 078 218 107. 565 1. 296 1. 076 221 107. 345 1. 296 1. 073 223 107. 122 1. 296 1. 071 225 106. 897 1. 296 1. 069 227 106. 670 … … … 7. 512 1. 296 75 1. 221 6. 291 1. 296 63 1. 233 5. 058 1. 296 51 1. 246 3. 812 1. 296 38 1. 258 2. 554 1. 296 26 1. 271 1. 283 1. 296 13 1. 283 0 13

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) Ödeme Grafiği 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 1 7 13 19 25 31 37 43 49 55 61 67 73 79 85 91 97 103 109 115 121 127 133 139 145 151 157 163 169 175 0 Aylık Ödeme Faiz (%1) Anapara Ödemesi 14

Sabit Oranlı İpotekli Konut Kredileri (FRM) ØErken Ödeme: Ø Eşit Anapara Ödemeli Yöntemde: Kalan anapara tutarı üzerine belirli bir ceza (%2 gibi) ödeme yapılarak kredi kapatılır. ØEşit Taksitli Yöntemde: Kalan anapara tutarı amortizasyon tablosu veya PVIFA katsayısı bulunarak hesaplanır. Üzerine uygulanan ceza da ilave edilir. Ø 78. ayı ödedikten sonra tamamını ödeme durumunda; Ø 1. Yöntemde 61. 200 TL + ceza Ø 2. Yöntemde 82. 641 TL + ceza Ø PVA = PMT * (1+k)n - 1 (1+k)n *k = 1. 296, 1815 * (1 + 0, 01)180 – 1 (1 + 0, 01)180 * 0, 01 PVA = 82. 641 TL 15

TEŞEKKÜRLER 16