GGY 489 GAYRMENKUL FNANSMANI Dr Hseyin YURDAKUL Ankara

GGY 489 GAYRİMENKUL FİNANSMANI Dr. Hüseyin YURDAKUL Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

Gayrimenkul Piyasaları Gayrimenkul Oturmaya Elverişli Gayrimenkuller Konut Amaçlı Gayrimenkuller Oturmaya Elverişli Olmayan Gayrimenkuller Ticari Gayrimenkuller Tarımsal Amaçlı Gayrimenkuller Özel Amaçlı Gayrimenkuller - Konutlar - AVM - Ofisler - Mağazalar - Otoparklar - Otel - Motel - Tatil Köyü - Kamu Binaları - Üniversiteler Endüstriyel Gayrimenkuller Arazi ve Arsalar - Bağ - Bahçe - Tarla - Çiftlik - Fabrikalar - Petrol Rafineleri

Gayrimenkul Piyasaları Organize Gayrimenkul Piyasası Piyasa Düzenleyicileri - Merkezi Yönetim - Yerel Yönetim Piyasa Uzmanları - Toprak Kullanım Planlamacıları - Emlak Komisyoncuları - Emlak Yöneticileri - Gayrimenkul Finansman Şirketleri - Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları - Varlık Yönetim Şirketleri Piyasa Alıcıları - Gayrimenkul Sahipleri - Kiracılar - Yatırımcılar Piyasa Satıcıları - Proje Geliştirici Grup - Yatırımcılar - Müteahhit - Taşeronlar - Kadastrocular - Mühendisler - Mimarlar ØGayrimenkul Piyasası: Gayrimenkullerin, gayrimenkullerin sağladığı hakları temsil eden menkul kıymetlerin, para ve benzeri varlıkların değişiminin yapıldığı yerlerdir.

Piyasa Düzenleyiciler Ø Merkezi Yönetim/Devlet: Ø Kurumsal yapıya sahip gayrimenkul piyasasının düzenleyicisi devlettir. Ø Türkiye’de gayrimenkul piyasasının organize bir yapıya sahip olabilmesi için atılan ilk adım 06. 03. 2007 tarihinde RG’de yayımlanan 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun’dur. Ø Bu düzenleme ile kurum, kural ve araçları ile gelişmiş bir piyasa yapısının oluşturulması ve bu yapı içerisinde varlık değerinin doğru oluşması sağlanarak alıcı ve satıcıların haklarının güvence altına alınması amaçlanmıştır. Ø Devlet, aynı zamanda bu piyasanın büyük bir oyuncusudur. Ø Devletin, kara yollarında, otoyollarda, köprülerde, parklarda, askeri alanlarda ve diğer benzer yerlerde kamu mülkiyetine sahip olması, bu alanlara ilişkin yeni düzenlemeler yapması, faiz oranı ve vergi düzenlemeleri yapması büyük oyuncu olmasını sağlamaktadır. Ø Yerel Yönetim: Ø Belirli alanların yerleşime açılmasına yönelik plan çalışmaları, altyapı yatırımları, sektöre ilişkin vergisel teşviklerinin varlığa veya yokluğu gayrimenkullerin değerini etkileyen yerel yönetimlerin yönlendirdiği faktörler olabilmektedir.

Piyasa Uzmanları Ø Gayrimenkul piyasası: Ø Arsanın üretilmesi Ø Arsanın projelendirilmesi Ø İnşaat faaliyetleri Ø Gayrimenkullerin satış faaliyetleri Ø Gayrimenkullerin yönetimi Ø Gayrimenkullerin değerinin tespiti Ø Gayrimenkullerin kredilendirilmesi Ø İpotekli kredilerin menkul kıymete dönüştürülmesi süreçlerine ilişkin farklı bilgi birikimlerine sahip uzmanların faaliyet gösterdiği bir piyasadır. Ø Gayrimenkul piyasaları kurumsal bir yapıya sahip ülkelerde, sektörde görev alacak her bir meslek grubu için yeterlilik şartı aranır.

Piyasa Uzmanları ØToprak Kullanım Planlamacıları: ØGayrimenkul gelişimi ile yakında ilgili olan bu grupta, birçok planlayıcı fiziksel tasarım üzerine çalışırken, bazıları gayrimenkul geliştirmenin ekonomik ve yatırım yönüyle ilgilenir; toprak kullanım politikalarını oluşturan kamuda çalışırlar. ØEmlak Komisyoncuları: ØPiyasadaki arz ve talebi bir araya getirmede önemli bir role sahiptir. ØKonut almak, satmak veya kiralamak isteyenleri bir araya getirir. ØKüçük veya kurumsal yapıya sahip olabilir. ØKurumsal olanlar, sektördeki gelişmeleri takip eden, raporlar hazırlayan, eğilimleri not eden ve sektöre yatırım yapmak isteyenlere profesyonel danışmanlık hizmeti veren bir yapıda olabilir. ØKurumsal olanlar, dünya çapında örgütlenebilmektedir.

Piyasa Uzmanları ØEmlak Yöneticileri: ØSite ve AVM gibi gayrimenkul yatırımlarını kiralama, kira toplama, bakım ve onarak gibi günlük işlerini yapmak için yeterli bilgi ve uzmanlığa sahip kişilerdir. ØEn yoğun uygulandığı alan AVM’lerdir. ØKonut Finansmanı Kurumları: ØKonut edinmek için yeterli tasarrufa sahip olmayan bireyleri kredilendiren finansal kurumlardır. ØTicari bankalar, katılım bankaları, finansal kiralama şirketleri, sigorta şirketleri veya konut birlikleri örnek verilebilir. Ø Gayrimenkul Değerleme Uzmanları ØGerçeğe uygun gayrimenkul değeri ØKredilendirme kararının değerleme raporlarına göre verilmesi

Piyasa Uzmanları ØVarlık Yönetim Şirketleri: ØTMSF, bankalar ve diğer mali kurumların alacakları ile diğer varlıklarının satın alınması, tahsili, yeniden yapılandırılması ve satılması amacına yönelik olarak faaliyet gösterir. ØAlacak tahsili için edindiği gayrimenkul ve sair mal, hak ve varlıkları işletebilir, kiralayabilir ve bunlara yatırım yapabilir. ØYeniden yapılandırma veya satışta danışmanlık ve aracılık hizmeti verir.

Piyasa Satıcıları Ø Piyasa Satıcıları: Ø Gayrimenkul piyasasının arz yönünü oluşturur. Ø Gayrimenkul üreticileri ve yatırımcıları bu grubu oluşturur. Ø Proje Geliştiricileri: Proje geliştirici, kadastrocu, mimar ve mühendis Ø Proje geliştiricileri arzın oluşması için gerekli girdi faktörlerini bir araya getirir. Ø Kadastrocular arazinin sınırlarını ve inşaata uygun olan alanları belirler. Ø Mimarlar genel hatları belirlenmiş projenin tasarımını yapar. Ø Mühendisler tasarlanan projenin yapısal sağlamlığını garantiler. Ø Bireysel veya kurumsal yatırımcılar gayrimenkul projesinin geliştirilmesine kaynak sağlar. Ø Müteahhitler, projeleri uygularlar. İnşaat için gerekli hafriyatın yapılması, malzemenin temin edilmesi, gerekli işgücünün sağlanması ve imalatın yapılması görevi müteahhite aittir. Ø Taşeronlar, inşaat işlerinde alt yüklenicilerdir.

Piyasa Alıcıları ØPiyasa Alıcıları: ØGayrimenkul piyasasının talep yönünü oluşturur. ØKonut ihtiyacı olanlar ve yatırımcıları bu grubu oluşturur. ØTemel Aktörler: ØBirincil derece konut sorunu olanlar Øİkincil derece konut sorunu olanlar ØYatırımcılar

Gayrimenkul Döngüsü ØGayrimenkul faaliyetlerinde belirli bir süreyi kapsayan artış veya azalış eğilimleri gayrimenkul döngüsü olarak adlandırılır. ØKısa vadeli döngü 3 yıldan 5 yıla; uzun vadeli döngü 10 yıldan 15 yıla kadar devam etmektedir. Ekonomik Döngü Gayrimenkul Döngüsü Büyüme Dönemi Genişleme Dönemi Durgunluk Dönemi Düşüş Dönemi Kriz Dönemi Gerileme Dönemi İyileşme Dönemi Düzelme 11 Dönemi

Gayrimenkul Döngüsü Genişleme Düşüş Gerileme Düzeltme

Gayrimenkul Döngüsünü Etkileyen Faktörler ØArz ve Talep ØFinansman İçin Arz Edilen Kaynak ØDemografik Özellikler ØNüfus Artış Hızı (%1. 3 Yıllık) ØGenç-Yaşlı Nüfus (%55 35 yaş altı) ØŞehir-Kırsal Kesim (%90’dan fazlası şehirde) ØHane Sayısı (22 milyondan fazla) ØHane Halkı Büyüklüğü (3, 5 kişiden az) ØSosyal Eğilimler ØVergi Düzenlemeleri

Gayrimenkul Piyasası Fon Kaynakları ØKurumsal Olmayan Fon Kaynakları: ØBireysel tasarruflar ØAkraba ve arkadaş çevresinden sağlanan kaynaklar Øİşveren ve iş yerinde çalışan meslektaşlardan sağlanan kaynaklar ØKıymetli madenler cinsiden yapılmış tasarruflar ØTefeci ve benzeri yapılardan sağlanan kaynaklar ØTasarruf ve kredi birlikleri gibi kurumsal olmayan yapıların sağladığı kaynaklar ØKonut kooperatif kaynakları ØMüteahhitlerden sağlanan kaynaklar

Gayrimenkul Piyasası Fon Kaynakları ØKurumsal Fon Kaynakları: ØTicari Bankalar ØKatılım Bankaları ØFinansal Kiralama Şirketleri ØYatırım Bankaları ØTasarruf ve Kredi Birlikleri ØYapı Birlikleri Øİpotek Bankaları ØKonut Finansmanı Kurumları

Gayrimenkul Piyasalarının Etkinliği ØGayrimenkul piyasaları etkin değildir çünkü: ØAlım satıma konu varlık heterojendir, standart değildir. ØAlıcılar eşit satın alma gücüne ve varlığa ilişkin eşit bilgiye sahip değildir. ØHerhangi bir zamanda belirli bir fiyat aralığı içinde çok az sayıda alıcı ve satıcı vardır. Bu nedenle, bir alıcı ya da satıcı arz veya talebi kontrol ederek fiyatı etkileyebilir. ØBirçok özel veya resmi kısıtlamaya tabidir. ØArz talepte dengeden ziyade kaymalar vardır. ØAlıcı ve satıcılar iyi bilgilendirilmiş olmayabilir. ØAlıcı ve satıcılar resmen bir araya getirilemezler. ØÜrünleri tüketilemeyen faydası uzun yıllara yayılan, nakil edilemeyen ve çoğu zaman likiditesi düşük mallardır.

Etkin Bir Gayrimenkul Piyasasının Koşulları ØBütünleşmiş bir yasal çerçeveye sahip olması ØTapu kayıtlarının ve kadastronun etkinliği ØHizmetlerin etkinliği ØSağlam bir gayrimenkul piyasası gelişimi için önkoşulların belirlenmesi Øİyi yönetişim ØSürdürülebilir finansman ØŞeffaflık ve gelişmiş finansal ürünler ØGayrimenkulün değerlemesi ØSosyal konut (TOKİ) ØEğitim ve kapasite geliştirme

TEŞEKKÜRLER