Ronde Tafel Zorgvastgoed AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 23

Ronde Tafel Zorgvastgoed AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED: Onderdeel huurovereenkomsten 23 maart 2017 Spreker: Marius Rijntjes 1

Extramuralisatie - Zorgbehoevende wordt voor keuze gesteld: waar en op welke wijze zorg ontvangen? ; - Bij keuze voor instelling: zelf betalen voor verblijf en dus zelf afspraken maken over gebruik van woonruimte; - Werkt door in verschillende situaties. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 2

Verschillende situaties Zorginstelling is eigenaar - Zorginstelling is eigenaar verzorgingshuis en levert zowel zorg als woonruimte; - Gecombineerde huur- en zorgovereenkomst; - Separate overeenkomsten met koppelbeding (einde zorg is einde huur). AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 3

Verschillende situaties Corporatie is eigenaar - Corporatie is eigenaar verzorgingshuis en levert woonruimte. Zorginstelling levert zorg; - Huurovereenkomst corporatie – zorgbehoevende; - Zorgovereenkomst zorginstelling – zorgbehoevende; - Samenwerkingsovereenkomst corporatie – zorginstelling. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 4

Verschillende situaties Corporatie verhuurt aan zorginstelling - Corporatie is eigenaar verzorgingshuis en verhuurt dit aan zorginstelling. Zorginstelling levert woonruimte en zorg aan zorgbehoevende; - Gecombineerde onderhuur – en zorgovereenkomst; - Separate overeenkomsten met koppelbeding. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 5

Sprake van huur woonruimte? - In alle situaties speelt de vraag of sprake is van huur van woonruimte; - Kan zorgbehoevende aanspraak maken op huur(prijs)bescherming? ; - Zorginstelling/corporatie wil bewoners kunnen verplaatsen of huur voortijdig kunnen beëindigen. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 6

Gemengde overeenkomst - Combinatie van huur en zorg; - Huurbeschermingsbepalingen zijn van toepassing, tenzij onverenigbaar; - Indien onverenigbaar: huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing als zorg overheerst. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 7

Wanneer overheerst zorg? - Aard en omvang van zorgpakket; - Keuzevrijheid afname maaltijden; - Andere diensten gericht op verzorging; - Is zorgpakket beperkt of facultatief, dan kans groot dat zorg niet overheerst. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 8

Corporatie verhuurt aan zorginstelling Onderhuur - Veel huurovereenkomsten corporatie-zorginstelling gesloten voor extramuralisatie; - Is onderhuur toegestaan? - Overleg zorginstelling-corporatie. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 9

Corporatie verhuurt aan zorginstelling Verschillende huurregimes - Hoofdhuurovereenkomst corporatie-zorginstelling: huur van “overige gebouwde onroerende zaak” (artikel 7: 230 a BW); - Onderhuurovereenkomst zorginstelling – zorgbehoevende: huur van woonruimte; - HR 20 september 1985, NJ 1986/260 (Zonshofje I): hoofdhuur volgt onderhuur en verschiet van kleur. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 10

Corporatie verhuurt aan zorginstelling Mogelijke gevolgen - Strijd bepalingen hoofdhuurovereenkomst met wettelijke bepalingen woonruimte; - Of zorgbehoevende jegens zorginstelling aanspraak heeft op huurbescherming en of hoofdhuur daardoor “verkleurt”, hangt af van zwaarte zorgpakket; - Rb. Gelderland 25 februari 2014, ECLI: NL: RBGEL: 2014: 1302: zorgovereenkomst en (onder)huurovereenkomst zo nauw verbonden dat einde zorg ook einde huur betekent. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 11

Corporatie verhuurt aan zorginstelling Mogelijke gevolgen - Kan zorgbehoevende jegens corporatie aanspraak maken op onderhuurbescherming? - Zo ja, dan zal corporatie bij eindigen hoofdhuur de onderhuurovereenkomst moeten voortzetten (wellicht inclusief zorgverlening); AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 12

Corporatie verhuurt aan zorginstelling Mogelijke gevolgen - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2013, ECLI: NL: GHARL: 2013: BZ 9779: zorgovereenkomst en onderhuurovereenkomst dermate nauw verbonden dat bij einde zorg de onderhuurovereenkomst niet in stand kan blijven; - Ondervangen in hoofdhuurovereenkomst: bij einde hoofdhuur zal zorginstelling zorgverlening moeten voortzetten. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel huurovereenkomsten 13

Ronde Tafel Zorgvastgoed AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED: Onderdeel Publiek Recht 23 maart 2017 Spreker: Ginio Beij 14

Bestemmingsplan: wonen of zorg? Stel, er is sprake van een woonzorgconcept met de volgende kenmerken: • Kinderen/jongeren tussen 5 en 17 met licht verstandelijke handicap; • Geen gedwongen plaatsing, maar in overleg met ouders; • Doel is om jongeren zelfstandig te maken zodat zij op termijn zelfstandig verder kunnen in hun wooncarrière • Gezinssituatie wordt zo veel mogelijk nagebootst: Kinderen en jongeren eten samen, doen huiswerk en klusjes, zitten op een sportclub, helpen in de huishouding. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 15

Bestemmingsplan: wonen of zorg? • De bestemming is ‘wonen’. Is dit zorgconcept toegestaan onder bewoning? • En als de bestemming: ‘maatschappelijke doeleinden’ zou zijn? Maakt dat verschil? • Zou dit concept onder beide bestemmingen kunnen vallen? AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 16

Bestemmingsplan: wonen of zorg? • Volgens de Raad van State was er in dit beschreven geval geen sprake van gebruik als wonen, en paste dit concept dus niet binnen de bestemming wonen. • Volgens de Raad van State was er geen sprake van ‘nagenoeg zelfstandige bewoning’ • Daarvoor was van belang dat de het toezicht en de begeleiding de gehele dag aanwezig was, door professionele begeleiders en er op gericht was om de kinderen uiteindelijk zelfstandig te laten leven. • Vanwege die mate van begeleiding overheerste volgens de Raad van State het zorgkarakter (Rv. S 10 -08 -2011, ECLI: NL: RVS: 2011: BR 4648) AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 17

Bestemmingsplan: wonen of zorg? • Het criterium ‘nagenoeg zelfstandige bewoning’ is dus belangrijk om een onderscheid te maken of er sprake is van wonen of zorg. • Onderscheid is van belang. In de beschreven zaak moest de organisatie (Ambiq) de huisvesting voor de jongeren staken op straffe van een dwangsom. Dat daar ernstige financiële consequenties aan verbonden waren was niet van belang volgens de Raad van State (is ook vaste jurisprudentie). AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 18

Bestemmingsplan: wonen of zorg? Aandachtspunten om te toetsen of er sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning zijn o. m. : • Wel of niet voortdurende begeleiding aanwezig? • Heeft begeleiding een ondersteunende rol? • Is er sprake van therapeutische of medische zorg? • Maakt het verblijf deel uit van een verplicht behandeltraject? • Hebben de bewoners een eigen dagbesteding? • Hebben de bewoners een eigen zit/slaapkamer? (Bron: M. Diepenhorst, “recente jurisprudentie inzake de vraag of een woonzorgvorm toelaatbaar is onder de woonbestemming”) AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 19

Bestemmingsplan: wonen of zorg? Deze aandachtspunten zijn handvatten, maar het blijft een beoordeling per geval met grijze gebieden. Voorbeeld van casus waar het wél goed ging: • Huisvesting van Stichting Portaal voor 2 groepen van 6 personen met een verstandelijke handicap en gemiddeld zorgzwaartepakket 3; • Bewoning op vrijwillige basis; • Wel CIZ-indicatie nodig gebaseerd op 24 uur zorg per dag; • Mate van ondersteuning en begeleiding afhankelijk per bewoner en betreft dagelijkse bezigheden zoals hulp bij koken AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 20

Bestemmingsplan: wonen of zorg? (vervolg casus II) • Bewoners hoeven geen zorg of therapie en functioneren zo veel mogelijk zelfstandig; • Bewoning maakt geen deel uit van een verplicht begeleidingsen behandeltraject Rechtbank vond dat dit geen wonen was. Raad van State oordeelt echter dat hier de nadruk ligt op zelfstandige bewoning en niet op zorg. Concept past dus binnen de woonbestemming. (Rv. S 14 -11 -2012, ECLI: NL: RVS: 2012: BY 3083) AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 21

Bestemmingsplan: wonen of zorg? Interessant ook tot slot uitspraak waar omgekeerde vraag speelde, nl. of woonzorgvorm binnen bestemming ‘sociale en/of maatschappelijke’ doeleinden kon vallen. Kenmerken: • Een appartementencomplex voor hulpbehoevende ouderen en hun eventuele niet hulpbehoevende partners. • Minimum afname van 14 uur per week met CIZ-indicatie. 24 uurszorgpost beschikbaar • Appartementen hebben ieder eigen woonvoorzieningen, maar ook centrale services als eetzaal, kapper- en pedicure aanwezig; AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 22

Bestemmingsplan: wonen of zorg? (vervolg casus III) • De Raad van State vindt dat deze combinatie van wonen en zorg gezien de huidige ontwikkelingen en ook de aanwezige begeleiding past binnen de bestemming sociale en/of maatschappelijke doeleinden. (Rv. S 25 -03 -2015, ECLI: RVS: 2015: 936) • Kortom, er zijn handvatten om te bepalen of een woonzorgvorm onder de bestemming wonen kan worden geschaard. Makkelijk is dat niet altijd vanwege de diverse zorgvormen. Dat geeft onzekerheid, maar biedt ook kansen om het concept zo in te richten dat het binnen de beschikbare bestemming valt. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 23

24

25

Huisvestingswet: wonen of zorg? • Een vergelijkbare discussie speelt in het kader van de Huisvestingswet 2014. • Doel en strekking van de Huisvestingswet is het beschermen van de – relatief schaarse – goedkope woningen. • Daartoe heeft de gemeente allerlei bevoegdheden, zoals het verplicht stellen van een huisvestingsvergunning, of eisen te stellen aan het splitsen en/of samenvoegen van woningen • Belangrijk is ook de bevoegdheid om te bepalen dat een woning niet (permanent) mag worden gebruikt voor een andere functie (onttrokken) zonder vergunning. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 26

Huisvestingswet: wonen of zorg? • Definitie woonruimte in de Huisvestingwet is: “Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden” • In de jurisprudentie is bepaald dat bewoning in de zin van de Huisvestingswet een permanent karakter heeft en de bewoner een intentie moet hebben om de woonruimte voor langere duur te bewonen. • Wat betekent dit voor de zorghuisvesting? AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 27

Huisvestingswet: wonen of zorg? • Duidelijk is dat ‘tijdelijke’ vormen van zorg, zoals bijvoorbeeld ziekenhuizen of revalidatieklinieken niet onder wonen vallen’. Ook van een instantie als de Jellinek-kliniek is geoordeeld dat dit niet onder wonen valt (gericht op terugkeer in de samenleving) • Bij permanente vormen van zorg (verpleeghuizen/ verzorgingshuizen etc) was dat onduidelijker. • Consequentie zou kunnen zijn dat voor het omzetten van zorg naar andere functies een onttrekkingsvergunnig nodig zou zijn. Zou zelfs kunnen gelden voor wijziging van tijdelijke zorg naar permanente zorg! AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 28

Huisvestingswet: wonen of zorg? Casus De Wittenberg • In procedure m. b. t. (voormalig) verpleeghuis de Wittenberg is dit aan de orde geweest. Daar was sprake van ‘tijdelijke’ zorg op de 1 e verdieping, en permanente zorg op de 2 e en 3 e verdieping. • De zorg op de 2 e en 3 e verdieping was zeer zware 24 -uurszorg, (zzp-indicatie 5 of hoger). Patiënten lagen in een ‘ziekenhuisachtige’ setting, meerdere patiënten op een kamer met alleen gordijntje als afscheiding. • Na sluiting van het verpleeghuis is – na een lang traject – besloten om het gebouw ten behoeve van short stay te gebruiken. AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 29

Huisvestingswet: wonen of zorg? Casus De Wittenberg • Volgens de gemeente was hier sprake van woonruimte en dus van onttrekking. De vergunning werd niet verleend. De rechtbank ging daarin mee. • De Raad van State oordeelde echter dat een bed met gordijn niet kon gelden als een afgescheiden woonruimte waar een huishouden kon worden gevoerd. • De discussie is hiermee nog niet gesloten. Als er sprake is van meer zelfstandige zorgappartementen, zou dit alsnog een rol kunnen spelen. Wordt dus vervolgd! AANDACHTSPUNTEN ZORGVASTGOED Onderdeel Publiek Recht 30

Vragen? Marius Rijntjes Ginio Beij M 2 Advocaten Buitenveldertselaan 106 1081 AB Amsterdam T: 020 - 420 99 49 F: 020 - 638 55 29 E: beij@m 2 advocaten. nl E: rijntjes@m 2 advocaten. nl W: www. m 2 advocaten. nl 31