GGY 201 GAYRMENKUL GELTRME VE GAYRMENKUL EKONOMSNE GR

GGY 201 GAYRİMENKUL GELİŞTİRME VE GAYRİMENKUL EKONOMİSİNE GİRİŞ Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ - Doç. Dr. Yeşim TANRIVERMİŞ Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

NEDEN GAYRİMENKUL EKONOMİSİ? Müşterilerinin gayrimenkullerinin başarılı biçimde idare edilebilmesi için profesyonel gayrimenkul yöneticisinin gayrimenkul ekonomisini anlaması şarttır. o Gayrimenkul, ulusal servetin en büyük tekil segmentini temsil eder. Ülkenin servetinin 2/3’ünün arazi ve arazi geliştirme yatırımları ile arazi kaynaklarından oluşmakta ve bu yapı yatırımcıları cezbeden bir zenginlik kaynağı olmaktadır. o Gayrimenkulün makro ekonomide önemli bir etkisi vardır. Gayrimenkul faaliyetlerine ilave olarak bu sektör aynı zamanda konut finansmanı (mortgage bankacılığı) ve tasarruf ve kredi sektörleri, hayat sigortası ve inşaat sanayileri ve yapı sektörü üzerinde muazzam bir etkiye sahiptir. o

NEDEN GAYRİMENKUL EKONOMİSİ? § § § İnşaat endüstrisi resesyon yaşarsa, ekonominin tamamı bundan etkilenir (adeta tökezler). Konut gerilemeye başladığı zamanda, konutların tefrişinde kullanılacak tüketim mallarının satışı da düşer. Sonuç olarak ulusal ölçekte ekonomik yavaşlama kendisini gösterir. Aynı derecede önemli bir biçimde pek çok ülkede gayrimenkul yerel yönetimlerin temel vergi geliri kaynağını oluşturur. Çok yönlülüğü nedeni ile gayrimenkul ekonomistler ve iş dünyası liderleri tarafından ulusal refahın temin edilmesinde temel bir güç olarak kabul edilmektedir.

NEDEN GAYRİMENKUL EKONOMİSİ? o Birçok gayrimenkul; değerleme ve geliştirme işlemlerini zorlaştıran özel niteliklere sahiptir: Mülkiyet, konum veya yer, tamir durumu gibi hususlar öznel değerlerdir ve uzmanın değerleme yapmasını gerektirir. Her mülk, aynı bölgedeki diğer mülklerden farklı özelliklere sahiptir ve bu değerlemenin parsel / yapı ölçeğinde yapılmasını zorunlu kılar. o Gayrimenkul piyasalarında bilgi edinme güçlüğü; mesleki danışmanlık ücretlerinin ödenmesini zorunlu kılmaktadır.

NEDEN GAYRİMENKUL EKONOMİSİ? o Ekonomik Sorun: Sınırlı kaynaklar, ancak sınırsız istekler o İnsanların istekleri ile bu istekleri yerine getirmek için kullanılacak araçların karşılaştırılması halinde, araçların yetersiz olduğu açıktır. o Geliriniz daha fazla olsaydı satın alacağınız şeyleri düşününüz. o Örnek: yeni kıyafetler, daha iyi bir araba, egzotik tatil ve benzeri şeyler. Küresel ölçekte, dünyadaki herkes ABD’deki insanlarla aynı yaşam standardında yaşasa üç gezegene daha ihtiyaç olur!!

NEDEN GAYRİMENKUL EKONOMİSİ? o Bir gayrimenkul geliştirme şirketinin mülkiyet veya yönetimindeki arsa üzerinde alternatif imkânları olduğunu varsayalım: • Müstakil evler • 40 30 10 0 Apartman blokları 0 10 30 40 o Şirketin üretim olanakları aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi bir üretim olanakları eğrisi olacaktır. Şekildeki düz hatlı üretim olanakları eğrisi (PPC), bu şirketin karşıya bulunduğu müstakil evler (detached houses) ve apartman blokları (apartment blocks) arasındaki dengeyi temsil etmektedir.

NEDEN GAYRİMENKUL EKONOMİSİ? o Ekonomik sorunu şu şekilde gösterilebilir: X ülkesinin sadece tarımsal ürünler (agricultural produce) ve sanayi ürünleri (manufactured goods) ürettiğini ve tüm kaynaklarla tam istihdam düzeyinde bir yıl boyunca aşağıdaki alternatif kombinasyonları üretebileceğini varsayalım: • Tarımsal mahsul Sanayi ürünleri • 100 0 80 25 60 40 40 45 20 48 0 50 o Bu alternatif kombinasyonlarla başka bir üretim olasılığı eğrisi elde edilir. Bu, sınırlı kaynakları ve mevcut teknolojisiyle X ülkesinin elde edebileceği çeşitli tarımsal ve sanayi ürünleri kombinasyonlarını göstermektedir.

NEDEN GAYRİMENKUL EKONOMİSİ? o Kıtlık bizi iktisat yaparak idare etmeye zorlar. Çeşitli alternatifleri tartıp ve sınırlı kaynaklardan en yüksek getiriyi sağlayan belirli mal çeşitlerini seçeriz. Modern ekonomistler bu fikri, çalışmalarının kapsamını tanımlamak için kullanırlar. o Tamamen tatmin edici bir tanıma sahip olmadığımızdan, tanım mümkün olduğunca basit tutulacaktır: Ekonomi, insanların kendi arzularını karşılamak için sınırlı kaynaklarını nasıl tahsis ettiklerini inceler. Ekonomi toplumsal bir bilimdir. Bu, ekonominin insanların nasıl hareket ettiğini araştırması gerçeğinden kaynaklanmaktadır.

Kaynaklar Finans Matematiği, Z. Başkaya ve D. Alper, 2. Baskı, Ekin Kitabevi, Bursa, 2003. İpotek Karşılığı Menkulleştirilmiş Krediler (İKMEK-MORTGACE), K. Yalçıner, Ankara, 2006. Kadastro Bilgisi, T. Tüdeş ve C. Bıyık, 3. Baskı, Karadeniz Teknik Üniversitesi Mühendislik. Mimarlık Fakültesi Yayınları, Genel Yayın No: 174, Fakülte Yayın No: 50, KTÜ Matbaası, Trabzon, 2001. Konut Alanlarının İyileştirilmesinde Toplumsal Bağlam Rolü, Hürriyet Öğdül, Mimar Sinan Üniversitesi, İstanbul, 1999. Land Estate Management, J. Nix, P. Hill, N. Williams and J. Bough, Packard Publishing Limited, Third Edition, Chichester, UK, 1999. Mekanın Politikası, G. Bachelard, Kesit Yayınları, İstanbul, 1996. Real Estate Investment Trusts Handbook, W. K. Kelly, American Law Institute, USA, 1989. Real Estate Principles and Practices, G. Karvel ve M. A. Unger, 9. Edition, South-western Publishing Co. , Ohio, USA, 1991. Yatırım Projelerinin Düzenlenmesi Değerlendirilmesi ve İzlenmesi, O. Güvemli, Atlas Yayın Dağıtım Yayın No: 7, İstanbul, 2001.