VIVIENDA Jornadas Tcnicas Edificacin Suelo y Vivienda joven

VIVIENDA Jornadas Técnicas: Edificación, Suelo y Vivienda joven LA FUTURA LEY DEL SUELO DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS Valladolid, 19 de octubre de 2006

1. - Introducción – El secreto del capitalismo es que todo lo escaso es caro y todo lo abundante es barato. En China o en España. (Cristina Peri Rossi, escritora, hablando de la presunta estafa filatélica). – Una cosa no es justa por el hecho de ser ley. Debe ser ley porque es justa (Montesquieu).

1. - Introducción – El objetivo que la Ley de Suelo dice pretender conseguir es el aumento de la cuota de mercado de la vivienda protegida – Esa cuota es hoy inferior al 10% – Los promotores compartimos ese objetivo – La Ley propone 2 estrategias: – Aumento del suelo destinado a vivienda protegida – Abaratamiento del suelo en general

1. - Introducción – En esta sesión pretendemos analizar si ese objetivo es alcanzable o no siguiendo esas estrategias – Y, en caso negativo, proponer soluciones – Analizaremos, en cada caso: – las vías hacia el objetivo, – sus requisitos, – sus efectos, si se implantara esa vía, y – los problemas que encontramos

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, concepto y requisitos – Vía 1: Aumento de las cesiones de suelo o aprovechamiento a los municipios, de la actual horquilla entre el 0 - 10% hasta el 5 - 20% – Como el destino ha de ser vivienda protegida, habrá más suelo destinado a ese propósito, y además rápidamente (esa es la teoría) – Requiere que las CCAA fijen el porcentaje, dentro de una horquilla entre el 5 y el 20% – Si no lo hacen, y mientras no lo hagan, se mantiene el porcentaje de cesión actual (Ninguna CCAA tiene menos del 5%)

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, efectos – El principal efecto sería un encarecimiento del suelo, de todo el suelo, para vivienda protegida y para vivienda libre: – Si al promotor el suelo le cuesta más, el precio de venta probablemente reflejará ese mayor coste: los compradores de vivienda libre pagarán un plus de precio – Efecto secundario: será más difícil hacer vivienda protegida, porque la repercusión del suelo será mayor; dependerá de que el PBN se adapte a la realidad o no

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, efectos – El siguiente efecto será un aumento de la inflación, debido al siguiente mecanismo: – Inflación actual: 11, 11% – Inflación futura: 25, 00% – La inflación opera como un impuesto, que afecta más a las clases económicamente más débiles, porque hace que haya más parte de los ingresos en el tramo superior de renta, sin haber elevado el poder adquisitivo (las tarifas del IRPF raramente compensan la inflación)

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, problemas – Es bien sabido que la mayor parte de los Ayuntamientos no han destinado las cesiones a vivienda protegida, ni al Patrimonio Municipal de Suelo, sino a otras finalidades – Dado que no hay sanción prevista para el incumplimiento, tememos que se generalice y que se mantenga la situación actual, pero a doble coste – De ser así, en vez de abaratar el precio de la vivienda lo aumentaremos

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, concepto y requisitos – Vía 2: Establecimiento de un porcentaje uniforme –del 25%- de reserva de suelo para vivienda protegida – Para aplicarlo hace falta que las CCAA adapten sus leyes urbanísticas – Si no lo hacen en el plazo de 9 meses desde la entrada en vigor de la ley, se aplicará el 25% (D. transitoria 1ª) – Hay excepciones de poca importancia (art. 10. b y la propia D. transitoria)

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, efectos – No cabe esperar efectos sustantivos, pues muchas de las CCAA ya tienen porcentajes de reserva iguales o mayores – Excepciones: • Baleares: no establece reserva • Canarias: 20%, salvo localización preferente, 25% • Castilla-León: Entre 10 y 50% • Galicia: <=20% • Cataluña: 20% (incluida cesión y paga urbanización); suelo no urbanizable, 10% en municipios grandes

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, efectos • Murcia: urbano 20%, urbanizable 10% • Valencia: municipios no grandes, del 20 al 10% – Probables recursos de inconstitucionalidad, que crearán inseguridad jurídica: ¿coste que se debe calcular en CCAA con recurso pendiente? – Probable menor actividad –tras los 9 meseshasta ver qué pasa, con la aplicación de la ley y con los recursos: reducción de oferta y empleo – Aumento de precio de suelo y vivienda

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, problemas – La D. transitoria 1ª es inconstitucional: es derecho supletorio, STC 61/97 – La regulación parece invasión competencial: • Hasta ahora, las CCAA han regulado como querían • El Estado callaba, luego entendía que era competencia de aquéllas – En realidad no es cuestión urbanística: la única diferencia entre vivienda protegida y libre es el precio: y eso no es materia urbanística – Las CCAA no son competentes por la materia

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, problemas – Pero el Estado tampoco es competente, porque obligar a la reserva para vivienda protegida es poner límite al precio en el mercado – El art. 38 de la CE proclama la libertad de empresa: y eso implica libertad de precios – Ninguno de los poderes del Estado puede imponer o limitar los precios en el mercado: la Junta Superior de Precios feneció con la Dictadura – El efecto económico de la reserva es perverso:

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, problemas – Los urbanizadores compensarán el menor precio del suelo destinado a vivienda protegida con mayor precio del suelo para vivienda libre – El mercado retendrá el dato de que ese precio es alcanzable, puesto que se ha pagado – La consecuencia es una merma de la capacidad de compra de la clase media – El origen del problema es la incomprensión de cuál debe ser el papel de los poderes públicos en la economía (luego volveremos sobre eso)

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, problemas – Hay otro problema que aún no se ha manifestado gravemente: la cesión supone que las viviendas protegidas se erigirán al lado de las libres – Pero mucha gente no quiere comprar una vivienda al lado de la protegida, y menos aún si el precio es mucho mayor – Quizá sea injusto y discriminatorio, pero es – Tampoco los poderes públicos se atreven a promover vivienda protegida en las zonas de alto precio: la realidad es la que es

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, problemas – No cabe olvidar el ejemplo del País Vasco: en teoría, debería ser el lugar en el que más viviendas protegidas se hicieran – Porque el porcentaje actual de reserva es el 75%, antes el 65% – Sin embargo, mientras en España se edifican, de media, algo más de 16 viviendas por cada 1000 habitantes en el país vasco se edifican 7, 6, menos de la mitad: a los empresarios les da miedo el alto coste de repercusión del suelo sobre la vivienda libre.

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, concepto y requisitos – Vía 3: Un nuevo sistema de valoraciones en las expropiaciones, alejado del valor de mercado: sólo 2 clases, suelo urbanizado o rústico – Se aplicaría a toda clase de expropiaciones, a la venta o sustitución forzosa y al reparto de beneficios y cargas si no hay acuerdo unánime – Sólo el suelo totalmente urbanizado se pagaría a valor de mercado – El suelo rústico se valoraría capitalizando la renta, real o potencial, de explotación

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, concepto y requisitos – Si el propietario de suelo urbanizable no se adhiere a la iniciativa urbanizadora dentro del plazo que se le ofrezca el suelo, no está claro lo que ocurre – Si la actuación ha empezado, pero se para –por falta de liquidez, p. ej. - parece que sería aplicable la valoración parcial prevista en el art. 25. 2 – Esa valoración es indeterminada: un coeficiente entre 0 y 1 (es decir, entre 0% y 100%), que no se sabe quién lo fija

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, concepto y requisitos – No depende de ley urbanística: su aplicación sería inmediata, a la entrada en vigor de la Ley – No hay ningún requisito especial – Las reglas de valoración se desarrollarán por vía reglamentaria – Entretanto, en suelo rústico, se podrá tener en cuenta la situación del suelo, aplicando un coeficiente de hasta 2, únicamente. – El coeficiente real entre valor de mercado y de capitalización para suelo rústico es de hasta 40

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, efectos – Frenazo en la compra de nuevos suelos, sobre todo los no delimitados: la inseguridad es total – La demanda se concentrará en suelo finalista, aumentando su precio – Se endurecerá la concesión de préstamos a promotor para financiar compra de suelo, tanto finalista como rústico o no urbanizado – Aumentará el precio del suelo y de la vivienda en vez de bajar

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, problemas – Expropiar a valor de capitalización de rentas equivale a confiscar: prohibido por la CE – Es probable que los Tribunales de Justicia mantengan su criterio de otorgar el valor de sustitución, criterio permanente desde 1954, a pesar de que las leyes han querido definir varios valores artificiales: urbanístico, expectante, etc. – Pero los procesos exigen mucho tiempo, y la nueva Ley generaría desconfianza en el modelo

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, concepto y requisitos – Vía 4: Establecer sanciones por incumplimiento de deberes urbanísticos – La sanción -expropiación, venta forzosa o sustitución (con pérdida de valor)- se aplica si no se edifica o no se rehabilita en el plazo previsto en el planeamiento (acertado o no) – La ley urbanística podrá prever la pérdida de contenido del derecho de propiedad del suelo de hasta un 50%, siendo el resto para la Administración

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, concepto y requisitos – Otros incumplimientos –deber de conservar, ornato, etc. - no tienen sanción atribuida – Para aplicar la sanción es preciso que el plazo para edificar esté fijado en el planeamiento o en la legislación urbanística – Asimismo, debe estar fijado el porcentaje de pérdida de contenido del derecho de propiedad – También hay que seguir un procedimiento.

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, efectos – No cabe esperar grandes efectos: casi nunca los planeamientos o las leyes fijan plazos de edificación – La expropiación no parece que se vaya a aplicar por falta de recursos; podría intentarse la venta forzosa

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, problemas – La pretensión de castigar con la expropiación o la venta forzosa la falta de edificación ya fue instaurada por la Ley de 15 de mayo de 1945, de Solares, en plena Dictadura: sabemos que fracasó – Hay un antecedente de expropiación temporal del uso de una finca agrícola no cultivada, pero sin pérdida de valor – Cabe expropiar, en virtud de la función social de la propiedad; pero no sancionar

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, problemas – Mucho menos cabe reducir el valor del derecho de propiedad: no hay causa para hacerlo. Si el uso del suelo es imprescindible, cabe expropiarlo, para salvar la función social de la propiedad, pero indemnizando su verdadero valor (art. 33. 3 CE). – Lo inconcebible es entregar la diferencia a la Administración: eso es confiscación, prohibida en la Constitución; pero, sobre todo, no hay motivo para ello: no hay título competencial

3. Otras cuestiones – Declaración de obra nueva terminada: se prevé (art. 19) impedir escriturar e inscribir hasta que se haya obtenido todas las autorizaciones administrativas. – Esa previsión que parece lógica, puede usarse para presionar a los promotores y exigirles que hagan cosas a las que no están obligados – Aunque las exigencias sean recurribles y se gane, la presión de los compradores esperando la entrega de las viviendas sería tremenda

4. Conclusiones – Parece que la Ley se hace para ayudar a los Ayuntamientos, sobre todo a financiarse (cesiones) y a que puedan presionar a los promotores (declaración obra nueva) – Al no haber sanción prevista si el suelo de cesión se dedica a otras atenciones que la vivienda protegida, no cabe esperar que la práctica de venderlo para obtener financiación se pare: llevamos 31 años viéndolo

4. Conclusiones – Desde luego, esta Ley no abaratará el suelo: – La cesión de aprovechamiento implica un aumento de coste – La reserva de suelo para vivienda protegida ya la han establecido las CCAA que han querido (aunque sea inconstitucional de todos modos); y supone un aumento de coste para la vivienda libre, que se contagiará a la protegida – Las valoraciones por debajo de mercado son confiscatorias

4. Conclusiones – La nueva Ley no es necesaria: – Sobre todo, si hace falta urbanizar o edificar un suelo, hay procedimientos en la ley vigente – Por ejemplo, el sistema de cooperación – Pero, sobre todo, la ley implica un error de concepción acerca del papel de los poderes públicos, de cómo funciona la economía en general y, en particular, de los requisitos para que la vivienda protegida gane cuota de mercado.

4. Conclusiones – En 1986 la cuota de mercado de la VPO era 62% – La vivienda protegida, entonces, era una oferta del Ejecutivo a los empresarios, de modo que si limitaban voluntariamente los precios, recibían una compensación. – Para que la compensación sea viable, la diferencia entre el precio de la vivienda libre y el de la protegida debe ser pequeña – Hoy en día la diferencia de precio hace inviable la compensación

4. Conclusiones – En consecuencia, para los empresarios es una carga muy gravosa, que intentarán eludir, cuando antes hacían VPO con entusiasmo. – Y a los poderes públicos sólo se les ocurre intentar obligar a los empresarios, en vez de restablecer las condiciones adecuadas para que quieran volver a hacer VPO. – En un Estado de Derecho no cabe obligar, eso es propio de las dictaduras

5. Propuestas de solución – Para impedir la especulación, hay que hacer que el suelo deje de ser escaso – La escasez se puede combatir creando suelo sustitutivo: creando infraestructuras de transporte y dotaciones públicas en lo 0 s nuevos núcleos de población, que los hagan atractivos. – El modelo está inventado: Tres Cantos, Parquesol. Antes, Londres, Nueva York. – Y ha funcionado

5. Propuestas de solución – No hay alternativa: no podemos disminuir la demanda: – No podemos prohibir a los extranjeros comprar en España: libertad de movimiento de capitales – Hay métodos para reducir la demanda, pero podrían ser calamitosos (ej. : cambiar la capital) – Luego la única solución para atemperar los precios es introducir libre competencia entre los agentes económicos que ofrecen bienes y servicios al mercado: liberalizar.