Oppgave 13 Pengelensgata Pengelensgata Hvem eier Pengelensgata 1

Oppgave 13 Pengelensgata

Pengelensgata Hvem «eier» Pengelensgata 1? Peder Ås Vater AS Ole Vold Pengelensgata 1 Marte

1. jan 2013 Våren 2013 - Marte kjøpte Pengelensgata 1 av Peder Tidlig juni - Marte solgte til Ole pusset opp - Oppfyllelse: 15. juni for 2 mill. kr Pågang fra Vater AS 3. juni 7. juni Marte overdro ”prosjektet” til Vater AS Marte gikk konkurs Tidslinje «Marte Kirkerud kjøpte eldre boliger, pusset dem opp og solgte dem videre…» 5 mill kr Peder Ås 8 mill kr Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Beslag? Pengelensgata 1 Vater AS Martes konkursbo

• Quiz: Hva er forskjellen på en konkursbo og et svart hull? Peder Ås Martes konkursbo Kirkerud • Svar: => Bare svarte hull suger til seg alt! Et konkursbo suger bare til seg 2/3 ting: (1) Det som «tilhører» debitor, jf. deknl. § 2 -2 (2) Det som kan ekstingveres, jf … (…og omstøtes, jf. deknl. kap. 5) Vater AS Pengelensgata 1 Ole Vold • Mye likt, ikke sant…. - Begge er ekstremt interessante - Begge betyr dårlig stemning for den som rammes

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud De k nl. § 2 -2 Martes konkursbo Vater AS

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud De k nl. • Spørsmål: Hvem har «eiendomsretten» til Pengelensgata 1? • Peder? • Marte? • Ole? • Vater AS? • Når er «eiendomsrettens overgang» ? § 2 -2 Martes konkursbo Vater AS

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud De k nl. • Mer presist: Spørsmålet er om Peder, Ole eller Vater har rettigheter til eiendommen som boet må respektere. • => Må undersøkes konkret i hver enkelt relasjon: • (1) Peder VS boet • (2) Ole VS boet • (3) Vater VS boet § 2 -2 Martes konkursbo Vater AS

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås • Mer presist: Spørsmålet er om Peder, Ole eller Vater har rettigheter til eiendommen som boet må respektere! • => Må undersøkes konkret i hver enkelt relasjon: • (1) Peder VS boet • (2) Ole VS boet • (3) Vater VS boet Ole Vold Marte Kirkerud Martes konkursbo Vater AS

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås • Mer presist: Spørsmålet er om Peder, Ole eller Vater har rettigheter til eiendommen som boet må respektere! • => Må undersøkes konkret i hver enkelt relasjon: • (1) Peder VS boet • (2) Ole VS boet • (3) Vater VS boet Ole Vold Marte Kirkerud Martes konkursbo Vater AS

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås • Mer presist: Spørsmålet er om Peder, Ole eller Vater har rettigheter til eiendommen som boet må respektere! • => Må undersøkes konkret i hver enkelt relasjon: • (1) Peder VS boet • (2) Ole VS boet • (3) Vater VS boet Ole Vold Marte Kirkerud Martes konkursbo Vater AS

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås Marte Kirkerud • Formuesgode «på vei inn» i A’s eie => «Hjemmelskonflikt» => Spm om stansnings- og hevingsrett? Vater AS Ole Vold • Formuesgode «på vei ut» av A’s eie => Suksesjonskonflikt => To spm: (1) Om S’s erverv er endelig, reelt og gyldig? (2) Om S har rettsvern?

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås Marte Kirkerud • Formuesgode «på vei inn» i A’s eie => «Hjemmelskonflikt» => Spm om stansnings- og hevingsrett? Vater AS Ole Vold • Formuesgode «på vei ut» av A’s eie => Suksesjonskonflikt => To spm: (1) Om S’s erverv er endelig, reelt og gyldig? (2) Om S har rettsvern?

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? Peder Ås • Formuesgode «på vei inn» i A’s eie => «Hjemmelskonflikt» => Spm om stansnings- og hevingsrett? Marte Kirkerud Martes konkursbo

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? 5 mill kr Peder Ås Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo

Resonnementet: - Selgers/Peders separatistrett i eiendommen? • UP: Deknl. § 2 -2 • (Peders rett til eiendommen utledes ikke fra Marte Ikke ekstinksjonsregler) • Formuesgode «på vei inn» i debitors/Martes eie Stansnings-/hevingsrett Deknl. §§ 7 -2 og 7 -7 (2) Avhl. § 5 -3 (4) • Hevingsrett er tapt pga «overteke bruken» • Unt: «atterhald» (= «rettsstiftelse» i eiendommen som utledes fra Marte. Aka: «Peder er en S» . . . ) Tgl. § 23 (1) • UP: Uregistrerte rettsstiftelser ekstingveres • Unt: § 21 (3): «Forbehold ved avhendelse» Rettsvern hvis grunnbokshjemmel ikke overført

Peder Ås S Marte Kirkerud H Peder Ås A B Konkursboet

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? 5 mill kr Peder Ås Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo

5 mill kr Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo Vater AS

5 mill kr Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo Vater AS

Tvist (2): Konkursboet VS Ole 5 mill kr Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo Vater AS

Tvist (2): Konkursboet VS Ole Pengelensgata 1 S A 8 mill kr Ole Vold Marte Kirkerud B Martes konkursbo Pengelensgata 1 • Formuesgode «på vei ut» av A’s eie => Suksesjonskonflikt => To spm: (1) Om S’s erverv er endelig, reelt og gyldig? (dl. § 2 -2) (2) Om S har rettsvern? (tgl. § 23)

Tvist (2): Konkursboet VS Ole 5 mill kr Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo Pengelensgata 1 H A B S Vater AS

Tvist (2): Konkursboet VS Ole 8 mill kr 5 mill kr Peder Ås Pengelensgata 1 Martes konkursbo Pengelensgata 1 H Ole Vold Marte Kirkerud A B S Vater AS

Pengelensgata 1 S H A B Marte Kirkerud Ole Vold Konkursboet

Tvist (3): Konkursboet VS Vater Peder Ås Martes konkursbo Pengelensgata 1 H Ole Vold Marte Kirkerud A B S Vater AS

Tvist (3): Konkursboet VS Vater A 8 mill kr 5 mill kr Peder Ås Pengelensgata 1 Martes konkursbo Pengelensgata 1 S H Ole Vold Marte Kirkerud Vater AS B

S H A B Marte Kirkerud Vater AS Konkursboet

Oppsummering: Hvilke rettigheter i Pengelensgata 1 må boet respektere? 8 mill kr 5 mill kr Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo Vater AS

Oppsummering: Hvilke rettigheter i Pengelensgata 1 må boet respektere? 8 mill kr 5 mill kr Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo Vater AS

Ferdig

Spm om heving Spm om rettsvern Regler om bortfall av selgers rett til å ta tilbake eiendommen ved kjøpers betalingsmislighold, se deknl. § 7 -7 (2), avhl § 5 -3 (4) osv. Peder Ås Regler om hva som skal til for at kjøpers rett til tingen/eiendommen får vern mot selgerens konkursbo, se tgl § 23 Martes konkursbo Kirkerud S A H Peder A B Marte Konkursboet A Marte Pengelensgata 1 S Vater B Konkursboet Ole Vold B Konkursboet Spm om rettsvern Vater AS Regler om hva som skal til for at kjøper av kontraktsrettigheter får vern mot selgerens kreditorer

Tvist (1): Peder VS Konkursboet 5 mill kr Peder Ås Marte Kirkerud Martes konkursbo Pengelensgata 1 • Har ”eiendomsretten” til Pengelensgata 1 gått over fra Peder til Marte? • Men vi har jo ingen regler om ”eiendomsrettens overgang” • Vi må presisere spørsmålet! • Spørsmål om kreditorbeslag av et formuesgode ”på vei inn” i debitors eie => Spørsmål om H har mistet stansnings-/hevingsretten? Mao: Har Peder rett til å ta tilbake eiendommen hvis Marte eller boet ikke betaler kjøpesummen? Peder H A Pengelensgata 1 B Marte Konkursboet

Tvist (1): Peder VS Konkursboet Peder Ås Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Martes konkursbo • Beslag? - På vei inn (Hjemmelskonflikt) deknl. § 2 -2; ikke kreditorekstinksjon - «Tilhører» => - Boet får den retten til eiendommen som Marte selv hadde i relasjon til Peder. . og Peder kan gjøre gjeldende mot boet samme rett til eiendommen som han kunne mot Marte => Derfor Spm om heving! => Kan Peder ta tilbake eiendommen dersom han ikke får full betaling? (…eller er hevingsretten tapt? ) H A S B

Peder H A B Marte Konkursboet • Har Peder rett til å ta tilbake eiendommen hvis Marte eller boet ikke betaler kjøpesummen? Generelt spørsmål: Når er skjæringstidspunktet for selgers rett til å heve som følge av betalingsmislighold? • Alminnelig regel: Deknl § 7 -7 (2) ”Har den annen part før åpning av gjeldsforhandling eller konkurs helt eller delvis levert sin ytelse, kan Pengelensgata 1 vedkommende for den leverte del bare heve dersom det er tatt gyldig forbehold om tilbakeføring av ytelsen eller dersom ytelsen var en pengeytelse” Hva skal til for at fast eiendom er ”levert”? • Spesiell regel for fast eiendom: Avhl § 5 -3 (4) 1 2 ”Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har 3 overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala. ”

Peder A H B Marte Konkursboet • Spesiell regel for fast eiendom: Avhl § 5 -3 (4) ”Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala. ” Hva skal til for at ”seljaren har teke atterhald” om å heve pga betalingsmislighold etter avhl § 5 -3 (4)? • UP: Alminnelige regler om rettsvern for rettigheter i fast eiendom => Tinglysningsloven! Hevingsforbehold ”Panterett” (= Rett til å ta tilbake eiendommen (= Rett til å søke dekning i ved betalingsmislighold) eiendommen for dekning av et krav) Pengelensgata 1 Rettvernsakt = Tinglysning …. jf tgl §§ 20 og 23

S Har Peders hevingsrettsvern overfor boet, jf tgl § 23? Hevingsrett? Skjæringspunkt i avhl. § 5 -3 (4) Peder H A B Marte I vår sak: Peder har ikke tinglyst noen hevingsrett => UP: Ikke rettsvern, jf tgl § 23 => UP: Konkursboet kan ta beslag i eiendommen (uten å måtte betale kjøpesummen på 5 mill. ) MEN: Særregel i tgl § 21 (3), jf § 23 (1) 1. pkt ”Rettsstiftelse som skjer gjennom forbehold ved avhendelse eller annen eiendomsovergang, går uten hensyn til § 20 foran rettserverv som utledes fra den nye eier såfremt forbeholdet enten fremgår av den nye eiers hjemmelsdokument eller registreres senest samme dag som dette” For eksempel: Konkursbeslag Peder I vår sak: Martes erverv ikke tinglyst og skjøte ikke overlevert Konkursboet Pengelensgata 1 Hevingsforbehold Og § 23, jf § 23 (1) 1. pkt

Spørsmålet: Kan Martes konkursbo ta beslag i eiendommen, Pengelensgata 1? 5 mill kr Peder Ås Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 • Formuesgode «på vei ut» av A’s eie => Suksesjonskonflikt => To spm: (1) Om S’s erverv er endelig, reelt og gyldig? (2) Om S har rettsvern? Martes konkursbo Vater AS

Tgl. § 21 (3): «Forbehold ved avhendelse» • UP: Uregistrerte rettigheter i eiendommen ekstingveres når eieren slås konkurs, jf § 23 (1) • …samme når utlegg tinglyses, jf § 20 (1) og (3) • Mod: Rettigheter stiftet som «forbehold ved avhendelse» , jf § 23 • Rettsvern hvis: • 1) Grunnbokshjemmel/skjøte ikke overført • 2) Hvis overført: Må fremgå av skjøte eller registreres samme dag

S Har Peders hevingsrettsvern overfor boet, jf tgl § 23? Pengelensgata 1 Hevingsrett? Skjæringspunkt i avhl. § 5 -3 (4) Peder A H B Marte ”Rettsstiftelse som skjer gjennom forbehold ved avhendelse eller annen eiendomsovergang, går uten hensyn til § 20 foran rettserverv som utledes fra den nye eier såfremt forbeholdet enten fremgår av den nye eiers hjemmelsdokument eller registreres senest samme dag som dette” For eksempel: Konkursbeslag Falkanger 2016 (s. 757): Lilleholt: Peder I vår sak: Martes erverv ikke tinglyst og skjøte ikke overlevert Konkursboet Hevingsforbehold Og § 23, jf § 23 (1) 1. pkt - Selgers hevingsrett er i behold - ”A’s kreditorer som beslaglegger eiendommen i kraft av deknl § 2 -2, må respektere kjøpesumskravet som heftelse på eiendommen” - Enig med Falkanger, men litt mer usikker (…som «alltid» )

Tvist (1): Peder VS Konkursboet 5 mill kr Peder Ås Marte Kirkerud Martes konkursbo Pengelensgata 1 Konklusjon: Konkursboet kan kreve å få overført grunnbokshjemmelen til eiendommen bare mot å betale Peder kjøpesummen på 5 mill. kr. Pengelensgata 1 Spørsmål: Er det flere rettigheter i eiendommen som konkursboet må respektere?

5 mill kr Peder Ås 8 mill kr Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Beslag? Pengelensgata 1 Vater AS Martes konkursbo Tvist (2): Ole VS Konkursboet Tvist (3): Vater VS Konkursboet

5 mill kr Peder Ås 8 mill kr Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Beslag? Pengelensgata 1 Vater AS Martes konkursbo Tvist (2): Ole VS Konkursboet

Rt 2008 s. 586 (Fagutleie) Tinglyst urådighetserklæring og sikringsobligasjon for kravet på kjøpesummen Berit Moen Fagutleie Utinglyst overdragelse av kjøpekontrakten Slemmestadveien 147 TET Gjensidige NOR Tinglyst panterett

5 mill kr Peder Ås 8 mill kr Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Beslag? Pengelensgata 1 Vater AS Martes konkursbo Hva med Ole Volds rett til eiendommen? • Spørsmål: Kan Ole kreve å få overta eiendommen mot å betale 8 mill. kr. ? - Ole (S) utleder sin rett til eiendommen fra Marte (A) - Konkursboet (B) kan dermed ta beslag etter tgl. § 23, pga Ole ikke har tinglyst - Men: Vilkår at konkursdebitor (A) har vært registrert som eier? - To motstridende HR-avgjørelser - Rt 1999 s. 247 (Bygg- og Trelast) VS Rt 2008 s. 568 (Fagutleie)

5 mill kr Peder Ås 8 mill kr Ole Vold Marte Kirkerud Pengelensgata 1 Beslag? Pengelensgata 1 Vater AS Martes konkursbo Tvist (3): Vater VS Konkursboet Spørsmål: Kan Vater gjøre gjeldende overfor konkursboet at selskapet hadde kjøpt kontrakten med Peder?

Tvist (3): Vater VS Konkursboet Vater AS S Pengelensgata 1 H Marte Kirkerud A Konkursboet Spørsmål: - Kan konkursboet ta beslag i Martes rett til eiendommen, Pengelensgata 1? - Eller må boet respektere at Vater etter avtale med Marte har overtatt hennes kontraktsposisjon overfor Peder? To underspørsmål: (1) Har Vaters krav mot Marte vern mot konkursboet? - Herunder: Hva er den påkrevde rettsvernsakten? Tinglysning eller notifikasjon? (2) Betydning at Marte aldri hadde grunnbokshjemmelen til Pengelensgata 1? B

Tvist (3): Vater VS Konkursboet Spørsmål (1): Hva måtte Vater gjøre for å oppnå rettsvern overfor Martes konkursbo? Marte Vater AS S Kirkerud A Mer generelt spm: Hva må S gjøre for å oppnå rettsvern overfor As kreditorer (B)? …Beror i første rekke på hva som S har overdratt fra A dvs; hva slags formuesgode eller rettighet har S kjøpt? I vår sak: Vater (S) har kjøpt Martes (A) kontraktsposisjon overfor Peder, dvs. retten til å overta Pengelensvegen 1 for 5 mill. kr. Rettsvernsakt ved rettigheter i fast eiendom => Tinglysning Konkursboet B Rettsvernskrav ved overdragelse av rett til genusytelser? av rett til specieytelser? => Notifikasjon av debitor => Følger reglene for det aktuelle formuesgodet

Tvist (3): Vater VS Konkursboet Spørsmål (2): Har det betydning for konkursboets (B) beslagsrett at A aldri har hatt grunnbokshjemmelen til eiendommen? Marte Vater AS S Kirkerud To motstridende HR-avgjørelser A Konkursboet (men bare ett riktig svar…) Rt. 1999 s. 247 (Bygg- og trelast) • Vilkår at A har hatt grunnbokshjemmel • Gjaldt utleggstakers beslagsrett MAO: Konklusjon => Ikke betydning at A ikke har vært hjemmelshaver Rt. 2008 s. 568 (Fagutleie) B • Ikke vilkår at A har hatt grunnbokshjemmel • Gjaldt konkursboets beslagsrett • Antatt i teorien at dommen retter opp ”feilen” i Rt. 1999 s. 247 – også for utleggstakers beslagsadgang

Tvist (3): Vater VS Konkursboet Vater AS S Marte Kirkerud H A Konkursboet Pga Vater (S) utleder sin rett fra debitor, Marte (A), vet vi at Vater må har rettsvern for å kunne gjøre sin rett gjeldende mot konkursboet (B) Spørsmålet: Hva er den påkrevde rettsvernsakten? - Tinglysning? - Eller notifikasjon? B