TORRE MILANO Via Stresa 22 24 O P

TORRE MILANO Via Stresa 22 -24 O. P. M. srl

PREMESSE: L’area di via Stresa 22 nel Piano delle Regole del PGT vigente risulta all’interno del Tessuto Urbano di Recente Formazione (TRF), inserito tra gli Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile (ADR) e incluso nei Tessuti urbani a impianto aperto di cui all’art. 14. 2. b. Sono consentiti tutti gli interventi edilizi con le seguenti prescrizioni di carattere morfologico: “gli interventi edilizi mantengono gli allineamenti in rapporto alle edificazioni preesistenti sullo spazio pubblico” lasciando sostanzialmente una certa libertà compositiva all’interno dell’area di progetto. Pd. R TAV. R 02 - indicazioni morfologiche O. P. M. srl

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PROGETTO STATO DI FATTO SUPERFICIE OCCUPATA 100% SUPERFICIE OCCUPATA 33% SUPERFICIE A VERDE GIARDINO PENSILE/FILTRANTE 67% O. P. M. srl

PROGETTO SUPERFICIE A VERDE GIARDINO PENSILE/FILTRANTE 67% Planimetria generale di progetto O. P. M. srl

Foto aerea – stato di fatto O. P. M. srl

Foto aerea – stato di progetto O. P. M. srl

SUPERIFICI DI PROGETTO La SLP degli edifici del nuovo complesso residenziale in via Stresa, di circa 8000 mq, equivale a quella degli edifici esistenti. Le superfici previste in progetto sono quelle già presenti sull’area. IL CONTESTO L’area, affacciata sulla piazza Carbonari, risulta essere il nodo tra differenti tessuti urbani che la circondano. Per questo motivo la tipologia a torre e il sistema del verde che ne deriva, risultano essere gli elementi che ricuciono e danno carattere al contesto. TIPOLOGIA TORRE In uno studio planimetrico preliminare, considerate le dimensioni del lotto in rapporto alla volumetria edificabile, si è valutata l’ipotesi di costruire un corpo in linea ad L affacciato su via Stresa in continuità con la cortina edilizia esistente, che svoltasse perpendicolarmente sul confine fino ad attestarsi su via privata Belgirate. In relazione ai vicoli regolamentari, gravanti sull’area di progetto, determinati dalle distanze minime e dalla regola dei 60°, non risultava possibile rispettare gli “allineamenti in rapporto alle edificazioni preesistenti” su via Belgirate, vista la necessità di arretrare il fronte di 2, 50 mt per il rispetto della regola dei 60°. Tale soluzione inoltre, edificando un’alta cortina edilizia in fregio alle strade, sarebbe apparsa in netto contrasto col carattere aperto e permeabile del contesto che invece, in ossequio alle indicazioni del PGT, costituisce un elemento da valorizzare, apprezzato nei verbali della commissione del paesaggio. Il ricorso alla tipologia a torre trova fondamento nella volontà di distribuire la volumetria disponibile limitando al minimo la superficie coperta, consentendo di destinare a verde la più ampia parte del lotto, di dare continuità al sistema dei giardini di via Restelli e Piazza Carbonari, di creare un collegamento tra i due “raggi verdi” individuati nel sistema del verde del PGT, oltreché mantenere un modello insediativo ad edilizia aperta. L’attacco a terra del complesso immobiliare si caratterizza, oltre che con il sistema del verde sopra citato, anche attraverso allineamenti e riferimenti con gli edifici circostanti garantendo il dialogo con il contesto: in particolare viene eliminato il fronte cieco su via Stresa ricostruendo la cortina edilizia, mentre, su via Belgirate, il nuovo intervento si allinea al fabbricato sul fronte opposto. O. P. M. srl

01 – continuità del sistema del verde 02 – ricostruzione cortina edilizia con eliminazione fronte cieco 03 – allineamento con il fabbricato sul fronte opposto e il tessuto urbano a pettine 3 1 2 La tipologia Torre, in sostituzione di un isolato completamente edificato e con assenza di terreno filtrante, risulta essere quella più coerente con le prescrizioni del PGT: • Si pone come elemento di connessione verde pubblico con il verde privato, aumentato notevolmente gli spazi piantumanti complessivi e liberando il suolo; • Conferma il tessuto ad impianto aperto, come previsto dal PGT in vigore al momento della presentazione del titolo abitativo, e comunque confermato nel nuovo PGT adottato dal consiglio comunale; • Garantisce la permeabilità visiva, mettendo in connessione visiva via Belgirate con piazza Carbonari. O. P. M. srl

ITER DI APPROVAZIONE DELL’ASSETTO PLANIVOLUMETRICO Il progetto è stato oggetto di richiesta di Istruttoria Preliminare (art. 40) per il consolidare l’ammissibilità tecnico- urbanistica e paesaggistica dell’intervento. la volontà di dare continuità allo spazio verde (benché pubblico/privato) con il conseguente collegamento dei “raggi verdi” la mancanza di una chiara definizione dell’allineamento della cortina edilizia su via Belgirate la necessità emersa dall’analisi dei vincoli di arretrare i fronti edificati per il rispetto delle norme edilizie hanno costituito le ragioni a base del progetto presentato. La richiesta di deroga presentata, non riguarda l’altezza degli edifici o la distribuzione della volumetria, aspetti che non contrastano con alcuna norma o indicazione, ma riguarda unicamente la scelta di non mantenere gli allineamenti sullo spazio pubblico preesistenti, che come detto prima, qualora fossero stati mantenuti avrebbero limitato l’impatto del nuovo intervento sulla vivibilità del quartiere e sulla permeabilità visiva dello stesso. Il primo parere sospensivo della Cd. P richiede ai progettisti di meglio chiarire e giustificare la scelta di concentrare la volumetria di progetto in un edificio alto. Il confronto avviene nel corso di un conferimento concesso dalla commissione per indagare le motivazioni della strategia planivolumetrica presentata. A valle del confronto viene emesso un secondo parere, che conferma la concentrazione della volumetria in altezza con l’indicazione di affinare i rapporti tra l’attacco a terra e l’immediato contesto. L’approfondimento dei temi indicati dalla commissione si concretizza in un ultimo aggiornamento del progetto che porta al parere favorevole emesso nella seduta del 14/06/2018, estratto verbale: la Commissione per il Paesaggio, esaminata la nuova documentazione presentata, vista la relazione degli uffici e sentito il Rappresentante del Municipio, avendo valutato che il progetto abbia risolto le criticità precedentemente evidenziate, ritiene che l’intervento risulti complessivamente inserito nel contesto e di adeguata qualità architettonica. In particolare per quanto riguarda le relazioni tra il corpo alto e gli altri corpi di fabbrica e la conseguente definizione dello spazio antistante lo spazio pubblico della piazza, la Commissione esprime apprezzamento per la continuità del porticato e, più in generale, per l'elevata qualità della sistemazione paesaggistica degli esterni. Parere FAVOREVOLE. O. P. M. srl

CRONOLOGIA • • • protocollo art 40 - 04/12/2017 1° parere Cd. P - seduta dell’ 08/02/2017 protocollo 1° integrazione per Cd. P e richiesta di conferimento - 12/03/2018 2° parere Cd. P - accolta richiesta di conferimento - seduta del 12/04/2018 protocollo 2° integrazione per conferimento con Cd. P – 03/05/2018 3° parere Cd. P – post conferimento - seduta del 03/05/2018 protocollo 3° integrazione per Cd. P - 16/05/2018 parere favorevole – seduta 14/06/2018 O. P. M. srl