Neue Anforderungen an WEGVerwalter LG Dsseldorf Urteil v

Neue Anforderungen an WEG-Verwalter? LG Düsseldorf, Urteil v. 18. 10. 2013 – 25 S 7/13 Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18. 10. 2013 – 25 S 7/13 Ø Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für ungültig zu erklären, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ø Dies kann der Fall sein, wenn der Verwalter mangels Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung die praktische Erfahrung als allein Verantwortlicher für die Verwaltung einer Eigentumsanlage nicht besitzt und er im Vorfeld seiner Bestellung bereits im Lager der Mehrheit innerhalb der zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft gestanden hat. 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 2

Keine Anforderung im WEG • Keine subjektiven Voraussetzungen • Kein Befähigungsnachweis • keine persönlichen Qualifikationen • Keine Zugehörigkeit zum Verband = WEG-Verwalter kann jeder werden 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 3

Pflichtenkatalog aus dem WEG Ø Aufgaben und Befugnisse gegenüber Wohnungseigentümern und Gemeinschaft § 27 I WEG Ø gesetzliche Vertretung der Wohnungseigentümer § 27 II WEG Ø gesetzliche Vertretung der Gemeinschaft § 27 III WEG Ø Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung § 28 WEG Ø Willensbildung der Gemeinschaft §§ 24, 25 WEG 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 4

esetzliches Leitbild § 21 WEG Ø Verwaltung durch die Wohnungseigentümer, wenn nicht anders vereinbart § 21 Abs. 1 WEG Ø Ordnungsgemäße Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss § 21 Abs. 3 WEG Ø Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung § 21 Abs. 4 WEG Ø Fälle ordnungsgemäßer Verwaltung § 21 Abs. 5 Nr. 1 -6 WEG 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 5

ordnungsgemäße Verwaltung Ø …. alle Maßnahmen, die im Interesse der Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Ø Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist Merle in: Bärmann, WEG, 12. Auflage, 2013, § 21 Rdn. 27, 28 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 6

Maßstäbe bei der Bestellung Ø Bestellungsbeschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 III, IV WEG entsprechen Ø Beurteilungsspielraum der WEer, ob der Bestellte das Amt ordnungsgemäß ausüben wird Ø Erst überschritten, wenn Bestellung objektiv aus wichtigem Grund nicht mehr vertretbar ist LG Düsseldorf, Urteil vom 18. 10. 2013 – 25 S 7/13; Merle in: Bärmann, WEG, 12. Auflage, 2013, § 26 Rdn. 45, 48; 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 7

Anfechtung der Bestellung anders als Abberufung des Verwalters Mehrheit gegen den Verwalter Bestellung des Verwalters Mehrheit für den Verwalter Ø Respekt vor der Mehrheitsentscheidung Ø bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung LG Düsseldorf, Urteil vom 18. 10. 2013 – 25 S 7/13 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 8

Anfechtung der Erstbestellung Ein wichtiger Grund gegen die Erstbestellung eines Verwalters liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. BGH, Urteil vom 09. 03. 2012 - V ZR 170/11 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 9

Grenze der Anforderung Kein Grund • dass der neue Verwalter bisher nur Erfahrungen mit der Verwaltung eigener Immobilien hatte BGH, Urteil vom 09. 03. 2012 - V ZR 170/11 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 10

Fachlich ungeeignet ist, wer… Ø Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht OLG Düsseldorf, B. v. 21. 09. 2005 – I-3 WX 123/05 Ø falschen Umlageschlüssel anwendet AG Neukölln B. 02. 06. 2005 – 70 II 242/04 Ø ohne Ermächtigung Verträge abschließt OLG München, B. v. 06. 03. 2006 – 34 Wx 29/05 Ø Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer unterläuft OLG Köln B. v. 12. 2004 – 16 WX 191/04 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 11

Anspruch auf professionelle externe Verwaltung im Einzelfall …. . Ein Wohnungseigentümer kann bei einem Objekt, das von Streitigkeiten geprägt ist, grundsätzlich verlangen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von einer gewerblichen externen Verwaltung durchgeführt wird, deren Inhaber bzw. Mitarbeiter über die berufliche Qualifikation und Erfahrung bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen. …. . LG Düsseldorf, Urteil v. 18. 10. 2013 – 25 S 7/13 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 12

Fazit Ø Keine neuen Anforderungen an WEGVerwalter durch LG Düsseldorf Ø Klarstellung der Grundsätze und Maßstäbe der für eine Verwalterbestellung Ø Konkretisierung der Anforderungen für eine zerstrittene Gemeinschaft Ø Argumente für gesetzliche Regelung 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn 13

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit 03. 07. 2014 Deutsche Immobilien-Messe Neue Anforderungen an den Verwalter? RA/Fa Mu. W Klaus Eichhorn