Zkon 892012 Sb obansk zkonk NOZ upravuje souhrnn

Ø Zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník („NOZ“) upravuje souhrnně veškeré obecné instituty soukromého práva, obecnou úpravu právnických osob, rodinné právo a absolutní a relativní majetková práva; Ø Zákon č. 90/2012 Sb. , o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) navazuje na NOZ úpravou týkající se uspořádání vztahů v obchodních společnostech a družstvech; Ø Zákon č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém; stanoví kolizní a procesní normy pro řešení soukromých vztahů s mezinárodním prvkem; 2

ØTyto tři zákony tvoří kodifikaci reformy soukromého práva v České republice. NOZ zrušil zcela nebo zčásti 238 právních předpisů. NOZ mimo jiné zrušil: Zákon č. 72/1994 Sb. , o vlastnictví bytů, ve znění p. p. Nař. vl. č. 371/2004 Sb. …vzorové stanovy, ve znění … 3

Ø Doprovodnou legislativu tvoří 5 hlavních zákonů: 1. Zákon o zvláštních řízeních soudních s 512 paragrafy; z. č. 292/2013 Sb. 2. Novela OSŘ (392 změn) s doprovodnými novelami o soudních poplatcích, zákona o státním zastupitelstvu, správní řízení …, z. č. 99/1963 Sb. 3. Novela insolvenčního zákona (357 změn) s doprovodnou novelou o insolvenčních správcích; 4. Nový rejstříkový zákon, který upravuje veřejné rejstříky právnických (a podnikajících) fyzických osob ve vazbě na § 120 NOZ; z. č. 304/2013 Sb. 5. Velký doprovodný zákon, který novelizuje dalších 124 zákonů („zákonů“); z. č. 303/2013 Sb. 4

Bytové spoluvlastnictví – předpisy: • Z. č. 256/2013 Sb. , katastrální zákon • nař. vl. č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, (dále jen „NV“), • Z. č. 67/2013 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“ nebo „Zo. S“ ), 5

Bytové spoluvlastnictví – předpisy: • nařízení vlády č. 351/2013 Sb. , kterým se určuje výše úroků z prodlení ……. • Z. č. 311/2013 Sb. , o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých BD a o změně některých z. , • Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. , o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen "zákonné opatření"), kterým je nahrazena stávající daň z převodu nemovitostí upravená zákonem č. 357/1992 Sb. , o dani dědické 6

Bytové spoluvlastnictví - předpisy • Zákonné opatření Senátu č. 344/2013, o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů, přijal Senát Parlamentu ČR dne 9. října 2013. V části třetí tohoto zákonného opatření Senátu je uvedena změna zákona č. 338/1998 Sb. , o dani z nemovitostí (nově z nemovitých věcí) 7

Ø Struktura věcných práv v novém občanském zákoníku; • Obecná ustanovení (§§ 976 - 986); • Držba (§§ 987 - 1010); • Vlastnictví (§§ 1011 - 1114); o Spoluvlastnictví (§§ 1115 - 1157) o Bytové spoluvlastnictví (§§ 1158 - 1222) o Přídatné spoluvlastnictví (§§ 1223 - 1235) 8

Ø Věcná práva k cizím věcem o Právo stavby (§§ 1240 - 1256) o Věcná břemena (§§ 1257 - 1308) • Služebnosti • Reálná břemena o Zástavní právo (§§ 1309 - 1394) o Zadržovací právo (§§ 1395 - 1399) • Správa cizího majetku (§§ 1400 - 1474) o Svěřenecký fond (§§ 1448 - 1474) • Předkupní právo (§§ 2140 a násl. ) 9

Ø Konkrétní změny – nejdůležitější změny se týkají následujících okruhů; • Rozšíření katalogu věcných práv; • Změna chápání pojmu věci v právním smyslu; • Značně podrobnější úprava držby a vlastnictví; • Změny v nabývání vlastnického práva; • Zdůraznění role veřejných seznamů - § 980 odst. 2; • Možnost nabytí vlastnictví od neoprávněného - silnější ochrana dobré víry nabyvatele - POZNÁMKA SPORNOSTI - §§ 985 a 986 NOZ; 10

• Dobrá víra - §§ 1109 až 1111; • Oprávněný = poctivý; • Začlenění bytového spoluvlastnictví do občanského zákoníku; • Přídatné spoluvlastnictví; • Stavba je nově součástí pozemku - § 506 odst. 1; • Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku! - § 3056; • Zavedení práva stavby do občanského práva - § 1240 a n. – právo dočasné, s maximální délkou 99 let; • Podrobnější úprava věcných břemen (reálná břemena, služebnosti); • Novinky v zástavním a zadržovacím právu; • Začlenění instituce správy cizího majetku do občanského 11 zákoníku ;

Ø Bytové spoluvlastnictví - §§ 1158 – 1222 NOZ Oddíl 5 - Bytové spoluvlastnictví Pododdíl 1 - Obecná ustanovení - § 1158 – 1162 - Společné části - §§ 1160 - 1162 Pododdíl 2 – Vznik jednotky - §§ 1163 – 1169 Pododdíl 3 – Výstavba domu s jednotkami - §§ 1170 – 1174 Pododdíl 4 – Práva a povinnosti vlastníka jednotky – - §§ 1175 – 1188 Pododdíl 5 – Správa domu a pozemku - §§ 1189 – 1216 Pododdíl 6 – Zrušení bytového spoluvlastnictví – - §§ 1217 – 1219 Pododdíl 7 – Společná ustanovení - §§ 1220 – 1222 12

Ø CO JE TO BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ - § 1158 • SPOLUVLASTNICTVÍ NEMOVITÉ VĚCI ZALOŽENÉ VLASTNICTVÍM JEDNOTEK; • MŮŽE VZNIKNOUT, POKUD JE SOUČÁSTÍ NEMOVITÉ VĚCI DŮM ALESPOŇ SE 2 BYTY; • BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ UPRAVUJE ODDÍL 5 NOZ; • ODDÍL 5 SE VZTAHUJE NA BYTY, NEBYT. PROSTORY, SOUBORY BYTŮ A NEBYT. PROSTORŮ; • JEDNÁ SE VLASTNICTVÍ REÁLNÉ ČÁSTI DOMU; • ZAJIŠTĚNÍ PRÁVA UŽÍVAT A POŽÍVAT PROSTOROVĚ VYČLENĚNOU ČÁST DOMU, TO PRÁVA ODVOZENÉHO OD VLASTNICTVÍ JEDNOTKY (JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE BYT); • DOSUD ZÁKON Č. 72/1994 Sb. , ve znění pozdějších předpisů; • JEDNÁ SE O SPOLUVLASTNICTVÍ DOMU A VLASTNICTVÍ JEDNOTKY; • DŮM VŠAK NENÍ SAMOSTATNOU VĚCÍ, JE SOUČÁSTÍ NEMOVITÉ VĚCI; • ZÁSADA SUPERFICIES SOLO CEDIT – POVRH USTUPUJE PŮDĚ – 13 STAVBA JE SOUČÁST POZEMKU;

Ø CO VŠECHNO ZAHRNUJE JEDNOTKA - § 1159 • BYT JAKO PROSTOROVĚ ODDĚLENOU ČÁST DOMU • + PODÍL NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH NEMOVITÉ VĚCI (DŮM, POZEMEK); • BYT A PODÍL JSOU VZÁJEMNĚ SPOJENÉ A NEODDĚLITELNÉ- TVOŘÍ JEDEN CELEK; • JEDNOTKA JE VĚC NEMOVITÁ; • DOSAVADNÍ POJETÍ: INDIVIDUÁLNÍ VLASTNICTVÍ JEDNOTKY A SPOLUVLASTNICVTÍ DOMU A POZEMKU; • PŘÍPADNÉ PODÍLY VLASTNÍKŮ NA DALŠÍCH VĚCECH (POZEMKY, ZAŘÍZENÍ, VEDLEJŠÍ STAVBY) NELZE ZAHRNOUT DO JEDNOTKY; JEDNÁ SE O PŘÍDATNÉ SPOLUVLASTNICTVÍ (ODDÍL 6 - §§ 1223 – 1235); q Právní úprava v NOZ se nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim - § 3063. 14

§ 3063 • Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. 15

Ø CO JSOU SPOLEČNÉ ČÁSTI - § 1160 • ALESPOŇ TY ČÁSTI NEMOVITÉ VĚCI, KTERÉ PODLE SVÉ POVAHY MAJÍ SLOUŽIT VLASTNÍKŮM JEDNOTEK SPOLEČNĚ; • VŽDY JSOU SPOLEČNÝMI ČÁSTMI: • POZEMEK, NA NĚMŽ BYL DŮM ZŘÍZEN; • VĚCNÉ PRÁVO MÍT NA POZEMKU DŮM; • STAVEBNÍ ČÁSTI PODSTATNÉ PRO ZACHOVÁNÍ DOMU VČETNĚ JEHO HLAVNÍCH KONSTRUKCÍ; • STAVEBNÍ ČÁSTI PODSTATNÉ PRO ZACHOVÁNÍ TVARU A VZHLEDU DOMU; • STAVEBNÍ ČÁSTI PODSTATNÉ PRO ZACHOVÁNÍ BYTU JINÉHO VLASTNÍKA JEDNOTKY; • ZAŘÍZENÍ SLOUŽÍCÍ I JINÉMU VLASTNÍKU JEDNOTKY K UŽÍVÁNÍ BYTU; • TO VŠE PLATÍ I V PŘÍPADĚ, ŽE SE URČITÁ ČÁST PŘENECHÁ NĚKTERÉMU VLASTNÍKU JEDNOTKY K VÝLUČNÉMU UŽÍVÁNÍ; • NEJDE JEN O SPOLEČNÉ ČÁSTI DOMU, PROTO TERMÍN „SPOLEČNÉ ČÁSTI“ (JINÝ POZEMEK, VEDLEJŠÍ STAVBY, BALKONY, TERASY); • PRO URČENÍ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ JE ROZHODUJÍCÍ NĚKOLIK SKUTEČNOSTÍ: - VLASTNICKÝ TITUL K VĚCEM, ZÁKON NEBO VŮLE 16 VLASTNÍKŮ VYJÁDŘENÁ V PROHLÁŠENÍ, SMLOUVĚ O VÝSTAVBĚ. . . OD

Ø NV č. 366/2013 Sb. – KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM nemovité věci: a) pozemek, na němž je dům postaven, b) pozemek funkčně související s provozem a správou domu a užíváním jednotek, jako např. zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory c) pozemek, na němž jsou umístěny drobné stavby , jako jsou zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, klepadlo, výměníková nebo předávací stanice, domovní kotelna, prádelna, sušárna, dále ohrady na popelnice a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. 17

• Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména • a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, • b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních, 18

• c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče, • d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic), • e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti, 19

• f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky, • g) domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, včetně všech technických zařízení a součástí, • h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, Ø Půdy, mandlovny, prádelny, ………. 20

• Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách. • 21

• Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu. 22

přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod, rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem, rozvody plynu až k uzávěru pro byt, 23

rozvody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií, Jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části, …vzduchotechnika, T signál, tel. . 24

Ø JAK SE URČUJÍ PODÍLY NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH - § 1161 • SE ZŘETELEM K POVAZE, ROZMĚRŮM A UMÍSTĚNÍ BYTU; • JAKO STEJNÉ; • STANOVENY POMĚREM VELIKOSTI PODLAHOVÉ PLOCHY BYTU K CELKOVÉ PODLAHOVÉ PLOŠE VŠECH BYTŮ V DOMĚ; Ø ZMĚNA PODÍLU - § 1162 • SE ZŘETELEM K POVAZE, ROZMĚRŮM A UMÍSTĚNÍ BYTU – VLASTNÍK SE MŮŽE DOMÁHAT ZMĚNY TOHOTO URČENÍ, POKUD DOŠLO K PODSTATNÉ ZMĚNĚ OKOLNOSTÍ A JEDNÁ SE O ZJEVNĚ NESPRAVEDLIVÉ URČENÍ PODÍLU; • ŽÁDÁ ZMĚNU PROHLÁŠENÍ DLE § 1169 – VLASTNÍCI NEBO SOUD; 25

Ø NV č. 366/2013 Sb. – K VÝPOČTU PODLAHOVÉ PLOCHY: Prostorové ohraničení bytu Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu v jednotce, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor. 26

Ø Výpočet podlahové plochy – STANOVÍ SE, ŽE: • Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy pilíře a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu. • Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště. 27

v případě galerie (patra nebo mezipatra), kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami, a započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku; nezapočítává se spojovací schodiště. Pokud podmínky podlaží a minimální podchodné výšky nejsou splněny, nezapočte se plocha galerie vůbec. Vypočtená podlahová plocha bytu se uvádí v m 2 a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m 2 a více se zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m 2 se nepřihlíží. 28

Ø JAK VZNIKÁ JEDNOTKA /PÍSEMNÁ FORMA, KATASTR/ • VÝSTAVBOU - § 1163 SMLOUVA V SOUVISLOSTI SE STAVBOU DOMU NEBO JEHO ZMĚNOU – VZNIK JEDNOTKY VÝSTAVBOU: DŮM JE JIŽ NAVENEK UZAVŘEN OBVODOVÝMI STĚNAMI A STŘEŠNÍ KONSTRUKCÍ A BYT UZAVŘEN OBVODOVÝMI STĚNAMI • ZÁPISEM DO VEŘEJNÉHO SEZNAMU – PROHLÁŠENÍ - § 1164 ü pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. ü i v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví ü nebo při jeho zrušení a vypořádání, ü nebo že si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění. 29 ü Ustanovení o prohlášení se na tato ujednání použijí přiměřeně.

Ø ROZHODNUTÍM SOUDU – PRÁVNÍ MOCÍ ROZHODNUTÍ - § 1165 ü při oddělení ze spoluvlastnictví, ü při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, ü při zúžení společného jmění ü nebo při vypořádání společného jmění. Ø CO UVÉST DO PROHLÁŠENÍ /DO DOHODY SPOLUVLASTNÍKŮ NEBO MANŽELŮ/ - § 1166 VLASTNICKÉ PRÁVO K NEMOVITOSTI SE ROZDĚLUJE NA VLASTNICKÉ PRÁVO K JEDNOTKÁM, DO PROHLÁŠENÍ JE NUTNO UVÉST ALESPOŇ: * a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, b) údaje o jednotce, zejména 30

1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, 2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3. velikost podílů na společných částech, c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich. * VZNIKNE-LI SPOLEČENSTVÍ (5 JEDNOTEK, ALESPOŇ 3 VE VLASTNICTVÍ 3 RŮZNÝCH VLASTNÍKŮ) - V PROHLÁŠENÍ SE UVEDOU I NÁLEŽITOSTI STANOV * NEVZNIKNE-LI SPOLEČENSTVÍ 31

určí v prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. Ø PŘÍLOHA PROHLÁŠENÍ půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Ø NEPLATNOST PROHLÁŠENÍ - § 1167 • Dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, NELZE prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba. • Prohlášení LZE prohlásit za neplatné nebo určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, jen za podmínky, že po rozdělení domu na dům s jednotkami je jediným vlastníkem všech jednotek stále ten, kdo dům změnil na dům s jednotkami. 32

Ø ODSTRANĚNÍ VADY PROHLÁŠENÍ - § 1168 A/ VYMEZENÍ JEDNOTKY NEURČITÝM NEBO NESPRÁVNÝM ZPŮSOBEM; • PŮVODCE PROHLÁŠENÍ – BEZ ZBYTEČNÉHO ODKLADU PO UPOZORNĚNÍ; • VLASTNÍCI DOTČENÝCH JEDNOTEK- SPOLEČNÝM PROHLÁŠENÍM; • SOUD NA NÁVRH OSOBY, KTERÁ NA TOM MÁ PRÁVNÍ ZÁJEM (SPOLEČNSTVÍ, VLASTNÍK, SPOLUVLASTNÍK, VĚŘITEL); B/ NESPRÁVNÉ NEBO NEURČITÉ PODÍLY NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH – NEPŘIHLÍŽÍ SE K TOMU – URČÍ SE DLE ZÁKONA – LEDAŽE SE SPOLUVLASTNÍCI DOHODNOU NA ZMĚNĚ PROHLÁŠENÍ; Ø ZMĚNA PROHLÁŠENÍ - § 1169 • vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit, • je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva. 33

Ø CO VYŽADUJE ZMĚNA PROHLÁŠENÍ - § 1169 ODST. 2 • dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě; • BUDOU-LI DOTČENI VŠICHNI, MUSÍ SOUHLASIT VŠICHNI; • Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody; 34

VÝSTAVBA DOMU S JEDNOTKAMI Ø PÍSEMNÁ SMLOUVA O VÝSTAVBĚ – NÁLEŽITOSTI - § 1170 • strany se zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek; • Pro práva a povinnosti stran platí přiměřeně ustanovení tohoto zákona o společnosti (SPECIÁLNÍ SPOLEČENSKÁ SMLOUVA); • ve smlouvě strany ujednají alespoň: a) údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, b) způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací, c) velikost spoluvlastnických podílů k domu, a má-li být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka; spoluvlastnické podíly se určí ve velikosti odpovídající velikosti 35 podílu vlastníka jednotky na společných částech, a

d) má-li výstavbou vzniknout dům alespoň s pěti jednotkami, náležitosti stanov společenství vlastníků, pokud již nebylo založeno. Ø SMLOUVA O VÝSTAVĚ – DŮM JE ROZESTAVĚN, BYTY NE - § 1171 • strany si ujednají velikost spoluvlastnických podílů k nemovité věci ve velikosti odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů budoucích vlastníků jednotek na společných částech. Ø NÁSTAVBA, PŘÍSTAVBA, STAVEBNÍ ÚPRAVA DOMU ZA ÚČELEM VZNIKU JEDNOTKY - § 1172 • nejsou-li v domě jednotky dosud vymezeny, ujednají strany ve smlouvě i vymezení jednotek v domě a vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva převede na zájemce o nabytí nové jednotky spoluvlastnický podíl k nemovité věci ve velikosti odpovídající velikosti jeho spoluvlastnického podílu jako vlastníka jednotky na 36 společných částech.

• jednotky jsou již vymezeny, ujednají strany ve smlouvě i změny velikosti spoluvlastnických podílů po vzniku nové jednotky nebo změně dosavadní jednotky a jejich převody tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů. Ø ODCHYLKA OD UJEDNANÉHO URČENÍ JEDNOTEK - § 1173 • VE SMLOUVĚ JE UJEDNÁNÍ O ODCHYLKÁCH; • UJEDNÁNÍ CHYBÍ - považuje se výstavba za řádnou, pokud je odchylka jen nepatrná a dotčený spoluvlastník ji měl a mohl rozumně očekávat; • Nedohodnou-li se strany, rozhodne soud, jak se důsledky odchylky od určení jednotek vypořádají; • VYPOŘÁDÁNÍ NEMUSÍ BÝT JEN FINANČNÍ; 37

Ø VÝSTAVBOU VZNIKNE DŮM - § 1174 ODST. 1 * STRANY JSOU PODÍLOVÝMI SPOLUVLASTNÍKY NEMOVITÉ VĚCI; Ø VZNIKNE JEDNOTKA - § 1174 ODST. 2 • VZNIKNE BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ Ø PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKA JEDNOTKY- § 1175 • svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části; • nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části; • udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání; 38

Ø POVINOST VLASTNÍKA JEDNOTKY - § 1176 • řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí; • pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, (ZÁKON, STANOVY, PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA); • jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu; Ø OZNAMOVACÍ POVINNOST VLASTNÍKA - § 1177 • že nabyl jednotku • oznámí svou adresu a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, 39

• oznamuje osobě odpovědné za správu domu (výbor společenství, správce) nejpozději do 1 M ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem; • platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení; • bez zbytečného odkladu oznámí změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 M v jednom kalendářním roce; • to platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby; Ø PRÁVO VĚDĚT S KÝM BYDLÍM - § 1178 • Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. 40

Ø PRÁVO MÍT INFORMACE O HOSPODAŘENÍ A SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU § 1179 Ø VÝŠE PŘÍSPĚVKU NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU - § 1180/1 • Dohoda /tam, kde vzniklo SVJ: prohlášení, stanovy/; • Ve výši odpovídající podílu vlastníka na společných částech; • Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad; 41

Ø VÝŠE PŘÍSPĚVKŮ SPRÁVCI, ČLENŮM ORGÁNU, VEDENÍ ÚČETNICTVÍ, NÁKLADY VLASTNÍ SPRÁVNÍ ČINNOSTI - § 1180/2 se rozvrhnou na každou jednotku stejně Ø ZÁLOHY NA SLUŽBY A JEJICH VYÚČTOVÁNÍ - § 1181 • povinnost vlastníka platit zálohy x právo na vyúčtování • zpravidla nejpozději do 4 M od skončení zúčtovacího období, • splatnost nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do 3 M po uplynutí lhůty 4 M (4 M + 3 M = 7 M) • Dohoda (není-li určena doba splatnosti …. . ) • zvláštní právní předpis – z. č. 67/2013 Sb. 42

Ø STAVEBNÍ ÚPRAVY A PRÁVO VSTUPU DO BYTU- § 1182 • stavební úprava bytu vlastníkem jednotky; • umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části; • pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu; Ø POVINNOST VLASTNÍKA STRPĚT STAVEBNÍ ÚPRAVU DOMU ČI POZEMKU - § 1183 • povinnost umožnit přístup do bytu nebo společné části, která slouží výlučně vlastníkovi; 43

• musí být předem vyzván; • to platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií; • vznikne-li vlastníku stavební činností škoda- právo na náhradu; • v případě vlastní stavební činnosti – nárok na náhradu škody není; 44

Ø NAŘÍZENÍ PRODEJE JEDNOTKY - § 1184 (§ 14 ZVB) • na návrh: - osoby odpovědné za správu domu, - nebo dotčeného vlastníka jednotky • může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu; • způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek; • výtěžek z prodeje jednotky připadne jejímu dosavadnímu vlastníku; 45

Ø SPOLUVLASTNICTVÍ JEDNOTKY - § 1185 • vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno (stanovy, prohlášení, dohoda. . ); • jedná se o ideální podíly; • spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce; • to platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění; 46

Ø ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O PŘEVODU JEDNOTKY- § 1186 • správci nevzniká povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat; • správce vydá převodci (vlastníkovi) potvrzení o dluzích pro nabyvatele – bez potvrzení nepůjde o řádnou nabídku; • za dluhy ručí převodce; • NOZ již neupravuje obligatorní náležitosti smlouvy o převodu jednotky – jedná se o smlouvu nemovité věci; 47

Ø PŘEDKUPNÍ PRÁVO - § 1187 (§ 22 odst. 1 ZVB) • Jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám; • nájemce bytu má předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu; • totéž platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě; • předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti, • je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení o předkupním právu se nepoužije; 48

Ø ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O PŘEVODU JEDNOTKY - § 1188 (PRO ČLENY DRUŽSTVA, SPOLKU, JINÉ PRÁVNICKÉ OSOBY) • jednotka vznikne v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby; • nájemce je člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci; • vlastnické právo k jednotce lze převést jen na tohoto člena, • platí to i v případě, že se na pořízení nemovité věci podílel právní předchůdce společníka nebo člena; • nepoužijí se ustanovení jiného právního předpisu – není třeba znalecký posudek pro stanovení hodnoty převáděného majetku; • pro LBD, SBD platí ZVB – přechodná ustanovení § 3063 NOZ, ale jen pro ty, co podali včas výzvu: 49

„§ 3063 Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. “ 50

LBD, SBD – bez výzvy člena ZÁKON č. 311/2013 Sb. • ze dne 12. září 2013 • o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů 51

Ø CO ZAHRNUJE SPRÁVA DOMU A POZEMKU - § 1189 • vše, co nenáleží vlastníku jednotky; • vše co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo • • účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek; vše pro zachování nebo zlepšení společných částí; i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání; i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu; má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému 52 spoluvlastníku;

Ø NV č. 366/2013 Sb. , ke správě domu a pozemku: § 7 - z hlediska technického a provozního se jedná zejména tyto činnosti: a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy společných částí domu, včetně společných částí vyhrazených k výlučnému užívání určitému vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov SVJ nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady; b) revize technických sítí, společných zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií, pitné vody, tepla a teplé vody a telekomunikačních zařízení; a jiných 53

c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku; d) současně s uplatněním práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, také oprávnění v odůvodněných případech požadovat předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. 54

§ 8 - Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména • zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů 1) a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z právních předpisů týkajících se správy domu a pozemku, • vedení účetnictví, vymáhání plnění vůči jednotlivým vlastníkům, smlouvy s třetími osobami, § 9 - Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím 55 není dotčeno.

§ 10 - Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu oprávněna sjednávat smlouvy, především za účelem: a) zajištění činností spojených se správou domu a pozemku a činností s tím spojených, b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo, c) pojištění domu, d) nájmu společných částí domu, e) zajištění provozu vybraných techn. zařízení. . 56

• Osoba odpovědná dohlíží na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany. • Osoba odp. má právo uzavřít nebo měnit smlouvu, určí-li tak shromáždění, • § 12 NV – odměna správce x odměna výboru • Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle § 1180 odst. 2 NOZ se odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, rozumí odměny členů volených orgánů SVJ nebo správce, pokud byly vyplaceny za příslušný kalendářní rok v souladu se zákonem. • § 14 NV viz. § 1208 písm. g) NOZ – udělování předchozího souhlasu shromážděním (dispozice s majetkem, úvěr, zástava) 57

Některé další činnosti - § 13 NV • rozhodování o: • nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena je v souhrnu do 10 000 Kč/rok • jejichž zůstatková cena je v souhrnu 10 000 Kč/rok • opravě nebo stavební úpravě – v průměru 1000 Kč/J; výjimkou jsou havárie nebo jiné určení ve stanovách, 58

Hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku - § 16 NV • Rozpočet, pravidla ve stanovách, vše schváleno SH • PŘÍJMY: příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku, úroky z prodlení, úroky z vkladů na bankovních účtech, penále, úroky z prodlení, smluvní pokuty od třetích osob, pojistné plnění, příjmy plynoucí z nakládání s majetkem SVJ • Příjmem SVJ nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy: nájemné z pronájmu společných částí domu a s tím spojené další platby, příjmy od třetích osob plynoucí z provozování 59 technických zařízení v domě pro tyto osoby

§ 17 NV - Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti- § 1180 odst. 2 • náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů • náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo • náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy, • náklady kanceláře • náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku. • 60

KDO ODPOVÍDÁ ZA SPRÁVU DOMU A POZEMKU - § 1190 společenství vlastníků, NEBO správce, tito jsou partnerem pro vlastníka při řešení problémů SPRÁVA BEZ VZNIKU SPOLEČENSTVÍ - § 1191 správce, použijí se na správu pravidla určená v prohlášení, pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění, • k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce, • ustanovení se použije ve všech případech bytového spoluvlastnictví, tedy i v těch, kdy má být společenství vlastníků založeno, ale založeno nebylo nebo sice bylo založeno, ale nevzniklo. • zachovává se pravidlo obsažené v § 11 odst. 8 ZVB, Ø • • • 61

Ø KDO SE STÁVÁ SPRÁVCEM - § 1192 odst. 1 • vlastník jednotky, který má na společných částech podíl větší než poloviční, • není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů, • soud na návrh vlastníka jednotky správce odvolá a jmenuje nového správce, pokud je pro to důležitý důvod, Ø CO MŮŽE ČINIT SPRÁVCE - § 1192 ODST. 2 • samostatně může činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se k tomu. Ø CO NEMŮŽE ČINIT SPRÁVCE - § 1192 ODST. 2 • NEMŮŽE rozhodovat o záležitostech, které podle tohoto zákona náleží do působnosti shromáždění. 62

Ø SPRÁVCE JAKO VĚTŠINOVÝ VLASTNÍK - § 1193 • dům, kde je méně než pět jednotek, • nepřihlíží se při rozhodování vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek. Ø SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ - § 1194 ODST. 1 • právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, • při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, • nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem - !!!! zákonné ručení za dluhy !!!!! 63

Ø ČLENSTVÍ VE SPOLEČENSTVÍ - § 1194 ODST. 2 • je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky (vznik a zánik členství), • člen ručí za dluhy společenství v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Ø NABÝVÁNÍ (NAKLÁDÁNÍ) MAJETKU SPOLEČENSTVÍ - § 1195 • pouze pro účely správy domu a pozemku (majetková autonomie), • majetek tvoří zejména: • příjmy z příspěvků na správu, • výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, • přijatá sankční plnění, jako jsou např. úroky z prodlení při platbách příspěvků na správu domu nebo úhradách za služby, • smluvní pokuty za porušení povinností ujednaných společenstvím s třetími osobami apod. • k právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, se nepřihlíží (vylučuje se způsobilost společenství k zajištění dluhu jiné osoby). 64

Ø • • • ZPŮSOBILOST SPOLEČENSTVÍ K PRÁVNÍMU JEDNÁNÍ - § 1196 jedná v mezích svého účelu (okruh činností v zákoně), jedná s vlastníky jednotek i s třetími osobami, jedná za vlastníky jednotek – práva spojená s vadou jednotky. SDRUŽENÍ A ČLENSTVÍ SPOLEČENSTVÍ - § 1197 společenství se může sdružit s jiným společenstvím vlastníků ke spolupráci při naplňování svého účelu může se stát členem jiné právnické osoby sdružující společenství vlastníků nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, nesmí se zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků, společenství se nemůže zavázat, že se bude podílet na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit, k takovému jednání se nepřihlíží. 65

Ø POVINNOST ZALOŽIT SPOLEČENSTVÍ - KDY JE SPOLEČENSTVÍ ZALOŽENO - § 1198 • společenství bylo založeno již dříve, • tam, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce – společenství založí vlastníci – zakladatelské právní jednání – zákonný příkaz !!!!, AŽ 4. JEDNOTKA • když se tak nestane: • do katastru nemovitostí se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, tj. k 5. JEDNOTCE • to neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním 66 vlastníkem.

Ø SPOLEČENSTVÍ – MÉNĚ NEŽ 5 JEDNOTEK - § 1199 • společenství může být založeno DOBROVOLNĚ, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. Ø JAK SE SPOLEČENSTVÍ ZAKLÁDÁ - § 1200 odst. 1 • založí se schválením stanov, • vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek, • založí se prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. 67

Ø STANOVY OBSAHUJÍ ALESPOŇ - § 1200 ODST. 2: a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo, /§ 3042 – 2 R/ b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě, c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování, §§ 1174 n. , 1185 -6, 1194 ODST. 2 NOZ d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení, § 1205 n. , 1210 – per rollam e) určení prvních členů statutárního orgánu, f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, /NV/ g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. /NV, § 1195, 68 1161, Zo. S /

• stanovy vyžadují formu veřejné listiny dle § 567 a n. NOZ • zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě –stanovy součástí smlouvy • a dle § 1201 se nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků / v případě prohlášení nebo smlouvy o výstavbě/. 69

Stanovy „staré“ a „nové“ • Společenství vlastníků jednotek může i po nabytí účinnosti NOZ nadále vycházet ze vzorových stanov vydaných nařízením vlády č. 371/2004 Sb. , i když bude tento právní předpis nabytím účinnosti NOZ zrušen. • § 3041 odst. 2 NOZ stanovy společenství vlastníků jednotek, které budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbydou závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ. 70

Stanovy „staré“ a „nové“ • SVJ přizpůsobí své stanovy dle § 3041 odst. 2 NOZ do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ a doručí je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek. • SVJ vzniklá po nabytí účinnosti NOZ již musí mít stanovy vlastní, neboť společenství vlastníků jednotek se zakládá schválením stanov (§ 1200 NOZ). 71

ZAKLADATEL S VĚTŠINOU HLASŮ - § 1202 (viz. také § 1192) • je správcem domu a pozemku, • pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí jako na jednu osobu, • pravidla správy v prohlášení, • pro rozhodování platí ustanovení o shromáždění, • správce svolává vlastníky, • při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek. 72

Ø KDYŽ SPRÁVCE ZTRATÍ VĚTŠINU HLASŮ - § 1203 • podá nejpozději do 60 dnů návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku, • a nejpozději do 90 dnů svolá shromáždění, • neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky; • řeší se tak přechodné období mezi rozdělením domu na dům s jednotkami a stavem, kdy většinu jednotek získali noví vlastníci (nový dům, málo prodaných bytů) Ø VZNIK SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ – ZÁPIS - § 1204 • dnem zápisu do veřejného rejstříku. 73

Ø ORGÁNY A ČLENOVÉ ORGÁNU SPOLEČENSTVÍ - § 1205 • shromáždění je nejvyšší orgán společenství vlastníků, • výbor je statutární orgán – kolektivní orgán, • nebo předseda je statutárním orgánem (musí určit stanovy), • další orgány určené stanovami, ale nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu, • způsobilost být členem voleného orgánu: ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. • stanovy mohou určit další podmínky způsobilosti člena orgánu 74

Ø SHROMÁŽDĚNÍ - § 1206 • tvoří všichni vlastníci jednotek, • každý z vlastníků má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; • je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží; • je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, • k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, • ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. 75

Ø JAK A JAK ČASTO SHROMÁŽDĚNÍ JEDNÁ - § 1207 • zasedání shromáždění svolá statutární orgán nejméně jedenkrát do roka. • svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; • neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. • podklady k jednání – připojeny k pozvánce nebo možnost se s nimi včas seznámit 76

Ø CO PATŘÍ DO PŮSOBNOSTI SHROMÁŽDĚNÍ - § 1208: a) změna stanov, b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, f) ROZHODOVÁNÍ O: 77

1. členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, 2. změně účelu užívání domu nebo bytu, 3. změně podlahové plochy bytu, 4. úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, 5. změně podílu na společných částech, 6. změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, 7. opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, 78

g) UDĚLOVÁNÍ PŘEDCHOZÍHO SOUHLASU K: 1. nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, 2. nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, 3. uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, 4. uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, h) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, i) rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. 79

Ø SOUDNÍ PŘEZKUM ROZHODNUTÍ - § 1209 odst. 1 • návrh může podat přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, • je-li pro to důležitý důvod, • může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí, • není-li návrh podán do 3 M ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Ø SOUDNÍ PŘEZKUM ROZHODNUTÍ - § 1209 odst. 2 • návrh může podat každý vlastník jednotky • je-li pro to důležitý důvod, • aby soud rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se. • § 258 n. – rozpor se zákonem nebo stanovami; 3 Mx 1 R 80

Ø ROZHODNUTÍ MIMO ZASEDÁNÍ (PER ROLLAM) JE MOŽNÉ KDYŽ - § 1210: A/ • svolané shromáždění není způsobilé usnášet se, • pak může svolavatel písemně navrhnout • do 1 M ode dne, na který bylo zasedání svoláno, • aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. B/ • v jiných případech, pokud to připustí stanovy. 81

Ø NÁLEŽITOSTI PER ROLLAM - § 1211 AŽ § 1214 • Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, • podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, • a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit, • neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní od doručení návrhu, • k platnosti hlasování se vyžaduje: • vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. • statutární orgán písemně oznámí vlastníkům jednotek výsledek hlasování, • pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. 82 • neučiní-li to bez zbytečného odkladu,

• může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl. A/ - § 1214 • rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, • ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. B/ - § 1214 • rozhodnutí vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek • když se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech • nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů 83 na společných částech,

Ø ZRUŠENÍ SPOLEČNESTVÍ VLASTNÍKŮ – důvody - § 1215, § 1216 • dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě. • například si mohou ujednat, že bytové spoluvlastnictví změní na podílové spoluvlastnictví • nebo uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno právo stavby. • rozhodnutím vlastníků jednotek, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. • v takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni. • společenství zaniká dnem výmazu z rejstříku • při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace • práva a povinnosti společenství přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech. 84

Ø ZRUŠENÍ BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ - § 1217, § 1218 A/ • PÍSEMNÁ DOHODA vlastníků jednotek o přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci, • bytové vlastnictví se změní v podílové spoluvlastnictví zápisem do veřejného seznamu. • má se za to, že se velikost spoluvlastnického podílu každého spoluvlastníka rovná velikosti podílu, jaký měl jako vlastník jednotky na společných částech. B/ • DOHODA MANŽELŮ o přeměně bytového vlastnictví na vlastnictví nemovité věci ve společném jmění C/ • PROHLÁŠENÍ JEDNINÉHO VLASTNÍKA, že mění vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci 85

Ø SOUHLAS OPRÁV. Z VĚCNÉHO PRÁVA - § 1219 • K platnosti dohody nebo prohl. o zrušení B spoluvl. JE TŘEBA souhlas osoby oprávněné z věcného práva udělený v písemné formě (jednotka je zatížena). Ø SPOLEČNÁ USTANOVENÍ Ø ZMĚNAP ROHLÁŠENÍ-§ 1220 – ÚPLNÉ ZNĚNÍ • úplné znění PROHLÁŠENÍ vyhotoví osoba odpovědná za správu domu a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin u KATASTRÁLNÍHO ÚŘADU; • to platí i v případě, že jsou náležitosti prohlášení obsaženy ve smlouvě o výstavbě; • je-li osoba odpovědná za správu domu zapsána do veřejného rejstříku, založí bez zbytečného odkladu prohlášení v úplném znění i do sbírky listin u orgánu, 86 který vede VEŘEJNÝ REJSTŘÍK.

Ø PŘIMĚŘENĚ SE POUŽIJÍ USTANOVENÍ O SPOLKU - § 1221 NAPŘÍKLAD: • postup při svolávání shromáždění k zasedání, • průběh zasedání, • zápis ze zasedání, • neplatnost rozhodnutí, . . . VÝJIMKY: • nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi. 87

Ø PROVÁDĚCÍ PRÁVNÍ PŘEDPIS BY MĚL STANOVIT - § 1222: • jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce - § 1161, 1166 odst. 3, 1180, 1206 odst. 1 • o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, (PRÁVNÍ DOMNĚNKA) - § 1160 – společné části • a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku: • § 1189 • § 1208 písm. f) bod 7 – výše nákladů • § 1208 písm. g) bod 2 – hodnota movitých věcí • § 163 NOZ OBECNÉ UST. O STATUTÁRNÍM ORGÁNU - PRO ZÁLEŽITOSTI DĚLBY PŮSOBNOSTI mezi shromážděním a statutárním orgánem NAŘÍZENÍ VLÁDY, KTERÝM SE PROVÁDĚJÍ NĚKTERÁ USTANOVENÍ OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU O BYTOVÉM 88 SPOLUVLASTNICTVÍ

Přídatné spoluvlastnictví - §§ 1223 - 1235 § 1223 (1) Věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví. (2) Ustanovení o přídatném spoluvlastnictví se použijí přiměřeně i na zařízení pořízené nebo jinak nabyté vlastníky uvedenými v odstavci 1 společným nákladem tak, aby sloužilo jim všem. Správa věci v přídatném spoluvlastnictví §§ 1230 - 1235 § 1230 Nedohodnou-li se spoluvlastníci jinak, zvolí k běžné správě věci v přídatném spoluvlastnictví jednoho ze spoluvlastníků jako správce. Není-li správce spoluvlastníky zvolen ani po třech měsících, jmenuje ho na návrh kteréhokoli spoluvlastníka soud. 89

Ø PŘECHODNÁ USTANOVENÍ § 3063 Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. Katastr nemovitostí 90

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ § 3041 (1) Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o zápisu právnické osoby do veřejného rejstříku, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; odporuje-li však zakladatelské právní jednání učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považuje se za platné, vyhovuje-li ustanovením tohoto zákona. 91

2) Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci. 92

§ 3042 Odporuje-li název právnické osoby ustanovením tohoto zákona, přizpůsobí právnická osoba svůj název požadavkům tohoto zákona do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti. Není povinna tak učinit tehdy, jsou-li pro to důležité důvody, zejména užívala-li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je-li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat. 93

Děkuji za pozornost V Praze dne 1. dubna 2014 JUDr. Jitka Kocianová Pořadatelé: Sdružení nájemníků ČR