YABANCILARIN LKEMZDE TAINMAZ EDNM VE UYGULAMADA KARILAN SORUNLAR

YABANCILARIN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMİ VE UYGULAMADA KARŞILAN SORUNLAR YAVUZ EKER Esenyurt Tapu Müdürü Tapu ve Kadastro İstanbul Bölge Müdürlüğü Kasım 2017 II. Dönem Hizmet İçi Eğitimi-ANTALYA

Değerli katılımcılar Bölge Müdürlüğümüzün Hizmet içi eğitim programının hazırlanmasında talebe bağlı tapu işlemlerinin karşılanması sırasında Müdürlüklerimizce uygulama farklılığı gösteren konular seçilmiş ve bu konuların üzerinden geçilerek uygulama farklılıklarının giderilmesi amaçlanmıştır. Yabancıların ülkemizde mülk edinmesine yönelik tapu işlemleri farklı uygulama yapılan alanlardan biridir. Kuşkusuz bu alanı en iyi bilen Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı ve başkanlığın sahada eğitim veren uzman kadrosudur. Bölge Müdürlüğümüzün hizmet içi eğitim programına görevlendirilen Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının eğitimci personeli program çakışması nedeniyle iştirak edemediğinden bu görev şahsıma tevdi edilmiş, Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının yakın zaman dilimi içerisinde bu hususta geniş kapsamlı ve taşra birimlerine yönelik çok katılımlı bir hizmet içi eğitim planladığı ifade edilmiştir.

Yabancıların Ülkemiz sathında taşınmaz edinimleri, 1) Yabancı Gerçek Kişiler, 2) Yabancı Tüzel Kişiler, 3) Ülkemiz Kanunlarına göre kurulup faaliyet gösteren Yabancı Sermayeli Şirketler, olmak üzere üç başlık altında değerlendirilmektedir. 2644 sayılı Tapu Kanununun yabancı gerçek kişilerin ülkemizdeki taşınmaz mal tasarruflarını düzenleyen 35. Maddesinde yapılan değişiklikle 18. 05. 2012 tarihinden itibaren mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi kaldırılmış, Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşlarına kanuni kısıtlamalara uymak kaydıyla Türkiye de taşınmaz mal ve sınırlı aynı hak edinme imkanı getirilmiş, Bakanlar Kurulunun Türkiye de taşınmaz iktisap edebilecek ülkeleri(ülke vatandaşlarını) belirlerken uluslararası ikili ilişkileri ve ülke menfaatlerini kıstas alacağı ifade edilmiştir.

Yabancı kimdir? Yada kime yabancı denir? Fertleri belirli bir devlete bağlayan hukuki ve siyasi bağa tabiiyet (uyrukluk) denir. Bulunduğu, yaşadığı ülkeye uyrukluk bağı ile bağlı olan kimse o ülkenin vatandaşı sayılmaktadır. Bu tanımdan hareket ederek bulunduğu ülkenin uyruğunda olmayan kişi o ülke için yabancı sayılır. Taşınmaz iktisap edeceği ülke ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişi o ülke için yabancı statüsündedir.

Diğer ülkeler gibi Devletimiz de yabancı ülke vatandaşlarının taşınmaz edinmesini sosyal, ekonomik, egemenlik, güvenlik gibi çeşitli gerekçeler ile bazı şartlara tabi tutmuştur. Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinebilmesi öncelikle iki şartın varlığını gerektirir. a)Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşı olmak b)Kanuni sınırlamalara uymak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının 06. 08. 2012 tarih 1734(2012/12) sayılı genelgesi ile Bakanlar Kurulu Kararı ile ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülkelerin (ülke vatandaşları) listesi yayınlanmıştır. KANUNİ SINIRLAMALAR a)Tasarrufa konu taşınmazın Askeri Yasak Bölge, Askeri Güvenlik Bölgesi, Stratejik bölge ilan edilen alanların dışında olması gerekir. b)Tasarrufa konu taşınmaz üzerinde özel güvenlik bölgesi içerisinde kaldığına dair belirtme varsa?

c)Alan ve oran sınırlaması Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşlarının edinebileceği taşınmaz ve bağımsız sürekli hak sınırı Türkiye genelinde kişi başına 30 Hektardır. (300. Dönüm -300. 000. m 2) Bakanlar Kurulu bu miktarı iki katına çıkarmaya yetkilidir. Kanuni ve akdi mirasçılık sıfatı ile edinilenler de dahil olmak üzere edinilen taşınmaz ve bağımsız sürekli nitelikteki ayni hakların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10 oranını aşmayacaktır. Alan ve oran sınırlaması sadece taşınmaz mülkiyeti ve sürekli nitelikteki hakların edinimi için söz konusudur. d)Türkiye’ye sınır olan ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi e) Adalarda taşınmaz edinimi f)Sit alanlarında taşınmaz edinimi g)Tarım alanlarında taşınmaz edinimi(taahhütname var) h)Yapısız taşınmaz edinimi(Taahhütname yok) ı)Mukabele Bilmisil Kanunu

YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNDE İZLENECEK YOL -Taşınmaz kaydında bu yönde bir kayıt yoksa, askeri bölgede olup olmadığı ilgili askeri makama sorulacaktır. -Taşınmazın kaydında özel güvenlik bölgesi kaydı var veya askeri makamla yapılan yazışmadan bu anlaşılıyor ise talep edilen işlem ilgili valiliğe soru konusu yapılarak alınacak cevaba göre işleme yön verilecektir. -Taşınmaz üzerinde sit alanında kaldığına dair belirtme mevcut ise; 1 -Arkeolojik sit alanlarında Kültür ve Turizm Bakanlığının ilgili taşra birimine, 2 -Doğal sit alanlarında ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili taşra birimine, Edinme talebinin mevzuatlarına uygunluğu soru konusu edilecek alınacak olumlu-olumsuz cevaba göre işleme yön verilecektir.

- Yapılı veya yapısız ( tarla , bağ, bahçe, içinde evi olan tarla vs) tarımsal nitelikli taşınmazların edinim taleplerinde taahhütname alınacak ayrıca Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı taşra birimine edinme talebinin mevzuata uygunluğu sorulacaktır. Uygunluk yazısı bulunan bu tür taşınmazların yabancılar tarafından edinimi halinde tapu sicilinin beyanlar hanesine 2 yıl içinde projenin ilgili bakanlığın onaya sunulacağına dair belirtme yapılacaktır. Edinim tarihinden itibaren 2 yıl içinde bakanlıktan projenin onaylandığına dair yazı gelmesi halinde bu kayıt terkin edilerek bunun yerine projenin onaylandığına dair belirtme yapılmalıdır. 2 yıl sonunda onay yazısının gelmemesi halinde maliyeye tasfiye sürecinin başlatılması için bildirimde bulunulacaktır. -Adalarda (Bozcaada, Gökçeada, Büyükada vs ) taşınmaz edinim taleplerinde tapu kayıt durumu yukarıda yazılı kıstaslara göre değerlendirildikten sonra sonucun olumlu olması halinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ayrıca görüş sorularak işleme yön verilecektir. -Türkiye’ye sınırı olan ülke vatandaşlarının sınır illerimizden ayni hak edinim talepleri Tapu Müdürlüğünce doğrudan red edilecektir.

-Bakanlar kurulunca belirlenen ve 2012/12 (1734) sayılı genelgemiz ekinde bulunan listede yer almayan ülke vatandaşlarının edinim talepleri Tapu Müdürlüğünce doğrudan red edilecektir. -Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları -Türk asıllı Yunan uyruklular (etabli belgesi Gümülcüne-Rodos)) -Çifte uyruklu Türk vatandaşları -Suriye vatandaşları Suriye uyruklu kişilerin Türkiye’deki taşınmazlarına 1062 sayılı Mukabele Bilmisil kanunu hükümlerine göre el konulmuş olduğundan Suriye uyruklu vatandaşların Ülkemizdeki taşınmazlarına tasarruf imkanı bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmazlar bu hususta çıkarılan yönetmelik hükümlerine göre devlet tarafından yönetilmektedir. Suriye uyrukluların doğrudan Tapu Müdürlüğünde işlem yapmaları mümkün olmayıp taşınmaz tasarrufuna yönelik taleplerinin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne iletilmesi ve alınacak cevaba göre taleplerine yön verilmesi gerekmektedir.

-Vatansızlar (Haymatlos) da yabancı gerçek kişi tanımında yer almakta olup bu durumdaki kişilerin edinim talepleri Tapu v Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirilerek alınacak talimat doğrultusunda sonuçlandırılacaktır. Bu durumdaki kişilerin kimlik tespitinde kimlik belgesi yada pasaport yerine, Vatansız Kişi Kimlik Belgesi/ikamet teskeresi esas alınacaktır. -Miras intikali(dünya vatandaşı) -tasfiye süreci -Suriye uyrukluya intikalde 1062 çalışır. SORUNLAR: 1 -Kimlik tespiti, Pasaport , nüfus cüzdanı, 2 -Filistin uyruklular, 3 -Kat mülkiyetli/kat irtifaklı taşınmazlarda parsel bazında sorgulama 4 Askeriyeye yazılan yazılar 5 -Valilikle yazışma-(özel güvenlik bölgesi belirtmesi) 6 -Yabancı kimlik numarası

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ TASSARRUFU 1 -Yabancı Ticaret Şirketleri Tapu Kanunun 35. maddesi uyarınca yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Halihazır yasal düzenleme ile Yabancı Ticaret Şirketleri ; a) 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, b) 6326 Sayılı Petrol Kanunu, c) 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunlarında belirlenen normlar dahilinde, bu kanunları uygulamakla görevli Bakanlık ve kamu idaresince düzenlenecek belgelere göre ülkemizde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynı hak edinebilecek olup bu tasarruflarda taşınmazın edinimine ilişkin usul ve esaslar ilgili idarece belirlenmektedir. Tapu kanunun 35. Maddesinde yer alan kısıtlamalar bu iktisaplar için söz konusu değildir.

2 -Ticaret Şirketleri Haricindeki Yabancı Tüzel Kişiler Tapu Kanunun 35. maddesi uyarınca yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Ticaret Şirketleri dışında yabancı tüzel kişilerin (yabancı vakıf, yabancı dernek, cemaat, vs. ) ülkemizde taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır. İstisna Tapu Kanunun 3. Maddesi? Bakanlar Kurulunca tanınma? üYabancı kamu kurum ve kuruluşları, üYabancı temsilcilik (Büyükelçilik/Konsolosluk) üYabancı özel hukuk tüzel kişilerinin, Yabancıların veya Türk vatandaşlarının taşınmazlarına ilişkin bilgi/belge talepleri Genel Müdürlüğe iletilir.

ÜLKEMİZ KANUNLARINA GÖRE KURULUP FAALİYET GÖSTEREN YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ TASARRUFU Yabancı yatırımcıların birlikte veya ayrı %50 veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya bu hisse oranına sahip olmamakla birlikte yöneticilerinin çoğunluğunun atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulundukları Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz tasarrufları özellik arz etmektedir. Yabancı Sermayeli Şirketler, yapısı nedeniyle geçmişten günümüze farklı uygulamalara tabi tutulmuş ve 18. 05. 2012 tarih, 6302 sayılı kanunla değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesinde düzenlenen şekilde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimi öngörülmüştür.

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, §Askeri Yasak Bölgeler §Askeri Güvenlik Bölgeleri §Aynı kanunun 28. maddesi çerçevesinde belirlenen (Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde) bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri, Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların, Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleride taşınmazın bulunduğu yerdeki VALİLİK iznine tabidir.

36. Maddenin yeni hükmü gereğince; Yabancı yatırımcıların şirketteki ortaklık oranlarının birlikte veya ayrı %50 veya daha fazla olmadığı veya şirket yöneticilerinin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulunmadığı tespit edilen yabancı sermayeli şirketlere ilişkin Yetki Belgesinde “ 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamı dışındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi gerekmektedir. Söz konusu yetki belgesinde bu ibarenin bulunduğu yabancı sermayeli şirketlerin 36. madde gereğince yerli sermayeli şirketler gibi değerlendirilerek bu doğrultudaki taleplerinin genel esaslar çerçevesinde doğrudan Tapu Müdürlükleri tarafından karşılanması gerekmektedir.

Yine 36. Maddenin yeni hükmüne istinaden, Yabancı yatırımcıların şirketteki ortaklık oranlarının birlikte veya ayrı %50 veya daha fazla olması veya şirket yöneticilerinin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip bulunduğu tespit edilen yabancı sermayeli şirketlere ilişkin Yetki Belgesinde “ 2644 sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamındaki Yabancı Sermayeli Şirkettir” ibaresine yer verilmesi gerekmektedir. Söz konusu yetki belgesinde bu ibarenin bulunduğu yabancı sermayeli şirketlerin ilgili yönetmelik gereğince gerekli evraklar ile Valilik İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir.

Valilik şirket başvurusundan sonra 3 iş günü içerisinde edinilmek istenen taşınmazın Askeri Yasak Bölge, Askeri Güvenlik Bölgesi veya 2565 sayılı kanunun 28. maddesi kapsamında kalıp kalmadığını, Genel Kurmay Başkanlığına veya yetkilendireceği Komutanlıklara, Özel Güvenlik Bölgesi içinde kalıp kalmadığını İl Emniyet Müdürlüğü’nden veya İl Jandarma Komutanlığı’ndan sorar. İlgili komutanlığın, İl Emniyet Müdürlüğünün veya İl Jandarma Komutanlığının 15 gün içinde cevap vermesi gerekmektedir. Aksi halde söz konusu taşınmazın belirtilen alanlar içinde kalmadığına hükmedilerek işlem yapılır.

Edinilmek istenen taşınmaz yukarıda belirtilen bölgeler dışında kaldığının tespit edilmesi halinde tescil işleminin yapılması için Valilik tarafından şirket veya iştirak ile Tapu Müdürlüğüne 3 iş günü içinde yazılı bilgi verir. Yazılı bilginin şirket veya iştirake tebliğinden itibaren 6 ay içinde tescil talebinde bulunulması gerekmektedir. Edinilmek istenen taşınmaz yukarıda belirtilen bölgeler içinde kaldığının bildirilmesi halinde Valilik başvuru belgelerinin birer suretini Genel Kurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklara göndererek şirket talebinin ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığına 30 gün içinde bildirmesini talep eder. Taşınmazın Özel Güvenlik Bölgesi içinde kalması halinde ülke güvenliği açısından uygun olup olmadığı Valilik tarafından oluşturulan komisyon tarafından 5 gün içinde değerlendirilir.

36. Madde kapsamı dışında kaldığı belirtilen Yabancı Sermayeli Şirketler kanun gereğince Yerli Sermayeli Şirketler gibi değerlendirilecektir. Ancak TAKBİS üzerinde bu şirketin Yabancı Sermayeli olduğunun mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. Ekonomi Bakanlığı verilerine göre ülkemizde toplam 32. 146 adet yabancı sermayeli şirket bulunmaktadır.

Değerli meslektaşlarım dinlediğiniz için teşekkür ederim. Bu hizmet içi eğitimin; bilgilenmemize, aidiyet duygumuzun pekişmesine, kurum kültürümüzün gelişmesine katkı sağlamasını diliyorum.