www Boligbyggelaget Usbl Sandstuveien borettslag Informasjonsmte Fasader og

www Boligbyggelaget Usbl Sandstuveien borettslag Informasjonsmøte Fasader og balkonger Trond Hagen 08. 02. 2017

1962

Usbl teknisk avdeling • Trond Hagen • Usbl har lang erfaring i rådgiving og prosjekt- og byggeledelse vedr. bygningsrehabilitering • Futhark arkitekter

Utgangspunkt for prosjektet • Bygningene er ca 55 år gamle • Fasader rehabilitert for ca. 30 år siden 1962 – Ikke vedlikeholdt • Styret har sett et stort vedlikeholdsbehov av sameiets bygningsmasse. • På bakgrunn av dette er Usbl engasjert til å bistå styret med vurdering av tiltak og prosjektledelse for de tiltak som evt. velges.

Oppgradering i Bratlikollen boligsameie • Usbl i samarbeide med Futhark har utarbeidet et forprosjekt på oppdrag av styret. Rapporten er basert på bl. a. : – visuell befaring av bygningsmassen. – Tidligere undersøkelser av bl. a. Hjellnes Consult – Erfaringstall fra Usbl og fra bl. a. Sintef Byggforsk • Følgende elementer er vurdert i samråd med styret: – – – Drenering Fasader på langvegger Gavlvegger(kortvegger) Inngangspartier Balkonger

Drenering • Drenering er original fra byggeåret. • Styret har erfart noe fukt i kjellere. • Forventet levetid er 20 -60 år, avhengig av type. Gjeldende drenering i byggeåret er betong eller tegl-rør, med kort levetid. • Veggene mangler grunnmurplast • Det er en stor fordel å drenere når det ikke er balkonger på veggen.

Fasader • Etterisolert med 5 cm og utlektet platekledning for ca 30 år siden. • Veggene er slitt og plater løsner. – Spiker løsner fra treverk bak platene. • Kuldebroer ble ikke eliminert. – Isolasjon avsluttet over gulv i 1. etasje. – Mangelfull vindtetting – Rester av gamle balkonger stikker ut igjennom isolasjonen.

Inngangspartier • Tak over inngang og hjørne med skifer(søppelsjakt) er kuldebroer. • Det planlegges nye inngangspartier, men samme utforming • Opprinnelige dører er solide, og det hentes inn pris på oppussing.

Inngangspartier - callinganlegg • Ved etterisolering av inngangspartier må callinganlegg demonteres. • Pga. alder vil da hele anlegget bli byttet ut, dvs. både utedelen, kabler og i leiligheter.

Balkonger - balkongrekkverk • Balkongene ble byttet ca. 1985 • Dagens balkongrekkverk fremstår som lite pene. • Balkongene er lett konstruksjon i aluminium. Dette gir støyproblematikk ved bruk og ved temperaturforskjeller. • Balkongene må demonteres for å etterisolere og kle veggene. • Arbeidene kan få konsekvenser for bl. a. markiser sideglass osv.

Totalvurdering • Fasader, balkonger og drenering har en alder og tilstand som tilsier tiltak. • Det er en stor fordel å se dette i sammenheng. • Ved valg av utførelse og materialer legges det vekt på funksjon og vedlikehold, i tillegg til kostnad. • Ny utforming tar sikte på å bringe borettslaget inn i fremtiden, men med utgangspunkt i opprinnelig arkitektur.

Nye fasader og balkonger - forslag

Nye balkonger - forslag • Betonggulv • Fundamentert til bakken • Rekkverk i plater med farge og ikke gjennomsiktig glass • En høy sideskjerm på hver balkong mot innsyn. • Størrelse på balkong kan endres noe for besparelser. • Endelig fargevalg tas av styret.

Nye balkonger • Skisse bæresystem med søyler.

Oppsummering - Hovedpunkter i prosjektet • • Ny drenering alle blokker Skifte all etterisolering og fasadeplater Nye inngangspartier og calling Bytte balkonger – Nye balkonger, nytt rekkverk, sideskjerm, lampe på balkong • Mulighet for. – Markiser, enten til alle, eller den enkelte kan kjøpe i prosjektet – Stikkontakt på balkong, som den enkelte kan kjøpe selv. • Kostnad vil variere fra leilighet til leilighet

Kostnader • Ut i fra forprosjektet har styret valgt å presentere 2 alternativer. – Foreløpige kostnadsberegninger/budsjett : Alt. 1: Drenering, nye fasader, balkonger, lamper, calling Kr. 24. 200. 000, - Alt. 2: Som over, men inkl. markiser til alle Kr. 25. 580. 000, - Felleskostnad Pr. 01. 17 Økning Alt. 1 Økning Alt. 2 Seksj. 1 2. 478 565 645 Seksj. 36 3. 180 725 828 Seksj. 29 4. 114 938 1. 071 Beregningen ut i fra 3% rente over 30 år Endelige priser får man ved innhenting av tilbud fra entreprenører i konkurranse. *) Ovenstående er totale prosjektkostnader og inkluderer: – Entreprisekostnad, Prosjektadministrasjon, Uforutsett, Byggherrereserve

Videre prosess – eksempel på fremdrift • Informasjonsmøte: • Generalforsamling/vedtak: • • • Prosjektering: Tilbudsutsendelse: Kontrahering: Byggestart: Ferdig: 08. 02. 2017 01. 03. 2017 2 kvartal 2017 3 kvartal 2017 1 kvartal 2018 3 kvartal 2018 Fremdrift vil bl. a. avhenge av beslutningsprosesser, kommunale godkjenninger og kapasitet hos valgt entreprenør.

Spørsmål?